papiery i notariusz

[darty18]

Witam
lektura pytań i odpowiedzi dot. kupna mieszkania przyprawia mnie o palpitacje
serca (wszystkie te przekręty i koszta...)
ale zaryzykuję
mam takie pytania do Ciebie, Bebiaku:
1. Mój developer to sp. z oo -córka. Mają dosc mały kapitał, bo budują za
pieniądze sp. matki, która pieniędzy ma chyba dużo. Czy to oznacza, że w
razie kłopotów finansowych matka zapłaci za córkę? przypuszczam że oddzieliły
się m.in po to, żeby tego uniknąć (dodam, że bloczek już stoi). O ile wiem,
prezesi są inni w obu firmach. Kredytu nie ma, nie ma też oczywiście wpisu
roszczeń banku na hipotekę działki
2. wypis z KRS jest z lutego. wiem, że nie ma obowiązku mieć nowiutkiego, ale
czy od tego czasu mogło coś istotnego się zmienić, i dlatego powinnam żadąć
nowego wypisu?
3. czy notariusz (podobno mogę go nawet sama wybrać) będzie działał trochę w
moim interesie? tzn. jeśli będę chciała dopisać jakiś paragraf, to nie moze
odmówić, jeśli to zgodne z prawem? czy każdy notariusz ma inną umowę?
4. któryś z deweloperów powidział mi, że dziś już umowa przedswstępna nie
jest potrzebna, bo UE itp. czy to nie jest bzdura?
5. zgodnie z radą z forum, chcę podpisać um. przedwstępną w formie aktu
(rynek pierwotny). developer kręci nosem - czy to może być dlatego, że
zaproponowana przez niego umowa nie zawiera pewnych paragrafów, które z
automatu dopisuje w swoej wersji notariysz, a które są dla developera
niekorzystne? np. zapis o odsetkach czy kwestia ostatecznego terminu odbioru,
a nie "planowanego"?
6. jak to jest z opłatami? czy za umowę przedstwst. płacę razem z tą
ostateczną, czy te koszty jakoś się sumują? o ile więcej zapłacę za
mieszkanie wartości 90 tys (kupuję, mieszkam i biorę kredyt sama)?
7. najbardziej mnie niepokoi wpis do ks. 3.4.1. roszczenia - prawo
użytkowania działki na rzecz firmy gazowniczej " o treści zgodnie z par.2
oświadczenia o ustanowienu prawa użytkowania". CZY TO OZNACZA ŻE GAZOWNIA
JEST UZYTKOWNIKIEM WIECZYSTYM, czy np. użytkuje tylko rury (jest kotłownia
gazowa w bloku). w umowie z developerm jest napisane, że jest on właścicielem
działki.
8. czy pozwolenie na budowę ma mieć jakieś ograniczenia czasowe? jest data, z
kiedy, ale do kiedy ważne - powinno być?

wiem, ze to mnóstwo pytań, ale na pewno lubisz wyzwania:))))
dla mnie odp. na te pytania są po prostu super ważne
będę bardzo, bardzo wdzięczna
pozdrawiam

[basia2004]

[bebiak]

Witaj Darty,

darty18 napisała:

> 1. Mój developer to sp. z oo -córka. Mają dosc mały kapitał, bo budują za
> pieniądze sp. matki, która pieniędzy ma chyba dużo. Czy to oznacza, że w
> razie kłopotów finansowych matka zapłaci za córkę? przypuszczam że oddzieliły
> się m.in po to, żeby tego uniknąć (dodam, że bloczek już stoi). O ile wiem,
> prezesi są inni w obu firmach. Kredytu nie ma, nie ma też oczywiście wpisu
> roszczeń banku na hipotekę działki
> 2. wypis z KRS jest z lutego. wiem, że nie ma obowiązku mieć nowiutkiego, ale
> czy od tego czasu mogło coś istotnego się zmienić, i dlatego powinnam żadąć
> nowego wypisu?

