Jak to zrozumieć, co robić??? Proszę o pomoc

[mwirek]

Wszyscy obecni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zawieraliśmy Akty
Notarialne u tego samego notariusza. Lokale i piwnice były wydzielone decyzją
Urzędu Powiatowego i na tej podstawie były później spisywane Akty Notarialne.
Inwestor zostawił sobie dwa lokale. Jeden z przynależną bardzo dużą piwnicą.
Po czasie okazało się że ... w aktach notarialnych ta piwnica nie została
ujęta. Nie wiem dlaczego, bo bardzo wyraźnie figuruje ona w podziale lokali z
Urzędu Powiatowego. Wobec powyższego: przy obliczaniu naszych udziałów w
nieruchomości licznik zawiera rzeczywiste nasze powierzchnie, natomiast w
mianowniku (suma wszystkich powierzchni bez tej piwnicy) jest zaniżona
wartość. A więc mamy zawyżone udziały. Wobec tego musimy ponosić zawyżone
koszty podatków i (bardzo dużej) wieczystej dzierżawy. Rok temu inwestor
przedał dwa ostatnie lokale swojej siostrze. Okazuje się, że piwnicę
przynależną wg podziału z powiatu do jednego z lokali oczywiście również
sprzedał. Lecz w tym przypadku w liczniku jest wpisana wartość powierzchni
bez tej piwnicy (czyli zaniżona), natomiast w mianowniku wartość taka jaką
mamy wszyscy (bez piwnicy). Tak więc udział w nieruchmości lokali inwestora
jest zaniżony, natomiast nasz zawyżony.
Dwa miesiące po dokonaniu wszystkich aktów notarialnych notariusz przystawił
swój stempel na dokumencie podziału lokali z Urzędu Powiatowego z adnotacją
że czytał ten dokument. Jest przecież oczywiste że wcześniej nie mógł go nie
czytać, bowiem tylko i wyłącznie na jego podstawie zawieraliśmy akty
notarialne.
Zupełnie nie wiem jak zrozumieć tą sytuację. Zawsze sądziłem (i jest to we
mnie głęboko utrwalone przekonanie), że notariusz to jest instytucja
niepodważalnej solidności i moralności. Że jest to ten zasadniczy urząd
stosowania prawa. Bardzo proszę o radę. Co robić?

[mwirek]

Jeszcze raz. Serdeczna prośba o poradę. Jak wybrnąć z tej sytuacji.

Prośba o radę do p. Bebiak

[mwirek]

Jeszcze raz proszę o poradę w takiej, chyba nietypowej sprawie.

[bebiak]

Witaj Mwirku,
spróbujemy jakosto zanalizować i może jakoś choć trochę Ci przybliżę temat.

mwirek napisał:

> Wszyscy obecni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zawieraliśmy Akty
> Notarialne u tego samego notariusza. Lokale i piwnice były wydzielone decyzją
> Urzędu Powiatowego i na tej podstawie były później spisywane Akty Notarialne.
> Inwestor zostawił sobie dwa lokale. Jeden z przynależną bardzo dużą piwnicą.
> Po czasie okazało się że ... w aktach notarialnych ta piwnica nie została
> ujęta. Nie wiem dlaczego, bo bardzo wyraźnie figuruje ona w podziale lokali z
> Urzędu Powiatowego.

Mogło tak być - wtedy (o ile jej powierzchnia nie była uwzględniona do ogólnego
rozliczenia) stanowi ona pomieszczenie wspólne.

>Wobec powyższego: przy obliczaniu naszych udziałów w nieruchomości licznik
>zawiera rzeczywiste nasze powierzchnie, natomiast w mianowniku (suma
>wszystkich powierzchni bez tej piwnicy) jest zaniżona wartość. A więc mamy
>zawyżone udziały. Wobec tego musimy ponosić zawyżone
> koszty podatków i (bardzo dużej) wieczystej dzierżawy. Rok temu inwestor
> przedał dwa ostatnie lokale swojej siostrze. Okazuje się, że piwnicę
> przynależną wg podziału z powiatu do jednego z lokali oczywiście również
> sprzedał. Lecz w tym przypadku w liczniku jest wpisana wartość powierzchni
> bez tej piwnicy (czyli zaniżona), natomiast w mianowniku wartość taka jaką
> mamy wszyscy (bez piwnicy). Tak więc udział w nieruchmości lokali inwestora
> jest zaniżony, natomiast nasz zawyżony.

