Notariusz i spółka...

[zuza13]

Po przeczytaniu kilkunastu listów jeszcze gubię się w tych obliczeniach. Mam
wielką prośbę.
Kupiliśmy mieszkanie za 133 227,00 zł. Wzięliśmy kredyt 27180,91 CHF. Prawnym
zabezpieczeniem kredytu jest:
1. hipoteka kaucyjna w walucie kredytu do kwoty stanowiącej 170% kwoty
kredytu
2. weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową do tego weksla
3. cesja wierzytelności należnych Kredytobiorcy z tytułu zwrotu wpłat
dokonanych na rzecz Dewelopera.
Po moich przeliczeniach wyszła mi kwota 3526,8 zł jaką musimy zapłacić
notariuszowi w trakcie podpisania aktu notarialnego –czy dobrze?
A co dalej? Jakie koszty inne czekają nas po drodze.
I co z tym podatkiem cywilnoprawnym?
A cha i jeszcze jedno: deweloper stwierdził, że musimy podpisać dwa akty
notarialne: jeden na mieszkanie , drugi na miejsce parkingowe- czy to jest
zgodne z prawem i czy będziemy z tego tytułu ponosić jakieś dodatkowe koszty.
T o chyba wszystko jak na razie.
Bardzo prosiłabym o radę i z góry dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam.
Zuzka

[bebiak]

Witaj Zuzko,
zuza13 napisała:

> Kupiliśmy mieszkanie za 133 227,00 zł. Wzięliśmy kredyt 27180,91 CHF. Prawnym
> zabezpieczeniem kredytu jest:
> 1. hipoteka kaucyjna w walucie kredytu do kwoty stanowiącej 170% kwoty
> kredytu
> 2. weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową do tego weksla
> 3. cesja wierzytelności należnych Kredytobiorcy z tytułu zwrotu wpłat
> dokonanych na rzecz Dewelopera.
> Po moich przeliczeniach wyszła mi kwota 3526,8 zł jaką musimy zapłacić
> notariuszowi w trakcie podpisania aktu notarialnego –czy dobrze?

Policzę. Najpierw koszty umowy sprzedaży - od ceny tj. od 133.227,-zł:
- taksa notarialna: 1.376,-zł + VAt 22% tj. 302,72,-zł
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
- opłata sądowa za druk nowej księgi: 40,-zł
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej właściciela: 1.652,30,-zł
- wypisy: ok. 350,-zł (tu "około" bo jedna strona kosztuje z VAT-em 7,32,-zl a
nie wiem oczywiście jak długa będzie Twoja umowa);
- sprawa podatku od czynności cywilnoprawnych: musisz zapytać developera czy od
całości Twej ceny odprowadza VAT. Jeśli tak - to Ty PCC nie płacisz, a jesli
nie odprowadza VAT-u od gruntu to obie dojdzie PCC 2% od wartości ułamka w
gruncie (wartość tę poda developer).
Te wszystkie opłaty wnosisz u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.

> A co dalej? Jakie koszty inne czekają nas po drodze.
> I co z tym podatkiem cywilnoprawnym?

Teraz koszty ustanowienie hipoteki, którą wcześniej czy później będziesz
musiała ustanowić na rzecz banku tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu.
Wyjaśnie jeszcze, że w umowie sprzedaży zawarty zostanei wniosek do sądu o
załozenie dla Twego lokalu księgi wieczystej, a Ty w ślad za tym wnioskiem
będziesz składała swój o wpis do tej nowozałożonej księgi wieczystej, do jej
Działu IV, hipoteki na rzecz banku (nie musisz z tym swoim wnioskiem oczywiście
czekać aż sąd założy księgę - możesz go składać jak tylko notariusz złoży akt w
sądzie a ma na to trzy dni).
Napisałaś mi tak:
>Wzięliśmy kredyt 27180,91 CHF. Prawnym zabezpieczeniem kredytu jest:
> hipoteka kaucyjna w walucie kredytu do kwoty stanowiącej 170% kwoty
> kredytu
Czyli wg mnie byłoby to 46.207,55 CHF i dla zorientowania Cię w kosztach
przyjmę 1CHF = 2,95,-zł
Daje nam to kwotę 136.312,30,-zł.
Od takiej kwoty opłata sadowa (1/20) wynosi 420,80,-zł.
Tu od razu wyjaśnię, że istotne może być co w oświadczeniu banku ten napisze
jako cel kredytu. Jeśli napisze: nabycie nieruchomości - to opłata tak jak
wyzej napisałam, ale jeśli napisze jako cel kredytu "budownictwo mieszkaniowe",
a właścicielem obciążanej nieruchomości jest kredytobiorca - istnieje spora
szansa na zwolnienie w ogóle z opłaty sądowej od wpisu takiej hipoteki (jest
szczególne rozporządzenie w tej sprawie). Uprzedzam, że czasem się zdarza, że
nawet przy kredycie na budownictwo mieszkaniowe sąd chce opłatę sądową
wywodząc, że takie budownictwo to tylko jednorodzinne a nie z developerem, ale
spróbować to podnieść - można.
Takie oświadczenie banku musisz od niego uzyskać, bo ono będzie podstawą
hipoteki i musisz je załączyć sądowi do swojego wniosku o wpis tej hipoteki.