Nie umiem Ci odpowiedzieć na pierwsze pytanie zupełnie - spółki są mi obce i to
pytanie do kogoś, kto zajmuje się prawem spółek. Doprecyzuję Ci tutaj tylko, że
chodzi o odpowiedzialność spółki-matki jako jedynego wspólnika spółki-córki (bo
to pewnie tak jest) za działania spółki-córki.
Odnośnie KRS-u: ja bym chciała zobaczyć nowy. Z tego co ja wiem znikąd chyba
nadal nie wynika, iż ważny jest tyle czy tyle, ale przyjęło się (tak
najczęściej) uznawać albo do 3 m-cy albo do 6-ciu (ja wolę te do 3 m-cy i nie
uważam, aby było to żądanie wygórowane).

> 3. czy notariusz (podobno mogę go nawet sama wybrać) będzie działał trochę w
> moim interesie? tzn. jeśli będę chciała dopisać jakiś paragraf, to nie moze
> odmówić, jeśli to zgodne z prawem? czy każdy notariusz ma inną umowę?

Notariusz sporządza umowę wg swojej praktyki ale opiera jej treść na
ustaleniach stron - umowa jest umową stron a notariusz tylko ją sporządza.
Jeśli wskazane postanowienia są zgodne z prawem to notariusz oczywiście moim
zdaniem je zamieści ale muszą to być postanowienia uzgodnione i zaakceptowane
przez obie strony. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia co do pewnych
postanowień to po prostu do umowy dojść nie może co zrozumiałe.
I moim zdaniem notariusz winien dbać o interes obu stron.

> 4. któryś z deweloperów powidział mi, że dziś już umowa przedswstępna nie
> jest potrzebna, bo UE itp. czy to nie jest bzdura?

Jak dotąd o czymś takim nie słyszałam.

> 5. zgodnie z radą z forum, chcę podpisać um. przedwstępną w formie aktu
> (rynek pierwotny). developer kręci nosem - czy to może być dlatego, że
> zaproponowana przez niego umowa nie zawiera pewnych paragrafów, które z
> automatu dopisuje w swoej wersji notariysz, a które są dla developera
> niekorzystne? np. zapis o odsetkach czy kwestia ostatecznego terminu odbioru,
> a nie "planowanego"?

Dlaczego developer ma obawy - tego oczywiście nie wiem.
Faktem jest, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje Ci ten
skutek, że możesz dochodzić jej zawarcia przed sądem (tego skutku nie ma umowa
pisemna - pamiętaj o tym) i może dlatego? Umowa pisemna ma tylko skutek
odszkodowawczy i nie daje Ci żadnych roszczeń do nieruchomości, stąd nie masz
żadnych możliwości "przymuszenia" developera do zawarcia umowy sprzedaży - te
masz tylko przy umowie w formie aktu. Może dlatego właśnie tak niechętnie
developer widzi tę umowę w formie aktu? Sama nie wiem.
I pamiętaj o jeszcze jednej rzeczy gdybyś zawierała umowę w formie aktu: dziś
już nie ma obowiązku wpisywania do umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy
sprzedaży (czyli tej przyrzeczonej), a ten termin jest dla Ciebie bardzo ważny:
jasne, że termin odbioru też ale moim zdaniem bardzo istotny jest termin
zawarcia umowy sprzedaży i nadal uważam, mimo iż nie jest to już dziś
niezbędne, że termin zawarcia umowy sprzedaży winien być w umowie przedwstępnej
określony.
Nie wiem skąd to się bierze, ale znacznie częściej ludzie skupiają się na
terminie odbioru lokalu aniżeli na terminie zawarcia umowy sprzedaży, a
przecież sam odbiór to nie jest nabycie własności choćby cała cena była
zapłacona - stąd na to Cię uczulam.

