Kupno-sprzedaż mieszkania

[alicjalis]

Zwracam sie z ogromna prosbą o omówienie dokumentu pod tyt. umowa
przedwstępna. Pragnę sprzedać mieszkanie i kupić nowe, ale muszę to rozłożyć
w czasie, bowiem mam upatrzone mieszkanie do kupienia, a nie mam kupca na
własne. Ponadto chciałabym uniknąć pośrenictwa agencji- to kosztuje

[bebiak]

Witaj Alicjo, czy to "nowe" tzn. np. od developera czy też po prostu jakieś
inne? Istotne to dla mnie - jeśli mozesz to napisz, proszę. B.

[alicjalis]

Dzień dobry, to nowe mieszkanie to znaczy inne z rynku wtórnego.

[bebiak]

Witam Cię Alicjo,
zacznijmy od formy.
Nie chcę być posądzana o nakłanianie ludzików do wydawania pieniędzy na
dodatkową taksę notarialną (bo to póki co dodatkowa i do tego wrócimy), ale z
uwagi na różnicę w skutkach, zdecydowanie preferuję umowy przedwstępne w formie
aktu notarialnego.
Pisemne umowy są zawierane niezmiernie często (ot, choćby w agencjach - toż to
też pisemne), ale one mają skutek słabszy od tych w formie aktu: mają wyłącznie
skutek odszkodowawczy ale nie dają Ci żadnych roszczeń o zawarcie umowy
przyrzeczonej (czyli sprzedaży). Nie możesz się z ich mocy domagać zawarcia
umowy sprzedaży, bo takiego skutku nie mają.
Natomiast te w formie aktu notarialnego mają ten skutek (silniejszy), że w
przypadku gdyby sprzedający chciał się uchylić (wycofać) od umowy a Tobie by
się to nie podobało - możesz wnieść do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej i
sąd przeniesie na Ciebie własność bez sprzedającego (tak w skrócie).
Koszty
Od umowy przedwstępnej w formie aktu notariusz co do zasady ma prawo pobrać
100% taksy (+ VAT) a potem, przy przyrzeczonej (czyli sprzedaży) również 100%
(+VAT). W praktyce często widuję niższe taksy, bo zawsze można negocjować, a
przy dwóch umowach szanse na powodzenie negocjacji - spore.

