Zarządca nie realizuje uchwały włascicieli

[andrzej.s5]

Witam serdecznie i proszę o pomoc!
Nasza wspólnota uchwaliła na ten rok plan gospodarczy z podziałem kosztów na
poszczególne klatki w/g udziałów - jednogłośnie. Wszystko miało być pięknie.
Ale pani ksiegowa firmy zarzadzajacej nasza wspólnotą stwierdziła, ze nie
jest w stanie rozliczyć na jednym koncie bankowym jednego składnika - kosztów
wynagrodzenia zarzadcy, bo nie ma takiej możliwości w posiadanym programie
księgowym. Totalna bzdura - to wiemy. Po naszych telefonicznych interwencjach
zbyła nas informacją, że taki podział jest nie zgodny z prawem. Na jakie
przepisy prawne powołać się w pismie egzekwującym od zarządcy realizację uchwały.
Z góry dziekuję.

[ssocratesowa]

1. Czy macie Zarząd?
2. Czy zarządca (firma) ma zarząd powierzony???
3. Co ma wykonanie remontów do rozliczenia wynagrodzenia "zarządcy"?
4. Jaki przyjęliście sposób rozliczania zaliczek?
5. Jeżeli wg Rozp. MINISTRA FINANSÓW z dnia 18 sierpnia 1998 r.w sprawie
szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących
działalności gospodarczej(z późn. zmianami)to czemu nie wykazywanwe są koszty
wg schematu z zał. 2 i 3 tego Rozporządzenia?
6. Dlaczego telefonicznie załatwiacie takie sprawy? Ilu Was jest (właścicieli)i
ilu to interesuje?
7. Za co do chole.y ta firma bierze pieniądze???

[andrzej.s5]

1. Tak, ale działa społecznie na zasadzie łącznika pomiędzy wszystkimi
właścicielami a zarządcą.
2. Tak
3.Nasz plan gospodarczy to suma kilku czynników/opłat za media i utrzymanie, w
tym awarii i drobnych remontów. Wszystkie są indywidualne (osobne przyłącza na
każdą klatkę) jedynym spornym czynnikiem w/g księgowej jest wynagrodzenie zarządcy.
4.Zeszłoroczny plan gospodarczy został podzielony w/g sumy udziałów właścicieli
danej klatki na trzy odrębne, wynagrodzenie zarządcy także. Poprostu chcemy
ponośić koszty utrzymania w obrębie jednej klatki.
5. Muszę zapoznać sie z tą ustawą.
6. Poprostu chcieliśmy się dowiedzieć, dlaczego nie przychodzą nowe naliczenia
związane z zmianą czynszu ( po podziale w/g udziałów danej klatki zróżnicowała
się składka za metr w danej klatce) Właścicieli - 16. Zainteresowanych - 14.
7. Co rano jak sie budzę zadaję sobie, to pytanie!!!

[ssocratesowa]

Na pytania 1 i 2 nie mogą być jednocześnie odpowiedzi: "tak".
Albo firma jest zarządcą ustawowym, albo rzędzą właściciele przy pomocy
wybranego zarządu; przeczytaj Uowl.

Z tego, co piszesz wnioskuję, że macie społeczny zarząd i wynajętą firmę do
wykonywania czynności zarządu zwykłego. Dlatego TYLKO ZARZĄD jest prawnym
przedstawicielem wspólnoty i on (oraz właściciele) mają prawo decydować o
sposobie sprawowania zarządu (chyba, że daliście "zarządcy" niebywałe
uprawnienia, które są określone w umowie i ew. podsuwanych do podpisu
uchwałach - częste praktyki w byłych "ADM-ach", czyli w firmach, które powstały
z jednostek gminnych po tzw. prywatyzacji).
Wasz Zarząd MUSI poinformować "zarządcę", że oni są tylko do wykonywania umowy
i uchwał wspólnoty, a także, że za utrudnianie dostępu do dokumentów wspólnoty
grozi kara (np Art. 276,Art.303 par.1.KK itd.) Łaski nie robią!

