Strych kupie

[mjs80]

Witam,
zastanawiam sie nad zakupem poddasza w kamienicy na terenie Warszawy do
adaptacji na mieszkanie. Jakie sa ceny takich strychów? A może ktoś z Państwa
wie o sprzedawanym własnie strychu? Jesli sa jakies rzeczy na które
powiniennem zwrócić szeczególną uwagę będę wdzieczny za wszystkie sugestie.
Pozdrawiam
Michał
[e-mail]

[de_la_hoya]

Witam,
ja tez chetie bym cos zaadaptowała... mam juz doswiadczenia w tym temacie i
jestem bardzo ugodowa wiec jezeli jest tu ktos z zarzadu WM i jego wspolnota
chce sprzedac taka powierzchnie to prosze o kontakt.
pozdrawiam
Agnieszka
[e-mail]

[nalie]

witaj,
właśnie trafiłam na twój wpis na gazetowym forum.
prawdopodobnie będę miała okazję kupić poddasze - nie w warszawie ale w
koszalinie ;) - i zabrać się za jego adaptację. szukam porad JAK rozpocząć tą
całą procedurę.
czy udało ci się coś znaleźć i wiesz już co i jak? będę bardzo wdzięczna za
każdą odpowiedź!
pozdrawiam
natalia

[de_la_hoya]

nalie napisała:

> szukam porad JAK rozpocząć tą
> całą procedurę.

W warszawie wygląda to tak.
Wspolnota sprzedaje strych, ty wyrażasz chęć kupna. Ustalana jest cena.
Podpsujesz umowę przedwstępną (notarialnie) w ktorej ty obiecujesz, ze
zaadaptujesz ten strych np w 2 lata, że bedziesz co miesiąc placic jakis % i że
na koncu po dokładnym pomarze dopłacisz resze a wspolnota zobowiązuje się
przeniesc na ciebie własność po zakończeniu tego procesu i podpisac akt
notarialny itp. Zdobywasz wszystkie pozwolenia, zaczynasz budowe, konczysz,
rozliczasz sie, podpisujesz akt notarialny. Amen.

[pawelskwarek]

[b:]PROCEDURA ADAPTACJI (NADBUDOWY) WOLNEGO POMIESZCZENIA NA STRYCHU NA LOKAL
MIESZKALNY / UŻYTKOWY WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ[/b:]

Wyznaczniki „brzegowe”:
a) „duża” wspólnota mieszkaniowa
b) zarząd właścicielski wspólnoty (wybrany zgodnie z art. 20 WłLokU)
c) administrator nieruchomości wspólnej
d) wolna powierzchnia na strychu, możliwość nadbudowy
e) wola wspólnoty przeprowadzenia inwestycji

Argumenty „za” adaptacją wolnej powierzchni (nadbudową):
a) szansa dla wspólnoty na odrobienie zaległości remontowych – inwestor w ramach
rozliczeń ze wspólnotą zasila fundusz remontowy bądź wykonuje – obok inwestycji
w adaptację bądź nadbudowę – również remonty nieruchomości wspólnej,
b) szansa dla wspólnoty na olicznikowanie lokali (np. w wodomierze),
c) szansa dla wspólnoty na uporządkowanie udziałów w nieruchomości wspólnej (z
powodu nie sumowania się do „1” bądź niejednolitego ujęcia pomieszczeń
przynależnych) – na koszt inwestora,
d) „powiększenie” wspólnoty prowadzi do obniżki udziałów we współwłasności
poszczególnych właścicieli, co z reguły pociąga za sobą obniżkę jednostkowych
zaliczek (na głowę właściciela) w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
które w ujęciu ogólnym wzrastają w znacznie mniejszym stopniu niż spadek
wartości udziałów,
e) w przypadku braku wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu – pozyskanie
przez wspólnotę pożytków cywilnych (wsparcie remontów, obniżka bieżących
zaliczek wnoszonych przez właścicieli).

