Udzialy dewelopera we wspolnocie

[michalp15]

Mam taki przypadek:

1. Deweloper buduje budynek mieszkalny (7 klatek) i sprzedaje w nim lokale.
Do tej pory wybudowal 4 klatki i oddal je do uzytku, na wybudowanie czekaja
jeszcze 3 klatki (na razie sa fundamenty).
2.W oddanej czesci (4 klatki) jest okolo 40 lokali, z ktorych do okolo 15
zrobiono akty notarialne. W aktach notarialnych wlascicieli sa ulamki czesci
wspolnej liczone (!) od calosci budynku (7 klatek). Suma udzialow z aktow
jest mniejsza niz 0,2
3. Do wybudowania pozostalo ponad 40 lokali.
4. Zalozona zostala wspolnota mieszkaniowa obejmujaca 4 wybudowane klatki (w
tym i dewelopera, ktory jest wlascicielem kilku niesprzedanych jeszcze
lokali)

Pytanie:
Czy deweloperowi przysluguja na zebraniach wspolnoty glosy od jeszcze
niewybudowanych lokali? Jezeli tak to w jaki sposob stwierdzic dokladna
ilosc udzialow dewelopera w czesci wspolnej (deweloper moze ukrywac fakt
sprzedazy pewnych mieszkan w celu utrzymania kontroli nad wspolnota) Czy
mozna od dewelopera wymagac okazania jakichs dokumentow potwierdzajacych
jego udzial ?

[abcd17]

michalp15 napisał:

> Mam taki przypadek:
>
> 1. Deweloper buduje budynek mieszkalny (7 klatek) i sprzedaje w nim lokale.
> Do tej pory wybudowal 4 klatki i oddal je do uzytku, na wybudowanie czekaja
> jeszcze 3 klatki (na razie sa fundamenty).
> 2.W oddanej czesci (4 klatki) jest okolo 40 lokali, z ktorych do okolo 15
> zrobiono akty notarialne. W aktach notarialnych wlascicieli sa ulamki czesci
> wspolnej liczone (!) od calosci budynku (7 klatek). Suma udzialow z aktow
> jest mniejsza niz 0,2
> 3. Do wybudowania pozostalo ponad 40 lokali.
> 4. Zalozona zostala wspolnota mieszkaniowa obejmujaca 4 wybudowane klatki (w
> tym i dewelopera, ktory jest wlascicielem kilku niesprzedanych jeszcze
> lokali)
>
> Pytanie:
> Czy deweloperowi przysluguja na zebraniach wspolnoty glosy od jeszcze
> niewybudowanych lokali?

Nie. Grunt pod przyszle klatki stanowi prawdopodobnie wlasnosc dewelopera
(jest to odrebna nieruchomosc gruntowa).

> Jezeli tak to w jaki sposob stwierdzic dokladna
> ilosc udzialow dewelopera w czesci wspolnej (deweloper moze ukrywac fakt
> sprzedazy pewnych mieszkan w celu utrzymania kontroli nad wspolnota) Czy
> mozna od dewelopera wymagac okazania jakichs dokumentow potwierdzajacych
> jego udzial ?

Oczywiscie tak, zgodnie z art. 29 ust. 1e ustawy o wlasnosci lokali deweloper
jest zobowiazany okazac zarzadowi wspolnoty (badz zarzadcy) dokumenty
poswiadczajace jego uprawnienia.

Czy wlasciciel pierwszego sprzedanego lokalu posiada juz zalozona ksiege
wieczysta? Jezeli nie - formalnie wspolnota jeszcze nie istnieje, tj.
wlascicielem calej nieruchomosci jest deweloper. W tym przypadku osobu, ktore
zawarly z deweloperem umowe sprzedazy lokalu nie sa uprawnione do ww. zadania,
chyba ze w umowie sprzedazy lokalu zapisano inaczej.

Pozdrawiam,

[kaja99]

A wydawało mi się, że już mnie nic nie zaskoczy ze strony developerów!

Wg mnie nie jest zgodne z prawem sumowanie nieistniejącej powierzchni. Wszak
podstawą przy wyodrebnianiu lokali jest inwentaryzacja POWYKONAWCZA.

[dozorca1]

A czy nie jest to tak, że skoro, jak rozumiem, kilka osób ma notarialne umowy
kupna lokali, a więc powstała już formalnie wspólnota, to udziały dewelopera są
w wysokości: 1 - suma udziałów lokali notarialnie wyodrębnionych ?

[jefimik]

Ustawodawca założył, że w normalnym państwie na wpis do księgi wieczystej czeka
się maksymalnie 14 dni i dlatego UWL jest napisana tak a nie inaczej.