Co do "zarządcy"; nasza wspólnota jest właśnie po rozstaniu z takim tworem.
Nasz nowy Zarząd po 6 latach "współpracy" z byłym już "zarządcą" musi teraz
dopiero sprawdzać prawidłowość rozliczeń finanasowych, ponieważ poprzedni
zarząd uważał, że nic nie musi i bezgranicznie zaufał firmie;( Ale do tego
potrzeba świadomości, że tylko właściciele mogą i MUSZĄ decydować o swoich
sprawach (m.n.finansach) we wspólnocie.

Nota bene: wspólnota to wszystkie klatki, czy tylko jedna??? Bo jeżeli
wszystkie, to nie możecie wyodrębniać kosztów dla każdej klatki osobno!

[xxxll]

ssocratesowa napisała:

> Co do "zarządcy"; nasza wspólnota jest właśnie po rozstaniu z takim tworem.
> Nasz nowy Zarząd po 6 latach "współpracy" z byłym już "zarządcą" musi teraz
> dopiero sprawdzać prawidłowość rozliczeń finanasowych,

a co robiliście jako zarząd i jako własciciele lokali przez te 6 lat.

Czy ty jako właścicielka ( i fachowiec od spraw księgowych) nie sprawdzałaś
sprawozdania finansowego co roku lecz przyjmowaliście je w ślepo, a teraz
szukacie kozła ofiarnego?

[ssocratesowa]

Właścicielką jestem od 2 lat. Od ok. tego samego czasu przez 2 lata byłam w 3-
osobowym zarządzie, ale nie mogłam współpracować z niedoukami, ignorantami i
osobami działającymi na graniccy prawa. Dlatego JA nic nie zdziałałam, poza:
1. uświadomieniem większości właścicieli indywid., że to ONI są we wspólnocie
najważniejsi i mogą a nawet MUSZĄ interesować się nieruchomością. Trwało to
tylko ok. 1,5 roku.
2. może znów zabrzmi nieskromnie, ale tylko JA jako jedyna właścicielka (i
członek zarządu)sprawdzałam dokumenty finansowe (fizycznie - sprawdzałam)
udostępnione przez firmę zarządzającą i wykazywałam od dwóch lat niejasności w
rozliczeniach
3. doprowadziłam do tego, że "zarząca" nie jset rozliczony finansowo wobec
wspólnoty i można teraz dalej działać...
4. a co można było zrobić we wspólnocie, w której prawie wszyscy mają takie
sprawy w d..ie
5. a co może zdziałać 1 członek w 3-osobowym zarządzie, jeżeli 2 osoby z
zarządu mają pracę, której się podjęły w... (patrz pkt.4)
6. a co może zdziałać członek zarządu, który jednemu z członków zarządu
uświadomił, że tamten złamał prawo (podrobienie uchwaly)(cdn.)
7. ironia 'fachowiec od spraw ksiegowych'jest nie na miejscu!!!
7. pass

[xxxll]

No to mamy Somorę - Gomorę.
Nie dziwi mnie twoja krytyka, jak ma się takie doświadczenia.
Dobrze ja mam obraz kilkunastu wspólnot, diametralnie o różnych pod względem
organizacyjnym , finansowym oraz socjotechnicznym.
Łączy je jednak podatność na populizm, ten polski populizm.

piszesz:
> 7. ironia 'fachowiec od spraw ksiegowych' jest nie na miejscu!!!

a co jest na miejscu? jaki zawód reprezentujesz?

