Remis(?) w głosowaniu 1-1

[dezet]

Sytuacja jest taka:
Wspólnota składa się z 4 właścicieli (gmina+3 właścicieli mieszkań). Dwóch
właścicieli, mających łącznie ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej
budynku, zażądało na zebraniu wspólnoty przyjęcie zasady głosowania wg
sposobu 1-1 (1 właściciel=1 głos).
Obecnych na zebraniu było 2 właścicieli, pozostali nie przybyli, mimo
zawiadomienia.

Czy w takim przypadku uchwała o sposobie głosowania jest 'legalna'?

Zarządca podważa legalność uchwały twierdząc, że wystąpił "remis w
głosowaniu" (mimo - co oczywiste - braku głosów przeciwnych).

Kto ma rację?

Uprzejmie prosimy o pomoc w rozwikłaniu problemu prawnego :)

[rmn]

dezet napisał:

> Sytuacja jest taka:
> Wspólnota składa się z 4 właścicieli (gmina+3 właścicieli mieszkań). Dwóch
> właścicieli, mających łącznie ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej
> budynku, zażądało na zebraniu wspólnoty przyjęcie zasady głosowania wg
> sposobu 1-1 (1 właściciel=1 głos).
> Obecnych na zebraniu było 2 właścicieli, pozostali nie przybyli, mimo
> zawiadomienia.
>
> Czy w takim przypadku uchwała o sposobie głosowania jest 'legalna'?
>
> Zarządca podważa legalność uchwały twierdząc, że wystąpił "remis w
> głosowaniu" (mimo - co oczywiste - braku głosów przeciwnych).
>
> Kto ma rację?
>
> Uprzejmie prosimy o pomoc w rozwikłaniu problemu prawnego :)

Jeśli jeden właściciel ma ponad 50% udziałów to głosowanie 1 wł.=1 głos
wprowadza się na każde żądanie (sic!) właścicieli posiadających 1/5 udziałow.
Zatem, moim zdaniem, nie podejmuje się żadnej uchwały, tylko po prostu na
żadanie tej 1/5-tej głosuje się dalsze uchwały w trybie 1 wł.=1 gł. Po co zatem
rozpatrywać legalność uchwały skoro ona nie była potrzebna?
Natomiast jeśli nie ma większościowego właściciela ten sposób głosowania trzeba
powziąć za pomocą uchwały głosując udziałami.

[dezet]

rmn napisał:

> dezet napisał:
>
> > Sytuacja jest taka:
> > Wspólnota składa się z 4 właścicieli (gmina+3 właścicieli mieszkań). Dwóch
>
> > właścicieli, mających łącznie ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej
> > budynku, zażądało na zebraniu wspólnoty przyjęcie zasady głosowania wg
> > sposobu 1-1 (1 właściciel=1 głos).
> > Obecnych na zebraniu było 2 właścicieli, pozostali nie przybyli, mimo
> > zawiadomienia.
> >
> > Czy w takim przypadku uchwała o sposobie głosowania jest 'legalna'?
> >
> > Zarządca podważa legalność uchwały twierdząc, że wystąpił "remis w
> > głosowaniu" (mimo - co oczywiste - braku głosów przeciwnych).
> >
> > Kto ma rację?
> >
> > Uprzejmie prosimy o pomoc w rozwikłaniu problemu prawnego :)
>
> Jeśli jeden właściciel ma ponad 50% udziałów to głosowanie 1 wł.=1 głos
> wprowadza się na każde żądanie (sic!) właścicieli posiadających 1/5 udziałow.
> Zatem, moim zdaniem, nie podejmuje się żadnej uchwały, tylko po prostu na
> żadanie tej 1/5-tej głosuje się dalsze uchwały w trybie 1 wł.=1 gł. Po co
zatem
>
> rozpatrywać legalność uchwały skoro ona nie była potrzebna?
> Natomiast jeśli nie ma większościowego właściciela ten sposób głosowania
trzeba
>
> powziąć za pomocą uchwały głosując udziałami.