Co powinno się znaleźć w takiej umowie przedwstępnej:
- określenie, kto komu i co zobowiązuje się sprzedać;
- określenie, za jaką cenę zostanie przedmiot sprzedany;
- postanowienie czy nabywca już coś zapłacił na poczet ceny a jeśli tak to
pokwitowanie tego przez sprzedającego, oraz określenie co to jest: zaliczka czy
zadatek. Aby zadatek był zadatkiem nie powinien przekraczać 20% (nie wynika to
znikąd ale tak się od wieków przyjęło). Można (jeśli tak strony uzgodnią)
wpłacić więcej ale wg mnie winno się wtedy napisać, sprzedający otrzymał przy
zawarciu tej umowy kwotę na poczet ceny kwotę X, z czego tytułem zadatku tyle a
tytułem zaliczki - tyle; Róznica pomiedzy zadatkiem a zaliczką jest taka, że w
przypadku nie dojścia do umowy [psprzedazy (i nie żądania jej zawarcia przed
sądem) zaliczka zawsze podlega zwrotowi a przy zadatku należy zbadać z przyczyn
leżących po której stronie do zawarcia nie doszło: jeśli po stronie nabywcy to
traci on wpłacony zadatek, a jeśli sprzedającego - to zwraca podwójny;
- postanowienie, do kiedy zostanie zapłacona reszta ceny. Najczęściej zdarza
się, że przed zawarciem umowy przyrzeczonej (czyli sprzedaży), a to zawarcie
umowy ma miejsce w chwili kiedy umowę sprzedaży podpisuje (już po podpisaniu
przez strony) notariusz. Strony mogą się umówić, że reszta ceny do jakiegoś
terminu już po podpisaniu umowy sprzedaży ale wg mnie w takim przypadku winno
się w umowie przedwstępnej znaleźć zobowiązanie nabywcy do tego, iż w umowie
sprzedaży podda się egzekucji z art. 777 Kpc co do zapłacenia w terminie reszty
ceny (to uproszczona procedura dochodzenia zapłacenia należności);
- jesli płatność z kredytu - na miejscu sprzedajacego chciałabym okazania przy
umowie sprzedaży umowy kredytowej, z której wynikać będzie, że taki kredyt w
takiej kwocie i na taki cel został udzielony;
- określenie, do kiedy nastąpi wydanie lokalu. Co do możliwości sytuacja
podobna jak przy płatności ceny: albo przed umową przyrzeczoną albo po umowie
(to się zdarza) i również w tym drugim przypadku zobowiązanie sprzedającego, że
co do wydania w umowie sprzedaży podda sie egzkeucji w trybie art. 777 Kpc.;
- postanowienie, do kiedy zostanie zawarta umowa sprzedaży. Od niedawna prawo
nie wymaga już bewzględnie (jak poprzednio) wskazywania terminu, niemniej ja
uważam - ale to mój pogląd - że nowe przepisy w tym zakresie nie są zbyt
precyzyjne i aby uniknąć niedorozumień termin ten warto od razu ustalić w
umowie przedwstępnej;
- stwierdzenie kto ponosi koszty tej umowy (czyli przedwstępnej) a kto koszty
umowy sprzedaży. Tu decydują ustalenia stron. Co do umowy sprzedaży to
zwyczajowo koszty ponoszą nabywcy (choć strony mogą się umówić inaczej), a przy
umowie przedwstępnej aż taki mocny zwyczaj się nie utrwalił, bo często bywa
tak, że obie strony mają interes w jej zawarciu (i są gotowe ponieśc te
dodatkowe koszty);
- określenie, jakie dokumenty i która strona ma przedłożyć do umowy sprzedaży.
Jeśli nabywca nie korzysta z kredytu to w zasadzie on nie przedkłada żadnych
dokumentów, natomiast sprzedający jest zobowiązany do zgromadzenia szeregu
nieraz dokumentów, przy czym wśród nich - uczulam - winno sie znaleźć
zaświadczenie stwierdzające, że NIKT w lokalu nie jest zameldowany (NIKT, a
nie: sprzedający się wymeldował - to istotna różnica);
- określenie co zostanie uznane przez strony za uchylenie się od zawarcia
umowy, np. nie przedłożenie przez sprzedającego takiego czy takiego dokumentu
(czy wprost: któregokolwiek z dokumentu z wymienionych wyżej), np.
niezapłacenie całej ceny przed umową sprzedaży, np. niewydanie lokalu przed
umowa sprzedaży, np. odmowa poddania się egzekucji w umowie sprzedaży co do
obowiązku zapłaty reszty ceny czy wydania lokalu (o ile to ma nastąpić po
sprzedaży).
Myślę, że chyba opisałam wszystko to co w umowie przedwstępnej winno się
znaleźć.
I jeszcze kilka luźnych uwag:
- przy umowie przedwstępnej może być zapłacona cała cena, może być zapłacona
jakaś jej część (z określeniem co to jest - pisałam wyżej), ale również może
być nic nie płacone. To strony decydują;
- jeśli płacisz z kredytu to pamiętaj o dostatecznym zakreśleniu płatności
całej ceny, bo banki najczęściej kredyt wypłacają PO zawarciu umowy sprzedaży i
winno być to napisane w umowie przedwstępnej;
- wydanie lokalu, jeśli tak strony postanowią, może nastąpić po umowie
sprzedaży (+ ta egzekucja - pisałam), ale twardo żądałabym wymeldowania się
wszystkich przed sprzedażą i okazania mi tego zaświadczenia, o którym
wspominałam;
- z dodatkowych dokumentów (notariusz nie musi tego żądać) kupując mieszkanie
chciałabym dostać zaświadczenie, że sprzedający nie zalegają z jakimikolwiek
opłatami z tyt. eksploatacji lokalu jak też z tyt. zaliczek na remonty oraz
wszystkie inne rachunki za telefon, kablówkę, energię, gaz, nie wiem co tam
jeszcze za okres powiedzmy ostatnich 6 miesięcy.

