finans. całego remontu przez gminę - czy można?

[inka1812]

Mam pytanie odnośnie sfinansowania remontu elewacji. Chciałabym
zaproponować uchwałę która nałoży na Gminę obowiązek sfinansowania
remontu w całości, a pozostali właściciele spłacą Gminę w ciągu 5
lat. Nie wiem tylko czy jest to możliwe? Czy jakieś przepisy nie
zabraniają Gminie kredytowania? Kolejna rzecz to to, czy jest to
możliwe do przeforsowania?

[bykira]

Ale miła wizja............Uważasz że Wspólnota swoimi uchwałami może
obligować do czegoś gminę? Uchwały wspólnoty obliguja jej członków,
w części jaiej odpowiadają ich udziały. Proponuję Ci abyście podjęli
uchwałę że cały remont finasujesz Ty!!A reszta wspólnoty odda Ci to
przez 5 lat!! Jak Ci się podoba?:)))))Weź kredyt na siebie i
powodzenia ;)))) Twój pomysł mnie powalił poprostu

[em_ce_kwadrat]

Myślę, że niepotrzebnie się tak emocjonujesz. Znam taki przypadek.
To kwestia dogadania się z decydentami w gminie. Gmina wpłaca
jednorazowo kwotę zaliczek za - powiedzmy - 5 lat, po czym zostaje
zwolniona z wpłat na fundusz remontowy do czasu uregulowania
zobowiązania przez pozostałych właścicieli. Oczywiście po podjęciu
stosownej uchwały i podpisaniu porozumienia.

o finansowaniu remontów

[gosiakz]

