Nie miała baba kłopotu...

[01.truskawka]

to postanowiła kupić sobie działkę na wsi.

Działka jest pieknie położona, ale nie ma Księgi Wieczystej. Sprzedaż odbywa się przez biuro nieruchomości, kontaktuję się tylko z pośrednikiem, nie z włascicielem.

Oczywiście kupować będę notarialnie.

I teraz pytanie - czy kupno notarialne działki oznacza, że notariusz sprawdzi, że ten, kto się podaje za właściciela na pewno nim jest? Czy ja mam sprawdzać prawdziwość aktu własności działki, a poza tym chodzić po wsi i wypytywać ludzi, kto jest włascicielem tej działki pod lasem? Przecież ludzie mogą kłamać, powiedzą, że to działka Staśka, a wiedzą dobrze, że Stasiek działkę sprzedał już komuś.

Chcę też zlecić notariuszowi od razu po zakupie założenie Księgi Wieczystej działki. Czy notariusze robią takie rzeczy?

Z góry dziękuję za odpowiedzi.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> to postanowiła kupić sobie działkę na wsi.
>
> Działka jest pieknie położona, ale nie ma Księgi Wieczystej. Sprzedaż odbywa si
> ę przez biuro nieruchomości, kontaktuję się tylko z pośrednikiem, nie z włascic
> ielem.
>
> Oczywiście kupować będę notarialnie.
>
> I teraz pytanie - czy kupno notarialne działki oznacza, że notariusz sprawdzi,
> że ten, kto się podaje za właściciela na pewno nim jest?

Sprawdza dowód osobisty, podstawę nabycia (akt notarialny nabycia lub postanowienie sądu o nabyciu spadku lub postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia itp.), sprawdza wypis i wyrys z ewidencji gruntów (z katastru), gdzie jest podany numer działki, jej położenie, wielkość, przeznaczenie i właściciel lub/oraz władający, sprawdza dokumenty (zaświadczenia) z gminy (nawiasem mówiąc zapytaj pośrednika o zaświadczenie z gminy o niezaleganiu z podatkiem rolnym za działkę) i tyle.

> Czy ja mam sprawdzać prawdziwość aktu własności działki, a poza tym chodzić po wsi i
> wypytywać ludzi, kto jest włascicielem tej działki pod lasem?

Jak cię to bawi, to możesz.

> Przecież ludzie mogą kłamać, powiedzą, że to działka Staśka, a wiedzą dobrze, że Stasiek > działkę sprzedał już komuś.

A po co mieliby kłamać? Ale mogą się mylić, np. działka jest formalnie Staśka (więc to może ją sprzedać), ale ludzie mogą tego nie wiedzieć, pamiętając, że latami działką zajmował się wujek, dziadek, ciotka Staśka lub jego kuzynka. Albo dzierżawca.

> Chcę też zlecić notariuszowi od razu po zakupie założenie Księgi Wieczystej działki. Czy
> notariusze robią takie rzeczy?

Owszem - i to z ustawy. Wysyłają do sądu wypisy z aktu notarialnego z wnioskiem o założenie KW dla działki (jeśli nie ma KW). Ponosi się za to dodatkową opłatę. Niedużą, ale jednak.

[01.truskawka]

Bezpoczty,

dziękuję serdecznie - tak własnie myślałam. Ale ludzie mówią, że notariusz, mimo że pobiera kasę przy akcie kupna/sprzedaży, tak naprawdę niczego nie zapewnia. Więc jeśli Stasiek ma działkę i akt własności i w poniedziałek sprzeda działkę Władkowi albo weźmie pod jej zastaw kredyt w banku, a we wtorek stawi się u notariusza z aktem własności, to spokojnie może sprzedać mi tę samą działkę. A notariusz na podstawie przedstawionego aktu własności pobłogosławi transakcję, bo nic nie wie o poniedziałkowej sprzedaży!

Czyli tak naprawdę notariusz do niczego mi nie jest potrzebny, bo jeśli właściciel będzie chciał oszukać, to notariusz mu nie przeszkodzi!

Zastanawiam się, jak ludzie kupują nieruchomości, chyba tylko od rodziny i przyjaciół, bo najwyraźniej od obcych kupować nie warto!

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> . Więc jeśli Stasiek ma działkę i akt własności i w poniedziałek sprzeda działk
> ę Władkowi

> albo weźmie pod jej zastaw kredyt w banku


> a we wtorek stawi się u n
> otariusza z aktem własności, to spokojnie może sprzedać mi tę samą działkę. A n
> otariusz na podstawie przedstawionego aktu własności pobłogosławi transakcję, b
> o nic nie wie o poniedziałkowej sprzedaży!

> Czyli tak naprawdę notariusz do niczego mi nie jest potrzebny, bo jeśli właścic
> iel będzie chciał oszukać, to notariusz mu nie przeszkodzi!

1. Stasiek może przedstawić fałszywy dowód osobisty.

2. Stasiek (prawdziwy z prawdziwym dowodem osobistym) może sprzedać działkę w poniedziałek Władkowi, ale we wtorek nie może sprzedać tej działki we wtorek tobie. To znaczy może się udać do notariusza, podpisać umowę i zgarnąć kasę, ale ta umowa nie będzie już miała żadnych skutków prawnych. Bo on tę działkę już sprzedał - Władkowi.
Wtedy powinnaś zgłosić się do prokuratury i na policję i złożyć doniesienie o oszustwie na twoją szkodę.

3. Stasiek (prawdziwy z prawdziwym dowodem osobistym) może wziąć kredyt hipoteczny pod tę działkę, jednakże hipoteka staje się obciążeniem dopiero jeśli jest wpisana w KW. Dopóki nie ma KW, to na pewno nie ma w niej hipoteki, więc działka jest wolna od obciążenia. Nawet po wpisaniu hipoteki do KW strony (w tym i właściciel nieruchomości) dostają zawiadomienia o wpisie, więc mają 14 dni czasu na żądanie sprostowania, zgłaszanie sprzeciwów itp. - wtedy wpis się nie uprawomocni. Dlatego banki żądają, by - dopóki hipoteka nie zostanie wpisana i się nie uprawomocni - kredytobiorca opłacał dodatkową opłatę tytułem ubezpieczenia kredytu. Zawsze.

4. Od wieludziesięciu lat zmiana własności nieruchomości może się odbyć tylko aktem notarialnym (albo postanowieniem sądu). Od kilkuset lat są w Polsce księgi wieczyste (kiedyś nazywane księgami hipotecznymi). Od dwudziestu lat notariusze mają obowiązek wysyłać w ciągu trzech dni wypis z każdego aktu notarialnego sprzedaży do Sądu prowadzącego księgi wieczyste dla danej nieruchomości z wnioskiem o wpis w danej kW lub o założenie KW dla danej nieruchomości oraz o wpis do niej nowego właściciela. Od kilku lat księgi wieczyste są "migrowane" czyli treść papierowych ksiąg wieczystych jest przepisywana do systemu informatycznego - w całej Polsce (choć dzieje się to powoli i jeszcze nie wszystkie księgi są przepisane). Obecnie (od dwóch lat bodajże) można - korzystając normalnie z internetu - sprawdzić aktualną treść każdej zmigrowanej czyli elektronicznej księgi wieczystej. W każdej chwili. W przyszłości prawdopodobnie będzie możliwe, by notariusz rejestrując zawarty w jego kancelarii akt notarialny elektronicznie przekazywał wniosek do odpowiedniego sądu do odpowiedniej KW, który będzie automatycznie rejestrowany przynajmniej jako "wzmianka o oczekującym na wpis wniosku". Ale to pewnie nie prędzej niż za kilka lat. Wtedy taka wzmianka pojawiłaby się elektronicznie już w "poniedziałek", gdy nasz hipotetyczny Stasiek jeszcze by nie wyszedł z kancelarii notarialnej po sprzedaży hipotetycznemu Władkowi, więc zaglądając do netu we wtorek notariusz, który miałby sporządzić akt notarialny sprzedaży przez Staśka tobie, zauważyłby, że jest tu niejasna sprawa własności, bo się właśnie poprzedniego dnia zmieniła. To - powtórzę - najwcześniej dopiero za kilka lat.

[Gość: bietka]

Jeśli chcesz mieć 100% pewność to niech właściciel założy KW, a dopiero po założeniu kupujecie ..

