Zmiana administratora

[romanaxa]

Zebrałem podpisy mieszkańców bloku w Zawierciu- spółdzielnia mieszkaniowa
"Hutnik". Chcemy zmienić administratora na wspólnotę mieszkaniową. Blok został
do spółdzielni wcielony w 1994r.Do 1994r był blokiem zakłdowym Przędzalni
"Przyjażń".Wcielono blok do w/w spółdzielni za tzw. złotówkę.55% mieszkańców
jest za zmianą administratora.100% mieszkań jest własnościowych; własność
spółdzielcza.Prezes spółdzielni Pan Markowski w rozmowie ze mną twierdzi że
bloku nie odda bo nie ma takiego obecnie prawa by Go do tego zmusiło. Blok
jest nie remontowany, zaniedbany, spółdzielnia jest b.kiepskim gospodarzem.
Pieniędzmi naszyni p.podobnie spłaca kredyty.Proszę oporadę w w/w kwestii.

[majkowa]

www2.rp.pl/artykul/4,71587.html

Wspólnota alternatywą dla spółdzielni

Renata Krupa-Dąbrowska 24-11-2007,

Osoby, które wykupiły mieszkanie na własność i nie są zadowolone ze
swojej spółdzielni, mogą wystąpić o jej podział i utworzyć
mniejszą. Inna droga to utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i
znalezienie dobrego zarządcy

Po 31 lipca zmieniły się zasady przekształcania lokatorskich oraz
własnościowych mieszkań spółdzielczych. Można wykupić je na bardzo
atrakcyjnych warunkach.

Wielu spółdzielców skorzystało już z tej okazji. Są teraz
właścicielami i zastanawiają się, co dalej, zwłaszcza ci, którzy
nie są zadowoleni ze swojej dotychczasowej spółdzielni. Mają dwie
możliwości.

Swoją nieruchomością mogą zarządzać w ramach wspólnoty
mieszkaniowej lub też doprowadzić do podziału spółdzielni na
mniejsze.


Kiedy powstaje wspólnota

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w budynku (lub
budynkach) położonym na terenie określonej nieruchomości. Dzieje
się tak, kiedy żaden lokal nie należy już do spółdzielni. Nie ma
przy tym znaczenia, czy ich właściciele są jeszcze członkami
spółdzielni, czy już z członkostwa zrezygnowali.

Rządzą się wtedy ustawą o własności lokali. Pozwala im ona wybrać
zarząd spośród osób fizycznych (także z grona właścicieli) lub
powierzyć w formie aktu notarialnego osobie prawnej (np.
towarzystwu budownictwa społecznego lub spółdzielni mieszkaniowej)
albo osobie fizycznej. Jeżeli wspólnota zdecyduje się wybrać
zarząd, to dodatkowo może zatrudnić typowego administratora (musi
posiadać licencję zawodową). Będzie się on zajmował bieżącymi
sprawami wspólnoty.

Sami właściciele będą też decydowali, w jakiej wysokości zapłacą
zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.


Przymusowy zarząd

Inna jest natomiast sytuacja budynku (budynków), w którym część
lokali wciąż jest własnością spółdzielni. To ona nadal nimi
administruje. Robi to na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm).

Właściciele mogą jednak zrezygnować z jej zarządu i podjąć uchwałę,
że stosują ustawę o własności lokali (art. 241 ust. 1 usm). Wtedy
mogą powołać zarząd według zasad wynikających z tej ustawy.

Taką uchwałę może jednak podjąć tylko większość właścicieli lokali
w budynku położonym w obrębie danej nieruchomości (decyduje
wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej – określają je umowy
notarialne przenoszące własność).


Z molocha do mniejszej

Właściciele będący członkami dużej spółdzielni mogą uznać, że
opłaca się im utworzyć mniejszą. Wtedy mają większy wpływ na losy
swojej nieruchomości.

Podział najbardziej się opłaca, gdy w budynkach znajdują się
należące do spółdzielni lokale użytkowe będące przedmiotem najmu
(patrz: ramka).

Przepisy prawa spółdzielczego obowiązujące od 31 lipca przewidują w
art. 108b znaczne ułatwienia w dokonywaniu podziału spółdzielni na
wniosek mniejszości jej członków.

O podziale mogą myśleć tylko osoby, których prawa i obowiązki
majątkowe są związane z częścią spółdzielni (np. blokiem, kilkoma
budynkami położonymi na tej samej działce, osiedlem itp.), która
nadaje się do wyodrębnienia.

Gdy spółdzielcy większością głosów podejmą uchwałę o podziale,
rozpoczyna się odpowiednia procedura. Zarząd dotychczasowej
spółdzielni musi niezwłocznie (nie dłużej niż w ciągu 60 dni)
przygotować wszelkie dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić
je zainteresowanym. Musi się również zebrać walne zgromadzenie, i
to w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania jego
zwołania.

Podziału spółdzielnia może odmówić tylko ze względu na swoje ważne
interesy gospodarcze lub istotne interesy jej członków.