Wspólnoty mieszkaniowe na inwestycje powinny oszczędzać
systematycznie
Najkorzystniejszym rozwiązaniem wspierającym działania inwestycyjne
wspólnot mieszkaniowych jest wieloletnie, systematyczne wnoszenie
zaliczek przez wszystkich jej członków. Także samorząd.
Gmina może pomóc wspólnotom mieszkaniowym w przeprowadzaniu remontów
na trzy sposoby:
l wspierając wspólnotę dofinansowaniem z Gminnego lub Powiatowego
Funduszu Ochrony Środowiska. Wiele gmin pomogło w ten sposób
wspólnotom, które usuwały azbest i docieplały budynki,
l umieszczając wspólnotę w Lokalnym Programie Rewitalizacji i
opracowując dla niej taki program inwestycyjny, aby spełnił
wymagania stawiane przez Regionalny Program Operacyjny, np. pozwolił
utworzyć miejsce pracy w lokalu użytkowym wygospodarowanym we
wspólnocie w wyniku modernizacji budynku,
l regularnie wpłacając zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty.
Wnoszenie zaliczek na fundusz remontowy wynika z racjonalnego
myślenia, a nie wymogów formalnoprawnych. Rozłożenie wysiłku
finansowego „na raty” pozwala zrealizować wspólnocie znacznie
większe inwestycje.
Możliwe modele rozliczeń
Najczęściej spotykanym modelem funkcjonowania funduszu remontowego
są stałe comiesięczne wpłaty na ogólnie rozumiane cele remontowe. W
tym przypadku właściciele traktują fundusz remontowy jako skarbonkę,
w której skumulują się środki na jeszcze nieokreśloną przyszłą
inwestycję. Rozwiązanie to wydaje się bardzo racjonalne w przypadku
nowych budynków lub budynków w bardzo dobrym stanie technicznym.
Stanowisko samorządu w sprawie jednorazowego rozliczenia po
zakończeniu inwestycji może w takim przypadku znajdować uzasadnienie.
Innym rozwiązaniem stosowanym przez wspólnoty jest model
miesięcznych wpłat, których wysokość jest dostosowana do
przewidywanej konkretnej inwestycji. W tym przypadku najważniejsze
jest zgromadzenie odpowiedniej kwoty na konkretny dzień, w którym
nastąpi zapłata wykonawcy i rozliczenie zebranych środków. Po
rozliczeniu właściciele nie wnoszą kolejnych opłat do czasu podjęcia
nowej uchwały w sprawie planu inwestycyjnego i sposobu zbierania
środków. Jest to bardzo często spotykany model funkcjonowania
funduszu w tych domach, gdzie istnieją duże potrzeby inwestycyjne. W
praktyce można spotkać się z modelem łączącym cechy obydwu opisanych
modeli - stałe wpłaty comiesięczne w minimalnej wysokości (np. 1 zł
miesięcznie za m2), które są okresowo podnoszone tak, aby sprostać
nakładom inwestycyjnym lub wymaganiom banku kredytującego (np. do 3
zł miesięcznie za m2). W tym przypadku odmowa przez samorząd
wnoszenia co miesiąc zaliczek na fundusz remontowy uniemożliwia lub
w najlepszym przypadku utrudnia wykonanie inwestycji.
Trzecim modelem jest brak wydzielonego funduszu remontowego. W
takiej sytuacji po wykonaniu remontu wnoszona jest jednorazowa
wpłata.
Obciążenie właścicieli prywatnych
Jednak takie rozwiązanie oznacza zgodę na jednorazowe bardzo
znaczące obciążenie członków wspólnoty, w przypadku właścicieli -
osób fizycznych najczęściej niemożliwe.
GSIA OSTRZEGA
W praktyce można spotkać przypadki, gdzie uchwały samorządów
lokalnych wymuszają na członkach wspólnot dokonywanie jednorazowych
wpłat po zakończeniu remontu, co w przypadku większości głosów
samorządu na zebraniu wspólnoty skutecznie blokuje proces
inwestycyjny.
Argumentem samorządu na takie praktyki jest interpretacja ustawy o
własności lokali, która (według gmin) zobowiązuje właścicieli lokali
do ponoszenia kosztów remontu w chwili ich powstania. Jednak ustawa
nic takiego nie stwierdza. Zasady ponoszenia kosztów są pozostawione
do uznania przez wspólnotę! W przypadku mniejszości głosów samorządu
prowadzi do konfliktów skutkujących dualizmem we wnoszeniu zaliczek -
właściciele prywatni płacą zaliczki comiesięczne, a samorząd
oczekuje na fakturę końcową.
Takie zachowanie gminy skutecznie blokuje proces inwestycyjny w
przypadku gdy wspólnota myśli o zaciągnięciu kredytu, gdyż bank
ocenia zdolność kredytową wspólnoty na podstawie średnich wpływów w
ostatnich miesiącach, a brak wpłat zaliczek „samorządowych” tę
zdolność wspólnoty obniża. Niestety, nawet pisemne zobowiązanie
samorządu do jednorazowego pokrycia kosztów inwestycji niewiele
daje, bo istotą kredytowania jest rozłożenie płatności na raty przez
wiele lat, tymczasem jednorazowa dopłata samorządu wynikająca z
ułamkowego udziału w robotach budowlanych obniży wysokość
zobowiązania natychmiast po wpłacie odpowiadającej udziałowi
samorządu, ale nie pokryje kosztów finansowych inwestycji.
Członkowie wspólnoty posiadający lokale wyodrębnione będą spłacać
kredyt wraz z odsetkami, ponosić koszty prowizji przygotowawczych
banku, a więc koszty finansowe inwestycji, dlatego że nie byli w
stanie jednorazowo wydać pieniędzy na remont.
Przy takiej postawie samorządu zostają poważnie naruszone zasady
współżycia społecznego i gospodarczego. Właściciele prywatni na
skutek opisanego postępowania lokalnych decydentów ponoszą wyższe
koszty tej samej inwestycji niż samorząd. Taka postawa gminy jest do
przyjęcia tylko wtedy, gdy wszyscy członkowie przyjmą zasadę
jednorazowej wpłaty natychmiast po zakończeniu inwestycji, choć są
to przypadki nieczęsto spotykane, najczęściej dotyczące małych
inwestycji. Model polegający na jednorazowej wpłacie po wykonaniu
inwestycji wyklucza możliwość ubiegania się wspólnoty o premię BGK
na inwestycje termomodernizacyjne, gdyż dotacja jest ściśle
powiązana z kredytem. Nie można jej otrzymać na inwestycje
realizowane ze środków własnych.
GSIA RADZI
Jeśli wspólnota planuje realizację inwestycji, a samorząd ociąga się
z wpłacaniem uchwalonych w prawidłowy sposób comiesięcznych zaliczek
na fundusz remontowy, to bezwzględnie należy księgować zobowiązanie
po stronie gminy, wystawiać wezwania do zapłaty, tak by zawsze było
możliwe skierowanie pozwu do sądu o zapłatę, nawet gdy gmina
wyprzeda wszystkie lokale.
Wówczas wspólnota będzie miała prawo domagać się wpłat za okres, gdy
gmina była właścicielem lokali.
PRZYKŁAD:
Koszty remontów kapitalnych w budynkach mieszkalnych wynoszą (według
firm budowlanych) od 300 do 500 zł/m2. Przy założeniu, że średniej
wielkości mieszkanie ma 50 m2, sfinansowanie ze środków własnych
remontu kapitalnego wymagałoby podniesienia przez jeden rok składki
do poziomu od 25 zł/m2 do 42 zł/m2, oczywiście w zależności od
zakresu remontu. Takie kwoty są nie do zaakceptowania przez
indywidualnych właścicieli lokali, gdyż oznaczałyby comiesięczne
obciążenie lokalu kwotą 2083 zł!
Obopólne korzyści
Podsumowując, z trzech omówionych modeli wpłat na fundusz remontowy
najkorzystniejszym rozwiązaniem wspierającym działania inwestycyjne
jest wieloletnie, systematyczne wnoszenie zaliczek przez wszystkich
członków wspólnoty.
PAWEŁ OŁUBEK
ekspert w Banku BISE
gsia.infor.pl/?p180=I41.2007.018.000002900&art_id=823254