Proszę skojarzyć:
"Art. 6. Ogół WŁAŚCICIELI, których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana." (podkreślenie
moje)
oraz:
Art. 7. 1. Odrębną WŁASNOŚĆ lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie
aktu notarialnego; do powstania tej WŁASNOŚCI niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej."

Jednym słowem do chwili uprawomocnienia sie wpisu o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu do księgi wieczystej nabywca nie jest WŁAŚCICIELEM, posiada
jedynie ekspektatywę tej własności.

Jeżeli żaden z nabywców lokali nie dysponuje wpisem do księgi wieczystej to
wspólnota nie istnieje. Budynek jest własnościa developera, a lokatorzy
(nabywcy) powinni mu płacić czynsz za wynajem.

Tak wygląda strona prawna, a rzeczywistość jest taka jaką postrzegamy obok
siebie.
Pozdrawiam.

Kiedy powstaje wspolnota

[abcd17]

jefimik napisał:

> Jednym słowem do chwili uprawomocnienia sie wpisu o ustanowieniu odrębnej
> własności lokalu do księgi wieczystej nabywca nie jest WŁAŚCICIELEM, posiada
> jedynie ekspektatywę tej własności.
>
> Jeżeli żaden z nabywców lokali nie dysponuje wpisem do księgi wieczystej to
> wspólnota nie istnieje. Budynek jest własnościa developera, a lokatorzy
> (nabywcy) powinni mu płacić czynsz za wynajem.

Niezbedne wydaje sie byc male doprecyzowanie.
Wpis nowego wlasciciela do kw nie jest tu kluczowym tematem do powstania
wspolnoty mieszkaniowej.
Wazniejszy jest fakt wyodrebnienia lokalu, bowiem gdy mamy taki lokal juz
wyodrebniony (istnieje jego kw, stanowi odrebna nieruchomosc itp) - do
powstania wspolnoty potrzeba juz tylko aktu notarialnego umowy kupna sprzedazy
lokalu (a wiec przeniesienia prawa wlasnosci na nabywce) - zgodnie z art. 155
par 1 KC.

Dla jasnosci wywodu, pozwalam sobie dokleic ponizej fragment III wydania mojej
ksiazeczki "WM FAQ", ktorej namiary sa podane w stopce. Pozdrawiam.