[ssocratesowa]

Czy każdy musi być księgowym, żeby wiedzieć, że 2x2≠5?
To niektórzy "zarządcy" robią z właścicieli kozły ofiarne, wykorzystując ich
naiwność.
Przykład:
Rozliczenie roczne "zarządcy" z lutego saldo zaliczek za ub. rok na nw = 1153,
42 zł.
Na prośbę zarządu w marcu drugie, bardziej dokładne rozliczenie zaliczek za ub.
rok:(przykładowe dane) na koszty nw zaliczek wpłynęło: 15 145, 92zł, wydano: 15
145, 92zł, saldo=0zł
W kosztach umieszczone m.in. kilkaset zł za utrzymanie windy,, której to NIGDY
W ŻYCIU w naszym bloku nie widziałam, etc.
Nie jestem super właścicielką, ale chyba widać, że JA się intersuję?
Czekam teraz na medal za odwagę;)

[wprost5]

Medalu za odwagę chyba nie dostaniesz, może raczej za obrazowe opisywanie
sytuacji, które nie sa wcale takie rzadkie we wspólnocie, są raczej regułą,
tylko wielu z nas nie zdaje sobie z tego sprawy! A najlepszym dowodem
słuszności moich stwierdzeń jest właśnie to forum i stale pojawiające się
posty, ktore dla wielu osób wydają sie wręcz niedorzecznymi i bardzo naiwnymi.
W pierwszej chwili śmieszą mnie one, ale po pewnym czasie dochodzę do wniosku,
że nikt tego nie wymyślił, bo to samo życie, do tego jesteśmy na różnym etapie
wiedzy i znajomości spraw wspólnotowych.
Najlepszą nagrodą dla Ssocratesowej moim zdaniem jest to, że nie będzie
bezczelnie obskubywana przez zarządcę, chocby nie płacąc za windę, której po
prost nie ma w budynku!
Zgadzam się, że niewiele mozna zrobic w zarzadzie, w ktorym jest sie w
mniejszości, do tego jeśli ta większość kręci po prostu dla siebie lody! Trzeba
dużo uporu i samozaparcia, aby nie dać się zdominować różnym podejrzanym typkom
w takim zarządzie albo usunąć się w niebyt zrażony murem obojętności. Tylko jak
znam życie, tak postawa przełóży się bardzo szybko na jeszcze większe
rozzuchwalenie pozostałej części zarządu i jeszcze mniej komfortową sytuację
psychiczną osoby widzącej otaczającą ją nieprawidłowości.
No i na koniec - apeluję o mniej skrótów myślowych, bo autor przeważnie wie, o
co chodzi, inni czytelnicy forum, często zupełnie zieloni, nie bardzo mogą sie
w tym połapać.
Bo jak nazwać chociaz

[andrzej.s5]

ssocratesowa napisała:


> Z tego, co piszesz wnioskuję, że macie społeczny zarząd i wynajętą firmę do
> wykonywania czynności zarządu zwykłego.

Tak właśnie jest.

> Co do "zarządcy"; nasza wspólnota jest właśnie po rozstaniu z takim tworem.
> Nasz nowy Zarząd po 6 latach "współpracy" z byłym już "zarządcą" musi teraz
> dopiero sprawdzać prawidłowość rozliczeń finanasowych, ponieważ poprzedni
> zarząd uważał, że nic nie musi i bezgranicznie zaufał firmie;( Ale do tego
> potrzeba świadomości, że tylko właściciele mogą i MUSZĄ decydować o swoich
> sprawach (m.n.finansach) we wspólnocie.

Właśnie, większość tą świadomość już ma, reszta dojrzewa powoli albo ma wszystko
w d....!

> Nota bene: wspólnota to wszystkie klatki, czy tylko jedna??? Bo jeżeli
> wszystkie, to nie możecie wyodrębniać kosztów dla każdej klatki osobno!

No i meritum sprawy:

1. Wspólnota składa się z dwóch budynków, jeden jednoklatkowy, drugi
dwuklatkowy. Każda klatka posiada samodzielne przyłacza i różne udziały.
Podjeliśmy uchwałę o rozdzieleniu kosztów na poszczególne klatki.
I WŁAŚNIE ODPOWIEDŹ KSIĘGOWEJ NIE!!!
W NASZYM MIESCIE JEST WIELE TAKICH WSPÓLNOT TAK ROZLICZANYCH PRZEZ INNYCH
ZARZADCÓW, DLACZEGO???