> 6. jak to jest z opłatami? czy za umowę przedstwst. płacę razem z tą
> ostateczną, czy te koszty jakoś się sumują? o ile więcej zapłacę za
> mieszkanie wartości 90 tys (kupuję, mieszkam i biorę kredyt sama)?

Moim zdaniem jeśli budynek już został wybudowany możliwe jest zawarcie umowy
przedwstępnej. Co do zasady podraża Ci ona koszty związane z nabyciem lokalu o
taksę notarialną od niej należną bo notariusz ma prawo pobrać 100% przy umwoie
przedwstępnej i 100% przy umowie końcowej.
Przy wartości 90.000,-zł taksa ta wynosi 1.160,-zł + VAT 255,20,-zł.
Pomijam tu oczywiście możliwości negocjacji z notariuszem a ich wynik może być
równy przy sporządzaniu dwóch umów: wiem, iż zdarza się 100%/50%, 50%/100%, ale
i czasami 50%/50%, albo jakieś po prostu obniżki kwotowe. Zasadą jest 100%/100%
a reszta to już ewentualnie wynik negocjacji i nic tu po mnie.
Z developerem można również zawrzeć umowę zobowiązującą (do wybudowania lokalu)
w trybie art. 9 ustawy o własności lokali, ale musiałabyś podpytać jakiegoś
notariusza czy gotów sporządzić taka umowę w sytuacji, kiedy budynek już stoi.
Roszczenie z umowy przedwstępnej MOŻNA wpisać do księgi wieczystej (Dział III),
co skutkuje opłatą sądową. Roszczenia z umowy zobowiązującej TRZEBA wpisać do
księgi.

> 7. najbardziej mnie niepokoi wpis do ks. 3.4.1. roszczenia - prawo
> użytkowania działki na rzecz firmy gazowniczej " o treści zgodnie z par.2
> oświadczenia o ustanowienu prawa użytkowania". CZY TO OZNACZA ŻE GAZOWNIA
> JEST UZYTKOWNIKIEM WIECZYSTYM, czy np. użytkuje tylko rury (jest kotłownia
> gazowa w bloku). w umowie z developerm jest napisane, że jest on właścicielem
> działki.

To wg mnie nie jest niepokojące i jest niejako standardem dzisiaj. Oznacza to,
że Gazownia (może być SPEC, STOEN - chodzi o dostarczycieli mediów) ma prawo
wchodzić na nieruchomość celem dokonywania konserwacji, napraw, modernizacji,
rozbudowy, przebudowy instalacji itp, a zakres tego użytkowania z reguły jest
ograniczony do jakiegoś pasa wzdłuż przebiegu kabli, linii energetycznych, rur
itd. Moim zdaniem gdybyś chciała nie ma żadnych przeszkód aby developer pokazał
Ci wypis aktu notarialnego, w którym to prawo zostało ustanowione (tak gdybyś
chciała dokadnie zapoznać się z zakresem wykonywania tego prawa).

> 8. czy pozwolenie na budowę ma mieć jakieś ograniczenia czasowe? jest data, z
> kiedy, ale do kiedy ważne - powinno być?

Nie wiem Darty, tego nie wiem - prawo budowlane jest mi obce i tu niczego nawet
zasugerować Ci nie potrafię. Wydaje mi się - podkreślam: wydaje mi się - że
kiedyś widziałam zakreślony termin, ale nie jestem pewna a nie chcę wprowadzać
Cię w błąd.

Tyle mogłam Ci napisać w interesujących Cię kwestiach i wierzę, że to dla
Ciebie jasne.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[darty18]

Bardzo, bardzo dziekuje za odpowiedzi

Twoja nadzieja - o tym,, ze masz nadzieje, ze jasno sie wypowiedzialas - nie
jest od rzeczy bo kto by takie rzeczy, jak prawo i umowy, mogl zrozumiec... To
nie ironia, ale nie mam wyksztalcenia prawniczego dla mnie to po prostu czarna
magia;))
Dzieki jeszcze raz za info