Cieszymy sie z utwierdzenia nas w przypuszczeniach!
Bardzo dziękujemy za pomoc :))

Pozostaje jeszcze problem 'skonsumowania' uprawnienia do głosowania w trybie
1=1 *w naszej konkretnie sytuacji*,tj. gdy na zebrania, z reguły, przychodzi
tylko dwóch z czterech właścicieli...
By uprzedzić sugestię o możliwości pozyskania upoważnień od tych 'olewających'
zebrania roczne wspólnoty, zaznaczamy, że z pewnych względów pozyskanie
upoważnień jest niemożliwe (gmina podobno z zasady odmawia uczestnictwa, a
czwarty właściciel jest "nieuchwytny").

Czy w takim stanie uchwały podjęte w trybie głosowania 1=1, w obecności 50%
właścicieli są legalne i obowiązują pozostałych nieobecnych ?

Pozdrowienia,
zd.

[sdkfz1]

Witam
A tak z ciekawości - ile jest lokali we wspólnocie (wykupionych i
niewykupionych)?

sdkfz1

[dezet]

sdkfz1 napisał:

> Witam
> A tak z ciekawości - ile jest lokali we wspólnocie (wykupionych i
> niewykupionych)?
>
> sdkfz1

Zaspakajam ciekawość: ;)
3 - wykupione, 6 - nie.

Mamy cichą nadzieję na komentaż wzgl. naszej kwestii... [śledzimy Twą aktywność
na forum :) ]

Pozdrawiam,
zd.

[dezet]

Upsss!
Zależało nam raczej na *komentarzu* :(

[dezet]

Oj, to jakieś fatum dziś prześladuje tym *ż* :(
Sorry...

[sdkfz1]

dezet napisał:
> >
> > > Sytuacja jest taka:
> > > Wspólnota składa się z 4 właścicieli (gmina+3 właścicieli mieszkań).
> Dwóch
> >
> > > właścicieli, mających łącznie ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkaln
> ej
> > > budynku, zażądało na zebraniu wspólnoty przyjęcie zasady głosowania w
> g
> > > sposobu 1-1 (1 właściciel=1 głos).
> > > Obecnych na zebraniu było 2 właścicieli, pozostali nie przybyli, mimo
>
> > > zawiadomienia.
> > >
> > > Czy w takim przypadku uchwała o sposobie głosowania jest 'legalna'?
> > >
> > > Zarządca podważa legalność uchwały twierdząc, że wystąpił "remis w
> > > głosowaniu" (mimo - co oczywiste - braku głosów przeciwnych).
> > >
> Pozostaje jeszcze problem 'skonsumowania' uprawnienia do głosowania w trybie
> 1=1 *w naszej konkretnie sytuacji*,tj. gdy na zebrania, z reguły, przychodzi
> tylko dwóch z czterech właścicieli...
> By uprzedzić sugestię o możliwości pozyskania upoważnień od
tych 'olewających'
> zebrania roczne wspólnoty, zaznaczamy, że z pewnych względów pozyskanie
> upoważnień jest niemożliwe (gmina podobno z zasady odmawia uczestnictwa, a
> czwarty właściciel jest "nieuchwytny").
>
> Czy w takim stanie uchwały podjęte w trybie głosowania 1=1, w obecności 50%
> właścicieli są legalne i obowiązują pozostałych nieobecnych ?
>


Co do automatyzmu 1-1 to tak jak rmn napisał.

Przyznam sie, że troche brakuje mi tu danych jak wyglada naprawdę sytuacja
ażeby się wypowiedzieć. Np. kto jest zarządcą? Może trzeba go odwołać. Bo skoro
nie udaje sie przyjąc uchwały to zarządca powinnien wystąpic w trybie art. 24
uwl do sądu o rozstrzygniecie. A jak nie wystepuje to może właściciele (art. 26
uwl) powinni wystąpic o jego odwołanie.

sdkfz1

[dezet]

sdkfz1 napisał:

> ...Przyznam sie, że troche brakuje mi tu danych jak wyglada naprawdę sytuacja
> ażeby się wypowiedzieć...