Gdy walne zgromadzenie nie podejmie w ciągu tych trzech miesięcy
uchwały o podziale albo odmówi jego dokonania, to w ciągu sześciu
tygodni secesjoniści mają prawo wystąpić do sądu o wydanie
orzeczenia zastępującego taką uchwałę. Opłata sądowa od takiego
pozwu wynosi 500 zł.


Nie wolno opóźniać

Jeśli procedura podziałowa będzie się toczyć według art. 108b prawa
spółdzielczego, to za opóźnianie podziału władze dotychczasowej
spółdzielni mogą odpowiadać karnie. Art. 267c pkt 5 prawa
spółdzielczego przewiduje bowiem sankcje za nieprzygotowanie w
terminie dokumentów dotyczących podziału. Grozi za to grzywna albo
ograniczenie wolności. Takich sankcji nie ma w procedurze z art.
108a.

Nowa spółdzielnia będzie miała typową strukturę, a więc musi
powołać radę nadzorczą, zarząd, a członkowie o wszystkich
najważniejszych sprawach spółdzielni będą decydować na walnym
zgromadzeniu.


Warto być członkiem

Trzeba jednak pamiętać, że właściciel, który zrezygnował z
członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, nie ma żadnego wpływu na
jej funkcjonowanie. Nie ma prawa uczestniczyć w walnym zgromadzeniu
ani żądać udostępnienia do wglądu niektórych dokumentów oraz odpisu
statutu czy regulaminów.


Czy warto stać się wspólnotą mieszkaniową

PLUSY

- samodzielny wybór formy zarządu

- właściciele ustalają wysokość zaliczek, które będą płacić na
poczet utrzymania nieruchomości wspólnej

- sami decydują, w jakiej wysokości będą płacić wynagrodzenie
zarządowi,

- o wszystkich ważnych sprawach związanych z nieruchomością
decydują w formie uchwał

- z reguły płacą niższe opłaty na administrację

- każdy właściciel głosuje nad uchwałą

MINUSY

- konieczność rejestracji NIP, REGON, założenia konta bankowego

- system głosowania – aby uchwała została podjęta, musi ona uzyskać
aprobatę właścicieli posiadających większość udziałów; zarząd może
jednak zebrać potrzebne podpisy właścicieli również po zebraniu
wspólnoty

- jeżeli wspólnota nie ma dostępu do drogi publicznej, własnego
placu zabaw, śmietnika – to za udostępnienie tej infrastruktury
musi płacić spółdzielni

- brak ochrony właścicieli mieszkań przez przepisy o ochronie praw
lokatorów (np. w razie eksmisji nie przysługuje lokal socjalny na
podstawie tej ustawy)

- wspólnota nie musi posiadać funduszu remontowego

[majkowa]

www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2102.218.0.39.5.1.0.1.htm


PRAWO | SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE | Walne nie chcą zwalniać ze
składek na fundusz remontowy

Spółdzielcy nie odzyskają opłat za przekształcenie mieszkań
lokatorskich

Wpłaty z funduszu remontowego

Zmienione przepisy o spółdzielniach umożliwiają zwrot pieniędzy
wpłaconych za wyodrębnienie mieszkań lokatorskich, ale walne
zgromadzenia nie chcą podejmować uchwał tej treści.

W całej Polsce walne zgromadzenia i zebrania przedstawicieli
członków decydują teraz o tym, czy uprzywilejować mieszkańców,
którzy przekształcali mieszkania lokatorskie od 23 kwietnia 2001 r.
do 31 lipca 2007 r. Chodzi o zwolnienie z comiesięcznych wpłat na
fundusz remontowy, co miałoby zrekompensować poniesione wcześniej
koszty przekształcenia. Zgoda walnych zgromadzeń oznaczałaby
podwyżkę składek na remonty dla pozostałych mieszkańców.

Przywileje na papierze

Wbrew oczekiwaniom wielu tysięcy spółdzielców, którzy wyodrębnili
mieszkania na starych zasadach, pozostali mieszkańcy spółdzielni
nie zgadzają się na przyznanie ulg swoim sąsiadom. Takie decyzje
podjęto w SM Mszczonowska, SM Ochota i pozostałych spółdzielniach w
stolicy. Podobnie jest w innych miastach w Polsce.

- W ustawie wyraźnie wskazano, że walne może, ale nie musi zwalniać
z opłat na fundusz remontowy, tak więc nasi członkowie też
zdecydowali się, że wszyscy będą płacić na jednakowych zasadach -
mówi Stanisława Barka, prezes SM Śnieżka w Krakowie.

- W naszej spółdzielni jeszcze nie podjęto takiej uchwały, ale
mieszkańcy na zebraniach grup członkowskich wyrazili swoją
negatywną opinię w tej sprawie - tłumaczy Jerzy Brodziuk,
wiceprezes Łomżyńskiej SM.

Zachowanie spółdzielców nie dziwi Ryszarda Strzałkowskiego ze
Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego Nasza Własność.

