Sprzedaż komunalnego.

[majapraca]

Niezłe jest to forum , ale ja już 2 dni próbuję sobie odpowiedzieć na moje
pytania poszukujac odpowiedzi w podobnych sprawach.

Ja w tej chwili w miesiącu listopadzie mam wycenę mieszkania komunalnego i
wykup od gminy
na nowych zasadach z uwzglednieniem zmian wynikajacych z ustawy o
gospodarce nieruchomosciami Dz. U. 141 poz.1492.

Proszę Pania Bebiak o pomoc jaka forme zastosowac w moim przypadku.
Mieszkam na Dolnym Ślasku , a chciałam bym wyjechac jak najpredzej na
pomorze i sprzedac, zlikwidować mieszkanie jak najszybciej bo potrzebne
mi sa pieniadze na zakup innego mieszkania. Jaka forme zastosowac , czy
sporzadzic umowe przedwstepna z nowymi lokatorami, zapisac mieszkanie na
dożywocie czy może jest inna forma ktorej nie znam.
W tym mieszkaniu po wykupie i załozeniu KW nie będę mieszkac . Mam
rodzenstwo czy może na nich dokonac sprzedaży i czy oni będą mogli
sprzedac to mieszkanie przed 5 lat i jakie poniosa koszty .
Wiem ze przepisy od pażdziernika w zakresie obrotu nieruchomosciami się
zmieniły i nie potrafie sobie sama z tym poradzic . Będę wdzięczna za
mała podpowieź

[bebiak]

Witaj,

majapraca napisała:

> Ja w tej chwili w miesiącu listopadzie mam wycenę mieszkania komunalnego i
> wykup od gminy na nowych zasadach z uwzglednieniem zmian wynikajacych z
>ustawy o gospodarce nieruchomosciami Dz. U. 141 poz.1492.
> Proszę Pania Bebiak o pomoc jaka forme zastosowac w moim przypadku.
> Mieszkam na Dolnym Ślasku , a chciałam bym wyjechac jak najpredzej na
> pomorze i sprzedac, zlikwidować mieszkanie jak najszybciej bo potrzebne
> mi sa pieniadze na zakup innego mieszkania. Jaka forme zastosowac , czy
> sporzadzic umowe przedwstepna z nowymi lokatorami, zapisac mieszkanie na
> dożywocie czy może jest inna forma ktorej nie znam.
> W tym mieszkaniu po wykupie i załozeniu KW nie będę mieszkac . Mam
> rodzenstwo czy może na nich dokonac sprzedaży i czy oni będą mogli
> sprzedac to mieszkanie przed 5 lat i jakie poniosa koszty .
> Wiem ze przepisy od pażdziernika w zakresie obrotu nieruchomosciami się
> zmieniły i nie potrafie sobie sama z tym poradzic.

Wiem, że "podglądasz" zbliżony wątek gdzie wypowiadałam się na temat tych
bonifikat (gdzieś Cię widziałam) stąd od razu powiem, że problemu zwrotu
bonifikaty w przypadku zbycia przez rodzeństwo nie rozwiążę Ci, ale poczytaj co
chcę Ci napisać.

Korzystasz z bonifikaty - to jasne.
W sensie prawnym rozporządzać będziesz mogła mieszkaniem wtedy kiedy sąd założy
dla niego księgę wieczystą (wcześniej jest to prawnie niemożlwie). Potrwa to
pewnie 3-4 miesiące i już możesz rozporządzać własnością, ale musisz wziąć pod
uwagę dwie bardzo istotne kwestie:

1.(prosta). PODATEK DOCHODOWY
Jeśli sprzedasz to mieszkanie przed upływem 5 lat (a nie liczy sie roku, w
którym nabyłaś) to co do zasady masz do zapłacenia podatek dochodowy w
wysokości 10%. Oczywiście podatku tego nie masz kiedy podarujesz to mieszkania
albo przeniesiesz własność w zamian za dożywocie - to tak, żeby było jasne.
On pojawia sie kiedy sprzedajesz mieszkanie.
Możesz jeśli sprzedasz podatku tego uniknąć o ile w ciagu 2 lat od dnia zbycia
nabędziesz inny lokal.
To byłaby dla Ciebie sytuacja idealna, bo przecież masz takie plany.