Być może niezbyt klarownie opisałiśmy sytuację, przeto spróbujemy dokładniej to
streścić:

* Mała wspólnota składa się z 4 właścicieli: gmina + 3 właścicieli - osoby
fizyczne.
* Gmina jest właścicielem posiadającym ponad 50% udziału powierzchni
mieszkalnej budynku.
* Dwóch właścicieli mając ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej budynku
żąda głosowania w trybie 1=1.
* Ustalenie trybu głosowania 1=1 podjęte przez dwóch właścicieli mających ponad
1/5 udziału zapada niezależnie od pogladu pozostałych 2 właścicieli na sprawę
sposobu głosowania i niezależnie od tego czy byli oni, lub nie, na zebraniu.
* Wg oświadczenia zarządcy, gmina przyjęla ostatnio zasadę nie uczestniczenia w
zebraniach wspólnoty (ani nie wyznaczania nań swego przedstawiciela), "co w
praktyce oznacza wstrzymanie się od głosu" (W poprzednich latach gminę
reprezentował zarządca wspólnoty).
* Zarządca zawiadomia wszystkich właścicieli o terminie zebrania.
* Jeden z właścicieli (fizycznych) zdecydowanie nie interesuje się sprawami
omawianymi na zebraniach dając temu wyraz przez nieuczestnictwo w nich.

> ...Np. kto jest zarządcą? Może trzeba go odwołać...

Nasz problem, z którym zwróciliśmy się o poradę, nie na tym polega i nie chodzi
nam w tym przypadku o odwołanie zarządcy. Chcemy poradzić się (ustalić), czy
zebranie wspólnoty może podejmować *legalne* pod względem formalnym uchwały w
sytuacji:

*100% jednomyślności obecnych na zebraniu właścicieli - tj. 2 obecnych, przy 2
nieobecnych*.

Próbowaliśmy znaleźć odpowiedź w ustawie o własności lokali... - bez
powodzenia.
Dlatego szukamy pomocy na *tym* forum, uznając je za najbardziej wiarygodne, z
uwagi nie tylko na tematykę omawianych spraw, ale przede wszystkim na obecność
ekspertów w tej dziedzinie...

BTW:
Czy gmina mająca udział we własności budynku jest z 'urzędu' zobligowana do
obecności na zebraniach wspólnoty?

[jarek.mrozik]

dezet napisał:

> sdkfz1 napisał:
>
> > ...Przyznam sie, że troche brakuje mi tu danych jak wyglada naprawdę sytua
> cja
> > ażeby się wypowiedzieć...
>
> Być może niezbyt klarownie opisałiśmy sytuację, przeto spróbujemy dokładniej
to
>
> streścić:
>
> * Mała wspólnota składa się z 4 właścicieli: gmina + 3 właścicieli - osoby
> fizyczne.
> * Gmina jest właścicielem posiadającym ponad 50% udziału powierzchni
> mieszkalnej budynku.
> * Dwóch właścicieli mając ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej budynku
> żąda głosowania w trybie 1=1.
> * Ustalenie trybu głosowania 1=1 podjęte przez dwóch właścicieli mających
ponad
>
> 1/5 udziału zapada niezależnie od pogladu pozostałych 2 właścicieli na sprawę
> sposobu głosowania i niezależnie od tego czy byli oni, lub nie, na zebraniu.
> * Wg oświadczenia zarządcy, gmina przyjęla ostatnio zasadę nie uczestniczenia
w
>
> zebraniach wspólnoty (ani nie wyznaczania nań swego przedstawiciela), "co w
> praktyce oznacza wstrzymanie się od głosu" (W poprzednich latach gminę
> reprezentował zarządca wspólnoty).
> * Zarządca zawiadomia wszystkich właścicieli o terminie zebrania.
> * Jeden z właścicieli (fizycznych) zdecydowanie nie interesuje się sprawami
> omawianymi na zebraniach dając temu wyraz przez nieuczestnictwo w nich.
>
> > ...Np. kto jest zarządcą? Może trzeba go odwołać...
>
> Nasz problem, z którym zwróciliśmy się o poradę, nie na tym polega i nie
chodzi
>
> nam w tym przypadku o odwołanie zarządcy. Chcemy poradzić się (ustalić), czy
> zebranie wspólnoty może podejmować *legalne* pod względem formalnym uchwały w
> sytuacji:
>
> *100% jednomyślności obecnych na zebraniu właścicieli - tj. 2 obecnych, przy
2
> nieobecnych*.
>
> Próbowaliśmy znaleźć odpowiedź w ustawie o własności lokali... - bez
> powodzenia.
> Dlatego szukamy pomocy na *tym* forum, uznając je za najbardziej wiarygodne,
z
> uwagi nie tylko na tematykę omawianych spraw, ale przede wszystkim na
obecność
> ekspertów w tej dziedzinie...
>
> BTW:
> Czy gmina mająca udział we własności budynku jest z 'urzędu' zobligowana do
> obecności na zebraniach wspólnoty?