Mam wielką nadzieję, że niczego istotnego nie pominęłam i że napisałam to jakoś
zrozumiale dla Ciebie. Jeśli coś nie tak to sie oczywiście upomnij a ja
pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[robcook]

witaj
otorz: mam wplanie kupic mieszkanie spółdzielcze własnosciowe (70000zl) lecz
sprzedajacy chcieli by dostac 50000, przy umowie przedwstepnej a reszte
puzniej, za 2 miesiace, przyczym chca jeszcze mieszkac przez te dwa miesiace w
tym mieszkaniu. co proponujesz w takiej sytuacji? czy np. powinni sie
wymeldowac juz przed umowa przedwstepna? czy moze kupic od nich od razu lecz w
akcie zawrzec ze przekazuja mi mieszkanie dopiero za 2 miesiace? (w drugim
wypadku unikam taksy za umowe przedwstepna i za to mam te pieniazki-wrazie
czego- by moc zaplacic za czynsz itp. za te wlasnie dwa miesiace) Na co
powinienem uwazaj w wypadku obu tych wariantow. Jak moze ustosunkowac sie
spoldzielnia do lokatorow w wypadku kupna mieszkania od razu(oni jeszcze beda
tam mieszkac)? czy moze sie niezgodzic?
I jescze jedno w mieszkaniu jest zameldowana osoba ktora ma "dozywotnosc" w
formie aktu notarialnego w tym mieszkaniu. czy powinno sie zawzec odpowiedni
akt rezygnacji z "dozywocia" tej osoby czy moze to byc w jednym akcie razem z
kupnem?
I na marginesie, ze wzgledu na osobe z "dozywociem" (lezy na lozku)umowa
notarialna musi byc zawarta (i taki jest ich warunek)w mieszkaniu
sprzedajacych. Jak moze sie ustosunkowac notariusz do przyjechania na miejsce-
jakies dodatkowe koszty?
i jeszcze mnie zastanawia fakt: wlascicielem mieszkania prawnie jest kobieta-
poprzez akt notarialny darowizny, lecz w tedy ona juz byla mezata, czy wobec
tego maz tez jest wlascicielem i powinien widniec jako sprzedajacy?

za odpowiedzi z gory dziekuje

[bebiak]

Witaj Robcook,

robcook napisał:

> mam wplanie kupic mieszkanie spółdzielcze własnosciowe (70000zl) lecz
> sprzedajacy chcieli by dostac 50000, przy umowie przedwstepnej a reszte
> puzniej, za 2 miesiace, przyczym chca jeszcze mieszkac przez te dwa miesiace
>w tym mieszkaniu. co proponujesz w takiej sytuacji? czy np. powinni sie
> wymeldowac juz przed umowa przedwstepna? czy moze kupic od nich od razu lecz
>w akcie zawrzec ze przekazuja mi mieszkanie dopiero za 2 miesiace? (w drugim
> wypadku unikam taksy za umowe przedwstepna i za to mam te pieniazki-wrazie
> czego- by moc zaplacic za czynsz itp. za te wlasnie dwa miesiace) Na co
> powinienem uwazaj w wypadku obu tych wariantow. Jak moze ustosunkowac sie
> spoldzielnia do lokatorow w wypadku kupna mieszkania od razu(oni jeszcze beda
> tam mieszkac)? czy moze sie niezgodzic?