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie wyodrębnienia i przeniesienia
własności lokalu. Do powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do
księgi wieczystej. Odrębna własność lokalu powstaje zatem z chwilą wydania
przez sąd postanowienia o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej (wpis
nieprawomocny) z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie tego
wpisu. Rozstrzygające kwestię powstania wspólnoty mieszkaniowej są art. 29
KWiecziHipU oraz postanowienie SN z 24.01.2000 (III CKN 558/98) . W sytuacji
gdy sądy wieczystoksięgowe działają z opóźnieniem niejednokrotnie
przekraczającym rok, tak późny moment powstania wspólnoty mieszkaniowej niesie
za sobą określone problemy. Warto zauważyć, że problemy z powstaniem wspólnoty
mieszkaniowej nie wystąpiłyby w sytuacji, gdy deweloper wcześniej wyodrębniłby
własność lokalu mocą jednostronnej czynności prawnej (dla samego siebie) i
zbył lokal dopiero w momencie założenia księgi wieczystej. Bazując na art. 155
§ 1 KC należy wtedy uznać, że wobec faktu iż lokal stanowi wtedy rzecz co do
tożsamości oznaczoną (bo stanowi już odrębną nieruchomość lokalową,
posiadającą księgę wieczystą), do przeniesienia jego własności na nabywcę, a
więc i powstania wspólnoty mieszkaniowej, wystarczy złożenie podpisów na akcie
notarialnym (zawarcie umowy sprzedaży).
Wróćmy jednak do sytuacji, w której deweloper jednocześnie wyodrębnia własność
pierwszego lokalu oraz przenosi ją na nabywcę. Lokal zmienia właściciela,
zgodnie z przedstawionym przepisem oraz wyrokiem SN, dopiero w momencie
wydania przez sąd orzeczenia o dokonaniu wpisu o zmianie własności w księdze
wieczystej. Moment ten może odsunąć się o rok lub więcej od chwili podpisania
aktu notarialnego o wyodrębnieniu i sprzedaży lokalu. Również moment powstania
wspólnoty odsunie się o ten czas od chwili podpisania pierwszego aktu
notarialnego. Ponieważ nabywca lokalu nie staje się jego właścicielem do
momentu wydania decyzji przez sąd, przez okres roku po zawarciu aktu
notarialnego właścicielem lokalu jest wciąż deweloper! To deweloper powinien w
ciągu tego okresu pokrywać koszty utrzymania lokalu oraz koszty związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej (która de facto nie jest
jeszcze „wspólna”). Wspólnota mieszkaniowa nie istnieje i nabywca lokalu nie
ma żadnego wpływu na podejmowanie decyzji związanych ze sposobem zarządu
nieruchomością.
Żeby wyjść z tego impasu niezbędne jest wprowadzenie dodatkowych zapisów w
umowie sprzedaży lokalu. Strony umawiają się więc na określony sposób zarządu
nieruchomością „wspólną”, przyjmują określony budżet operacyjny związany z
utrzymaniem nieruchomości a także sposób rozliczeń mediów dostarczanych do
indywidualnych lokali. Deweloper przenosi na nabywcę część praw
właścicielskich (współwłasność) przypadających na jeszcze nie wyodrębniony
lokal, co umożliwia przyszłemu właścicielowi udział w podejmowaniu kolejnych
decyzji związanych z jego współwłasnością. W przypadku gdy lokal znajduje się
w budynku zawierającym powyżej siedmiu lokali – umowa sprzedaży lokalu powinna
precyzować również sposób podejmowania decyzji zwykłego zarządu oraz
przekraczających zwykły zarząd. Te ostatnie decyzje powinny być podejmowane w
trybie zgodnym z WłLokU charakterystycznym dla wspólnot dużych, a więc
większością głosów współwłaścicieli. Nabywca lokalu zobowiązuje się z kolei do
pokrywania przypadającej na niego części ww. kosztów (wyliczonej zgodnie z
udziałem) oraz do opłacania kosztów mediów zużywanych w indywidualnym lokalu.
Deweloper jednocześnie powinien zobowiązać się do zawarcia zapisów o podobnym
brzmieniu we wszystkich aktach notarialnych towarzyszących sprzedaży kolejnych
lokali, do czasu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej.
Podsumowując – z rozpoczęciem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej należy
poczekać do uzyskania decyzji sądu o zmianie właściciela lokalu. Do tego czasu
wpływ nabywców lokali, jeszcze niewyodrębnionych, na zarządzanie
nieruchomością wynika z pełnomocnictw udzielonych im przez dewelopera w umowie
sprzedaży lokalu zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli mamy do czynienia
z budynkiem w którym istnieje ponad 7 lokali – pełnomocnictwa powinny
regulować podejmowanie decyzji zgodne z trybem przewidzianym przez WłlokU dla
dużych wspólnot. Koszty utrzymania lokalu oraz koszty związane z utrzymaniem
części wspólnych nieruchomości pokrywają wspólnie nabywcy lokali oraz
deweloper – ten ostatni w zakresie odpowiadającym udziale powierzchni lokali
niesprzedanych w sumarycznej powierzchni użytkowej budynku.

[michalp15]

Dzieki wszyskim za uwagi, pare komentarzy dla wyjasnienia:

> > Pytanie:
> > Czy deweloperowi przysluguja na zebraniach wspolnoty glosy od jeszcze
> > niewybudowanych lokali?
>
> Nie. Grunt pod przyszle klatki stanowi prawdopodobnie wlasnosc dewelopera
> (jest to odrebna nieruchomosc gruntowa).

Wydaje mi sie ze jest to jedna dzialka, na ktorej etapami developer buduje
sobie kolejne fragmenty budynku. Po wybudowaniu pierwszych 4 klatek oddal je
do uzytku. W aktach notarialnych niestety nie ma mapki geodezyjnej, a wciaz
czekamy na pelna dokumentacje od dewelopera.


>
> > Jezeli tak to w jaki sposob stwierdzic dokladna
> > ilosc udzialow dewelopera w czesci wspolnej (deweloper moze ukrywac fakt
> > sprzedazy pewnych mieszkan w celu utrzymania kontroli nad wspolnota) Czy
> > mozna od dewelopera wymagac okazania jakichs dokumentow potwierdzajacych
> > jego udzial ?
>
> Oczywiscie tak, zgodnie z art. 29 ust. 1e ustawy o wlasnosci lokali
deweloper
> jest zobowiazany okazac zarzadowi wspolnoty (badz zarzadcy) dokumenty
> poswiadczajace jego uprawnienia.

W jaki sposob ma to okazac? Odpis z KW czy dokument potwierdzajacy zakonczenie
budowy (zgloszenie do urzędu miasta)?

>
> Czy wlasciciel pierwszego sprzedanego lokalu posiada juz zalozona ksiege
> wieczysta? Jezeli nie - formalnie wspolnota jeszcze nie istnieje, tj.
> wlascicielem calej nieruchomosci jest deweloper. W tym przypadku osobu,
ktore
> zawarly z deweloperem umowe sprzedazy lokalu nie sa uprawnione do ww.
zadania,
> chyba ze w umowie sprzedazy lokalu zapisano inaczej.

