kreta droga wspolnot :-(

[moje_info]

witam

jest wspolna droga, ktora nalezy do kilku wspolnot.
na niej stoja (znaczy przy niej, ale to teren wspolny)
lampy uliczne. nie dzialaj, bo 3 z 4 wspolnot nie chca
placic. stoi budka straznika, ale tez nie chca lozyc
kasy na ochrone :-(
czy mozna jakos przymusic?
a moze przejsc sie po tamtych wspolnoptach i zebrac
podpisy?
jak wyglada takie wspolne zarzadzanie (musi byc jakis
wspolny zarzad wspolnot?)

Piotr

[jarek.mrozik]

moje_info napisał:

> witam
>
> jest wspolna droga, ktora nalezy do kilku wspolnot.
> na niej stoja (znaczy przy niej, ale to teren wspolny)
> lampy uliczne. nie dzialaj, bo 3 z 4 wspolnot nie chca
> placic. stoi budka straznika, ale tez nie chca lozyc
> kasy na ochrone :-(
> czy mozna jakos przymusic?
> a moze przejsc sie po tamtych wspolnoptach i zebrac
> podpisy?
> jak wyglada takie wspolne zarzadzanie (musi byc jakis
> wspolny zarzad wspolnot?)
>
> Piotr

Proponuję Panu udać sie do sadu i przejrzec
księge wieczysta tej nieruchomości. Wówczas Pan już będzie
wiedział jakie osoby na podstawie kc powinny
zając się zarzadem nieruchomoscia stanowiacą wspólwasność.

Pozdrawiam

Jarek M

[amadeusz]

moje_info napisał:

> witam
>
> jest wspolna droga, ktora nalezy do kilku wspolnot.

Proszę wyjaśnić jak to jest możliwe. Wspólnotę tworzą właściciele i użytkownicy
wieczyści jednej nieruchomości gruntowej. Czy droga leży na działce będącej
częścią kilku naraz nieruchomości?

[moje_info]

> > jest wspolna droga, ktora nalezy do kilku wspolnot.
>
> Proszę wyjaśnić jak to jest możliwe. Wspólnotę
> tworzą właściciele i użytkownicy
> wieczyści jednej nieruchomości gruntowej. Czy droga
> leży na działce będącej
> częścią kilku naraz nieruchomości?
jest 5 bloków, kazdy osobna wspolnota, ale wszystkie
bloki znajduja sie na terenie ogrodzonym i jest wspolna
droga (osobna KW, i kazdy z mieszkancow wspolnot ma
udzial w tej drodze)

Piotr

[abcd17]

moje_info napisał:

> jest 5 bloków, kazdy osobna wspolnota, ale wszystkie
> bloki znajduja sie na terenie ogrodzonym i jest wspolna
> droga (osobna KW, i kazdy z mieszkancow wspolnot ma
> udzial w tej drodze)

Piotr, przymusem prawdopodobnie nic nie zdzialasz.

Musisz podejsc ludzi podstepem. Moze jest tak, ze wlasciciele lokali nie maja
wiedzy nt. ich udzialu w drodze i obowiazkow, ktore z tego faktu wynikaja.
Moze uwazaja ze to ktos inny odpowiada za utrzymanie drogi i to ktos inny
powinien za to placic. Jezeli tak to wyglada, to masz sporo do zrobienia.

Jak zarzadzaja sie poszczegolne wspolnoty? Czy jest jeden i ten sam zarzadca /
administrator, czy tez sa to rozne systemy i rozni ludzie? To zarzadca
nieruchomosci powinien zainicjowac proces "szkolenia" wlascicieli i
wyjasniania za co odpowiadaja i co im sie nalezy.