Na wniosek dwóch właścicieli lokali przyjęto zasadę głosowania „1-1” nad
uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli ten „zarządca” jest naprawdę
zarządcą, któremu zarząd powierzyli w umowie właściciele lokali, to powinien on
(a) pójść do gminy po zebraniu wspólnoty i poprosić o złożenie podpisu w
odpowiednim miejscu pod treścią uchwały. Przypomnę, że gmina nie ma możliwości
wstrzymania się od głosu. To jest prosta sprawa do załatwienia.

Pozdrawiam

[sdkfz1]

Witam ponownie.
No, teraz troche się mi wyklarowało :)
Wprowadzono zasadę 1-1. 2 włascicieli jest za. Gmina nie przybywa. Zarządca
powinien udać się go gminy (jej przedstawiciekla we wspólnocie) i starać się
uzyskać jego głos. Gmina odmawia brania udziału. Przyjąłbym, że w takiej syt.
nalezałoby to ocenić jako wstrzymanie się od głosów (miała przecież możliwość
wypowiedzenia się). 4 właściciela też nie bierze udziąłu, ale jak zastosuje się
procedurę indywidualnego zbierania (a przynajmniej próba) to też bym uznał, że
miał możliwośc wypowiedzenia się i powinno się przyjąć, że się wstrzymał.
Ponieważ przyjmuje się, że potrzeba ponad 50% głosów za, w opisanej sytuacji
nie da się tego uzyskać - uchwała nie zapadnie. Pozostaje postepowanie wskazane
przeze mnie w poprzednim poście.

pzdr.

sdkfz1

[mieszkanie.i.wspolnota]

dezet napisał:

> Sytuacja jest taka:
> Wspólnota składa się z 4 właścicieli (gmina+3 właścicieli mieszkań). Dwóch
> właścicieli, mających łącznie ponad 1/5 udziału powierzchni mieszkalnej
> budynku, zażądało na zebraniu wspólnoty przyjęcie zasady głosowania wg
> sposobu 1-1 (1 właściciel=1 głos).
> Obecnych na zebraniu było 2 właścicieli, pozostali nie przybyli, mimo
> zawiadomienia.
>
> Czy w takim przypadku uchwała o sposobie głosowania jest 'legalna'?

Głosowanie przeprowadzono zgodnie z prawem (a więc "legalnie")
ale uchwała NIE ZOSTAŁA na razie podjęta.
"Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali" (UWL art.23 ust.2),
a dwa z czterech (50%) to jeszcze nie większość. Głosowanie trzeba kontynuować
drogą indywidualnego zbierania głosów. Powinien to zrobić zarząd wspólnoty, a
jeśli ten się uchyla - dalsze głosy może zbierać osoba upoważniona przez
właścicieli obecnych na zebraniu.
Zdaję sobie sprawę, że cała ta retoryka brzmi śmiesznie w sytuacji, gdy chodzi
o zaledwie 1 głos (tym "języczkiem u wagi" jest, jak sądzę, trzeci właściciel
prywatny) - ale chciałem udzielić odpowiedzi, która przydałaby się także w
innych, bardziej typowych sytuacjach.