Wyznaczniki sukcesu adaptacji:
a) „zgrana” wspólnota, bez sąsiedzkich konfliktów blokujących sprawną realizację
inwestycji,
b) profesjonalny nadzór nad inwestycją ze strony zarządu wspólnoty (zarządcy
nieruchomości wspólnej),
c) wiarygodny inwestor,
d) rozsądni mieszkańcy sąsiednich nieruchomości (w związku z potencjalnymi
próbami blokady inwestycji),
e) sprawnie działający urząd gminy (decyzja o WZiZT, pozwolenia na budowę itp.),
f) profesjonalni wykonawcy inwestycji (firmy budowlane).


[b:]ETAP 1: PRZYGOTOWANIE WSPÓLNOTY[/b:]
1. Zarząd wspólnoty (zarządca) przedstawia właścicielom lokali:
1) pomysł adaptacji części nieruchomości wspólnej na cele mieszkalne,
2) temat wyodrębnienia powstałego w ten sposób lokalu oraz przeniesienia jego
własności
na jednego (kilku) z członków wspólnoty, osobę (kilka osób) z zewnątrz
(opcjonalne jest
nie wyodrębnianie własności lokalu po adaptacji na korzyść wynajęcia lokalu
stanowiącego część wspólną nieruchomości, bądź też wyodrębnienie własności lokalu
bez przenoszenia jej na odrębną osobę),
3) plusy ww. inwestycji (pozyskanie wpływów ze sprzedaży na FR, remont
nieruchomości
wspólnej, korekta udziałów nie sumujących się do „1” na koszt inwestora itp.).
2. Właściciele lokali {podstawa: art. 22 ust. 3 pkt 4, 5 i 5a WłLokU}:
1) wyrażają w uchwale zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości
wspólnej (powierzchni strychowej) na samodzielny lokal (bądź lokale)
mieszkalny (użytkowy), bądź nadbudowę,
2) udzielają zarządowi wspólnoty (zarządcy) pełnomocnictwo do wyszukania
inwestora, uzgodnienia wstępnych warunków zbycia lokalu powstałego po adaptacji
(nadbudowy) i wyodrębnieniu części wspólnej,
3) adaptację warunkują znalezieniem inwestora akceptującego określone warunki
finansowe (zobowiązania na korzyść wspólnoty) oraz architektoniczne.

[b:]ETAP 2: WYSZUKANIE INWESTORA[/b:]

3. Zarząd wspólnoty (zarządca) wyszukuje inwestora z:
1) optymalną ofertą (selekcja ofert przedstawionych przez kilku
potencjalnych inwestorów zainteresowanych adaptacją powierzchni lub nadbudową)
oraz
2) założeniami koncepcyjnymi do projektu architektonicznego adaptacji
satysfakcjonującymi właścicieli lokali.
4. Właściciele lokali wyrażają w uchwale {podstawa: art. 22 ust. 3 pkt 4,
5 i 5a WłLokU}:
1) warunkową zgodę na adaptację części strychu na cele mieszkalne (lub
użytkowe) (nadbudowę) przez wskazanego inwestora,
2) zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu oraz warunkową zgodę
przeniesienie na inwestora własności wyodrębnionego lokalu (sprzedaż) za
uzgodnioną kwotę bądź/i po wykonaniu określonych działań (remont części
nieruchomości wspólnej, pokrycie kosztów korekty udziałów w wyniku zwiększenia
powierzchni użytkowej lokali itp.);
3) warunkiem uzyskania pełnej zgody (pkt 1 i 2) na adaptację (nadbudowę)
jest zaakceptowanie przez właścicieli lokali projektu architektonicznego
przedstawionego przez inwestora oraz harmonogramu wykonania inwestycji.