W swoim wniosku o wpis hipoteki (jeśli masz ją w CHF) w lewym górnym rogu
wpisujesz sądowi wartość przedmiotu. Winnaś tę swoja hipotekę dla celów opłaty
sądowej przeliczyć wg średniego kursu CHF obowiązującego w NBP w dniu składania
wniosku.

I jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki: przy
kaucyjnej jest stały i wynosi 19,-zł. Wnosisz go w urzędzie skarbowym (czasami
bank w tym pomaga).

> A cha i jeszcze jedno: deweloper stwierdził, że musimy podpisać dwa akty
> notarialne: jeden na mieszkanie , drugi na miejsce parkingowe- czy to jest
> zgodne z prawem i czy będziemy z tego tytułu ponosić jakieś dodatkowe koszty.

Wszystko zalezy od tego jaki ma być status tych tzw. miejsc parkingowych.
Często się zdarza, że cała hala garażowa ma byc samodzielnym lokalem użytkowym -
garaże, w którym poszczególne ludziki nabywają udział (to ułamek, gdzie w
liczniku jeden a w mianowniku liczba wszystkich miejsc postojowych) wraz z
prawem do korzystania z konkretnego miejsca postojowego. W takim przypadku
robi się to tak, że najpierw zaweiera sie umowy sprzedazy lokali mieszkalnych
a często w takiej umowie ten kto mam miejc miejsce postojowe udziela
developerowi pełnomocnictwa do nabycia udziału w tej hali garażowej. I potem
kiedy wszystkie lokale mieszkalne są już sprzedane (w rozumieniu aktu)
sporządza sie jeden potężny akt notarialny, który obejmuje nabycie udziałów w
lokalu użytkowym - garażu wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca.
Osobno robi się to dlatego, że gdyby develoepr (przypuśmy) z Tobą zawarł umowę
na lokal mieszkalny i na udział w lokalu użytkowym - garażu ustanawiając ich
odrębna własność (a to tak musi być w takim przypadku) to póty nie mógłby zbyć
natsępnemu udziału w hali garażowej póki sąd nie założyłby dla niej księgi
wieczystej a to trwa.
Trzeba w takim przypadku na tę księgę czekać bo ustawodawca postanowił, że
odrębna własność lokalu powstaje nie w momencie sproządzenia umowy a założenia
księgi wieczystej i tu niestety nie ma wyboru. Stąd taka konstrukcja: najpierw
lokalu mieszkalne (bo na tym ludziom szalenie zależy czasowo choćby w uwagi na
kredyty) a potem jeden łączny potężny akt dot. hali garażowej.
Patrząc z punktu widzenia kosztów taka konstrukcja (dwa aktu) podwyższa Wam
globalnie kosztym, z tym, że nie są ta jakieś bardzo wielkie różnice. Natomiast
wypisy z takiego aktu garażowego są kosztowne bo jeśli za jedna stronę jest
7,32,-zł a taki akt garażowy może mieć i 70 stron (w zależności od ilości osób)
to kwota robi się spora. Spotykam się tutaj z takim sytuacjami, że nabywcy nie
odbierają dla siebie w góle takiego wypisu (nie muszą) tylko czekają aż sąd
wpisze ich do księgi.

Wierzę Zuzko, że w miarę jasno to napisałam i wszystko jest dla Ciebie
zrozumiałe. Z ubolewaniem musze napisać, ze jeśli cos nie jest jasne to już w
najbliższym czasie Ci tego nie wyjaśnię, bo od jutra idę na zasłużony urlop i
wyjeżdżam na wakacje. Będę dopiero w połowie września (tak mniej więcej).
Zapewniam Cię, że starałam się napisać najjaśniej jak tylko potrafię.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.