[pierwsze-wolne]

Nieruchomość bez KW kupuje się u notariusza na podstawie "zbioru dokumentów" czy jakoś tak ;), na co dostaje się normalny papier z Sądu, a notariusz wysyła po akcie wniosek o założenie KW, w którym jako właściciel wpisany jest już kupujący. Cała filozofia - jesteśmy świeżo po takiej akcji ;)

[pierwsze-wolne]

Zadłużyć nieruchomości bez KW zwyczajnie nie ma jak, bo nie ma gdzie tej hipoteki wpisać ;)

[Gość: Ewa]

Nie dla każdej nieruchomości jest prowadzony Zbiór dokumentów, podobnie jak nie dla każdej księga wieczysta. Ty kupowałeś taką akurat nieruchomość, ale w przypadku autorki raczej Zbiór dokumentów nie jest prowadzony, bo wspomniałaby o tym

[bezpocztyonline]

Gość portalu: Ewa napisał(a):

> Nie dla każdej nieruchomości jest prowadzony Zbiór dokumentów, podobnie jak nie
> dla każdej księga wieczysta. Ty kupowałeś taką akurat nieruchomość, ale w prz
> ypadku autorki raczej Zbiór dokumentów nie jest prowadzony, bo wspomniałaby o t
> ym

Może by nie wspomniała, bo po prosu nie wie, co to jest. Ale od tego ma pośrednika, by przygotował i pozbierał dokumenty potrzebne do notariusza.
W każdym bądź razie jedno jest pewne: nie ma KW = na pewno nie ma hipoteki.
Bo nie ma jej gdzie wpisać.

I pewne jest też to, że nieruchomość ta przez przez przynajmniej ostatnie 20 lat nie była sprzedawana. A czy akurat w przeddzień też nie? No, tego nie wiemy. Sąd rejestruje wniosek zaraz po wpłynięciu, ale notariusz ma 3 dni na przekazanie wniosku do sądu. No i samo zakładanie KW trochę trwa.

Powtórzę:
1. podstawa nabycia przez sprzedającego
2. wypis i wyrys z ewidencji gruntów (katastru) - tam jest też odnotowana podstawa wpisu właściciela, najczęściej jest to numer odpowiedniej KW, ale jeśli geodezja nie wie nic o istnieniu KW, to wpisuje tam np. numer repertorium aktu notarialnego będącego podstawą nabycia
3. zaświadczenie z gminy o niezaleganiu z podatkami. W końcu, jak ktoś płaci podatki, to raczej żyje i jest właścicielem lub chociaż władającym. Piszę o tym, bo bywa, że spadkobiercy czasem nie zawiadamiają geodezji o zmianie właściciela i w rejestrze gruntów nadal figuruje nieboszczyk.

Jeśli w wymienionych powyżej dokumentach plus dowód osobisty będzie zgodność, to możemy założyć, że mamy do czynienia z właścicielem.

[ravenheart1]

> W każdym bądź razie jedno jest pewne: nie ma KW = na pewno nie ma hipoteki.
> Bo nie ma jej gdzie wpisać.

mogę trochę zasiać fermentu ?

brak KW nie oznacza braku obciążeń na nieruchomości .

Art. 7 ust. o KWiH:
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5) służebnościom przesyłu.

[bezpocztyonline]

ravenheart1 napisał:

> > W każdym bądź razie jedno jest pewne: nie ma KW = na pewno nie ma hipotek
> i.
> > Bo nie ma jej gdzie wpisać.
>
> mogę trochę zasiać fermentu ?

Siej, bardzo proszę.

> brak KW nie oznacza braku obciążeń na nieruchomości .
>
> Art. 7 ust. o KWiH:
> Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
> 1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
> 2) prawu dożywocia,
> 3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administr
> acji państwowej,
> 4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem
> granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
> 5) służebnościom przesyłu.

No i ?

isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19820190147
"Art. 67.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej."

I wszystko na ten temat.

Natomiast dożywocie można było. np. ustanowić w akcie notarialnym np. przekazania gospodarstwa - dlatego podstawa nabycia przez sprzedającego jest ważna.

Służebność drogi koniecznej lub służebność przesyłowa -jeśli jej jeszcze nie ma, ale właściciel działki sąsiadującej pozbawionej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej będzie potrzebował z niej skorzystać to i tak doprowadzi do jej ustanowienia.

Tym niemniej do powstania hipoteki niezbędny jest jej wpis do KW.
Nie ma KW = nie ma hipoteki.

[01.truskawka]

Kochani,

Bardzo Wam wszystkim dziękuję za informacje, mam straszny mętlik w głowie, ale jestem naprawdę Wam bardzo wdzięczna za ten mętlik.

Działka jest tania jak na tamtą okolicę (chociaż dla mnie to strasznie dużo pieniedzy), więc dlatego mam mnóstwo podejrzeń, bo zwykle jak cos jest tanie, to potem okazuje się bardzo drogie.

Podsumowując - działka nie ma Księgi Wieczystej, ale to nie znaczy, ze własciciel (o ile ma papiery w porządku) nie może jej np. dać jako zastaw dla banku za pożyczkę gotówkową, prawda? Więc Stasiek bierze pozyczkę, jako zastaw daje ziemię, która potem mi sprzedaje, a pożyczkoi nie spłaca. Bank bierze ziemię, Stasiek pieniądze z pożyczki, ja zostaję z niczym.

Czy takie coś można sprawdzić w BIKu?

Ponadto kwestia zasiedzenia - jeśli właściciel nie interesuje się działką przez 20 lat, a gospodaruje na niej sąsiad, to ten sasiad moze wystąpić do sądu o zasiedzenie. Zasiedzenia nie wzmiankuje się na akcie własności, bo ten akt Stasiek trzyma w szufladzie. Stasiek sprzedaje mi działkę na podstawie aktu własności, wiedząc, że sąd i tak uzna sąsiada za własciciela. Stasiek bierze pieniadze, sasiad bierze działkę, ja zostaję z niczym.

Czy w sądzie okręgowym mogę sprawdzić, czy w sprawie tej działki nie toczy się sprawa o zasiedzenie? (Nie znam nazwiska właściciela, kontaktuję sie tylko z pośrednikiem).

A tak wogóle, to po co mi w tym wszystkim notariusz? Info od BIKu mogę sama uzyskać, od Sądu też. Za co notariusz bierze pieniądze?

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Podsumowując - działka nie ma Księgi Wieczystej, ale to nie znaczy, ze włascici
> el (o ile ma papiery w porządku) nie może jej np. dać jako zastaw dla banku za
> pożyczkę gotówkową, prawda? Więc Stasiek bierze pozyczkę, jako zastaw daje ziem
> ię, która potem mi sprzedaje, a pożyczkoi nie spłaca.

Nie.

Jako zastaw możesz dać ruchomość (np. samochód, kiosk - jeśli jest przenośny, nawet domek letniskowy - jeśli jest przenośny, inne ruchomości), ale nie możesz dać w zastaw nieruchomości.

Natomiast możesz pod hipotekę nieruchomości wziąć np. kredyt konsumencki - zwykłą pożyczkę gotówkową, ale pod hipotekę. By jednak hipoteka stała się hipoteką, musi być najpierw wpisana do KW, a skoro nie ma KW, to nie ma jej do czego wpisać. Żaden bank nie ma prawa sięgnąć po nieruchomość, o ile nie ma KW, a w KW wpisanej hipoteki, nawet jeśli dał pożyczkę sprzedającemu. Za to - o ile sprzedający zalegał ze regulowaniem należności i komornik się sprawą zajął - pewnie chętnie zablokuje sprzedającemu jego konto z kwotą ze sprzedaży, która sprzedającemu na konto wpłynęła - to tak.

> Bank bierze ziemię, Stasiek pieniądze z pożyczki, ja zostaję z niczym.

Ziemię można by było "wziąć" gdyby to była umowa przewłaszczenia, ale banki takich nie robią. To musiałby być prywatny pożyczkodawca.

Ale wtedy byłaby założona KW i jako nowy właściciel widniałby w niej ów pożyczkodawca, a nie Stasiek.

> Czy takie coś można sprawdzić w BIKu?

Czy Stasiek reguluje swoje zobowiązania? Może i można, ale po co?
Raczej Stasiek będzie się zastanawiał, czy mu zapłacisz, czy masz zwyczaj nie płacenia.


> Ponadto kwestia zasiedzenia - jeśli właściciel nie interesuje się działką przez
> 20 lat, a gospodaruje na niej sąsiad, to ten sasiad moze wystąpić do sądu o za
> siedzenie.