[grandy]

andrzej.s5 napisał:
> 1. Wspólnota składa się z dwóch budynków, jeden jednoklatkowy, drugi
> dwuklatkowy. Każda klatka posiada samodzielne przyłacza i różne udziały.
> Podjeliśmy uchwałę o rozdzieleniu kosztów na poszczególne klatki.
> I WŁAŚNIE ODPOWIEDŹ KSIĘGOWEJ NIE!!!
> W NASZYM MIESCIE JEST WIELE TAKICH WSPÓLNOT TAK ROZLICZANYCH PRZEZ INNYCH
> ZARZADCÓW, DLACZEGO???

Skoro Wasza wspólnota składa się z dwóch budynków, to uchwałę o rozdzieleniu kosztów na poszczególne klatki możecie wyrzucić do kosza. Obowiązuje Was przepis ustawy o własności lokali, który nakazuje właścicielom lokali ponosić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej (nawet gdyby nieruchomość wspólna składała się z więcej niż jednego budynku i działki gruntu).

Podziękujcie księgowej, że odmawiając realizacji tej uchwały, uchroniła Was przed bałaganem powtórnego przeliczania kosztów w przyszłości.

Możecie jednak doprowadzić do odrębnego rozliczania właścicieli lokali w poszczególnych klatkach, jeżeli zawrzecie taką UMOWĘ pomiędzy WSZYSTKIMI właścicielami lokali.

[wprost5]

Po pierwsze, zażądajcie od "bystrej" księgowej z firmy zarzadzającej wasza
wspólnotą, aby to ONA podała wam podstawę prawną tego, co w was wmawia! Jest to
stary numer zamykania drugiej stronie gęby - stwierdzenie, ze na coś tam nie
pozwala prawo, co często jest po prostu wymysłem osoby, która tak twierdzi.
odwróccie po prostu sytuację - zamiast wy szukac prawa, niech najpierw uczyni
to ona.
A jak juz tak bardzo chcecie jakiegoś zapisu prawnego, to w ustawie o własności
lokali jest zapis, że zarządca w każdej chwili moze być odwołany(uwzględniając
zapisy waszej umowy o świadczenie zarządzania). To Wy zatrudniliście przecież
zarządcę a nie odwrotnie!

[andrzej.s5]

Fakt, i tak chcemy zrobić na pismie, niech poda paragrafy, które blokują
wykonanie uchwały. Co do odwołania zarządcy, musimy wytargać od nich, tą umowę.
Użyłem słowa "wytargać" bo wspólnota powstała za czasów ADM-ów, a potwm
przekstałcili sie w firmę zarządzającą, ten sam budynek, te same twarze (u nich
są wszystkie papiery).
A my sie dopiero uczymy!
Dzięki, pozdrawiam.

Coraz ciekawiej!

[wprost5]

Ostatni post andrzeja.s5 bardzo zmienia całą sytuację - moze sie okazać, że
obecny zarzadca zarzadza Wasza wspólnota prawem kaduka!
W pierwszym ruchu żądajcie wobec tego przdstawienia przez zarzadcę umowy na
zarządzanie waszą wspólnotą! Skoro to jest jakiś były ADM, to z kim u licha
podpisywał umowę? Chyba kilka lat temu nie mieliście pojęcia, że jesteście
wspólnotą - kto Was wtedy reprezentował?

