Koszty, koszty...

[kolejne_konto]

Wiem ze temat poruszany byl wielokrotnie, ale moze wlasnie z tego powodu mam
ogromny metlik w glowie. Dlatego osmiele sie poruszyc go po raz kolejny, z
gory dziekujac za odpowiedz.
Rynek pierwotny, mieszkanie budowane przez developera, a raczej spoldzielnie
mieszkaniowa. Wartosc mieszkania bedzie wynosila okolo 130tys plus 7% vat =
okolo 150 tys. Chcialbym oczywiscie miec zalozona ksiege wieczysta
(wlasnosciowe prawo do lokalu). I teraz ciekawy jestem kosztow... oddanie
mieszkania, a wiec i ewentualnej sprzedazy jest planowane okolo czerwca 2006.
Dodatkowo biore kredyt na to mieszkanie, wiec i wpis na hipoteke dla banku
bedzie konieczny. Dodatkowo ciekawi mnie jedno: Czy taka spoldzielnia powinna
byc platnikiem vat? bo jesli dobrze zrozumialem, to skoro zaplace im cene z
vat'em, to nie musze ponosic kosztow podatku od czynnosci cywilno-prawnych.
Druga sprawa nurtujaca mnie to jeszcze sprawa wlasnosci gruntow ( w cenie tej
jest chyba udzial w gruntach) i ponoc trzeba zaplacic jakis podatek od
wartosci tego gruntu ( zdaje sie ze sa to spore koszty). Uff. Mam nadizeje ze
nic nie pomieszalem, i z niecierpliwoscia czekam na pomoc eksperta. Z gory
dziekuje.

[bebiak]

Cześć,
najchętniej (żeby już Ci nie robić dalszego mętliku) poszłabym jedną, konkretną
drogą (tą właściwą dla Ciebie), ale żebym mogła to zrobić musisz mi napisać, co
Ty będziesz nabywał od tej spółdzielni, a możliwości masz dwie:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu.

W sumie mogłabym napisać dwuwariantowo, ale wtedy mógłby znowu powstać mętlik,
bo to zupełnie inne dwie sytuacje i inne procedury, uwzględniając wszystko to
co napisałeś.
Napisz to o co proszę.
Pozdrowienia. B.

[kolejne_konto]

hm... do tej pory bylem przekonany o tym, ze spoldzielcze wlasnosciowe prawo do
lokalu, ale zdaje sie ze wlasnie to drugie (z pewnoscia ksiega wieczysta wchodzi
w gre...) ale wlasciwie to juz sam nie wiem co jest korzystniejsze. Wiem, ze
mozna uzyskac zarowno pierwszy jak i drugi wariant. W takim ukladzie wolalbym ta
druga opcje ( no i ewentualnie po krotce ktora umowa jest korzystniejsza i dlaczego)

[kolejne_konto]

up... zeby nie zostac pominietym :)

[bebiak]

Witaj:)
No to spróbujemy przeprowadzić to dwuwariantowo i na dodatek najmniej bałaganu
w Twej głowie poczynić:)

PIERWSZA MOŻLIWOŚĆ - nabywasz od spółdzielni spółdielcze własnościowe prawo do
lokalu.

Umowa taka (o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)
zawierana jest w formie pisemnej bez "ingerencji" notariusza - tylko Ty i
spółdzielnia, zatem tu bez opłat.
Masz kredyt i konieczne będzie założenie księgi wieczystej.
Tu dwie możliwości:
1. albo zakładasz taką księgę dla spółdzielczego prawa do lokalu (co jest
możliwe oczywiście).
Koszt od 150.000,-zł to:
- opłata sądowa za druk księgi wieczystej: dziś 40,-zł (od marca 2006 - 60,-zł)
- opłata sądowa za wpis Ciebie do tej księgi: dziś 1.820,-zł (od marca 2006 -
200,-zł).
Uczulam, że w tym przypadku nadal jest to takie samo spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu jakie nabyłeś od spółdzielni tyle, że z księgą (księga nie
przekształca Ci prawa, nie zwiększa jego mocy w żaden sposób, pozwala jedynie
zabezpieczyć spłatę kredytu hipoteką obciążającą Twoje prawo do lokalu).
2. albo występujesz z wnioskiem do spółdzielni o przekształcenie tego
spółdzielczego prawa w odrębną własność w trybei ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Koszt takiej umowy (forma aktu konieczna) określa ustawa i kształtuje się on na
poziomie ok. 1.400,-zł (już z wypisami).
W tej umowie zawierany jest wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla
Twego lokalu i powstaje nieruchomość lokalowa - prawo silniejsze aniżeli
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo własność a nie prawo na rzeczy
cudzej (a takim prawem na rzeczy cudzej jest prawo spółdzielcze do lokalu,
gdzie właścicielem lokalu jest spółdzielnia a Tobie służy do niego prawo).
I też już możesz po zawarciu takiej umowy o przekształceniu składać wniosek o
wpis hipoteki na rzecz banku.