[b:]ETAP 3: AKCEPTACJA PROJEKTU INWESTYCJI I ROZLICZEŃ Z INWESTOREM[/b:]

5. Inwestor wykonuje projekt architektoniczny oraz kosztorys inwestorski
6. Inwestor przedstawia projekt architektoniczny wspólnocie.
7. (krok opcjonalny) Wspólnota dokonuje oceny stanu technicznego
nieruchomości wspólnej, ocenia pilne potrzeby remontowe i szacuje koszty
realizacji ww. remontów [wspólnota powinna – jeśli nie posiada – niezależnie
od inwestora zbudować budżet remontowy z priorytetami remontowymi i kosztami;
rozliczenia z inwestorem mogą przewidywać realizację pilnych remontów
nieruchomości wspólnej na koszt inwestora, które rozsądnie jest
(zminimalizowanie uciążliwości dla mieszkańców budynku) wykonać przy okazji
adaptacji bądź nadbudowy].
8. Właściciele lokali:
1) wyrażają w uchwale zgodę na adaptację (nadbudowę) części strychu na
cele mieszkalne (lub użytkowe) przez wskazanego inwestora (jeden z właścicieli
lokali, osoba z zewnątrz itp.) wg przedstawionego projektu architektonicznego.
2) udzielają w uchwale zarządowi wspólnoty (zarządcy) pełnomocnictwo do
zawarcia z inwestorem umowy ustalającej warunki przekazania powierzchni
strychowej do adaptacji i realizacji inwestycji – na czas adaptacji [np.
korzystanie przez inwestora z powierzchni strychowej w okresie adaptacji
będzie miało charakter odpłatny, zaś umowa z inwestorem powinna przewidywać
warunki najmu; umowa powinna precyzować harmonogram inwestycji, włączając datę
sfinalizowania adaptacji (np. maksimum rok od daty uzyskania pozwolenia na
budowę), po której lokal zostanie wyodrębniony i inwestor zawrze umowę kupna-
sprzedaży lokalu].
3) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do zawarcia z inwestorem, w
momencie uprawomocnienia się uzyskanego przez inwestora pozwolenia na budowę,
notarialnej umowy przyrzeczenia zobowiązującej właścicieli lokali do
ustanowienia własności odrębnej lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku
adaptacji oraz do przeniesienia odrębnej własności powyższego lokalu wraz z
prawami związanymi z własnością lokalu na inwestora – zaś inwestora do
wywiązania się z określonych zobowiązań wobec wspólnoty,
4) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do ustanowienia odrębnej własności
lokalu i przeniesienia jej na inwestora w momencie wywiązania się inwestora z
zobowiązań warunkujących zgodę wspólnoty na adaptację części nieruchomości
wspólnej na cele mieszkalne,
5) udzielają w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza pełnomocnictwo
(notarialne) zarządowi wspólnoty (zarządcy) do pobierania odpisów z ksiąg
wieczystych prowadzonych dla nieruchomości wspólnej i poszczególnych lokali
odrębnych, zaświadczeń z Wydziału Architektury i innych dokumentów od sądów,
organów władzy państwowej i samorządowej, jeżeli okażą się niezbędne dla
realizacji celów pełnomocnictwa.
9. Zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera z inwestorem umowę ustalającą
warunki przekazania powierzchni strychowej do adaptacji (nadbudowy) i
realizacji inwestycji – na czas adaptacji (nadbudowy).
10. Inwestor uzyskuje pełny projekt budowlany inwestycji [projekt
architektoniczno-budowlany, oświadczenie o zapewnieniu mediów,
z

[pawelskwarek]

zagospodarowanie działki, geotechniczne warunki posadowienia].

