z dzisiejszej Gazety Prawnej

[serafin666]

Ponad 50 proc. skontrolowanych biur pośrednictwa oraz zarządców
nieruchomości prowadzi działalność z naruszeniem prawa -
poinformował w środę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
(UOKiK).

Na zlecenie Urzędu, Inspekcja Handlowa skontrolowała 124
przedsiębiorców.

Większość uchybień miało charakter formalny. "W umowach brakowało
imienia i nazwiska przedsiębiorcy odpowiedzialnego za realizację
zlecenia, numeru jego licencji zawodowej" - wyjaśnia Urząd.

W wyniku kontroli okazało się, że biura pośrednictwa
nieruchomościami często nie posiadają też ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej (OC) z tytułu wykonywanej działalności.
Dotyczyło to 8 biur.

"Polisa zabezpiecza interesy klientów, którzy z powodu
niedopełnienia obowiązków przez agencję nieruchomości ponieśli
straty finansowe" - wyjaśnia Urząd.

40 proc. umów ogranicza prawa klienta


Kontrola wykazała również, iż w ok. 40 proc. umów zawartych między
agencjami nieruchomości a ich klientami znajdowały
się "postanowienia ograniczające prawa konsumentów lub znajdujące
się już w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych, prowadzonym przez
prezesa UOKiK".

"Przedsiębiorcy zastrzegali sobie wynagrodzenie za transakcje
sfinalizowane w wyniku osobistych starań zleceniodawcy lub
wprowadzali rażąco wygórowane kary umowne za rezygnację z kontraktu
lub dokonanie transakcji z klientem niewskazanym przez pośrednika" -
czytamy w komunikacie Urzędu.

W przypadku przedsiębiorców stosujących sprzeczne z prawem klauzule,
prezes UOKiK może wszcząć postępowanie administracyjne i nałożyć
karę finansową w wysokości do 10 proc. ubiegłorocznego przychodu.

W niektórych agencjach konsumentom utrudniano możliwość porównywania
ofert różnych pośredników. "Nie stwierdzono jednak nieprawidłowości
dotyczących sposobu pobierania prowizji - w kilku przypadkach
pośrednicy policzyli nawet mniej, niż wynikało to z umów" -
podkreśla Urząd.

Większość agencji - jeszcze w czasie kontroli - dostosowywało się do
zaleceń Inspekcji. W 22 przypadkach Inspekcja nakazała usunięcie
nieprawidłowości. Do sądu skierowała 6 wniosków o ukaranie
przedsiębiorców, w jednym przypadku zawiadomiła prokuraturę, zaś na
12 skontrolowanych agencji nałożyła mandaty karne.

ze strony www.krn.pl

[serafin666]

Pytanie
Czy w budynku wielorodzinnym posiadającym wspólnotę mieszkaniową
można wymóc prawnie na kilku właścicielach, którzy nie zamieszkują
lokali, aby je w okresie zimowym ogrzewali? Każdy lokal mieszkalny
posiada własne gazowe ogrzewanie.
Odpowiedź
Jest to właśnie wynik nieprzemyślanych decyzji nowo powstałych
wspólnot mieszkaniowych, które zamiast razem zarządzać i
eksploatować nieruchomość w myśl zasady „razem jest taniej i
praktyczniej”, w pierwszych chwilach działalności rezygnują z
funduszu remontowego, zakładają własne ogrzewania i rezygnują z
jakichkolwiek form wspólnego zarządzania.
Skoro wspólnota podjęła uchwałę o indywidualnej formie ogrzewania,
to różne temperatury w różnych lokalach są czymś zupełnie normalnym –
wynikają z formy ogrzewania nieruchomości przyjętej przez daną
wspólnotę. Są oczywiście przepisy z zakresu „prawa sąsiedzkiego”,
zawarte w kodeksie cywilnym, które się do tej problematyki odnoszą,
zakazując niekorzystnego oddziaływania (immisji) na nieruchomość
sąsiednią. Jednak w praktyce ich zastosowanie w takim przypadku
byłoby bardzo trudne. Kwestię dopuszczalności immisji pośrednich
przesądzono w art. 144 k.c., w którym stwierdza się, że właściciel
nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać
się od wszelkich działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z
nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze
społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz ze
stosunków miejscowych. Uregulowanie to odnosi się do nieruchomości,
a więc obejmuje zarówno nieruchomości gruntowe jak i budynkowe oraz
lokalowe. Jednak wynika z niego, że immisje pośrednie są
dopuszczalne. Dopóki nie przekraczają przeciętnej miary. W tej
sytuacji należałoby zatem wykazać przed sądem, że nieogrzewanie
jednego lokalu oddziałuje na drugi lokal w stopniu przekraczającym
tę przeciętną miarę.

[babczyk]

Jesteś gorszy od Jędrusia gdyż nawet nie podajesz odnośników czy tez
autorów tej wypowiedzi.

Chłopie, zeszmaciłeś to forum z takim jak ty Jędrusiem więc, daj
sobie siana bo obaj przesadzacie tylko .....dla czego?