[sdkfz1]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

>Głosowanie trzeba kontynuować
> drogą indywidualnego zbierania głosów. Powinien to zrobić zarząd wspólnoty, a
> jeśli ten się uchyla - dalsze głosy może zbierać osoba upoważniona przez
> właścicieli obecnych na zebraniu.

Witam
Taka uchwała może łatwo paść w sadzie, bo przepis stanowi kto zbiera
indywidualnie głosy - art. 23 uwl "(...)bądź w drodze indywidualnego zbierania
głosów przez zarząd (...)".

Będe dociekliwy i przywołam Pana stanowisko odnośnie otrzymania zawiadomienia o
zebraniu na krócej niż 7 dni przed (a więc też wymóg ustawowy). Tam prezentuje
Pan dosyć sztywne stanowiko - nieważna albo bez problemu zostanie uchylona
przez sąd (w zależnosci od przedmiotu uchwały). Prosze o wyjasnienie tej
rozbieżności.

A jak wybrać tego upoważnionego właściciela - przecież potrzeba większości,
czyżby jakaś nowa większość (czy raczej mniejszość). Też padnie coś takiego w
sądzie.

pzdr.

sdkfz1

[mieszkanie.i.wspolnota]

sdkfz1 napisał:

> mieszkanie.i.wspolnota napisał:
>
> >Głosowanie trzeba kontynuować
> > drogą indywidualnego zbierania głosów. Powinien to zrobić zarząd wspólnoty
> , a
> > jeśli ten się uchyla - dalsze głosy może zbierać osoba upoważniona przez
> > właścicieli obecnych na zebraniu.
>
> Witam
> Taka uchwała może łatwo paść w sądzie

sdkfz1:

"Taka uchwała może łatwo paść w sądzie"

WK:

Prawda.
Ale najpierw musi się znaleźć kretyn i bydlak w jednej osobie, żeby sprawę
skierować do sądu - wbrew oczywistemu interesowi mieszkańców (także lokatorów
mieszkań komunalnych!!!), jakim jest sprawne gospodarowanie we wspólnocie
mieszkaniowej.

W tym właśnie zawiera się istota naszych problemów. Niczego we wspólnotach nie
załatwimy ani porządnie, ani dobrze, ani tanio, ani szybko - w ogóle niczego
nie załatwimy - jeżeli z każdym drobiazgiem będziemy biegać do sądu.

[sdkfz1]

W tym wątku wygląda, że taka sytacja najprawopodobniej zajdzie, więc lepiej
dmuchać na zimne.
Przydałoby się aby uzwględniał Pan to przy swoich odpowiedziach wskazując na
niebezpieczeństwa zstosowania rozwiązania.

tym razem pzdr. :)

sdkfz1

[dezet]

Dziękujemy wszystkim, za pomoc i za cenne wypowiedzi w wątku :)
-----------------------
Re: jarek.mrozik
> ...Przypomnę, że gmina nie ma możliwości wstrzymania się od głosu....

Ważna dla nas uwaga...- ale czy to jest własny Pana osąd, czy
zasada 'podparta' jakimś zapisem ustawy (np.KC) ?
-----------------------
Re: sdkfz1
> ...ale jak zastosuje się procedurę indywidualnego zbierania (a przynajmniej
próba) to też bym uznał, że miał możliwośc wypowiedzenia się i powinno się
przyjąć, że się wstrzymał...

...Ano własnie!... Tak by logika na to wskazywała, ale czy oprócz zawierzenia
logice - z p.widzenia 'litery prawa' - to wystarczy?

> ...Ponieważ przyjmuje się, że potrzeba ponad 50% głosów za, w opisanej
sytuacji nie da się tego uzyskać - uchwała nie zapadnie...