[b:] ETAP 4: UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ[/b:]

11. Inwestor składa w Wydziale Architektury Urzędu Gminy wniosek i
otrzymuje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) w
przypadku nadbudowy. Adaptacja strychu, której nie towarzyszy ingerencja w
wygląd zewnętrzny nieruchomości nie wymaga uzyskania WZiZT. [Do wniosku
inwestor załącza ogólną charakterystykę inwestycji oraz dwiema aktualnymi
kopiami mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej] {podstawa: art. 39 ustawy o
zagospodarowaniu przestrzennym}
12. Inwestor uzgadnia inwestycję z „innymi stronami” (np. mieszkańcami
sąsiedniej nieruchomości), które mogą mieć interes w zablokowaniu inwestycji
[są poinformowani przez Urząd i mogą w ciągu 14 dni zablokować inwestycję
występując do SKO].
13. Inwestor uzyskuje zgodę Konserwatora zabytków (jeżeli budynek wpisany
jest do rejestru) oraz zgodę autora projektu architektonicznego budynku.
14. Po uprawomocnieniu decyzji o WZiZT (14 dni od wydania nieprawomocnej
decyzji) inwestor występuje do Urzędu Architektury Urzędu Gminy i uzyskuje
pozwolenie na budowę. [w załączeniu do wniosku o PB: projekt budowlany,
uchwałę wspólnoty ze zgodą na adaptację dla inwestora oraz umowę precyzującą
sposób korzystania z adaptowanej/nadbudowywanej powierzchni w trakcie
inwestycji, decyzję o WZiZT].
15. (krok opcjonalny) Inwestor zawiera umowę z bankiem o kredytowanie
inwestycji.


[b:] ETAP 5: REALIZACJA INWESTYCJI[/b:]

16. Zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera z inwestorem, w momencie
uprawomocnienia się uzyskanego przez inwestora pozwolenia na budowę (14 dni od
wydania nieprawomocnego pozwolenia), notarialną umowę przyrzeczenia
zobowiązującą właścicieli lokali do ustanowienia własności odrębnej lokalu,
powstałego w wyniku adaptacji (nadbudowy) oraz do przeniesienia odrębnej
własności powyższego lokalu wraz z prawami związanymi z własnością lokalu na
inwestora – zaś inwestora do wywiązania się z określonych zobowiązań wobec
wspólnoty.
17. Inwestor realizuje inwestycję (adaptację, nadbudowę):
1) zatrudnienie kierownika budowy,
2) zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych właściwego organu,
3) otwarcie dziennika budowy,
4) zawieszenie tablicy informacyjnej,
5) wybór wykonawcy,
6) adaptacja poddasza / nadbudowa,
7) odbiór inwestycji i jej dokumentacji przez inwestora od kierownika
budowy,
8) zawiadomienie przez inwestora o zakończeniu budowy i zamiarze
przystąpienia do użytkowania Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska,
Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży
Pożarnej – w zależności od przepisów szczegółowych (organy te mają 14 dni na
wniesienie skarg bądź sprzeciwów),
9) zawiadomienie o zakończeniu inwestycji (budowy)
10) inwestor zawiadamia właściwy organ administracji architektoniczno-
budowlanej o zakończeniu budowy na 14 dni przed planowanym rozpoczęciem
użytkowania (po 14 dniach od zgłoszenia, w razie braku sprzeciwu organu, można
przystąpić do użytkowania).
18. Inwestor wywiązuje się z części zobowiązań wobec wspólnoty i realizuje
inwestycję związaną z remontem części wspólnej nieruchomości zgodnie z umową
pomiędzy inwestorem a wspólnotą.

[b:] ETAP 6: WYODRĘBNIENIE LOKALU, KOREKTA UDZIAŁÓW ORAZ PRZENIESIENIE
WŁASNOŚCI (SPRZEDAŻ) LOKALU[/b:]

