P. Bebiak - um. przedwst./zobow. z developerem!

[piotr144]

Jakie będą koszty tej umowy na którą nalegałem u developera? Dodam, że bedzie
to raczej umowa zobowiązująca (z wpisem moich roszczeń do księgi wieczystej
działki na której developer ma wybudować za ~2 lata szereg)?
Działka to użytkowanie wieczyste. Cena działki i budynku prawie 420 tys.zł. Z
tego co mi powiedzieli pracownicy firmy developerskiej mam zapłacić 1/2 ceny
aktu, która zostanie uregulowana w pozostałej 1/2 przy akcie ostatecznym.
Czekam na informacje od natariusza (nota bene wskazanego przez developera) i
dlatego bardzo proszę o sygnał by być bardziej świadomym. Bardzo proszę o
wszelkioe dodatkowe wskazówki. Dziękuję.
Piotr

[trosia]

Witam!
Ja mam podobny problem więc zacytuję Ci (wkleję) kawałek wypowiedzi p. Bebiak:
..."Masz co do zasady przy developerze trzy możliwości:
1. umowę pisemna przedwstępną;
2. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego;
3. umowę zobowiązujacą w trybie art. 9 ustawy o własnosci lokali (forma aktu
oczywiście).

One wszystkie różnią się skutkami:

ad. 1 - ma wyłącznie skutek odszkodowawczy i nie daje Ci żadnych roszczeń ani
do nieruchomości a nie do przymuszenia developera do zawarcia kiedykowiek umowy
sprzedaży. Ona oczywiście nie kosztuje Cię nic w sensie opłat.

ad. 2 - ma ten skutek, że w przypadku uchylenia się developera od zawarcia
umowy sprzedaży Ty możesz wnieść do sądu o wykonanie tej umowy (króko pisząc;
sąd zastępuje sprzedającego),
ale:
wg mnie kiedy developer nie wybuduje lokalu to i sąd nie przeniesie na Ciebie
własności bo nie ma przedmiotu. Dla zawarcia tej umowy nie są wymagane żadne
warunki, a wniosek o wpis roszczeń do księgi wieczystej może być zawarty ale
nie musi (strony decydują).
Ta umowa jako przedwstępna co do zasady podraża Ci koszty całego nabycia o
taksę notarialną, bo notariusz ma prawo pobrać przy niej 100% + VAT i potem,
przy umowie sprzedaży, również 100% + VAT. Oczywiście wiem, że w praktyce
zdarzają sie różne wyniki negocjacji z notariuszami a i praktyka bywa różna -
napisałam o zasadach.

ad. 3 - dla jej zawarcia wymagane jest spełnienie pewnych warunków:
- developer musi być właścicielem/wieczystym użytkownikiem gruntu;
- developer otrzymał pozwolenie na budowę;
- roszczenia z tej umowy zostały wpisane do księgi wieczystej.
Skutek tej umowy jest taki, ze jeśli developer zaprzestanie budowy to Ty możesz
wnieść o wykonawcę zastępczego, który na koszt developera dokończy budowę.
Ta umowa jest wg mnie dość sensowna, szczególnie jeśli harmonogram płatności
ustali się tak, że płacisz developerowi nie w związku z nadejściem konkretnej
daty tylko w zależności od postępów w budowie.
Opłaty: tu kwestia dość niejasna wg mnie.
Uważam (ale ja nie jestem notariuszem), że taka umowa mieści się w tym
przepisie rozp. w spr. taksy notarialnej, który mówi o tym, że za nią płacimy
50% a potem, przy przeniesieniu własności, drugie 50% (to art. 6). Wiem jednak,
że praktyka tutaj jest rozbieżna i doprawdy nie umiem Cię o niczym zapewnić -
spotkałam się z poglądami, że w tym przepisie (art. 6) nie o takich
zobowiązujących ustawodawca myślał i stąd kwestia wygląda jak wygląda: po
prostu musisz zapytać danego notariusza."...
Mam nadzieję, że Ci to trochę pomoże. Pozdrawiam - trosia

[piotr144]