NIE!!! Sąsiad musiałby przez 20 lat "władać nieruchomością jak właściciel i to na dodatek "w dobrej wierze". "Władać jak właściciel" to znaczy nie tylko kosić czy orać i zasiewać, władać jak właściciel to znaczy też opłacać podatki (a decyzję podatkową mieć wystawioną na swoje nazwisko). Jak by tu mogła być możliwość "dobrej wiary"? Sąsiad byłby jedynym krewnym zmarłego spadkobiercy, działka byłaby wydzielona geodezyjnie wieledziesiąt lat temu i ogrodzona i tak sprzedana zmarłemu spadkodawcy, a teraz po wieludziesieciu latach okazuje się, że ogrodzenie było nie precyzyjne i powierzchnia była by mniejsza niż dokumentach (geodezyjnych!!! i gminnych), na podstawie których sąsiad by opłacał podatki i użytkował "jak właściciel" przez co najmniej 20 lat. Wtedy mógłby się sąsiad domagać, by płotu nie przestawiać, tylko by mu sądownie stwierdzono zasiedzenie tej nieruchomości (mówimy o ogrodzeniu wychodzącym poza prawidłowe dokładne granice działki, którego jednak ani władający spadkobierca ani zmarły spadkodawca samowolnie źle nie postawił, tylko tak zostało to kiedyś ogrodzone jako prawidłowo wówczas wytyczone prze geodetę i tak latami w dokumentacji funkcjonowało). To byłaby dobra wiara, tzn. zarówno obecny władający jak i poprzedni mieliby prawne podstawy przypuszczać, że są (byli) pełnymi właścicielami owego ogrodzonego terenu - błąd był przez nich niezawiniony i nie mogli się łatwo o błędzie dowiedzieć. A władanie trwało lat co najmniej 20 nieprzerwanie.

Jeśli jednak władający jest w złej wierze, to znaczy, wie, że ktoś inny jest prawnym właścicielem (na przykład są inni ustawowi spadkobiercy zmarłego właściciela, albo na przykład władający "kupił" nieruchomość umową zwykłą pisemną, a nie aktem notarialnym, to zasiedzenie musi trwać lat co najmniej 30 - nieprzerwanie.

Jeżeli jednak sąsiad użytkuje działkę, a działka jest rolna, to warto się dowiedzieć, czy sąsiad nie jest przypadkiem dzierżawcą i czy nie będzie mu przysługiwało prawo pierwokupu?

Nie każdemu dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje, ale może w tym przypadku jednak - a wtedy może być tak, że Stasiek weźmie pieniądze, a sąsiad rzeczywiście weźmie działkę, a Pani zostanie prawo domagania się od Staśka zwrotu nienależnie pobranej od Pani sumy. Jeśli jednak sąsiad nie jest dzierżawcą, albo nie przysługuje mu prawo pierwokupu, albo sąsiad z tego prawa pierwokupu zrezygnuje (notarialnie!), to można kupować. Warto wtedy jednak pamiętać, by jeśli sąsiad jest dzierżawcą i zrezygnuje z prawa pierwokupu - by rozwiązać z nim umowę dzierżawy. W formie takiej, w jakiej została umowa zawarta - najczęściej w formie zwykłej pisemnej - można znaleźć w necie formularze takiego rozwiązania takich umów.

> Czy w sądzie okręgowym mogę sprawdzić, czy w sprawie tej działki nie toczy się
> sprawa o zasiedzenie?

Wątpię. Sąd nie udziela informacji o sprawach osobom postronnym. Stroną postępowania byłby Stasiek, Pani dla sądu zacznie istnieć, kiedy to Pani stanie się właścicielką.

> A tak wogóle, to po co mi w tym wszystkim notariusz? Info od BIKu mogę sama uzy
> skać, od Sądu też. Za co notariusz bierze pieniądze?

Za sprawdzenie dokumentów przedstawionych do aktu notarialnego, za sporządzenie aktu notarialnego odzwierciedlającego wyrażoną notariuszowi wolę stron zgodnie z obowiązującym prawem, za wysłanie wniosku do sądu rejonowego o założenie KW i wpisanie tam Pani własności.

"Kupowanie" bez notariusza w Polsce jest równoznaczne z dokonaniem darowizny kwoty odpowiadającej zapłaconej sprzedającemu sumie na cele dowolne choć bez wiedzy Urzędu Skarbowego.

[01.truskawka]

Jeśli chodzi o zasiedzenie, to można sobie wyobrazić sytuację, że sąsiad Staśka sieje, zbiera i kosi przez 30 lat i opłaca podatki za nieruchomość. Nagle dochodzi do wniosku, ze teraz już może zasiedzieć się, składa wniosek do sądu okręgowego. Stasiek się o tym dowiaduje i wystawia działkę na sprzedaż za cenę promocyjną. Trafia się frajerka, idzie do notariusza, który sprawdza akt własności (czysty), podatki (zapłacone), frajerka kupuje działkę, bo nawet jak pójdę się zapytać o ewentualne zasiedzenie w sądzie, to sąd powie, że jestem osobą postronną, więc nie udzieli mi informacji. Tak wiec kupuję notarialnie działkę, sąsiad dostaje decyzję sądową o zasiedzeniu. Sąsiad bierze ziemię, notariusz bierze opłatę notarialną, Stasiek bierze pieniądze ze sprzedaży i przepija albo darowuje teściowej. Ja zostaję bez działki i bez pieniędzy. To jest niebezpieczeństwo związane z zasiedzeniem – czy można coś na to poradzić?

A co do pożyczki – to można sobie wyobrazić sytuację, że Stasiek spisuje z prywatnym pożyczkodawcą (np. teściową) umowę o pożyczkę, w zastaw daje działkę o wartości 100% pożyczki. Sprzedaje mi działkę za 70% wartości pożyczki (i działki). Spłaca pożyczkodawcy 70%, albo nic. Czy teściowa ma jakieś roszczenia w stosunku do nowego właściciela czyli mnie? Czy w tej sytuacji kupowanie przez notariusza ratuje mnie jakoś przed teściową?

A co do pierwokupu przez dzierżawcę – jak mogę sprawdzić (albo jak sprawdzi notariusz), czy jest jakiś dzierżawca i czy ma prawo pierwokupu? Jest to gdzieś zapisane? Czy ma to może sprawdzić pośrednik od nieruchomości (opłacany przez Staśka)? Bo można sobie wyobrazić sytuację, że jesteśmy ze Staśkiem u notariusza, ja mam kasę ze zlikwidowanej niekorzystnie lokaty, a tu wpada dzierżawca i krzyczy, ze po jego trupie.

Co do kupowania bez notariusza, to przecież nie ma takiego obowiązku. Podatek od wzbogacenia płaci chyba sprzedający, więc jak nie zapłaci, to jest to sprawa między nim, a Urzędem Skarbowym, ja, jako kupujący żadnego podatku nie płacę.
A Księge Wieczysta sama mogę założyć, jak już będę miała akt własności, prawda?

[jeepwdyzlu]

truskawka - jak jest księga - jest rękojmia wiary ksiąg publicznych,
można ujawnić przedwstępną, umową dzierżawy, prawa pierwokupu...ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji..

nie ma? Nie kupuj - za dużo niewiadomych...
to w sumie dość proste
ciao
jeep

[01.truskawka]

Rzecz w tym, że świeżutka Księga Wieczysta też mi niczego nie gwarantuje.

Mogę oczywiście powiedzieć: „Panie Stanisławie, kupię działkę, jak pan założy Księgę”. Stasiek zakłada Księgę, ale to mnie nie chroni ani przed pożyczkodawcą prywatnym (teściową), ani przed sąsiadem, który za chwilę będzie miał decyzję sadu o zasiedzeniu. A jak działka ma Księgę, to wtedy Stasiek spokojnie z banku bierze kredyt na hipotekę, bo zanim wpis o hipotece znajdzie się w Księdze, to on mi już zdąży notarialnie ziemię sprzedać.

Właściciele ziemscy! Jak wyście to zrobili, że kupiliście ziemię od obcych ludzi? Trafiliście na uczciwych sprzedających?

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Jeśli chodzi o zasiedzenie, to można sobie wyobrazić sytuację, że sąsiad Staśka
> sieje, zbiera i kosi przez 30 lat i opłaca podatki za nieruchomość.

A co ja pisałam w pierwszym moim poście?
Zaświadczenie z urzędu gminy o niezaleganiu z podatkiem rolnym za tę działkę - tak?

Jeśli opłaca Stasiek - to wydadzą zaświadczenie Staśkowi na jego nazwisko.
Jeśli opłaca sąsiad na swoje nazwisko, to Staśka pogonią - nawet jeśli jest prawnym właścicielem.


> A co do pożyczki – to można sobie wyobrazić sytuację, że Stasiek spisuje
> z prywatnym pożyczkodawcą (np. teściową) umowę o pożyczkę, w zastaw daje działk
> ę o wartości 100% pożyczki.

Nie. Nie można dać nieruchomości w zastaw - nawet prywatnemu pożyczkodawcy.
Chyba że w umowie przewłaszczenia, ale wtedy zmienia się nazwisko właściciela w KW - a KW na razie nie ma.