I tu bym się temu przyjrzala - czy rzeczywiscie sprzedał lokal wraz z
pomieszczeniem przynależnym.
Z tego co piszesz wynika, że lokal został sprzedany bez pomieszczenia
przynależnego. Z czego wywodzisz, że piwnica została również sprzedana?
A mówię tutaj o sprzedaży Mwirku a nie o daniu kluczy i wydaniu do posiadania
tego pomieszczenia - to są dwie różne rzeczy.

> Dwa miesiące po dokonaniu wszystkich aktów notarialnych notariusz przystawił
> swój stempel na dokumencie podziału lokali z Urzędu Powiatowego z adnotacją
> że czytał ten dokument. Jest przecież oczywiste że wcześniej nie mógł go nie
> czytać, bowiem tylko i wyłącznie na jego podstawie zawieraliśmy akty
> notarialne.

Tego w ogóle nie rozumiem - możesz mi to przybliżyć?

> Zupełnie nie wiem jak zrozumieć tą sytuację. Zawsze sądziłem (i jest to we
> mnie głęboko utrwalone przekonanie), że notariusz to jest instytucja
> niepodważalnej solidności i moralności. Że jest to ten zasadniczy urząd
> stosowania prawa. Bardzo proszę o radę. Co robić?

Ja nie jestem Mwirku do końca przekonana czy to do notariusza należy kierować
pretensje.
Przyjrzyj się temu raz jeszcze dobrze - jeśli powierzcnia tej piwnicy nie
została ujęta w ogólnym rozliczeniu (czyli nie ma jej w tym mianowniku), jeśli
założyć (a nie widzę tamtego aktu), że piwnica nie została sprzedana (a z tego
co piszesz wydaje mi się mimo Twoich podejrzeń, że nie została sprzedana) to
bardziej kwestia zapytania developera na jakiej podstawie wydał do posiadania
osobie X pomieszczenie, które jest wspólne.
Mwirku, możesz mi napisać jak zapatrujesz się na to moje spojrzenie? Zawsze
zakładam, że mogę coś źle zrozumieć.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[mwirek]