Dziękuję za tę informację. Wiem, że umowa zobowiązująca jest najkorzystniejsza
jeśli chodzi o zabezpieczenie interesu klienta. Ponieważ wiem, że mam być
wpisany jako wierzyciel w księdze wieczystej nieruchomości (działki) -domyślam
się, że będzie to raczej um. zobowiązująca. Jeśli chodzi o taksę notarialną to
zgodnie z deklaracjami developera, który ma swojego notariusza wiem, że będzie
to 50%/50%.
Szczególnie jednak interesuje mnie czy i ile zapłacę za wpis moich roszczeń w
księdze wieczystej nieruchomości, czyli dużej działki, na której powstaną domy
bliźniacze i szeregowe - nie wniosłem jeszcze całości ceny (na razie 20% ceny)
a działki (wieczyste użytkowanie) dla poszczególnych mieszkańców nie są jeszcze
wydzielone.

[bebiak]

Witajcie:)

piotr144 napisał:

> Dziękuję za tę informację. Wiem, że umowa zobowiązująca jest
>najkorzystniejsza jeśli chodzi o zabezpieczenie interesu klienta. Ponieważ
>wiem, że mam być wpisany jako wierzyciel w księdze wieczystej nieruchomości
>(działki) -domyślam się, że będzie to raczej um. zobowiązująca. Jeśli chodzi
>o taksę notarialną to zgodnie z deklaracjami developera, który ma swojego
>notariusza wiem, że będzie to 50%/50%.

To zupełnie dobrze dla Ciebie:)
Ja się tutaj jeszcze wtrącę w ramach tej umowy zobowiązujacej, którą w skrócie
omówiłam poprzednio, a którą przyniosła Ci tutaj nasza koleżanka (zapomniałam
nick - przepraszam). Ta umowa w trybie art. 9 ustawy o własności lokali (o niej
wspominałam) dotyczy wg mnie tylko lokali, bo w przepisie tym mowa o budowie
domu i po zakończeniu budowy - o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Tak
tylko doprecyzowałam.

> Szczególnie jednak interesuje mnie czy i ile zapłacę za wpis moich roszczeń
>w księdze wieczystej nieruchomości, czyli dużej działki, na której powstaną
>domy bliźniacze i szeregowe - nie wniosłem jeszcze całości ceny (na razie 20%
>ceny) a działki (wieczyste użytkowanie) dla poszczególnych mieszkańców nie są
>jeszcze wydzielone.

Ten brak podziału w niczym oczywiście na tym etapie nie przeszkadza. Z
pewnością jednak będzie to jakoś określone co do gruntu: może jakiś wstępny
szkic, może przybliżona powierzchnia i położenie Twojej przyszłej działki itp.

Za wpis roszczeń do ksiegi jest oczywiście opłata sądowa ale praktyka w tej
mierze jak widze nie jest jednolita.
Widuję przypadki, gdzie za ten wpis pobiera się 1/10 wpisu stosunkowego, co u
Ciebie dałoby opłatę 2.260,-zł ale i są takie przypadki gdzie pobiera się
opłatę sądową stałą - 30,-zł.
Jak widzisz różnica jest duża a problem powstaje wtedy kiedy chodzi
o "sklasyfikowanie" niejako tych praw i roszczeń.
Ci, którzy naliczają tę 1/10 uznają, że są to prawa osobiste i roszczenia
osobiste, a jeśli tak to konkretny przepis (art. 32 pkt. 8 rozp. w spr.
wysokości wpisów ...) rzeczywiście nakazuje pobrać tę 1/10.
Ci, dla których prawa i roszczenia wynikające z takich umów nie mieszczą sie w
tym przypadku (zdanie wyżej) - pobierają opłatę stałą 30,-zł.

Nie umiem Ci powiedzieć, którzy mają rację, ale z pewnością i jedni i drudzy
mają argumenty pozwalające bronić ich teorii. Efektem tego to, że praktyka
niestety rozbieżna.
I pamiętaj, że za wykreślenie wpisu należy się sądowi połowę tego co za wpis.

Pozdrawiam Was serdecznie. B.

[piotr144]

Bardzo dziękuję. Jak bedę już wiedział dokładnie co i jak to podzielę się
informacjami na forum - pewnie komuś się to przyda.