> A co do pierwokupu przez dzierżawcę – jak mogę sprawdzić (albo jak sprawd
> zi notariusz), czy jest jakiś dzierżawca i czy ma prawo pierwokupu? Jest to gdz
> ieś zapisane?

Umowa dzierżawy - jeśli istnieje, ma ją Stasiek.
Niezależnie od tego:

1. powinna być odnotowana w ewidencji gruntów (w katastrze): wtedy w rejestrze mają i właściciela i dzierżawcę
2. może być w księdze wieczystej (ale księgi nie ma)
3. może mieć ją odnotowaną Urząd Gminy.
Ja akurat tak miałam. Sprzedający "zapomniał" o tym, że ma dzierżawcę (i to uprawnionego do pierwokupu), w księdze wieczystej ani słowa o żadnej umowie dzierżawy, w Ewidencji gruntów też nie (to znaczy wcześniej mieli odnotowane, ale jedną umowę dzierżawy na kilka działek, potem część (ale tylko część) tych działek została zwolniona z umowy dzierżawy, a w ewidencji gruntów za jednym zamachem wykreślili w ogóle całą umowę dzierżawy), i tylko pani od podatków gminie oświadczyła, że zaświadczenie o niezaleganiu wyda, ale tylko dzierżawcy, bo to on przecież płacił. Wtedy pierwszy raz usłyszałam słowo "dzierżawca" wypowiedziane w odniesieniu do tej działki.

Jeśli żaden urząd nigdy nie słyszał o żadnej umowie dzierżawy na działkę Staśka, to umowa najpewniej nie uprawnia do pierwokupu. Bo umowa dzierżawy musi być m.in zawarta na co najmniej 10 lat, trwająca od co najmniej od trzech lat z datą pewną, to znaczy właśnie urzędowo gdzieś odnotowaną.

Spisane na kolanie i potwierdzone przez szwagra nie jest datą pewną.
Data pewna jest wtedy, gdy urzędnik/urzędniczka tę umowę od tej daty zna. Albo sąd, notariusz itp.

> Czy ma to może sprawdzić pośrednik od nieruchomości (opłacany prz
> ez Staśka)?

Powinien. To, że jest opłacany przez Staśka, nie oznacza, że może świadomie doprowadzić do zawarcia przez strony umowy z mocy prawa nieważnej.

> Bo można sobie wyobrazić sytuację, że jesteśmy ze Staśkiem u notari
> usza, ja mam kasę ze zlikwidowanej niekorzystnie lokaty, a tu wpada dzierżawca
> i krzyczy, ze po jego trupie.

No, to byłaby wersja nie taka całkiem pesymistyczna.
Wersja pesymistyczna to taka, że Stasiek oświadcza, że nieruchomość jest wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, sprzedaje ją tobie, ty płacisz, Stasiek pieniądze przepija, nawet akt notarialny idzie do KW, aż tu nagle...

Dzierżawca pisze do sądu, że zawarta umowa jest z mocy prawa nieważna, bo zignorowano jego prawo pierwokupu, o proszę, tu jest dowód, że on jest dzierżawcą i spełnia wszelkie prawne wymogi, by się domagać respektowania swojego prawa pierwokupu. A właśnie on kupić chciał.
Wtedy umowa twoja ze Staśkiem byłaby nieważna, dzierżawca kupuje od Staśka (po takiej samej cenie, jaką ty Staśkowi zapłaciłaś), a ty możesz przynajmniej ścigać sądownie Staśka, by ci pieniądze oddał (będzie miał nowe od swojego dzierżawcy - w tej samej kwocie, w jakiej wcześniej otrzymał od ciebie).

> Co do kupowania bez notariusza, to przecież nie ma takiego obowiązku.

Bez notariusza nie można kupić nieruchomości. Możesz kupić bez notariusza paczkę zapałek i domek letniskowy (tylko jeśli przenośny!), ale nie możesz kupić skutecznie nieruchomości bez notariusza. Jeśli chodzi o nieruchomość - zawsze musi być akt notarialny.

> Podatek od wzbogacenia płaci chyba sprzedający, więc jak nie zapłaci, to jest to sprawa
> między nim, a Urzędem Skarbowym, ja, jako kupujący żadnego podatku nie płacę.

Podatek dochodowy, ale jeśli Stasiek jest właścicielem dłużej niż 5 lat to płacić nie musi.

Chodziło mi jednak o to, ze jeśli "kupisz" od Staśka bez notariusza, to tak, jakbyś mu po prostu pieniądze tak ot z dobrego serca na przepicie dała, bo nic w zamian nie otrzymujesz. Bez notariusza nie nabywasz nieruchomości.

> A Księge Wieczysta sama mogę założyć, jak już będę miała akt własności, prawda?

Możesz, ale notariusz i tak ma obowiązek.

Jak chcesz być szybsza od notariusza, to poproś jeszcze jeden wypis z aktu notarialnego dla sądu i pędź z nim zaraz po akcie notarialnym do sądu, z wypełnionym drukiem wniosku o założenie kW i wpis twojej własności i z opłatą 260 zł.

Aha, to poproś wcześniej Staśka (lub jego pośrednika), by wziął od razu dwa wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów (ten pierwszy kosztuje ok. 120 - 130 zł, ten drugi już tylko 12 zł), bo będziesz musiała jedn egzemplarz złoży do sądu wraz ze swoim wnioskiem założenie KW, a drugi egzemplarz i tak zabierze notariusz.
Na wypadek, gdybyś się w drodze do sądu rozmyśliła, bo on nie może czekać na twoja dobrą wolę, on po prostu ustawy musi.

W sumie ciekawie się z tobą pisze, moi klienci jakoś takich pytań i wątpliwości nie mają.
A może się z nimi tylko nie ujawniają?

[01.truskawka]

Bezpoczty,

pisze się ciekawie, bo bardzo bym chciała (mieć tę działkę) i bardzo się boję. Rodzina jest przeciwko (mamy złe doświadczenia z zasiedzeniem), a poza tym, po co mi działka na wsi, skoro mieszkam w mieście, gdzie sa kina, teatry itd.?

Dodatkowo bardzo mi zalezy, bo jeśli utopię kwotę, która jest dla mnie znacząca, a działkę przejmie jakiś bank lub dzierżawca, to wszyscy powiedzą - a nie mówiliśmy? na co ci to było?

Nie mam wykształcenia prawniczego i cała moja wiedza o nieruchomościach pochodzi z internetu i z opowieści rodziny ("synowa sąsiadki kupowała działkę i ta działka była zadłużona i ona musiała potem te długi spłacać" itd...)

Działka jest piękna i położona daleko od cywilizacji, i to cudownie byłoby ogrodzić ją drutem pod napięciem i strzelać do kazdego, kto się zbliży. Ale mam lęki, które opowieści z internetu podsycają i jeszcze ten pośrednik jakis dziwny i raczej na pewno nie stoi po mojej stronie.

Ja nie skąpię na notariusza i gdybym miała pewność, że on wszystko załatwi i dzięki niemu nie będę miała zadnych problemów, to naprawdę z pieśnią na ustach bym zaplaciła. Ale na razie, to wygląda, ze zapłacę notariuszowi za poczucie bezpieczeństwa, będzie to pozorne bezpieczenstwo i po paru miesiącach, jak już zainwestuję w studnię i ogrodzenie pod napięciem, to pojawi się jakiś osobnik i pomacha mi przed nosem papierem o zasiedzeniu albo pierwokupie.

Więc jeśli już mam sama sprawdzać te akty własności i podatki w gminie, to zrobię to i przynajmniej trochę zaoszczędzę. A umowę kupna/sprzedaży spiszę w towarzystwie zwykłego prawnika, który weżmie parę złotych za pieczątkę i podpis, bo cała robotę poszukiwawczo-detektywistyczną odwalę sama.

A tak wogóle, to już mi się odechciewa tej działki. Bedę w wolnym czasie chodzić do kin i teatrów, a nie gnić na jakimś zadupiu.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:


> Ja nie skąpię na notariusza i gdybym miała pewność, że on wszystko załatwi

Notariusz niczego dla ciebie nie będzie załatwiał.

On ma tylko patrząc na papiery powiedzieć: "tak, to można sprzedać zgodnie z prawem" albo "nie, tu jeszcze brakuje tego i tego papieru". Za to bierze na siebie odpowiedzialność zawodową.

Załatwiał najpewniej będzie pośrednik Staśka, pod warunkiem, że pośrednik jest licencjonowany. A w każdym bądź razie, gdyby pośrednik licencjonowany coś przeoczył i doszłoby do jakichś problemów, to masz prawo dochodzić roszczeń majątkowych nie tylko od Staśka, ale też i od tego pośrednika. Każdy pośrednik licencjonowany musi być ubezpieczony od jakichś tego typu wpadek i pomyłek, więc "w razie czego" ubezpieczyciel pośrednika Staśka ci wypłaci odszkodowanie.

