developer, klucze, wspólnota, zarządca... wszystko

[askiem]

W październiku odbieramy klucze od mieszkania. Przyznam, że jestem
zupełnie zielona w sprawach lokalno-wspólnotowych (zaraz biorę się
za wyszukiwanie ustaw). :)
Łącznie oddanych będzie ok. 20 mieszkań i 5 lokali użutkowych.
Stan mieszkań - developerski. Z pewnością na początku każdy zajmie
się remontami, urządzaniem etc.
Dlatego mam pytanie - jak "pomóc" w dobrej organizacji formalnej
wspólnoty? Rozwiesić ogłoszenia, rozmawiać z lokatorami? Co powinno
być priorytetem? Bo własciwie nie wiem od czego zacząć.
Poza tym, sprawa nr 2: Zarządca. Pewien Pan X bardzo chce się starać
o to stanowisko. Niestety, Pan poza licencją (którą nie mam pojęcia
jak zdobył :/) nie ma żadnych organizacyjnych zdolności a i jego
wiedza na temat zarządzania jest wątpliwa. Czy musumy mieć Zarządcę?
Czy może się wszytskim zająć jedna osoba/grupa osób?

[owner_wm]

Zacznij od przeczytania ustawy o własności lokali :).
Treść ustawy masz tutaj:
www.prawo.lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html Bez
podstawowej choćby znajomości ustawy nie ruszysz z miejsca i ciągle
będziesz pytać o rzeczy dla innych oczywiste.

Dopóki nie macie podpisanych aktów notarialnych, nie jesteście
wspólnotą. Być może deweloper zechce Wam narzucić zarządcę i wpisać
do aktów not. siebie, powiązaną firmę lub osobę - złe rozwiązanie,
bo jak nie będzie Wam odpowiadać, to będziecie to musieli "odkręcać"
na zebraniu w obecności notariusza. Ale nie ma się co bać - wszystko
da się zmienić. Nie musicie mieć zarządcy w rozumieniu art. 18 ust.
1 ustawy. Ponieważ jesteście dużą wspólnotą (zgodnie z ustawą -
ponad 7 lokali) - o ile nie będziecie mieć zarządu powierzonego (w
aktach not.), powinniście powołać zarząd na zebraniu w drodze
uchwały. Zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Optymalne
wyjście: wybierzcie zarząd spośród właścicieli lokali a potem
zawrzyjcie umowę o administrowanie (nie o zarząd nieruchomością) z
licencjonowanym zarządcą lub firmą, która takich zarządców
zatrudnia. Wtedy macie wszystko pod kontrolą. Zarządców jest wielu
na rynku, nie bierzcie pierwszego lepszego. Pamiętaj, że to Wy jako
właściciele jesteście pracodawcą, administrator (zarządca) ma
wykonywać zlecone zadania, zgodnie z umową. Umowa musi być dobrze
sporządzona, żebyście nie musieli się męczyć z administratorem,
jeśli okaże się kiepski lub "za cwany".

We wspólnocie mieszkaniowej prawo głosu należy wyłącznie do
właścicieli lokali, a nie do lokatorów. Jeśli sposób zarządu
nieruchomością nie będzie wpisany do aktów not., to pierwsze
zebranie zwołać może deweloper lub sami właściciele. Najlepiej
wcześniej dogadać się na nieformalnym spotkaniu lub w drodze
indywidualnych rozmów: jaki sposób sprawowania zarządu
nieruchomością wspólną, kto do zarządu itp. Na tym oficjalnym
zebraniu musicie (oprócz powołania zarządu) uchwalić też plan
gospodarczy i wysokość miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów
zarządu nieruchomością wspólną oraz składek na przyszłe remonty.

[askiem]

Owner, ślicznie dziękuję :))
Zaraz ponadrabiam prawne braki wiedzy.