Bliźniak jako lokal usługowy

[Gość: Michał]

Ile można maksymalnie "wycisnąć" przy przekształceniu domu na lokal usługowy.
W gminie powiedzieli mi że 50% w moim przypadku. Powiedzmy, że zaadoptuje
więcej, ktoś to sprawdza? Jak to można naciągnąć żeby więcej uzyskać? Czy
ciągi komunikacyjne zalicza się wtedy do domu czy do usług?

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):

> Ile można maksymalnie "wycisnąć" przy przekształceniu domu na
> lokal usługowy. W gminie powiedzieli mi że 50% w moim przypadku.

To i tak dużo. Normalnie "chodzi" 30%.

> Powiedzmy, że zaadoptuje więcej, ktoś to sprawdza?

Owszem. Powinien przyjść urzędnik na wizję lokalną.

> Jak to można naciągnąć żeby więcej uzyskać? Czy
> ciągi komunikacyjne zalicza się wtedy do domu czy do usług?

Te procenty liczy się od powierzchni użytkowej. Do niej się nie
wlicza piwnic, garażu, klatki schodowej (ale strych oraz korytarz
tak). W przypadku lokalu usługowego zlokalizowanego w piwnicy czy
garażu należy jednak pamiętać o wymaganych minimalnych wysokościach
obowiązujących w takich lokalach (bywa często, że piwnice i garaże
bywają za niskie).

[Gość: Michał]

Jeśli garaż się nie wlicza do powierzchni użytkowej to mogę go zagospodarować
jako np.szatnię? Nie jest wysoki co prawda, ale wysokość chyba zależy od rodzaju
prowadzenia działalności?
Na wizję lokalną przychodzi urzędnik z gminy? Pierwsze słyszę! Mówiono mi i
czytałem ustawę że muszę wykończyć lokal usługowy wg. wskazań w ustawie. Potem
może (nie musi!) sprawdzić lokal sanepid. Problem się podobno zaczyna gdy
zatrudniam pracownika. Wtedy podobno Państwowa Inspekcja Pracy poważnie sprawdza
lokal. Prawda to?

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):


> Na wizję lokalną przychodzi urzędnik z gminy?

Raczej z powiatu: musiał Pan wystąpić o pozwolenie na budowe na
przebudowę lokalu i zmianę sposobu użytkowania z mieszkalnej na
usługi: jeśli jest to dopuszczone przez miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego (opracowany i uchwalony przez gminę)
na terenie, na którym znajduje się Pański dom, to takie pozwolenie z
powiatu Pan dostanie. Jeśli nie - to nie.

Jeśli gmina nie uchwaliła planu to trzeba wystąpić do gminy o
decyzję o warunkach zabudowy na przebudowę i zmianę sposobu
użytkowania lokalu domu na lokal użytkowy: gmina może (ale nie
musi!) się na to zgodzić - może nawet na 100%.

Po otrzumaniu pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy występuje Pan
do powiatu z wnioskiem o wydanie pozowolenia na budowę na przebudowę
i zmianę sposobu użytkowania domu z fukcji mieszkalnej na usługi (to
z kompletną dokumentacją opracowaną przez uprawnionego projektanta).
Z powiatu dostanie Pan pozwolenie i po jego uprawomocnieniu się (14
dni od otrzymania zawiadomienia o wydaniu takiego pozwolenia przez
wszystkich powiadomionych) może Pański kierownik budowy wystąpić o
wydanie dziennika budowy i rozpocząć prace. Po zakończeniu trzeba
będzie powiat powiadomić o zakończeniu prac i wystąpić o pozwolenie
na użytkowanie.

Będą się wtedy domagali protokołów z kontroli: państwowej straży
pożarnej, kominiarzy, państwowej inspekcji pracy, sanepidu. Po
dostarczeniu powiatowi wszystkich dokumentów powiat może kogoś
przysłać na kontrolę.

Może - nie musi, ale zakładanie, że "i tak zrobię, jak zechcę" jest
dość ryzykowne, bo jeśli powiat Pana na tym nakryje, to powiatowy
inspektor nadzoru budowlanego wyda np. nakaz rozbiórki i
przywrócenia stanu pierwotnego.