Bardzo dziękuję za reakcję. Wiem, że trudno to zrozumieć. I ja nie wiem o co tu
chodzi. Ale piszę dokładnie o faktach. Widziałem i dokładnie czytałem akt
notarialny w którym inwestor sprzedał swojej siostrze dwa lokale. Do jednego z
nich przynależy bardzo duża piwnica. W akcie notarialnym jest napisana sprzedaż
zarówno lokalu, jak i piwnicy określonej z nazwy i powierzchni. I teraz
przykładowo: w mianowniku udziału wszystkich właścicicieli jest liczba będąca
sumą naszych powierzchni użytkowych (z naszymi piwnicami) bez powierzchni tej
piwnicy (czyli np nasza całkowita powierzchnia 600m kw minus powierzchnia
przedmiotowej piwnicy 50m kw. - czyli cyfra 600-50=550 razy 100 czyli 55000). W
liczniku np. jesli ja mam 66m kw. mieszkanie i 4 m kw. piwnicę to jest cyfra
7000 (wszystkie są mnożone przez 100). Natomiast niech będzie w akcie
notarlanym przedmiotowego lokalu - jego powierzchnia 100m kw., powierzchnia
piwnicy 50m kw. Powierzchnie są wymienione w akcie, ale w liczniku udziału jest
wpisana cyfra 10000, a nie 15000.
Dokładnie tak jest sporządzony akt notarialny, przez uprawnionego notariusza.
Dlatego ja wogóle nie wiem co o tym myśleć. Piwnica figuruje w notarialnym
akcie sprzedaży. Jest przynależna do danego lokalu zgodnie z decyzją podziału
na lokale Urzędu Powiatowego, ale jednocześnie w naszych aktach notarialnych
została pominięta, niewliczona do mianownika i dlatego nasze ułamki udziałów są
większe niż być powinny. W akcie notarialnym siostry inwestora jest opisana i
sprzedana, ale nie wliczona ani do licznika, ani (jak u nas) do mianownika.
Wszyscy, za wyjątkiem siostry inwestora mamy zawyżone udziały. Płacimy za nią
zatem częściowo horrendalnie wysoki podatek od wieczystej dzierżawy. Jeszcze
ponad rok temu inwestor mówił że musimy wszyscy jednocześnie spotkać się u
notariusza celem zmiany wszystkich aktów notarialnych. Obecnie na ten temat
jest cisza. Zbliża się termin opłaty nowego podatku od dzierżawy. Koszty
utrzymania Wspólnoty (poza podatkami) rozliczane są nie według błędnych
ułamków, lecz takich jakie powinny być.
Ale co będzie z naszym aktami notarialnymi???
Jest mi trudno uwierzyć, że to był błąd notariusza. Wszystkie powierzchnie w
podziale z Powiatu na lokale figurują "jak wół". Dokument ten inwestor posiadał
na długo przed sprzedaniem pierwszego lokalu. Dlatego ja nie wierzę że to mógł
być błąd. Jakim prawem notariusz dwa miesiące po sprzedaży ostatniego lokalu
(siostrze inwestora) przystawił na tym dokumencie podziału na lokale swój
stempel z adnotacją że czytał ten dokument? On go pownien znać na pamięć przed
sprzedażą pierwszego lokalu. Bo przecież tylko na jego podstawie mógł lokale
sprzedawać. Ja te dokumenty mam, bowiem jestem przewodniczącym wspólnoty.
Chyba jedyne wyjście z tej sytuacji to dążyć do zmiany aktów notarialnych. Ale -
kto i ile za to zapłaci. Czy notariusz może napisać że tamte akty idą do kosza
i są nowe? Kto poniesie koszty zmian w naszych Księgach Wieczystych? Czy możemy
domagać się zwrotu dotychczas niesłusznie poniesionych opłat?
A może rzeczywiście przedmiotowa piwnica powinna być własnością Wspólnoty
Mieszkaniowej???
Lokale inwestora są lokalami usługowymi i łącznie z tą piwnicą są wynajmowane.
Czy jest taki przepis, który mówi że Zarząd Wspólnoty ma obowiązek posiadać
umowy najmu lokali?
Bardzo dziękuję za zainteresowanie tematem.

[bebiak]

Witaj Mwirku,
jeśli jesteś pewny, że piwnica została sprzedana z lokalem jako pomieszczenie
przynależne do niego, bo to wtedy tak powinno być i winno to wynikać z aktu,
który masz - to ja nie widzę innej drogi aniżeli pójście do notariusza celem
zadania pytania: jak wobec tego zostało to wszystko rozliczone.
Jak znam życie to tego typu budynki (w rozumieniu: mianownika) rozlicza się
przed sporządzeniem pierwszego aktu dotyczącego sprzedaży. Potem wszelkie
zmiany są nie tylko kosztowne ale i kłopotliwe. Zatem każdy notariusz
przyjmując nowy budynek winien na początku rozliczyć te powierzchnie.
Musisz pójść do tego notariusza, który umowe sporządzał i jego o to zapytać jak
rozliczał budynek w rozumieniu mianownika.

Przyjrzyj się jeszcze raz temu aktowi dokładnie: a może ta piwnica nie była
sprzedana jako pomieszczenie przynależne, tylko przyznana właścicielowi tego
lokalu do wyłącznego korzystania. Taka konstrukcja też się zdarza -
współwłaściciele mogą się umówić co do tego jak będą korzystać z tego co
wspólne. W takim przypadku powierzchnia tej piwnicy oczywiście nie powinna być
zliczana do mianownika, bo jest wspólna w sensie własności tylko ktoś konkretny
z niej korzysta. Jeśli tak to by bylo u Was (ja szukam możliwości - rozumiesz?)
to trzeba się zastanowić czy wszyscy którzy kupowali lokale (a stawali się
współwłaścicielami tego co wspólne) dali jakieś upoważnienie developerowi do
zawierania i w ich imieniu umów określajacych sposób korzystania z tego co
wspólne.