Wg mnie kwota 50.000,-zł jest kwotą bardzo dużą przy wskazanej przez Ciebie
cenie, stąd przy takich proporcjach ja bym zdecydowanie wolała zawrzeć od razu
umowę sprzedaży. Natomiast jeśli sprzedający z jakichś przyczyn upieraliby się
przy przedwstępnej to więcej niż 20% ceny bym im do łapek nie dała (ewentualnie
wpłaciłabym do depozytu notarialnego - ale nie do łapek).
Jest praktykowane wydanie lokalu w terminie późniejszym (z zakreśloną datą w
umowie oraz - to ważne - poddaniem się egzekucji przez sprzedających co do
wydania). Podobnie zresztą z tą resztą ceny: też termin do kiedy zapłacisz +
poddanie się egzekucji.
Zdecydowanie również żądałabym przedłożenia do umowy sprzedaży zaświadczenia,
że NIKT nie jest zameldowany (meiszkac mogą, ale niech się wymeldują). Uczulam
Cię na to zaświadczenie: ma brzmieć w ten sposób, że NIKT nie jest zameldownay,
a nie: Nowak się wymeldował (widzisz różnicę?).
Jak dotąd nie słyszałam, aby ktoś ze strony np. spółdzielni miał jakiekolwiek
problemy w związku z późniejszym wydaniem lokalu (oczywiście koszty winny być
wnoszone od ilości osób korzystających i jeszcze w takiej sytuacji napisałabym
w umowie, że wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu do dnia jego
wydania ponosić będą sprzedający).
Napisz co na temat od razu umowy sprzedaży sądzisz Ty i co sądzą sprzedający -
wtedy wrócimy do umowy przedwstępnej ewentualnie, choć wg mnie kwota 50.000,-zł
jest zbyt duża (ale przeszkód oczywiście nie ma).

> I jescze jedno w mieszkaniu jest zameldowana osoba ktora ma "dozywotnosc" w
> formie aktu notarialnego w tym mieszkaniu. czy powinno sie zawzec odpowiedni
> akt rezygnacji z "dozywocia" tej osoby czy moze to byc w jednym akcie razem z
> kupnem?

Pomijając kwestie wymeldowania wszystkich osób z lokalu (bo to już wyjaśniliśmy
wyżej) taka osoba winna najpóźniej w umowie sprzedaży złożyć oświadczenie o
rezygnacji ze swojego prawa.

> I na marginesie, ze wzgledu na osobe z "dozywociem" (lezy na lozku)umowa
> notarialna musi byc zawarta (i taki jest ich warunek)w mieszkaniu
> sprzedajacych. Jak moze sie ustosunkowac notariusz do przyjechania na miejsce-
> jakies dodatkowe koszty?

Nie powinno byc problemów - może się tylko termin oczekiwania na akt nieco
wydłużyć (jak ma notariusz poumawianych klientów w kancelarii to przecież ich
nie odwoła, tylko znajdzie jakiś najbliższy dogodny termin dla wszystkich).
Nie mam przy sobie przepisów, ale w rozporządzeniu w sprawie taksy jest taki
przepis o stawkach za czynności "wyjazdowe". Wydaje mi się (jak źle mi się
wydaje to sprostuję to w poniedziałek), że za każdą rozpoczętą godzinę w porze
dziennej jest to dodatkowe 50,-zł - sprawdzę i ewentualnie sprostuję, dobrze?

> i jeszcze mnie zastanawia fakt: wlascicielem mieszkania prawnie jest kobieta-
> poprzez akt notarialny darowizny, lecz w tedy ona juz byla mezata, czy wobec
> tego maz tez jest wlascicielem i powinien widniec jako sprzedajacy?

Trzeba spojrzeć do umowy darowizny i zobaczyć na czyją rzecz darowizna została
dokonana. Jeśli na rzecz tylko tej kobiety (i ani słowa tam o jej mężu) to
nawet jeśli była zamężna ta darowizna weszła do jej majątku odrębnego (powinna
tylko jeszcze złożyć oświadczenie w umwoie sprzedaży - ale to notariusz będzie
wiedział - że umów małżeńskich majątkowych rozszerzających wspólność ustawową
nie zawierała).
Czy wszystko w miarę dla Ciebie jasne? Jeśli coś nie tak to się upomnij a ja
wysyłam Ci pozdrowionka. B.

[alicjalis]

Bardzo dziekuję za wyjaśnienia, dopiero dzisiaj sprawdziłam odpowiedz. Muszę
przeanalizować to co mi Pani napisała i jeszcze raz bardzo dziekuję za pomoc.