[yappaa]

Czegoś mi tu brakuje.
Aaaa juz wiem... wpisów, że serafin jest "złodziejem"
a może to xxxll-elek napisał pod szyldem serarina666?

ze strony www.krn.pl

[serafin666]

Każdy może zarządzać nieruchomością
Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr
261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców
nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego
zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się
na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a
tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej, to
jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt. III
CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko
umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust. 1 i 2
wyżej cytowanej ustawy. Tak więc prywatni właściciele, którzy zawrą
umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą
zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z
2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), nie muszą wybierać
licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze
skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Właściciele mogą więc wybrać każdą dowolna osobę, muszą jednak
specyficznie uregulować jej uprawnienia i obowiązki. Istotne jest
jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji zawartej w
ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też tak szeroko
ujęta. Dla bezpieczeństwa interpretacyjnego wskazanym jest też, żeby
umowa taka nie była określona jako „umowa o zarządzanie”, co mogłoby
stanowić dodatkową przesłankę do interpretowania jej w myśl wyżej
wymienionej ustawy. Przy tym, oczywiście, zleceniobiorca nie
powinien posługiwać się tytułem zawodowym „zarządca nieruchomości”,
o ile nie ma stosownej licencji, jednak mimo tych zastrzeżeń może
wykonywać wszelkie czynności związane z zarządzaniem nieruchomością.
Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej
ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie
bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji, w tym
bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności
zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym zgodnie z
jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego w nią inwestowania. Przy
tym zarządca nieruchomości lub wspomniany przedsiębiorca działa w
wyżej wymienionym zakresie na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą
mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której
przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio
dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy
pisemnej pod rygorem nieważności. Wskazuje się w niej zarządcę
nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer
jego licencji zawodowej, a także zamieszcza się oświadczenie o
posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania
nieruchomościami.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o
zarządzanie nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej
zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy
określonych ustawowo. Przy tym Sąd Najwyższy zauważył, że jedynie
zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości
Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów
nieruchomości, zgodnie z art. 189 cytowanej ustawy, wymaga – w
wypadku powierzenia zarządu – działań licencjonowanego zarządcy. Tak
więc nieruchomości publiczne (o ile nie są zarządzane przez
właściciela) muszą być zarządzane przez fachowy, mający stosowne
przygotowanie i licencje podmiot, natomiast nieruchomości prywatne
(przykładowo należące do osób fizycznych, w tym przedsiębiorców lub
spółek) mogą być zarządzane przez osoby nieposiadające licencji,
nawet spoza grona właścicieli.
Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze
zarządcy nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień
właściciela określony w art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w
świetle konstytucyjnej ochrony własności. Jednak jak wskazano wyżej,
jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć umowę o zarządzanie
skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza
zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Istnieje zatem spore
ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą nieposiadającą
licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej że
konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich
czynności podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu,
podwyższenia czynszu, zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).
Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej
ustawy dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji
zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami prowadzenie tej
działalności do tej daty bez licencji.

[cento11]

Serafinku fajnie to opisałeś tylko ,że to i tak nie zmienia
faktu ,że tu pierwszenstwo ma ustawa o własności lokali . Czy tam
gdzieś wyczytałeś wogóle (w uwl) o czymś takim jak zarządca
nienotarialny ? Takiego czegoś nie ma . Rozumiem te wszystkie
standarty zawodowe i nakazy ,zakazy i inne postanowienia ,one
dotyczą zarządców z licencją ale co to znmienia w stosunku do
wspólnoty?? Jeżeli uwl mówi o skutecznym powołaniu zarządu z osobą
prawną ,notarialnie czyli zarząd powierzony to ma na myśli napewno
zarządcę posiadającego licencję , może równiwż wspólnota wybrać
sobie zarząd zwykły ,uchwałą . Różnica jest taka ,że w przypadku
powierzenia zarzadu notarialnie zarządcy będzie on pełnił rolę
zarządu zwykłego ,plus to co właściciele wraz z nim ustalą w umowie
zawartej z nim i zaprotokołowanej przez notariusza. Zarządca
nienotarialny choć posiada licencję i tu się z tobą zgodzę nie może
mieć decyzyjności we wspólnocie i ograniczać prawa własności
właścicielom . Często tak się zdarza , pisałem o tym nie raz, taki
zarządca prubuje przejąć faktycznie całe zarządanie wspólnotą ,czego
devakto czynić mu nie wolno gdyż to przeczy z prawem
własnosci ,również mija się z sensem powoływania zarządu tak zwanego
marionetkowego będącego całkowicie ubeswłasnowolnionym ,podlegającym
wręcz zarządcy.Zrząd który zostaje powołany uchwałą przez
właściiceli wykonuje swe zwykłe czynności ,co ponadto potrzebna jest
uchwała lub pełnomocnictwo , a w przypadku podpisania umowy z
zarządcą (k.m.i.z.)zarzad musi jednak raz : przedstawić właścicielom
taką propozycję , przedstawić umowę ,uzyskać aprobatę wyrażoną
uchwałą zawierającą wpis o ustalaniu wynagrodzenia dla takiego
zarządcy rególowanego na zebraniach rocznych , jak i pełnomocnictwo
dla zarzadu o możliwości zerwania takiej umowy . Oczywiście nie ma
mowy o przekazywaniu zarządu zwykłego czy co głupsze
zarządzania ,umowa określa i powinna czynności związane z
administrowaniem nieruchomości , odpowiedzialność za nie zarządcy ,
lub inne czynności nie mające decyzyjności .