Więcej: powiat może kogoś przysłać na kontrolę nawet w trakcie prac
lub przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę (jeśli np. usłużny
sąsiad zadzwoni z wiadomością, że Pan i tak już wcześniej przebudowy
dokonał).

O szczegóły jednak najlepiej już teraz zapytać uprawnionego
projektanta: on będzie wiedział najlepiej jakie są wymagania w
przypadku planowanych przez Pana konkretnych zmian.

[Gość: Michał]

Jak widzę to wszystko nie jest takie proste :( Nasza gmina (Babice Stare
woj.mazowieckie) jest bardzo otwarta na przyszłych przedsiębiorców. Panie w
urzędzie bardzo miłe i w ogóle ucieszyły się z naszego (mojego i żony) pomysłu.
Na 99% plan zagospodarowania w tym miejscu już jest. W gminie policzyli mi tak:
działka 806 mkw, dom ma 270 (można go rozbudować do 320), powiedzieli też, że
maksymalnie możemy przeznaczyć na lokal usługowy 160mkw. na naszej działce. Dom
jest w stanie surowym zamkniętych (czyli dach, ściany, cała elewacja, okna,
drzwi, brama garażowa - oczywiście podłączony prąd i woda, ale dziennik budowy
oczywiście otwarty jeszcze).
Bardzo nam zależy żeby to było trochę więcej metrów, ok. 200. No i chcieliśmy
zarejestrować dwie działalności w środku - szeroko rozumiana siłownia oraz salon
kosmetyczny.

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):


> Na 99% plan zagospodarowania w tym miejscu już jest. W gminie
> policzyli mi tak: działka 806 mkw, dom ma 270 (można go rozbudować
> do 320), powiedzieli też, że maksymalnie możemy przeznaczyć na
> lokal usługowy 160mkw. na naszej działce.

O maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy na działce mówi
właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan powinien tez określać, ile powierzchni działki musi być
minimalnie przeznaczone pod zieleń, jaka musi być odległość budynków
od drogi (tzw. nieprzekraczalna linia zabudowy - niezależnie od tych
minimalnych 4 metrów od granicy działki), ile musi być zapewnionych
miejsc parkingowych w przypadku przeznaczenia pod funkcję
mieszkalną, a ile w przypadku przeznaczenia pod usługi itp.

> Dom jest w stanie surowym zamkniętych (czyli dach, ściany, cała
> elewacja, okna, drzwi, brama garażowa - oczywiście podłączony prąd
> i woda, ale dziennik budowy oczywiście otwarty jeszcze).

I to podstawowa wiadomość: proszę się skontaktować ze swoim
projektantem i poprosić go o przeprojektowanie budynku, tak, by
spełniał planowaną przez Państwa funkcję.

Zmiany do projektu (czerwoną kreską na Państwa dotychczasowym
projekcie plus opis) składacie Państwo w powiecie z wnioskiem o
zmianę pozwolenia na budowę z uwzględnieniem proponowanych zmian i
zmiany funkcji.

[Gość: Michał]

No właśnie na podstawie tego planu wyliczono nam powierzchnię która możemy
przeznaczyć na usługi. Budynek już stoi parę lat. Z parkingiem nie ma żadnego
problemu (dwie niezależne bramy na posesję). Wszystkie inne rzeczy typu linia
zabudowy itp. są zachowane.
Czyli teraz muszę zrobić tak:
1. W gminie złożyć wniosek o chęci przekształcenia części domu w lokal usługowy.
2. Po decyzji (czyli praktycznie formalność bo wiemy ile można przekształcić) z
projektantem (kierownikiem budowy) nanosimy zmiany odpowiadające nam (przy
zachowaniu ustaw i wymogów prawnych).
3. Kończymy budowę i....?
Zgłaszam inwestycję do odbioru? Straż pożarna, kominiarz itp??
W gminie twierdzili że wystarczy złożyć pismo w powiecie i praktycznie po
decyzji koniec. Możliwe to?
Przecież gdybym dokończył budowę jako dom to nie ma takich wymogów prawnych,
prawda? Zgłaszam zakończenie budowy, odbiór inspektora budowlanego i tyle.
Dajmy przykład: Pan X mieszka w domu. Przeznacza jeden pokój na sklep spożywczy
(bardzo często spotykany widok). I on też musi mieć pozwolenia itp. Ale jakoś
nie wydaje mi się żeby Pan X wzywał straż pożarną, kominiarza, PIP itp?