Zaczynajac od poziomu kazdej wspolnoty z osobna nalezaloby sprawdzic, czy
ludziom odpowiada stan, jaki istnieje na dzis. Mozna byloby sie tu posluzyc
np. krotka ankieta. Jej wyniki, zebrane z kazdych wspolnot, mozna potem
wykorzystac jako argumenty "za" ustaleniem sposobu utrzymania drogi. Przy
okazji ankiety mozna ludziom przekazac kilka kluczowych informacji nt. ich
odpowiedzialnosci za utrzymanie drogi i zapytac rowniez, jakie srodki
finansowe nie bylyby dla nich obciazeniem miesiecznie gdyby mieli oplacic
utrzymanie drogi. Nalezaloby najpierw wyliczyc jakie musialyby byc to kwoty
(sprzatanie, oswietlenie, konserwacja lamp itp.) i zasygnalizowac je jako
najnizsze z np. trzech kwot zaproponowanych w ankiecie. Trzymam kciuki, zeby
okazalo sie, ze ludziom stan dzisiejszy przeszkadza, chcieliby go zmienic a
tylko brakuje kogos, kto zorganizuje dzialania naprawcze.

Kiedy mamy argumenty "za" i wiadomo, ze ludzie beda chcieli to zmienic, mozna
pojsc nastepujacym tropem:

1. Opracowac tekst porozumienia miedzy wspolnotami dot. utrzymania drogi i
sposobu partycypacji kazdego wlasciciela w kosztach utrzymania. Udzial we
wspolwlasnosci mozna wziac z KW drogi. Rozliczeniem kosztow powinny zajac sie
zarzady wspolnot, zas do wspolpracy z dostawcami uslug (elektrownia, firma
sprzatajaca, konserwator itp.) powinna zostac wyznaczona jedna z pieciu
wspolnot, ktora nastepnie rozliczy koszty na pozostale wspolnoty (a te z kolei
na poszczegolnych wspolwlascicieli drogi). Koszty utrzymania drogi beda w tym
przypadku kosztami indywidualnymi (podobnie jak media) poszczegolnych
wlascicieli i beda prezentowane w sprawozdaniach finansowych jako dodatkowe
rozliczenie kosztow indywidualnych (rozliczanych przez zarzad wspolnoty).
Porozumienie precyzuije rowniez sposob wyboru firm - kto wybiera, kto
odpowiada za nadzor, kto ew. zmienia podwykonawce itp.

2. Doprowadzic do poddjecia przez poszczegolne wspolnoty uchwaly wyrazajacej
zgode na zawarcie miedzywspolnotowego porozumienia co do utrzymania drogi
(sprecyzowac granice finansowe kosztow) i udzielajacej pelnomocnictwa
zarzadowi wspolnoty do podpisania sie pod takim porozumieniem. To bedzie krok
dajacy mocna podstawe i argument za zdyscyplinowaniem poszczegolnych opornych.
Gdy pod piecioma uchwalami (jedna uchwala w kazdej ze wspolnot) podpisze sie
minimum polowa wlascicieli liczona udzialami bedzie pewnosc, ze minimum polowa
wspolwlascicieli drogi jest "za". To daje nam legitymacje prawna do zawarcia
umowy z firmami utrzymujacymi droge i nalozenia na wspolwlascicieli obowiazku
partycypowania w kosztach. Utrzymanie drogi jest czynnoscia zwyklego zarzadu,
wiec zgodnie z kodeksem cywilnym do zawarcia umowy z podwykonawca potrzebna
jest zgoda polowy wlascicieli liczona udzialami. To wlasnie bedziemy mieli
poprzez manewr z piecioma uchwalami, pod warunkiem, ze wszystkie piec bedzie
przyjete. Jezeli okaze sie, ze nie wszystkie uchwaly przeszly, nalezy zliczyc
udzialy glosujacych "za". Jezeli okaze sie, ze jest ich wiecej niz 1/2
udzialow w drodze, rowniez bedzie to stanowic podstawe do zawarcia umowy z
podwykonawcami, tyle ze "politycznie" trzeba bedzie wiecej tlumaczen odnosnie
podstawy tego dzialania.

3. Wskazany w porozumieniu zarzad wspolnoty dokonuje selekcji podwykonawcow i
zawiera umowy na utrzymanie drogi, trzymajac sie granic finansowych
wynikajacych z uchwal wspolwlascicieli.