[andrzej.s5]

Kilka lat temu sąsiad wykupił od gminy mieszkanie i powstała wspólnota. Za jakis
czas likwidowano ADM, a na jego bazie powstala firma zarzadzajaca wspólnotami
Zwołano zebranie wlaścicieli sąsiad i gmina. Wybrano jednnosobowy zarząd -
sąsiada. Na tym samym zebraniu zarząd czyli sąsiad i przectawiciel gminy
podpisali umowę o zarządzanie wspólnotą przez w/w spółkę. Pożniej kolejni
sąsiedzi zaczeli wykupywać mieszkania, sumiennie płacili, zebrania raz do roku,
bo wymusza ustawa, remonty we własnym zakresie itp, jak za ADM-u. Aż do momentu,
kiedy ja z sąsiadem udałem sie na zebranie jako nowi współwłasciciele i przy
rozliczeniu rocznym, poprosiliśmy faktury do wglądu na poszcególne rzeczy i
zaczął się cyrk. Co, jak to, a po co. No ale zeszło nam dwa lata na
uświadamianiu współwłaścicieli i teraz zebrania wygladaja już inaczej, wiele
udało nam sie zrobić. Jak np. aneksować umowe podpisaną przez zarządcę z firmą
sprzatającą, która darła z nas grubą kasę, za utrzymanie zieleni, której nie
było itp. Staramy się działać,uświadamiać resztę sąsiadów dla naszego wspólnego
dobra, raz idzie lepiej, raz gorzej. Ale już widać efekty, że ta wspólnota żyje,
i my w niej i o niej decydujemy. No, ale nie ma tak dobrze. Jak już pisałem
podjeliśmy uchwałę w tym roku o rozdzieleniu wszystkich kosztów utrzymania
wspólnoty na poszczególne klatki w/g udziałów. Odpowiedź księgowej: tak nie
można.Żadnej sensownej czy prawnej argumentacji dlaczego?????

[akcesld]

wprost5 napisał:

> Po pierwsze, zażądajcie od "bystrej" księgowej z firmy zarzadzającej wasza
> wspólnotą, aby to ONA podała wam podstawę prawną tego, co w was wmawia! Jest to
>
> stary numer zamykania drugiej stronie gęby - stwierdzenie, ze na coś tam nie
> pozwala prawo, co często jest po prostu wymysłem osoby, która tak twierdzi.
> odwróccie po prostu sytuację - zamiast wy szukac prawa, niech najpierw uczyni
> to ona.
> A jak juz tak bardzo chcecie jakiegoś zapisu prawnego, to w ustawie o własności
>
> lokali jest zapis, że zarządca w każdej chwili moze być odwołany(uwzględniając
> zapisy waszej umowy o świadczenie zarządzania). To Wy zatrudniliście przecież
> zarządcę a nie odwrotnie!
>
Czytam ten wątek i myślę, że należy zmienić Zarząd, który nie przeczytał
elementarza czyli ustawy o własności lokali. Przecież kazdy własciciel ponosi
wydatki wg udziałów niezależnie czy to są wydatki w jego "klatce" czy obk. Po
drugie ta wspólnota jest wielobudynkowa i nie zmienia to faktu , że w kazdej
cegle w kazdym budynku własciel ma odpowiednie uchwały. Przyjmowanie takich
uchwał rodem z przedszkola prowadzi do bzdur i spraw sądowych wywoływanych przez
cwaniaków - włascicieli. Jeżeli chcecie aby budynki płaciły za siebie to
uregulujcie to w sposób prawny np podział nieruchomości albo podejmijcie uchwałę
o sposobie zarządu(podział kosztów jest sposobem zarządu)z udziałem notariusza i
ujawnijcie w księdze wieczystej. Wtedy jest ok. Co do księgowej nie obrażając
tego zwodu ale Ona ma rejestrować zdarzenia na które dostaje kwity. I jeszcze
jedno ktoś z poprzedników powoływał się na obowiązujące we wspólnotach
rozporządzenie min finansów z 1998 r. - otóż bzdura jedynie ustawa o wł lokali
określa lakonicznie sposób prowadzenia księgowości we wspólnotach tzn
pozaksięgową ewidencję ale to inna bajka. Czy Wasz Zarządca ma licencję? lub czy
wy znacie zarządcę bo coś mi się wydaje że nie.