To nie jest istotne, czy Stasiek zapłacił pośrednikowi za bieganie po urzędach czy nie. Dokumenty do notariusza może przynosić Stasiek osobiście, a może jego pośrednik (jest do tego ustawowo upoważniony), tobie żaden urząd poza sądem prowadzącym księgi wieczyste niczego nie powie. Pośrednik ma jednak tak zorganizować całą sprawę, by wszystkie dokumenty były. A notariusz jeszcze skontroluje, czy na pewno są.

Łatwiej jednak - z punktu widzenia pośrednika - samemu pobiegać za dokumentami, niż pilnować klienta, by je zebrał. Wprawdzie zabiera to więcej czasu, ale mniej nerwów.

> A umowę kupna/sprzedaży spiszę w towarzystwie zwykłego prawnika, który weżmie parę > złotych za pieczątkę i podpis

Powiedz to temu pośrednikowi Staśka. Niech ma trochę zabawy po długim weekendzie ;)

Albo sama wynajmij innego pośrednika i mu zapłać za to, by myślał za ciebie.

[01.truskawka]

Podsumujmy – żaden urzędnik mi niczego nie powie, muszę się zdać na uczciwość Staśka, bo tylko z nim będą urzędy rozmawiać. Notariusz też nie kiwnie palcem w moim interesie, chociaż to ja mu będę płacić, bo notariusz pobiera pieniądze za to, że przyniesie mu się papiery i położy na biurko. Przy czym papiery te mogą być np. fałszywe, notariusz (naiwny jak dziecko) ma obowiązek ufać, że Stasiek dostarcza prawomocne papiery. Najwyżej, jak jakiegoś papiera zabraknie, to powie, że nic z tego, że mamy donieść brakujący element układanki. Ale to się okaże dopiero w dniu podpisywania umowy notarialnej, jak ja już będę miała zlikwidowaną lokatę. Stasiek czegoś nie doniósł, a notariusz mówi, no to spotkamy się, jak pan Stanisław dostarczy dowód opłacania podatków. A Stasiek nie ma takiego dowodu i nie będzie szybko miał, a ja z gotówką w reklamówce…

Jeśli dokumenty będą sfałszowane, a dojdzie do sprzedaży, to notariusz jest bez winy, po sądach mogę ewentualnie ciągać Staśka, bo przecież z pośrednikiem nie mam żadnej umowy, umowę będę spisywać ze Staśkiem. Najwyżej Stasiek może się czegoś domagać od swojego pośrednika, który miał coś dla niego zrobić, a nie zrobił, ale to jest sprawa między Staśkiem a pośrednikiem, ja tu nie mam nic do gadania. Dla mnie stroną jest Stasiek, nie jego pośrednik.

Co do wynajęcie własnego pośrednika, to on przecież nie wykona najważniejszej roboty – nie wydobędzie z urzędów odpowiednich papierów, bo jest osobą postronną, jeszcze bardziej postronną niż ja, bo ja przynajmniej mam zamiar kupić działkę. Pośrednik najwyżej poradzi mi to czy owo i oczywiście powie, żeby kupować, naturalnie, jak najbardziej…

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:
> notariusz (naiwny jak dziecko) ma obowiązek ufać, że Stasiek dostarcza prawomocne
> papiery

Możesz wynająć też detektywa. On wtedy sprawdzi przeszłość Staśka aż po pierwszą klasę podstawówki.

> Jeśli dokumenty będą sfałszowane

Ale które?

> Najwyżej Stasiek może się czegoś domagać od swojego pośrednika, który miał coś dla
> niego zrobić, a nie zrobił, ale to jest sprawa między Staśkiem a pośrednikiem

Chwileczkę: a to pośrednik ma tę działkę na wyłączność? Czy jak to się stało, że nie ma pani z nim umowy? W ogóle? Żadnej umowy z pośrednikiem? A jakieś pokwitowanie adresu mu Pani podpisywała?

> Co do wynajęcie własnego pośrednika, to on przecież nie wykona najważniejszej r
> oboty – nie wydobędzie z urzędów odpowiednich papierów, bo jest osobą pos
> tronną

No - nie do końca. Pośrednik może się dużo z urzędów dowiedzieć, bo wie, gdzie i czego szukać. Posiada też ustawowe upoważnienie do pozyskiwania informacji, których Pani nikt nie udzieli. Pośrednik może też "zmusić" pośrednika Staśka by sam odpowiednio posprawdzał i pozbierał potrzebne dokumenty.

I jeszcze jedno - to, że nie ma Pani umowy z pośrednikiem Staśka nie oznacza, że pośrednik Staśka nie będzie ponosił żadnej odpowiedzialności (zawodowej czy finansowej) jeśli coś się okaże być nie tak z tą transakcją. Owszem - cały czas ponosi odpowiedzialność.

Opcja z pieniędzmi w reklamówce: a co ma w takim razie powiedzieć na to Stasiek? Proszę sobie wyobrazić, ile on nocy nie będzie spał z nerwów zastanawiając się, czy nie są one fałszywe?

Jeżeli Stasiek jest osobą w średnim wieku lub starszą, jeżeli jest mieszkańcem wsi "z dziada-pradziada" i jeśli mieszka w tej wsi od dawna, to na 99% nie przyjdzie mu nawet do głowy jakiś świadomy przekręt. Ale pośrednik jest od tego, by dopilnować wszystkiego również na wypadek tego 1%.

[01.truskawka]

Ja tam strasznie nieufna jestem i Pana przekonanie, że jeśli ktoś mieszka na wsi od pokoleń i skończył 60 lat i zasadnicza szkołę rolniczą, to musi być uczciwy i szlachetny jakoś mnie nie przekonuje. Doświadczenia mojej rodziny z działkami (a dokładnie z jedną) wskazują, że mieszczuch bez doktoratu z prawa ze specjalnością w nieruchomościach raczej nie ma szans przy rolniku, który od zawsze kupował, sprzedawał, dzierżawił itd. ziemię i wszelkie niuanse prawne ma naprawdę w małym palcu.

Tak więc jeśli Stasiek należy do tego 1% nieuczciwych i oszuka mnie przy sprzedaży (a możliwości oszukania nabywcy widzę tu mnóstwo) to zastanawiam się, do kogo mam się zwrócić o zwrot poniesionych wydatków. Już ustaliliśmy, że nie do notariusza (czyli powszechne mniemanie, że notariusz niczego nie gwarantuje, a tylko bierze pieniądze, znajduje uzasadnienie) i nie do pośrednika Staśka (bo ja z nim umowy o świadczenie usług pośrednictwa nie zawierałam). Oczywiście mogę żądać zwrotu pieniędzy od samego Staśka, ale ten może okazać się niewypłacalny.

A tak na marginesie – jeśli nie gotówką (która może się okazać fałszywa), to jak mam zapłacić Staśkowi? Podpisujemy akt notarialny, ja go biorę w kieszeń i mówię: „to teraz idę do banku zrobić panu przelew”? A skąd Stasiek wie, że pieniądze na koncie mam?

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> to musi być uczciwy i szlachetny

Nie. By fałszować dokumenty trzeba by wiedzieć, jakie, jak one mają wyglądać, a w przypadku zawierania dwóch transakcji jednego dnia trzeba by mieć stalowe nerwy i świetnie wiedzieć, co komu pokazać (a co nie), co komu powiedzieć (a co nie) i gdzie być o której godzinie i której minucie.

Taki "Stasiek" ostatnio coś kupował ze dwadzieścia lat temu i dla niego samo pójście do jednego urzędu po jeden papier to już przeżycie.

Urzędnika widział ostatnio 50 lat temu, jak ślub brał, a notariusza ze dwadzieścia - trzydzieści lat temu, jak gospodarkę po rodzicach przejmował.

A gdzie tu jeszcze miejsce na bieganie po różnych urzędach, różnych kancelariach notarialnych, składanie fałszywych oświadczeń i fałszywych dokumentów?

> jakoś mnie nie przekonuje. Doświadczenia mojej rodziny z działkami (a dokładnie z jedną) > wskazują, że mieszczuch bez doktoratu z prawa ze specjalnością w nieruchomościach
> raczej nie ma szans przy rolniku, który od zawsze kupował, sprzedawał, dzierżawił itd.
> ziemię i wszelkie niuanse prawne ma naprawdę w małym palcu.