- Nowelizacja poróżniła tych, którzy wykupili mieszkania przed
wieloma laty, z tymi, którzy wykupili mieszkania po roku 2001.
Dlatego takie przepisy nie powinny się w ogóle znaleźć się w
ustawie - podkreśla.

Decyzja w rękach walnego

Opłaty wniesione przez lokatorów do spółdzielni w trakcie
wyodrębniania własności lokalu lub przekształcenia na spółdzielczą
własność sięgały od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Obowiązująca od 31 lipca nowelizacja ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U. nr 125, poz. 873) uzależnia wyodrębnienie
mieszkań lokatorskich jedynie od spłaty realnych kosztów budowy. W
związku z tym nie tylko zniosła obowiązek wpłaty różnicy pomiędzy
ceną rynkową lokalu a wkładem mieszkaniowym, ale też kwoty
przypadające na lokal z tytułu modernizacji budynku. Podobnie do
uwłaszczenia nie potrzebna jest całkowita spłata pożyczek i
kredytów zaciągniętych na pokrycie kosztów remontów nieruchomości.

O tym, czy wymienione wyżej sumy zostaną zaliczone na poczet
przyszłych składek na fundusz remontowy, musi jednak zadecydować
ogół członków spółdzielni. Dopiero jeżeli wyrazi zgodę, zarząd musi
dokonać rozliczeń wpłaconych kwot. W razie podjęcia takiej uchwały
osoby, które dokonały przekształcenia na starych zasadach, nie
płaciłyby składek aż do momentu wyrównania wniesionych kwot.

Nie chcą płacić więcej

- Spółdzielcy mają więc prawo sami podjąć taką decyzję i robią to
według własnych przekonań. Realizacja tego przepisu oznacza, że za
ulgę przyznaną jednej grupie członków muszą zapłacić inni
członkowie - wyjaśnia Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku
Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

W zależności od wysokości wpłaconej sumy zwolnienie może trwać od
kilku do kilkudziesięciu lat.

- Spotkałem się nawet z przypadkiem spółdzielcy, który nie płaciłby
na remonty przez 77 lat - mówi Ryszard Strzałkowski.

Spółdzielca spółdzielcy nierówny

Przepisy uprawniające walne zgromadzenia spółdzielni do zwolnienia
z wpłat na fundusz remontowy miały utwierdzić część dawnych lokalów
w przeświadczeniu, że odzyskają niesłusznie wpłacone pieniądze.
Nadzieje ustawodawcy zostały jednak skonfrontowane ze spółdzielczą
rzeczywistością.

Nowelizacja podzieliła spółdzielców na trzy grupy. Pierwszą
reprezentują ci, którzy ostatnio przekształcili mieszkania za
symboliczne kwoty lub zrobią to niebawem, do drugiej należą
spółdzielcy, którzy wyodrębnili lokale pomiędzy 23 kwietnia 2001 r.
a 31 lipca 2007 r.

- W najgorszej sytuacji znalazły się jednak osoby, które
przekształcały lokale przed 2001 rokiem. Takie osoby zapłaciły za
przekształcenie kilka, kilkanaście tysięcy złotych - mówi Jolanta
Kwiatkowska z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

- Jedni dostali przekształcenie za kilka złotych, drudzy mają być
zwolnieni z funduszu remontowego, a oni dostaną tylko wyższe opłaty
na remonty. Trudno się dziwić, że ta ostatnia grupa okazuje swój
sprzeciw - mówi Stanisława Barka.

ADAM MAKOSZ

[e-mail]

GP RADZI

Czy sąd może uchylić uchwałę spółdzielni o rozliczeniu opłat

Razem z 11 innymi mieszkańcami przekształciliśmy lokale jeszcze
przed pojawieniem się nowych przepisów. Musieliśmy zapłacić za to
prawie 10 tys. zł. Teraz ustawa zwolniła spółdzielców z tych opłat.
Mimo to na walnym podjęto uchwałę, że nie będzie żadnych zwrotów
wpłaconych pieniędzy. Uważam, że jest to niesprawiedliwe i godzi w
moje interesy. Czy mogę zaskarżyć tę uchwałę do sądu?

Nie

Uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków
spółdzielni oraz wszystkie jej organy. Co prawda można ją zaskarżyć
do sądu - gdy jest sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi
obyczajami, godzi w interesy spółdzielni albo ma na celu
pokrzywdzenie jej członka - lecz w powyższym przypadku sąd i tak
jej nie uchyli. Zgodnie z przepisami ostatniej nowelizacji ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych walne zgromadzenie ma prawo
zadecydować o tym, czy rozliczenia kwot wpłaconych z tytułu
przekształcenia będą następować poprzez zwolnienie ze składek na
fundusz remontowy. Co innego, gdyby doszło do istotnych
nieprawidłowości w trakcie głosowania i mogłyby one mieć wpływ na
jego wynik. Wtedy warto, żeby sprawę wyjaśnił sąd.n

Podstawa prawna

■ Art. 42 ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z
2003 r. nr 188, poz.1848 z późn. zm.).