Jeśli rzeczywiście doszło do błędu typu: piwnica została sprzedana jako
pomieszczenie przynależne a nie uwzględniono jej w ogólnym rozliczeniu
powierzchni tego co ma wpływ na wysokość ułamka (mianownika w zasadzie) to
tamte akty nie idą wg mnie do kosza tylko należy dokonać ich zmian. Kto za to
zapłaci? Hmm, nie wiem, ale wg mnie ten z czyjej winy (świadomej/nieświadomej)
do tego doszło. Ja nie widzę innej drogi jak pójście do tamtego notariusza i
wyjasnienie tego z nim. Każdy notariusz przed pierwszym aktem obiera jaką
koncepcję w porozumieniu z tym pierwotnym właścicielem (tu: developerem) i
zgodnie z nią sporządza umowy - winien Cię z nią zapoznać.

Nie umiem Ci natomiast nic napisać na temat ostatni dot. tych umów najmu i tego
czy winna je mieć Wspólnota. Tego nie wiem Mwirku, bo aż tak dalece tymi
sprawami sie nie zajmuję (może o to podpytaj na tym forum Wspólnoty
mieszkaniowe czy coś podobnego - tutaj, na forum dom i też eksperckie).

I jak się czegoś istotnego wywiesz u notariusza to podziel się tym ze mną w
ramach wolnego czasu (jeśli go znajdziesz), bo przyznam, że mocno mnie
zastanowiła sytuacja do jakiej doszło u Was.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[vampi_r]

Bebiaku!!! Spać i to już !!!

Wizyta u notariusza

[mwirek]

Jeszcze raz podkreślam: jestem pewien co do przedstawionych faktów. Piwnica
została sprzedana razem z lokalem (bo była do niego dopisana w urzędowym
podziale budynku na lokale), ale jej powierzchnia nie została wliczona u
wszystkich współwłaścicieli do mianownika, a w akcie notarialnym sprzedającym
wspomniany lokal ani do mianownika, ani do licznika. Dzięki temu suma udziałów
wynosi 100%. Ale my mamy zawyżone udziały, natomiast nabywczyni wspomnianego
lokalu z piwnicą ma udział zaniżony.
Ponieważ nie bardzo wierzę notariuszowi który sporządził te akty, poszedłem z
tym problemem do innego notariusza. Oczywiście on może to przypisać jedynie
jako błąd swojego kolegi. Ja jednak w błędy nie wierzę. Piwnica w urzędowym
podziale budynku figuruje "jak wół". I naprawdę nie wiem dlaczego (zarówno
inwestor jak i notariusz rok temu powiedzieli że to był błąd) tak zostało to
zrobione. Żaden logiczny przekręt nie przychodzi mi do głowy. Jednocześnie
wiem, że notariusz nie mógł się pomylić przy tak oczywistym zliczaniu
powierzchni. Zastanawiam się że może pismo do Rady Notarialnej rozświetli tą
sprawę. Tym bardziej że notariusz dwa miesiące po sporządzeniu ostatniego aktu
na urzędowym podziale budynku przystawił swój stempel i napisał że go czytał.
Ale jak teraz to naprawić. Dowiedziałem się że trzeba sporządzić nowy akt
notarialny prostujący udziały. Notariusz winny tego bałaganu milczy. Ja, po
utracie do niego zaufania również nie telefonuję. Zatem może zlecimy to innemu
notariuszowi. Jednak jest pytanie. Kto za to zapłaci? Czy notariusz który
popełnił rzekomy "błąd", czy inwestor, czy nabywczyni tego lokalu? Poza tym na
nową umowę notarialną zgodę muszą wyrazić absolutnie wszyscy współwłaściciele.
Jeśli takiej zgody nie będzie jest jeszcze inna droga o której obecnie nie chcę
pisać. Jedno jest pewne. Ja i jeszcze kilka osób jesteśmy absolutnie
zdeterminowani doprowadzić sprawę do końca. Jest to budynek niemal
reprezentacyjny gdzie brak wszelkich projektów powykonawczych, planów
instalacji wodnej, kanalizacyjnej, grzewczej, książki obiektu (m.in. dlatego
nie przejęliśmy go od inwestora w sensie dokonania odbioru). Jeśli dojdzie do
tego jeszcze sprawa manionych udziałów to jest zbyt wiele braków.