Realizacja ww. wymaga koncepcyjnego poukladania wszystkich dzialan. Dzialanie
logistyczne powinna przeprowadzic firma zarzadzajaca wspolnotami, optymalnie
gdyby to byla jedna firma. Wtedy to strona w umowie z podwykonawcami moglaby
byc np. wlasnie zarzadca.

Pozdrawiam i trzymam kciuki za powodzenie operacji,

[asam11]

moje_info napisał:

> jest 5 bloków, kazdy osobna wspolnota, ale wszystkie
> bloki znajduja sie na terenie ogrodzonym i jest wspolna
> droga (osobna KW, i kazdy z mieszkancow wspolnot ma
> udzial w tej drodze)

Jeśli jest tak jak wyżej to opisano, to formalnie działka, na której leży droga
nie należy do kilku wspólnot lecz bezpośrednio do wszystkich właścicieli,
którzy są wymienieni w KW ("mieszkańcy wspólnot" to określenie mocno
nieprecyzyjne). W tym przypadku nie stanowią oni wspólnoty muieszkaniowej bo
nie mają oni na tej działce lokali, które stanowiłyby ich tytuł prawny do
wyliczenia udziału. Nawet jeśli udziały w KW wyliczono z uwzględnieniem
powierzchni ich lokali to nie na podstawie ustawy o własności lokali. Mamy
zatem do czynienia ze współwłasnością, której zasady funkcjonowania reguluje
kodeks cywilny a nie ustawa o własności lokali. Rady Pana Macieja T., skądinąd
życiowe, trzeba zweryfikować o ten drobny poruszony przeze mnie aspekt.
Pozdrawiam

[abcd17]

asam11 napisał:

Wydaje mi sie, ze moja opinia uwzglednia wspolwlasnosc dzialki. Zreszta,
kilkakrotnie juz dyskutowalismy na forum temat "czy wspolnota moze byc
wlascicielem nieruchomosci". Po rozmowach z kilkoma notariuszami zauwazam
jednak podejscie odmienne od tego, ktorego zwolennikiem bylem do niedawna.
Chodzi mi o to, ze wspolnota rzeczywiscie moze nabyc prawo wlasnosci, ale
zawsze (?) dzieje sie to w imieniu swoich czlonkow (ogolu wlascicieli), ktorzy
wpisywani sa w dziale KW opisujacym wlasciciela prawa wlasnosci nieruchomosci
jako wspolwlasciciele. Tak tez jest zapewne w przypadku Piotra. Mamy
wspolwlascicieli z 5 wspolnot, domniemuje ze ich udzial we wspolwlasnosci
dzialki wynika z udzialu w czesciach wspolnych danej nieruchomosci zabudowanej
budynkiem wielolokalowym powiazanym z suma powierzchni 5 nieruchomosci
wspolnych i dalej odniesionym do powierzchni zajmowanej przez droge. Czyli
skorzystanie z uwl w wyliczeniu udzialu we wspolwlasnosci drogi raczej mialo
miejsce, czy to wprost proporcjonalnie, czy tez poprzez inny klucz (udzial nie
wprost proporcjonalny do powierzchni), o ktorym rowniez stanowi uwl. Tak mi
sie przynajmniej wydaje :-). Jesli sie myle, prosze o korekte, bo kwestia jest
ciekawa.

Do procedury czyszczenia tego problemu wciagnalem wspolnoty z osobna, bowiem
wydaje mi sie, ze latwiej jest najpierw rzecz uzgodnic wsrod wlascicieli
lokali w kazdym z 5-ciu budynkow z osobna, pozniej zas ujac to we wspolnym
porozumieniu. Podstawa jednak jest zalozenie, ze sprawa biezacego utrzymania
drogi nalezy do zakresu zwyklego zarzadu (kodeksowo) i do jej uregulowania
wystarczy zgoda polowy wspolwlascicieli (liczona udzialami). To tez chyba, jak
mi sie wydaje, wskazalem w ww. opinii.

Pozdrawiam,

[moje_info]

> [..]
dzieki za info i porady :-)
spotakmy sie z pozostalym zarzadami, zobaczymy jaka maja
wzije
mysle, ze wszyscy bede chciali by bylo ok ;-)

jeszcze raz dzieki

Piotr