Ale masz niezależnie od tego podatku dochodowego problem nr 2 - znacznie
poważniejszy:
2. BONIFIKATA i jej ewentualny zwrot.
Zgodnie z przepisem znowelizowanej ustawy jeśli zbędziesz (uważaj: zbędziesz a
nie tylko sprzedasz!) lokal przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia jesteś
zobowiązana do zwrotu kwoty równej bonifikacie po jej waloryzacji (dalej ustawa
mówi, że zwrot następuje na żądanie właściwego organu).
I tu powstaje problem, bo jak pewnie świetnie wiesz taka bonifikata to duże
pieniądze. Ustawa wymienia tylko jeden przypadek wyłączający zwrot, który może
mieć u Ciebie zastosowanie: zbycie na rzecz osoby bliskiej.
Taką osobą może być rodzeństwo (jest wymienione w ustawie wśród osób bliskich).

Jeśli założyć taki przypadek, że sprzedasz (rzeczywiście sprzedasz) rodzeństwu
ten lokal przed upływem 5 lat i za uzyskane pieniadze kupisz inne mieszkanie a
rodzeństwo nie zbędzie tego lokalu przez kolejne 5 lat - to w ogóle problemu
nie ma, bo:
- Ty nie płacisz podatku albowiem kupujesz inne;
- nie tracisz bonifikaty, bo zbycie nastąpiło na rzecz rodzeństwa;
- rodzeństwo przy zbyciu przez siebie po upływie 5 lat też nic nie płaci bo
minie te 5 lat.
Rozważam taki przypadek bo on jest w praktyce możliwy przecież.
Tu trzeba się zastanowić w ramach jakiej umowy przenieść na rodzeństwo
własność: może sprzedaż (2% podatku od czynnopści cywilnoprawnych przy umowie
sprzedaży) a może darowizna (pod pewnymi warunkami podatku do darowizny może
nie być.
Ale Ty zamierzasz coś kupować stąd niewiem czy darowizna na rzecz rodzeństwa w
ogóle Cię interesuje bo skąd niby weźmiesz pieniądze na nabycie tego nowego
mieszkania? Nad tym również się zastanów.

Problem powstaje (być moze go nei ma ale ja Ci tego nie rozwiąże zgodnie z tym
co czytałaś pewnie w tamtym wątku): co w przypadku kiedy sprzedasz rodzeństwu a
ono zaraz wkrótce sprzeda dalej.
Oczywiście: problem podatku dochodowego 10% i rozwiązanie co do uniknięcia
jego - jak u Ciebie wyżej (muszą kupić następne), ale co z bonifikatą? Nie
widzę niczego szczególnego w ustawie ale poza ustawą przez wiele lat
funkcjonowały jeszcze różne zarządzenia prezydentów i innych władz, które
nakładały dodatkowe warunki przecież. Jak jest w tej chwili, ba, jak jest u
Ciebie - bo to tak trzeba analizować - tego nie wiem. Wydaje mi się
najrozsądniejsze wystosowanie do sprzedającego Ci to mieszkanie (Miasto/Gmina)
zapytania na piśmie i uzyskanie pisemnej odpowiedzi - ponieważ ta bonifikata to
duże pieniądze sama nie wiem czy bez konkretnej odpowiedzi odważyłabym się
cokolwiek zrobić poza tym co jasne i oczywiste.
Wspominałam w tamtym wątku o glosie, z której wynikało, że jeśli takie
rodzeństwo zbędzie takie lokal to nie zwraca bonifikaty, ale pamiętaj, że ta
glosa była pisana czas jakiś temu a nadto, to glosa a nie przepis prawa,
rozumiesz mnie tutaj?
Z umową przedwstępną nie ma wg mnie żadnego problemu, bo taka umowa to nie
zbycie stąd i żadnych konsekwencji, o ile tylko znajdziesz osobę, która taką
umowę zawrze z Tobą na tak długi okres czasu. Jedno niebezpieczeństwo co do
bonifikaty mogę Ci wskazać (zauważyłam stąd wskazuję): zawierasz umowę
przedwstępną i wydajesz lokal przyszłemu nabywcy (możecie tak postanowić), on
tam się wprowadza i wykorzystuje lokal na inne cele - wtedy również zwrot
bonifikaty i miej to na uwadze.

Może Ci temat przybliżyłam, może nie - sama nie wiem. Tyle mogłam Ci napisać i
mam nadzieję, że zrobiłam to w miarę jasno.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.