19. Zarząd wspólnoty (zarządca) zleca dokonanie pomiaru z natury
wszystkich lokali (włączając lokale adaptowane / nadbudowane) i pomieszczeń
przynależnych).
20. Zarząd wspólnoty (zarządca) uwzględnia roszczenia poszczególnych
właścicieli do pomieszczeń przynależnych (piwnic, schowków itp.), które będą
brane pod uwagę przy kalkulacji udziałów.
21. Zarząd wspólnoty (zarządca), w imieniu wspólnoty, ustanawia na rzecz
wspólnoty odrębną własność lokalu powstałego w wyniku adaptacji (nadbudowy):
1) inwestor uzyskuje zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu i
jego przeznaczeniu,
2) inwestor uzyskuje wrysowania lokalu (lokali) podlegającego
wyodrębnieniu na rzutach odpowiednich kondygnacji oraz wrysowania pomieszczeń
przynależnych (jeśli podlegają wyodrębnieniu) leżących poza budynkiem
mieszkalnym – na wyrysie z operatu ewidencyjnego,
3) zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera umowę notarialną o jednostronnym
wyodrębnieniu własności lokalu (na rzecz wspólnoty).
22. Wspólnota podejmuje uchwałę (zaprotokołowaną przez notariusza) o:
1) udzieleniu zgody na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości
wedle nowego wykazu udziałów (załącznik) {podstawa: art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a
WłLokU},
2) udzieleniu Zarządowi pełnomocnictwa notarialnego do podpisania umowy
notarialnej dotyczącej zmiany wysokości udziałów w imieniu wszystkich
właścicieli lokali {podstawa: art. 18 ust. 2a, art. 22 ust. 2, i art. 21 ust.
3 WłLokU}.
23. Zarząd wspólnoty (zarządca) zawiera umowę notarialną zmieniającą
wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w wyniku powstania odrębnej
własności lokalu (lokali) wydzielonego z części nieruchomości wspólnej
{podstawa: art. 21 ust. 3 WłLokU}.
24. Notariusz:
1) składa wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie wpisu w
księdze wieczystej nieruchomości zabudowanej i założenie księgi wieczystej dla
wyodrębnionego lokalu,
2) kieruje do wydziału ksiąg wieczystych wniosku o zmianę wysokości
udziałów we współwłasności nieruchomości {podstawa: art. 37 WłLokU, art. 24
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece}.

25. Zarząd wspólnoty (zarządca), w imieniu wspólnoty, przenosi własność
lokalu (lokali) powstałego w wyniku adaptacji (nadbudowy) na inwestora w
momencie wywiązania się inwestora z zobowiązań warunkujących zgodę wspólnoty
na adaptację / nadbudowę części nieruchomości wspólnej.
26. Notariusz składa wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie
wpisu w księdze wieczystej dla wyodrębnionego lokalu o zmianie właściciela
lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej.
27. Po przeniesieniu własności wyodrębnionego lokalu oraz wprowadzeniu
korekty udziałów we współwłasności do ksiąg wieczystych – Zarząd wspólnoty
pobiera z sądu (na koszt inwestora, jeśli przewidują to wzajemne rozliczenia)
odpisy z ksiąg wieczystych poszczególnych lokali wraz z udziałami po korekcie.

[b:]ETAP 7: KOREKTA ROZLICZEŃ [/b:]

28. Uwzględnienie nowego wykazu udziałów w naliczeniach zaliczki w poczet
kosztów zarządu (część A – „bieżąca”, oraz część B – zaliczka na fundusz
remontowy) oraz opłatach indywidualnych (media itp.).


Uwagi dodatkowe:
1) jeżeli przed korektą udziały w nieruchomości wspólnej nie sumują się
do „1”, uchwały powinny być podejmowane zgodnie z zasadą „jeden właściciel –
jeden głos” (na każde żądanie właścicieli).
2) Jeżeli przed korektą udziały w nieruchomości wspólnej sumują się
do „1” i wspólnota podejmuje uchwały bazując na udziałach, do momentu korekty
udziałów (związanej z wyodrębnieniem nowej powierzchni) uchwały podejmowane są
na bazie „starych” udziałów (nie uwzględniających adaptacji/nadbudowy).

[pawelskwarek]

dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,3538369.html