Nie. Najpierw projekt

[irma223]

1. Najpierw zgłasza się Pan do swojego projektanta (tego, który
opracował Panu projekt budowlany domu, ten sam, o pozwolenia na
budowę którgo Pan występował i który Pan obecnie kończy).
Tłumaczy mu Pan, że obecnie się Panu zmieniła koncepcja i prosi Pan
o przeprojektowanie tak, by można było ten nowy projekt budowlany
zgłosić do powiatu wraz z wnioskiem o wydanie zmiany pozwolenia na
budowę: tym razem zamiast domu mieszkalnego na lokal użytkowy (lub
na dom oraz lokal użytkowy). Projektant sprawdza w przepisach, jakie
sa wymogi w przypadku siłowni i - co tam Państwo jeszcze planowali? -
myśli, jak to się ma do istniejących pomieszczeń, wytrzymałości
stropów i ścian (zaprojektowanych na cele mieszkalne przecież, a nie
użytkowe), przeprojektowuje (musi pewnie dodać też dodatkowe
pomieszczenia sanitarne, czyli instalacje wodne i kanalizacyjne,
instalacje elektryczne, grzewcze itp.). Przeprojektowuje.

2. Pan występuje z wnioskiem o wydanie zmiany pozwolenia na budowę:
tym razem na obiekt z lokalami użytkowymi (lub dom mieszkalny z 2
lokalami użytkowymi. Załącza Pan do tego projekt budowlany ze
zmianami naniesionymi przez projektanta.

3. Powiat wydaje pozwolenie.

4. Pan dokańcza budowę, zgodnie ze zmienionym projektem.

5. PIP, SANEPID, PSP, kominiarze, sprawdzenie instalacji gazowej
przez gazownię (jeśli instalacja gazowa jest), odbiór przyłączy.

6. Wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie na obiekt z
lokalami usługowymi (lub dom mieszkalny z 2 lokalami usługowymi).

7. Pozwolenie na użytkowanie.

8. Można obsługiwać klientów.

Są ludzie, którzy zamieniają budynki mieszkalne na sklepy lub
siedziby firm nielegalnie: jeśli z sąsiadami żyją w zgodzie i nikt
na nich nie doniesie, to mogą tak funkcjonować jeszcze latami.

Jeśli sąsiadom zacznie przeszkadzać, że im ktoś parkuje pod oknami i
wreszcie doniosą gdzie trzeba, to zaczną się kłopoty. Nawet w
przypadku, gdyby powiatowy inspektor nadzoru budowlanego chciał dać
szansę na zalegalizowanie samowoli poprzez dopłatę, to ta dopłata
jest wysoka, a w przypadku protestu sąsiadów nie będzie mógł
pozwolić zalegalizować samowoli, tylko będzie musial wydać decyzję
nakazującą rozbiórkę lub "przywrócenie do stanu pierwotnego".

Ewentualne sprzedanie kiedyś takiej samowoli też będzie trudne, bo
każdy, ktokolwiek będzie chciał to kupić, gdy zobaczy niezgodności,
to się wycofa.

Naprawdę: lepiej zrobić wszystko zgodnie z prawem.

Bez Pańskiego projektanta się nie obejdzie: jeśli do projektu nie
dołączył swojej zgody na przeprojektowanie dowolne wszystkiego przez
osobę trzecią, to będzie Pan musiał tak czy siak właśnie do niego
wrócić. Chyba, że projektant nie żyje.

Wtedy trzeba się starać o innego projektanta.

[Gość: Michał]

Dziękuję bardzo. Wiele nam się wyjaśniło. Właśnie znalazłem uchwałę o planie
zagospodarowania (podana w gminie uchwała jest z 1998r.). Wszystko jest ładnie
rozpisane tylko...w gminie wyliczyli mi większą powierzchnię możliwą do
przeznaczenia na lokal usługowy niż jest to możliwe wg planu zagospodarowania
(niestety jest tam 35% powierzchni zabudowy)-nie rozumiem skąd ta różnica. Czy
to dla mnie oznacza koniec z powiększeniem powierzchni usługowej? Czy mogę coś
jeszcze zrobić?