1. Nie mam doktoratu
2. Obsługuję też rolników
3. Jak ktoś często handluje, to ma rozeznanie

> Tak więc jeśli Stasiek należy do tego 1% nieuczciwych i oszuka mnie przy sprzedaży (a
> możliwości oszukania nabywcy widzę tu mnóstwo) to zastanawiam się, do kogo mam się
> zwrócić o zwrot poniesionych wydatków. Już ustaliliśmy, że nie do notariusza (czyli
> powszechne mniemanie, że notariusz niczego nie gwarantuje, a tylko bierze pieniądze,
> znajduje uzasadnienie) i nie do pośrednika Staśka (bo ja z nim umowy o świadczenie
> usług pośrednictwa nie zawierałam). Oczywiście mogę żądać zwrotu pieniędzy od samego > Staśka, ale ten może okazać się niewypłacalny.

> A tak na marginesie – jeśli nie gotówką (która może się okazać fałszywa),
> to jak mam zapłacić Staśkowi?

Ja zawsze radzę depozyt notarialny. Przelewasz notariuszowi na jego rachunek depozytowy pieniądze z kilkudniowym wyprzedzeniem i dyspozycją, by je przelać Staśkowi po akcie notarialnym lub zwrócić na twoje konto, jeśli do aktu notarialnego nie dojdzie.

W ten sposób nie ma gotówki, Stasiek wie, że swoje dostanie po akcie notarialnym (no chyba, że się zastanawia, co to będzie, jak kupująca się zmówi z notariuszem na jego Staśka szkodę), a wiesz, że te pieniądze do ciebie wrócą, jeśli w ostatniej chwili do podpisania aktu nie dojdzie.

[01.truskawka]

Z tym załozeniem nieuczciwości Staśka, to może rzeczywiście nie mam racji - to, że raz jedni rolnicy moją rodzinę oszukali, to nie znaczy, że wszyscy mieszkańcy wsi sa nieuczciwi. Ale sam pan napisał, ze tacy też bywają.

Oczywiście rozumiem też niepokoje Staśka, że nieznana mu miastowa paniusia może mu wcisnąć fałszywe banknoty albo zrobic inny przekręt (choć jakoś mi brakuje pomysłu na zrobienie przekrętu przez kupującego).

Depozyt notarialny to świetny pomysł. Czy notariusz robi to standardowo, czy trzeba u niego taką usługę zamówić? A jeśli nie przez depozyt, to jak ludzie płaca sobie za działki?

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Oczywiście rozumiem też niepokoje Staśka, że nieznana mu miastowa paniusia może
> mu wcisnąć fałszywe banknoty albo zrobic inny przekręt (choć jakoś mi brakuje
> pomysłu na zrobienie przekrętu przez kupującego).

To zadzwoń do Staśka. Sądzę, że on już ma ich wyobraźni tyle, że kilka filmów kryminalnych można by na tek podstawie nakręcić.

> Depozyt notarialny to świetny pomysł. Czy notariusz robi to standardowo, czy tr
> zeba u niego taką usługę zamówić?

Nie, nie robi standardowo, trzeba samemu z tym odpowiednio wcześniej wystąpić do notariusza, zapytać go o numer konta depozytowego, dodatkowo zapytać o koszt z tym związany. Normalnie powinno się zawrzeć z notariuszem umowę depozytową lub jakiś "protokół przyjęcia w depozyt" zaraz po wpłynięciu pieniędzy na konto depozytowe notariusza, ale często bywa, że robi się to w tym samym dniu, co normalny akt notarialny ze "Staśkiem". Po prostu na chwilę przed odczytaniem aktu notarialnego ze "Staśkiem" notariusz odczytuje tę umowę depozytową (albo "protokół przyjęcia w depozyt", czy jak to sobie tam nazwie) i trzeba to będzie podpisać. Jest usługa dodatkowo płatna, koszt około kilkuset złotych plus VAT (w zależności od kwoty przyjmowanej w depozyt), co powoduje, że spora część kupujących jest temu niechętna. A i sprzedających zresztą też, choć przecież to nie sprzedający płacą za to.

> A jeśli nie przez depozyt, to jak ludzie płaca sobie za działki?

Najczęściej po wyjściu od notariusza idą do banku. I trudno im to wytłumaczyć, że przy tym ryzykują, że kupujący po wyjściu od notariusza nagle im zniknie w tłumie na ulicy i nigdy do banku nie dotrze. Sprzedający jakoś ufają kupującym bardziej, niż pośrednicy by chcieli.
Kupujący sprzedającym zresztą też.

Właściwie to tylko pośrednik się chyba przy transakcjach stresuje, bo tylko on chyba widzi wszystkie możliwe zagrożenia.

[01.truskawka]

Może powinnam zrobić tak:

W ogóle się nie przejmować. Zawrzeć z notariuszem umowę depozytową, ale taką, żeby pieniądze za działkę wypłacił Staśkowi dopiero, gdy założona zostanie Księga Wieczysta i ja tam zostanę wpisana jako właścicielka. W ten sposób Stasiek będzie się starał, żeby dokumenty były niesfałszowane i dostarczone na czas, a ja nie będę biegać po żadnych Urzędach Gminy itp.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Może powinnam zrobić tak:
>
> W ogóle się nie przejmować. Zawrzeć z notariuszem umowę depozytową, ale taką, ż
> eby pieniądze za działkę wypłacił Staśkowi dopiero, gdy założona zostanie Księg
> a Wieczysta i ja tam zostanę wpisana jako właścicielka.

A co na to Stasiek? Warunek dla niego ryzykowny, bo jeśli zdążysz nabytą działkę odsprzedać lub darować komuś innemu zanim zostaniesz wpisana do KW (np. zanim sąd zdąży tę KW założyć, w końcu to trochę potrwa), to sąd jako pierwszego właściciela w KW wpisze już tę osobę, która działkę od ciebie nabędzie.

Stasiek nie będzie miał wpływu na twoje poczynania, a notariusz nigdy zgodnie z taką twoją dyspozycją nie będzie mógł przelać Staśkowi jego pieniędzy.

Gdyby Stasiek był moim klientem zrobiłabym wszystko, by znaleźć mu raczej innego kupującego.

[01.truskawka]

Ale jak mogłabym sprzedać tę działkę jakiemus nowemu chętnemu? Na podstawie aktu notarialnego, który mówi, że jestem właścicielką? Ale przecież, zeby kupić notarialnie działkę nowy chętny zażądałby ode mnie dowodu opłacenia podatku. A tam jako wpłacający widnieje Stasiek. To by chyba nie kupił działki z aktem notarialnym sprzed tygodnia na nazwisko "Truskawka" i dowodem opłaty podatków za ostatnie 10 lat z wpłacającym "Stasiek", bo to śmierdzi oszustwem na kilometr.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Ale jak mogłabym sprzedać tę działkę jakiemus nowemu chętnemu? Na podstawie akt
> u notarialnego, który mówi, że jestem właścicielką? Ale przecież, zeby kupić no
> tarialnie działkę nowy chętny zażądałby ode mnie dowodu opłacenia podatku. A ta
> m jako wpłacający widnieje Stasiek. To by chyba nie kupił działki z aktem notar
> ialnym sprzed tygodnia na nazwisko "Truskawka" i dowodem opłaty podatków za ost
> atnie 10 lat z wpłacającym "Stasiek", bo to śmierdzi oszustwem na kilometr.

Nie. Dlaczego? Akt notarialny z wczoraj, a zaświadczenie z przedwczoraj, na zaświadczeniu (z przedwczoraj) nazwisko Staśka, który wczoraj Truskawce sprzedał działkę. Podatki opłacone albo do dnia... albo nawet do końca roku 2011. Wszystko się zgadza. Jak Truskawka miałaby opłacać podatki przez ostatnie 10 lat, skoro wczoraj dopiero nabyła działkę? Więcej - działkę możesz sprzedać dalej nawet nie wychodząc od notariusza.
Stasiek podpisuje, ty podpisujesz, notariusz podpisuje, a w poczekalni u notariusza już czeka twój nabywca.

truskawka i bezpoczty

[jeepwdyzlu]

śledzę od wielu dni ten wątek i w końcu Wam powiem:
obie jesteście beznadziejne.
Truskawka mnoży problemy i nie rozumie, że za bezpieczeństwo trzeba zapłacić.
bezpoczty po co obszernie wyjaśniasz rzecz, o której nie masz zielonego pojęcia.. Widziałaś kwity? No właśnie...
Obie macie teoretycznie rację, ale dawno nie widziałem tak wielu czysto bezsensownych rozważań. Teoretycznych, bo bez wglądu w kwity rozmawiacie sobie a muzom.
Jakoś miliony ludzi kupuje nieruchomości, jedni uzbrojeni w wiedzę, drudzy nie, a ustawy o księgach, rejestrach, podatkach, czy zapisy KC o zasiedzeniu - mamy zupełnie na niezłym poziomie...
To forum, nie płaszczyzna dyskusyjna doktorantów prawa, więc łapcie proporcje...
życzliwy
jeep
ciao

[01.truskawka]

jeep,

Absolutnie się z Tobą zgadzam - jestem beznadziejna w sprawach kupowania działek. Dlatego zadaję pytania, które pewnie dla Ciebie są śmieszne, bo zapewne jesteś notariuszem albo pośrednikiem nieruchomości czyli fachowcm od tych spraw. Ja nie jestem.