Tu dalsza niepewność: czy 50% głosów obecnych na zebraniu, czy 50% wszystkich
właścicieli (obecnych i nieobecnych na zabraniu)?
Może przyjąć zasadę: "nie obecni nie mają głosu/racji" ?

> Pozostaje postepowanie wskazane przeze mnie w poprzednim poście ..

Tego będziemy chcieli ze wszech miar uniknąć :(
[vide: słuszna wypowiedź p.W. Kalinowskiego dot. 'biegania po sądach' ;) ]
-----------------------
Re: Witold Kalinowski
> ...Zdaję sobie sprawę, że cała ta retoryka brzmi śmiesznie w sytuacji, gdy >
chodzi o zaledwie 1 głos (tym "języczkiem u wagi" jest, jak sądzę, trzeci
> właściciel prywatny) ...

Tak właśnie jest :)
Sęk w tym, że ten "języczek u wagi" jest niestety nie 'uchylny' ;)
W tym tkwi nasz problem - wszystko zależy więc od dobrej woli gminy...

Pozdrowienia,

(dezet)

[jarek.mrozik]

dezet napisał:

> Dziękujemy wszystkim, za pomoc i za cenne wypowiedzi w wątku :)
> -----------------------
> Re: jarek.mrozik
> > ...Przypomnę, że gmina nie ma możliwości wstrzymania się od głosu....
>
> Ważna dla nas uwaga...- ale czy to jest własny Pana osąd, czy
> zasada 'podparta' jakimś zapisem ustawy (np.KC) ?
> -----------------------

Obowiązek zarządu rzeczą wspólną nakłada na każdego współwłaściciela art. 200
kc.
Pojęcie zarządu rzeczą wspólną określił SN z 10.04. 1991r. Uchwała ta określa,
że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących
majątku wspólnego:
Jak już chyba wiadomo wszystkim Forumowiczom rzeczą jest nieruchomość wspólna.
Wobec tego, moim zdaniem, każdy właściciel jest obowiązany uczestniczyć w
zebraniu wspólnoty i głosować „za” lub „przeciw” uchwałom wspólnoty
mieszkaniowej. Wstrzymywanie się od głosu w sprawach ważnych dla wspólnoty jest
ustawowo niedopuszczalne, gdyż jest przejawem uchylania się od jednej z wielu
czynności dotyczących nieruchomości wspólnej.

Pozdrawiam

Pomyłka

[jarek.mrozik]

Poprawione ostatnie zdanie do poprzedniej mojej wypowiedzi:
Wstrzymywanie się od głosu w sprawach ważnych dla wspólnoty jest
ustawowo niedopuszczalne, gdyż jest przejawem uchylania się od jednej z wielu
czynności dotyczących z a r z ą d u nieruchomości wspólnej.

Przepraszam

[dezet]

jarek.mrozik napisał:

> Obowiązek zarządu rzeczą wspólną nakłada na każdego współwłaściciela art.
200
> kc.
> Pojęcie zarządu rzeczą wspólną określił SN z 10.04. 1991r. Uchwała ta
określa,
> że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących
> majątku wspólnego:
> Jak już chyba wiadomo wszystkim Forumowiczom rzeczą jest nieruchomość
wspólna.
> Wobec tego, moim zdaniem, każdy właściciel jest obowiązany uczestniczyć w
> zebraniu wspólnoty i głosować „za” lub „przeciw” uchwa
> łom wspólnoty
> mieszkaniowej. Wstrzymywanie się od głosu w sprawach ważnych dla wspólnoty
jest
>
> ustawowo niedopuszczalne, gdyż jest przejawem uchylania się od jednej z wielu
> czynności dotyczących nieruchomości wspólnej.
>
> Pozdrawiam

O to nam właśnie chodziło - o argument jakim możemy się teraz 'podeprzeć', by
nakłonić naszego zarządcę do postarania się, by uchwały na zebraniach WM -
przynajmniej pod wzgl. formalnym - nie pozostawały ciągle "nie podjęte" :)

Dziękujemy i również pozdrawiamy,

zd.