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):

> Właśnie znalazłem uchwałę o planie zagospodarowania (podana w
> gminie uchwała jest z 1998r.).

Świetnie, ale ten plan może być nieaktualny. Plany z lat 90-tych
traciły swoją ważność na początku lat 2000-nych, jeżeli po 2001 roku
nie uchwalono nowego planu, to może go nie ma?

> Wszystko jest ładnie rozpisane tylko...w gminie wyliczyli mi
> większą powierzchnię możliwą do przeznaczenia na lokal usługowy
> niż jest to możliwe wg planu zagospodarowania (niestety jest tam
> 35% powierzchni zabudowy)-nie rozumiem skąd ta różnica.

Może być taki zapis w nowym planie.

> Czy to dla mnie oznacza koniec z powiększeniem powierzchni
> usługowej? Czy mogę coś jeszcze zrobić?

Najlepiej to będzie wiedział Pański projektant. W razie czego on sam
pójdzie na negocjacje do gminy i do powiatu - tak, żeby wiedzieć,
jak można zaprojektować, by projekt został zaakceptowany i by budowę
można zgodnie z Pańskim nowym zamierzeniem dokończyć.

[Gość: Michał]

W gminie właśnie ten plan zagospodarowania kazali nam przeczytać, jako że
podobno obowiązuje na naszym terenie.
W projekcie domu zobaczyłem także "ciekawy" zapis, mianowicie że budynek ma
przeznaczenie "mieszkalno-usługowe" ? Bo to właściwie jest segment w zabudowie
szeregowej, ale zewnętrzny z dużo większą działką i powierzchnią domu (projekt
inny niż standardowy). Jadę do gminy jutro zapytać dokładnie no i szukać mojego
projektanta żeby coś doradził.
Bardzo bardzo jesteśmy (z żoną) wdzięczni za odpowiedź.

Irmo - pomocy!

[Gość: Michał]

Znalazłem projektanta budynku. Straszny cwaniak. Poprosiłem go żeby wyraził
zgodę na to by inny projektant (mój znajomy) zrobił projekt zamienny. Zaczął
robić straszne problemy. Sam może wykonać projekt zamienny za 8 tyś.!!! Taki
"zielony" nie jestem i wiem że to co najmniej dwa razy tyle ile średnio wynoszą
takie projekty. Ponadto jestem prawie pewien że po drodze zwiększy kwotę i
będzie wymyślał jakieś bzdury. Wie, że bez jego zgodny nie odbiorą nam budynku.
Przypominam, że my nie kupiliśmy od niego tego projektu, tylko poprzedni
właściciele działki. Czy jest jakakolwiek możliwość zrobienia tego bez tego
projektanta? Pomocy!!!

Negocjuj z nim

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):

> Znalazłem projektanta budynku. Straszny cwaniak. Poprosiłem go
> żeby wyraził zgodę na to by inny projektant (mój znajomy) zrobił
> projekt zamienny. Zaczął robić straszne problemy. Sam może wykonać
> projekt zamienny za 8 tyś.!!! Taki "zielony" nie jestem i wiem że
> to co najmniej dwa razy tyle ile średnio wynoszą takie projekty.
> Ponadto jestem prawie pewien że po drodze zwiększy kwotę i będzie
> wymyślał jakieś bzdury. Wie, że bez jego zgodny nie odbiorą nam
> budynku.
>
> Przypominam, że my nie kupiliśmy od niego tego projektu, tylko
> poprzedni właściciele działki. Czy jest jakakolwiek możliwość
> zrobienia tego bez tego projektanta? Pomocy!!!


Negocjuj z nim. Może weź tego swojego znajomego projektanta ze sobą
i weźcie go "w dwa ognie".

Może mu wystarczy, że za zgodę (bez opracowania projektu,
za samą zgodę na przeprojektowanie przez kogoś innego)
weźmie np. 1 tys. - 1,5 tys. i będzie się czuł usatysfakcjonowany?

Nie wiem, co można zrobić, jeśli projektant się uprze.

Są tacy zleceniodawcy, którzy nie zapłaciwszy swego czasu za zlecony
i oddany projekt, przychodzą pokornie po latach i płacą grzecznie z
odsetkami, bo bez zgody pana projektanta nic zrobić nie mogą.