Ja wiem, ze za bezpieczeństwo trzeba zapłacić i nie mam nic przeciwko ustawie, która każe mi korzystać z usług notariusza i płacić mu. Gdyby bezpieczeństwo zapewniał. Ale notariusz najwyraźniej ogląda papiery, które sprzedający mu pokaże, nawet nie sprawdzając ich prawdziwości. ToO co tu mówić o płaceniu za bezpieczeństwo?

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Ja wiem, ze za bezpieczeństwo trzeba zapłacić i nie mam nic przeciwko ustawie,
> która każe mi korzystać z usług notariusza i płacić mu. Gdyby bezpieczeństwo za
> pewniał. Ale notariusz najwyraźniej ogląda papiery, które sprzedający mu pokaże
> , nawet nie sprawdzając ich prawdziwości. ToO co tu mówić o płaceniu za bezpiec
> zeństwo?

Jest to bezpieczeństwo pod względem prawnym. Wyobraź sobie, że każdy by dokonywał transakcji w nieruchomościach w sposób dowolny, czyli każdy by gdzieś jakąś umowę sobie na kolanie sporządzał, a może - jakby mu się chciało - to u jakiegoś prawnika, a co 20-sty szedł by do notariusza. Umowy byłyby pełne wad prawnych, pisane na oświadczenie stron, bez poparcia żadnymi dokumentami. Trudno byłoby ogarnąć, kto właściwie jest czego właścicielem, a kto nie.

Notariusz sporządza umowę pozbawioną wad prawnych, żąda okazania niezbędnych do umowy dokumentów, a jeśli na żądanie strony kupującej są przedkładane dodatkowe dokumenty, to wszystkie je w akcie notarialnym wymienia.

Jeżeli dokumenty mają wygląd podobny, jak 99% innych tego typu dokumentów wystawianych przez te same urzędy, to notariusz nie przeprowadza analizy kryminalistycznej, czy są one na pewno prawdziwe czy fałszywe. Jeżeli natomiast coś wzbudzi jego niepokój, to na pewno odmówi sporządzenia umowy. Odmówi sporządzenia umowy również, jeśli w dokumencie urzędowym (prawdziwym) znajdzie się np. literówka czy nieco odmienne dane niż w pozostałych dokumentach. Numer działki różniący się jedną cyferką, albo w dwóch różnych dokumentach powierzchnia nieco się różni (bez trzeciego dokumentu, który by wyjaśniał, dlaczego jest różnica), albo gdzieś jakiś urzędnik pomylił imiona rodziców właściciela itp. Takie pomyłki się zdarzają, ale notariusz naprawdę wyszukuje, czy wszystkie szczegóły i szczególiki się zgadzają. Jest to niezbędne, by mieć 100% pewność, że wszystkie dokumenty na pewno mówią o tej samej działce i o tym samym właścicielu.

Jeżeli obawiasz się, że Stasiek mógłby sfałszować dokumenty, to możesz zażądać, by dokumenty załatwił pośrednik Staśka. Pośrednik nie może fałszować dokumentów, bo za to poniósłby odpowiedzialność karną oraz dotknęłaby go utrata licencji - prawa wykonywania zawodu. Dla marnej prowizji ze sprzedaży jakiejś niedużej i podejrzanie taniej - jak sama piszesz - działki nikt z pośredników nie będzie ryzykował (nawet dla Staśka), skoro taką samą uczciwość i rzetelność musi wykazać przy transakcjach nieruchomości za wiele milionów.

Nawiasem mówiąc ja sama też nie wszystkie dokumenty moich klientów sama z urzędów, banków czy spółdzielni odbieram, ale się z tym instytucjami kontaktuję i wiem, że dokumenty to są prawdziwe i podają prawdziwe dane. Nieraz pracownik banku czy spółdzielni mi dokumentu nie wyda (wyda tylko mojemu klientowi), ale ze mną wszelkie szczegóły uzgodni, bo dane jego klienta oraz dane nieruchomości są mi bardziej nawet znane niż jemu samemu. A nieraz nawet bardziej niż sprzedającemu, bo on się w drobiazgi nie wczytuje.

Gdy mi się potem zjawia klient z dokumentem, który sama z urzędnikiem, bankiem czy spółdzielnią uzgodniłam (łącznie z terminem wydania dokumentu mojemu klientowi, którego po odbiór sama posłałam), to jakoś nie mam podejrzeń, że może klient zamiast pojechać, gdzie powinien, i w terminie, w którym powinien, i odebrać, co powinien, siadł do "domowej drukareczki" i dokument sfałszował.

Nawiasem mówiąc możesz przyjąć radę jeepwdyzlu (niech sprzedający najpierw założy księgę) albo radę moją (niczego nie kupuj).

jeepwdyzlu jest byłym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z wieloletnim stażem, ja jestem pośrednikiem cały czas działającym w pośrednictwie, również ze sporym stażem.

jeepwdyzlu

[bezpocztyonline]

jeepwdyzlu napisał:

> To forum, nie płaszczyzna dyskusyjna doktorantów prawa, więc łapcie proporcje..

Jeep, przyznam, że to mnie trochę bawi, zwłaszcza, że Truskawka albo też wymyśliła historyjkę dla zabawy albo jest chorobliwie podejrzliwa.

Sam jednak przyznasz, że sprzedający/kupujący* nieruchomości o dużych wartościach nie są tak podejrzliwi, jak właściciele rozwalających się ruder o niskiej wartości czy kupujący nieruchomości za kilkadziesiąt czy sto kilkadziesiąt tysięcy.

Im mniej warta nieruchomość, tym większe przekonanie sprzedających/kupujących*, że cały świat się zmówił, by tylko sprzedającego/kupującego* oszukać.

Pośrednik, notariusz, urzędnik, sąd, geodeta i kto-tam-jeszcze, a każdy podkupiony grubymi milionami i tylko na krzywdę Staśka/Truskawki* czeka.

______
* niepotrzebne skreślić.

[01.truskawka]

No to cóż, mamy jasność - bezpoczty traktuje ten wątek jako zabawę. Wolno jej, oczywiście, tylko chyba bym wolała, żeby na samym początku napisała, że poważnie traktuje tylko klientów do transakcji o dużych wartościach. Rozumiem, że tylko z takimi klientami ma do czynienia i wolno jej pogardliwie traktować i wyrażać się o ludziach, którzy te swoje sto tysięcy oszczędności chcą w ziemi umieścić.

Wolałabym jednak, żeby to było zaznaczone na początku dyskusji, nie traciłabym czasu na odpisywanie.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> No to cóż, mamy jasność - bezpoczty traktuje ten wątek jako zabawę.

Jak każdy wątek na każdym forum.

> żeby na samym początku napisała, że poważnie traktuje tylko klientów do transakcji o
> dużych wartościach

Poważnie traktuję każdego mojego klienta.
Ty natomiast jesteś rozmówcą na forum, a nie klientem.

Na dodatek zastanawiasz się, jak to pośrednik dla tych paruset złotych prowizji ciebie oszuka i kogo jeszcze ten Stasiek za te najwyżej kilka tysięcy podkupi i co jeszcze sfałszuje (fałszerze chyba też nie działają gratis).

W tym samym czasie ten sam Stasiek zastanawia się, kto jego oszuka, bo że jego pośrednik z notariuszem, urzędnikiem, sąsiadem, geodetą i kupującym zmówili się, by go oszukać, tak, by nic za swoją nieruchomość nie dostał - to według niego jest pewne. Bo w jego oczach ta marna jego działka jest warta miliony, których on nie dostanie, bo wszyscy się na jego krzywdę zmówili.

[01.truskawka]

Bezpoczty,

Naprawdę, dyskusja robi się trochę żenująca. Mam nadzieję, że nie jesteś prawdziwym pośrednikiem, tylko tak sobie tutaj popisujesz dla zabawy.

Pośrednik, który pisze:
„sprzedający/kupujący* nieruchomości o dużych wartościach nie są tak podejrzliwi, jak właściciele rozwalających się ruder o niskiej wartości czy kupujący nieruchomości za kilkadziesiąt czy sto kilkadziesiąt tysięcy. Im mniej warta nieruchomość, tym większe przekonanie sprzedających/kupujących*, że cały świat się zmówił, by tylko sprzedającego/kupującego* oszukać.”
naprawdę wystawia bardzo złe świadectwo całej swojej grupie zawodowej.