W oddanej czesci budynku znajduje sie okolo 40 mieszkan, z czego jest ok. 16
aktow notarialnych

Pozdrawiam

Michal

[michalp15]

Jeszcze jedna informacja,

Z ulamkow udzialow w czesci wspolnej w aktach notarialnych wlascicieli wynika
ze zostaly one zrobione tak, jakby istnial caly budynek, a nie tylko jego
fragment. Podobno dlatego zeby potem nie zmieniac aktow gdy dobuduje sie
kolejne klatki do budynku. (wydaje sie to dosc chore, swoja droga i chyba to
jest maly szwindel). Na tej podstawie deweloper twierdzi ze ma ponad 50%
udzialow (z prostego rozumowania 1-suma_ulamkow_z_aktow)

Istotne jest zatem pytanie w jaki sposob deweloper dokumentuje swoja wlasnosc?

Pozdrawiam,

Michal

[abcd17]

michalp15 napisał:

> Jeszcze jedna informacja,
>
> Z ulamkow udzialow w czesci wspolnej w aktach notarialnych wlascicieli
wynika
> ze zostaly one zrobione tak, jakby istnial caly budynek, a nie tylko jego
> fragment. Podobno dlatego zeby potem nie zmieniac aktow gdy dobuduje sie
> kolejne klatki do budynku. (wydaje sie to dosc chore, swoja droga i chyba to
> jest maly szwindel). Na tej podstawie deweloper twierdzi ze ma ponad 50%
> udzialow (z prostego rozumowania 1-suma_ulamkow_z_aktow)
>
> Istotne jest zatem pytanie w jaki sposob deweloper dokumentuje swoja
wlasnosc?

Powinien - odpisem KW dla nieruchomosci zabudowanej.
W etapie przejsciowym jak rozumiem kw dla nieruchomosci nie stanowi o zadnych
zabudowaniach.
Ciekawa sprawa.
Ktos tu kogos robi w balona.
Ide o zaklad, ze deweloper - potencjalnych wlascicieli a nie odwrotnie.
Na pocieszenie pozostaje fakt, ze czesc kosztow utrzymania nieruchomosci
wspolnej jest niezalezna od wielkosci budynku - i w sytuacji gdy tylko czesc
inwestycji zostala zrealizowana, wlasciciele majacy swoje udzialy skalkulowane
z uwzglednieniem hipotetycznej calosci - placa de facto mniej niz powinni
placic (zaliczke w poczet kosztow). Ale to marne pocieszenie.

pozdrawiam,

[jefimik]

[michalp15]

Jak rozumiem taki wpis KW powstaje po wybudowaniu nieruchomosci - czyli zanim
nieruchomosc nie zostala zbudowana. Zatem na razie takiego wpisu nie powinno
byc.
Umowe z zarzadca podpisalismy na oddany fragment budynku i rozliczamy sie
wedlug metrazu lokali z przynaleznosciami, tak ze niewybudowana czesc nie ma
na to wplywu (deweloper nie placi za jej zarzadzanie ani kosztow utrzymania,
remontowych etc.)
Wydaje sie ze nic nie tracimy na tym, ale jednak cos jest nie tak ;-)

Dzieki za info.

Michal

[abcd17]

michalp15 napisał:

> Wydaje sie ze nic nie tracimy na tym, ale jednak cos jest nie tak ;-)

Michal - nie do konca nie tracicie. Twoj udzial jest de facto mniejszy niz
powinien byc zakladajac ze powierzchnia calkowita nieruchomosci powinna byc
mniejsza o niewybudowane klatki. Roznica pojawia sie po stronie Twoich praw,
ktore deweloper sprytnie zminimalizowal (zabieg z udzialem). I tak, gdy
nieruchomosc czerpie pozytki np. z reklam - kaske zbiera deweloper a Tobie
przypada mniej niz powinno w rzeczywistosci. Rowniez masz mniejszy wplyw na
podejmowanie uchwal we wspolnocie niz miec powinienes. Generalnie wiec Twoje
prawo wlasnosci czy tez prawa z nim zwiazane sa ograniczone przez dewelopera.

Pozdrawiam,

[j666]

To nawet sympatycznie, że tak twierdzi, niech to podkreśli mocno i do protokołu
najlepiej, a wtedy właściciele indywidualni bez pytania dewelopera o zdanie
niech przyjmą zasadę podejmowania uchwał we wszelkich sprawach 1 właściciel = 1
głos :-))
JaC


> Na tej podstawie deweloper twierdzi ze ma ponad 50% udzialow (z prostego
rozumowania 1-suma_ulamkow_z_aktow)