DRUGA MOŻLIWOŚĆ:
nabywasz od spółdzielni do razu odrębną własność.
Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszt jej uzależniony
jest od wartości Twojego lokalu wraz z prawami z nim związanymi. Jeśli byłoby
to 150.000,-zł to koszt:
- taksa notarialna: 730,-zł + VAT 22% tj. 160,60,-zł;
- wniosek do sądu i czynności z nim związane: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł;
- opłata sądowa za druk ksiegi wieczystej: dziś 40,-zł, od marca 60,-zł;
- opłata sądowa za wpis Ciebie jako właściciela do tej księgi: dziś 455,-zł, od
marca 200,-zł.
- wypisy: ok. 350,-zł (te umowy są dość długie a wypisów kilka potrzeba - jedna
strona = 7,32,-zł z VATem)
Jak nabywasz od spółdzielni to nie płacisz podatku od czynnośsci
cywilnoprawnych.
W tym wypadku jak widzisz od razu nabywasz nieruchomość (czyli własność) i
żadne spółdzielcze prawo do lokalu tutaj nam się w ogóle nie pojawia.

Napisz mi czy dotąd jest to jakoś zrozumiałe, tj, czy widzisz te różnice, które
ja Ci chcę pokazać: i w tym co nabywasz, i w procedurze nabycia, i w opłatach.
Pozdrowienia serdeczne. B.

[kolejne_konto]

Dziekuje bardzo :) mam nadzieje ze zrozumialem prawidlowo: z tego co widze
najkorzystniej jest od razu probowac nabyc od spoldzielni odrebna wlasnosc
lokalu (opcja druga). Czy spoldzielnie nie robia z tym problemu? czy jest
jeszcze cos, co powinienem wiedziec zanim podejme starania o taki rodzaj
wlasnosci? (obciazone hipoteki na grunt, budowe itp ktore moga blokowac
mozliwosc wydzielenia wlasnosci)?

[bebiak]

Witaj,

kolejne_konto napisał:

> Dziekuje bardzo :) mam nadzieje ze zrozumialem prawidlowo: z tego co widze
> najkorzystniej jest od razu probowac nabyc od spoldzielni odrebna wlasnosc
> lokalu (opcja druga). Czy spoldzielnie nie robia z tym problemu?

Nie, nie mogą nawet jeśli została zawarta pisemna umowa o budowę lokalu i
ustanowienia jego odrębnej własności.

>czy jest jeszcze cos, co powinienem wiedziec zanim podejme starania o taki
>rodzaj wlasnosci? (obciazone hipoteki na grunt, budowe itp ktore moga blokowac
> mozliwosc wydzielenia wlasnosci)?

Musisz sprawdzić czy nieruchomość spółdzielni nie jest obciążona (będzie to
wynikać z odpisu z księgi wieczystej a nadto może ze złożonych a
nierozpoznanych wniosków - to się zdarza), i oczywiście czy spółdzielnia jest
właścicielem/wieczystym użytkownikiem guntu (jeśli nie to zawarcie takiej umowy
nie będzie możliwe - to wymóg podstawowy). Przy nowych inwestycjach ten
problem raczej nie występuje, problemy te pojawiają się jednak przy starych
zasobach.
Przy nowych inwestycjach czasem zdarza się przesuwanie terminu zawarcia takiej
umowy, bo np. czeka się na podział gruntu albo jedną nieruchomością mają być
dwa budynki na wspólnym gruncie z czego jeden już stoi a drugi się buduje,
zatem (póki drugi nie będzie skończony) nie można rozliczyć udziałów w
nieruchomości wspólnej, które będą związane z każdy z lokali. Może jednak u
Ciebie nie będzie miało to miejsca.
Pozdrowienia. B.

[kolejne_konto]

Piękne dziekuję za pomoc :). Ale skorzystam raz jeszcze z mozliwosci uzyskania
rzeczowej odpowiedzi. W moim konkretnym przypadku bede musial kupic od
spoldzielni mieszkanie na prawach spoldzieczego prawa do uzytkowania, a
nastepnie dopiero moge przeksztalcic je w prawo oddzielnej wlasności.
Wymeiniłaś mi już opłaty jakie muszę ponieść, ale chciałbym się dowiedzieć: w
którym momencie mogę wystąpić z wnioskiem o wpis hipoteki na rzecz banku oraz
jakie są tego koszty? Z góry dziękuję, bo ta informacją pozwoli mi podjąć
ostateczną decyzję i spać spokojnie :)

[olkab]

Przepraszam że się wtrącam, ale Bebiaku dlaczego w przedstawionych przez Ciebie
2 wariantach są różne opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej? Pierwszy
wariant - 1820, a drugi 455? Różnica kolosalna a przecież w obu przypadkach
jest to mieszkanie kupione na rynku pierwotnym od spółdzielni.