[mrozik.jarek]

Na tym forum sa wypisywane takie bzdury
ze tego nie da się czytac. Nawet Mistrz Serafin
nie wytrzymał. Najlepsi experci to Centusiaczk i Wprost.

Do akcesld!

[wprost5]

Zbyt dobrze znam stosunki w mojej wspólnocie a ponadto niniejsze forum
dostarcza zbyt wielu przykładów, aby uważać, że w tej dziedzinie mieszkalnictwa
jest wszystko w porządku i ustawa o własności lokali wszystko wspaniale
reguluje jak to w swoim poście stara się chyba przekazać nam akcesld(w kazdym
razie tak to odebrałem)!
Nie wiem, jakich cwaniaków-właścicieli ma na myśli akcesld - czy licznych
członków zarządów wykorzystujacych swoją pozycje i próbujących żyć kosztem
sąsiadów czy też tych członkow wspólnoty, którzy próbują z tym walczyć i jedyna
droga w zasadzie jest sprawa sądowa?
Jeśli chodzi o księgową, która ma tylko rejestrować zdarzenia na które dostaje
kwity, to własnie niech to robi a nie zabiera głos w nieswoich sprawach. jesli
jest taka wyedukowana, to niech poprzez to stosowanymi zapisami prawa!
Generalnie jakoś tak się dziwnie składa, że do zarządów dostają się przeważnie
(zwracam uwage, ze piszę "przeważni0 osoby o niezbyt czystych intencjach, z
którymi przeciętny i zaganiany członek współnoty, do tego czasami w dość
podeszłym wieku, nie daje sobie rady.
I dlatego tak ważną jest jakaś nowelizacja ustawy o własności lokali, która
powstała raczej na wariacjich papierach, bo zbyt często jej zapisy w sposób
oczywisty przeczą zasadom elementarnej sprawiedliwości i poczuciu zdrowego
rozsądku. I klasycznym przykładem tego jest ów słynny zapis o pokrywaniu
utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do udziałów, który w wielu
przypadkach jest absurdem.

[xxxll]

Co propnujesz napisanie ustawy "socjalnej", gdzie będzie "rządzić" tylko
sprawiedliwość? ...tylko czyja i jak pojmowana sprawiedliwość?
Ta z wątków Babczyka czy miro_mx , czy ta z postów towich , serafina, grandiego
i wielu innych nam podobnych.

Jak wyważyć "sprawiedliwość" osby starszej będącej właścicielem 100 m2 lokalu z
długiem kilkutysięcznym w bieżących opłatach, odmawiajacego zamiany na lokal
mniejszy stosowny do jego możliwości płatniczych? ITD.

[ssocratesowa]

No właśnie:"sąd sądem, a sprawiedliwość..." "Jeszcze się taki nie urodził, który
by wszystkim dogodził" i w tej sytuacji należy:
1. Przestrzegać obowiązującego prawa
2. Brać pod uwagę czynnik ludzki i więzi społeczne
3. patrz punkt. 1 (no mercy!)

Do Jendrusia

[grandy]

xxxll napisał:
> Ta z wątków Babczyka czy miro_mx , czy ta z postów towich , serafina,
> grandiego i wielu innych nam podobnych.

Jendruś, napisz to jeszcze raz, bo własnym oczom nie wierzę: ja podobny do Ciebie? O Matko Boska, za jakie grzechy zostałem tak srogo ukarany?!?!

[ssocratesowa]

akcesid napisał
>ktoś z poprzedników powoływał się na obowiązujące we wspólnotach
rozporządzenie min finansów z 1998 r. - otóż bzdura jedynie ustawa o wł lokali
określa lakonicznie sposób prowadzenia księgowości we wspólnotach tzn
pozaksięgową ewidencję<
Bzdura, że bzdura. Jeżeli wspólnota przyjęła uchwałą taki sposób rozliczania
(jak w/w Rozporządzenie - zmienione)to nic Ci do tego. Niekłoci się on z
zasadami rozliczeń z Uowl.