Czy pośrednik mnie oszuka dla paruset złotych – nie wiem. Może działać na moją niekorzyść (a na korzyść swojego klienta). Może też być, mimo licencji, zwykłym partaczem. Pośrednik Staśka, na przykład, niepoważnie traktuje swoje obowiązki: obiecuje, ze dostarczy informacje – nie dostarcza, myli numery działek, unika kontaktu. Nie wiem, czy Stasiek wie, jakiego „fachowca” sobie wynajął.

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Mam nadzieję, że nie jesteś prawdziwym pośrednikiem

Otóż jestem

> Pośrednik, który pisze:
> „sprzedający/kupujący* nieruchomości o dużych wartościach nie są tak pode
> jrzliwi, jak właściciele rozwalających się ruder o niskiej wartości czy kupując
> y nieruchomości za kilkadziesiąt czy sto kilkadziesiąt tysięcy. Im mniej warta
> nieruchomość, tym większe przekonanie sprzedających/kupujących*, że cały świat
> się zmówił, by tylko sprzedającego/kupującego* oszukać.”
> naprawdę wystawia bardzo złe świadectwo całej swojej grupie zawodowej.

Piszę prawdę opartą na wieloletnich obserwacjach i doświadczeniach.
Rozumiem, że ta prawda ci się nie podoba, ale to mnie nie interesuje.

Klientowi w biurze tego w oczy nie powiem, choć nieraz też opowiada podobne bzdury ("pani, oni geodetę podkupili i ukradli mi pół metra").

> Czy pośrednik mnie oszuka dla paruset złotych – nie wiem. Może działać na
> moją niekorzyść (a na korzyść swojego klienta). Może też być, mimo licencji, z
> wykłym partaczem. Pośrednik Staśka, na przykład, niepoważnie traktuje swoje obo
> wiązki: obiecuje, ze dostarczy informacje – nie dostarcza, myli numery dz
> iałek, unika kontaktu. Nie wiem, czy Stasiek wie, jakiego „fachowca”
> ; sobie wynajął.

No to możesz sobie wynająć swojego lepszego.
Możesz też wynająć detektywa.

Możesz też zrezygnować z zakupu tej działki, a nawet zrezygnować z zakupów jakichkolwiek ruchomości czy nieruchomości, bo każdy na pewno zamierza ci wcisnąć sfałszowany dokument, a Ustawa o ochronie danych osobowych zamyka usta urzędnikom.

Ufff. Bez odbioru.

[01.truskawka]

W sumie myślałam o tym, żeby sobie wynająć pośrednika, ale doświadczenie z pośrednikiem Staśka jakoś mnie powstrzymuje.

A dzisiaj to już wiem na pewno - żadnych pośredników! Mogłabym trafić na bezpoczty...

[bezpocztyonline]

01.truskawka napisała:

> Mogłabym trafić na bezpoczty...

O nie daj Boże!

Naprawdę, dobrze ci radzę - nie kupuj!

[jeepwdyzlu]

A dzisiaj to już wiem na pewno - żadnych pośredników! Mogłabym trafić na bezpoczty...

------
no cóż...
jesteś niewdzięcznicą truskawo :-)
bezpoczty poświęca Ci GODZINY swojego czasu, a TY okazujesz zero wdzięczności...
Nieładnie.
Obie Panie pozdrawiam, trochę przykro, że mój post popsuł tak wielkie zrozumienie - nie miałem takiego zamiaru.
Truskawo - więcej optymizmu i nieco pokory wobec profesjonalistów.
Ciao, jadę nareszcie na wakacje...
pa
jeep

[01.truskawka]

Co do podatków za nieruchomość, to Urzędowi Gminy jest obojętne, kto opłaca podatki. Może płacić własciciel, teściowa albo kochanek własciciela. A poza tym sąd może stwierdzić, ze sąsiad zasiedział się w latach 1970-2000, bo wtedy siał, zbierał i płacił podatki. Kto w tej chwili płaci podatki, to dla sądu nieistotne, zasiedzenie nastąpiło. I od 2000 r Stasiek nie jest włascicielem, tylko sasiad. A Stasiek na potrzeby notariusza pokazuje akt własności wyciągniety z szuflady i sprzedaje.

I czy ja mam zażądać potwierdzenia opłacania podatków za działkę przez Staśka od momentu kiedy stał się właścicielem tej działki (przez kupno albo spadek) do dzisiaj? Czy może zapytać o to sama w Urzędzie Gminy? Czy gmina mi udzieli takich informacji, skoro jestem osobą postronną? Czy udzieli takich informacji notariuszowi? Czy notariusz ma obowiązek badać takie rzeczy w ramach swoich obowiązków, czy kaze sobie za to dodatkowo zapłacić? Czy może kwestia płacenia podatków przez Staśka od momentu, kiedy Stasiek stał się właścicielm działki do dziś nalezy do pośrednika? Ale pośrednika wynajął Stasiek, nie wiem, czy zapłacił mu za takie czynności...

Jeszcze jedno pytanie: jak duża jest ta działka?

[bezpocztyonline]

Jeżeli ma co najmniej 5 ha, to oprócz ewentualnego dzierżawcy (albo zamiast dzierżawcy - jeśli nie istnieje lub jeśli nie ma prawa pierwokupu) ustawowe prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Wtedy notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży, wysyła ją do Agencji Nieruchomości Rolnych do właściwego Oddziału Terenowego Agencji i oczekuje się na odpowiedź. Jeśli Agencja zechce nabyć nieruchomość, to odpowiedzi udzieli w formie aktu notarialnego. Jeśli nie zechce, to odpowiedzi udzieli w formie zwykłego pisma, które wyśle do kancelarii notarialnej, w której była robiona warunkowa umowa sprzedaży.. Może też wcale nie udzielać odpowiedzi przez miesiąc, a po miesiącu można spotkać się u notariusza ponownie ze sprzedającym i dokonać umowy przenoszącej własność (już wtedy bezwarunkowo).

Jeśli działka ma mniej niż 5 ha, może Pani spokojnie zignorować uwagi zawarte w tym poście.

[01.truskawka]

Moja działka jest duuuużo mniejsza.

Ale na pewno Pana informacja przyda się jakimś obszarnikom, którzy czytają to forum.

Pozdrawiam

[Gość: realista]

Rozbrajająca dyskusja. Może po prostu działka nie ma kw bowiem jest wydzielona z większej nieruchomości? Truskawka kupi, notariusz akcie złoży wniosek od odłączenie z kw Staśka nowej kw dla Truskawki i koniec.
Sprawdzić trzeba kW Staśka.
A nikt nie wspominał o drodze do działki ??? O tp temat na następnych kilka postów.

[bezpocztyonline]

Działka jest rolna, więc formalnie drogi mieć nie musi. Truskawce nie jest potrzebna działka pod zabudowę, tylko rolna po prostu. Gdyby była potrzebna działka pod zabudowę, to pytałaby, co zrobić, by móc ją pod zabudowę przeznaczyć.

Służebność można ustanowić.

A tak w ogóle, to i tak dokumenty nie mają sensu, przecież Stasiek wszystko sfałszował. Albo podkupił urzędników.

[pierwsze-wolne]

> Służebność można ustanowić.

ze służebnością to można się bujać kilka lat, a w tym czasie działeczka stoi odłogiem bez dojazdu :D

Przy wyżej wspomnianej nieruchomości przez nas kupowanej z Sądu był dokument że dla tej nieruchomości Sąd nie prowadzi zbioru dokumentów, ganialiśmy się z sześcioma spadkobiercami :), ale nie zakładaliśmy że bankowo chcą nas oszukać i nie żałujemy ;)

KW już dostaliśmy, z naszymi nazwiskami jako właścicielami.

[Gość: zenek]

bezpocztyonline napisała:
> Działka jest rolna, więc formalnie drogi mieć nie musi.

czyli działka bez możliwości dojazdu do niej ?
chyba żartujesz z ludzi, każda nieruchomość jesli nie ma do niej zagwarantowanego dojazdu jest jest bezuzyteczna
chyba ogarniasz ten problem ?

[bezpocztyonline]

Gość portalu: zenek napisał(a):

> chyba ogarniasz ten problem ?

Ja - owszem.

Ale przepisy regulują kwestię dostępu do drogi publicznej w przypadku wyłącznie działek budowlanych.

Tą kwestią w przypadku działek rolnych przepisy się nie zajmują.

[rixonss]

tak notariusz to sprawdzi inaczej nie moze doposcic do aktu ale... co kraj to obyczaj notariusza tez lepiej sprawdzic, sprawdzic co nam tam popisal bo czasem narobia takiego bigosu ze to nawet laik potrafi rozpoznac ze cos jest nie tak.