Cena 8 tys. niekoniecznie jest wzięta z księżyca - niektórzy
projektanci mają po prostu takie stawki. A Ty jesteś w sytuacji
przymusowej do tego.

[Gość: Michał]

Projektant nie chciał wydać zgody od ręki na zmianę projektu. Powiedział że
możemy zrobić sobie u innego projektanta projekt zamienny. Wtedy przyjść do
niego z tym projektem a on (gdy się z tym zapozna) może (ale jak sam przyznał)
nie musi wyrazić zgody. Po prostu chce kasę za nic wziąć.
Biorąc sytuację że "znajomy" zrobi ten projekt (też trzeba przecież zapłacić) a
ten facet powie że go nie akceptuje (po rozmowie z nim to bardzo możliwe) to
koszt projektu zamiennego i "akceptacji" pierwszego projektanta wyniesie jeszcze
więcej...i dalej istnieje ryzyko że się nie uda tego skończyć.
Naprawdę rozmowa z tym człowiekiem to tragedia...a współpraca przy nowym
projekcie zamiennym będzie karą boską.
Naprawdę nie ma czegoś takiego w prawie, że nabywca (działka z projektem) kupuje
wszystko z prawami? Jako że zmienia się inwestor. To dziwne że dożywotnio jestem
na niego skazany.
Biorąc pod uwagę fakt że za kilka lat będę chciał coś zmienić i znowu iść do
niego po projekt zamienny to będzie taka sama sytuacja.

Coś znalazłem?

[Gość: Michał]

Na ten stronie www.dobredomy.pl/?informacja=5#dzwp dowiedziałem się co
mogę zmienić bez projektanta. Praktycznie wszystko ok, jedynie drzwi zewnętrzne
zostały przeniesione na ścianę obok. Resztę mogę podobno zmienić bez jego zgody.

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):

> Na ten stronie www.dobredomy.pl/?informacja=5#dzwp



To jest strona jednego z biur projektowych oferujących projekty
gotowe - do przystosowania. piszą, co w ICH "gotowiźnie" można
przerobić, bez ICH dodatkowej zgody.


> dowiedziałem się co mogę zmienić bez projektanta. Praktycznie
> wszystko ok, jedynie drzwi zewnętrzne zostały przeniesione na
> ścianę obok. Resztę mogę podobno zmienić bez jego zgody .

Czy ja dobrze pamiętam, że Ty chciałeś przebudowywać cały budynek,
powiększać powierzchnię zabudowy, rozbudowywać, zmieniać zupełnie
przeznaczenie budynku (z mieszkalnego na saunę i siłownię?).

A tam jest mowa o przesunięciu ścianek DZIAŁOWYCH, czy niewielkiej
zmianie kąta nachylenia dachu.

Irmo już wyjaśniam

[Gość: Michał]

Dowiedziałem się, że linia zabudowy na planie zagospodarowania nie pozwala mi
rozbudować domu więc pozostałem przy tej samej kubaturze. Z zewnątrz to jedynie
te drzwi zewnętrzne zostały przeniesione. W środku więcej się zmieniło. No i
przeznaczenie budynku.
Jestem w stanie oddać budynek do użytku w takim stanie. Nie byłby to problem,
ale jako budynek mieszkalny. Z przeznaczeniem do użytku publicznego to już
problem i bez projektu nie przejdę tego. Dlaczego to takie wszystko skomplikowane?

[irma223]

Gość portalu: Michał napisał(a):

To, co znalazłeś na tamtej stronie, to warunki ustalone przez tamto
biuro projektowe i odnoszące się do ich projektów, a nie ogólne
przepisy.

Pogadaj może ze swoim znajomym - jeśli ma uprawnienia (a musi mieć,
żeby móc projektować, tak samo, jak musi być członkiem PZITB), to
może jest w stanie coś określić na podstawie przepisów, czy twoje
zamierzenia można przeprojektować omijając tamtego projektanta czy
nie. Ale wydaje mi się mało możliwe, żeby można go było ominąć -
projektant ma prawo nawet wmaszerować na budowę i wstrzymać Ci
budowę, wpisując to do dziennika budowy.

Gdyby się coś zadziało w przyszłości z budynkiem (w sensie jakiejś
katastrofy - obciążenia itp.), to - jak nic - idzie siedzieć
kierownik budowy i projektant właśnie (vide: hala katowicka).