dojazd do działki

[daszum]

W najbliższym czasie będę finalizować zakup 2 działek, leżących jedna za drugą, oddzielonych od siebie rowem melioracyjnym, wpisanych do jednej księgi wieczystej. Są to typowe "makarony" szerokości 16 m i bardzo długie, pierwsza ma pow.11 a, a druga ma pow.20 a.
Pierwsza z tych działek ma dostęp do drogi publicznej, natomiast do drugiej jest dojazd przez tą pierwszą. Mnie interesuje ta druga działka i na niej chciałabym coś wybudować, a tą pierwszą sprzedać.Wzdłuż obydwu działek na całej długości jest droga prywatna szer. 3m, stanowiąca dojazd do pola położonego za drugą działką. Chciałam dogadać się z właścicielką tej do drogi o odpłatne ustanowienie służebności, żeby mieć dojazd do drugiej działki, ale osoba ta absolutnie nie wyraziła na to zgody. Stwierdziła, że zamierza sprzedać swoje pole a gdy droga dojazdowa będzie w jakiś sposób obciążona to cena będzie niższa.Żadne negocjacje nie wchodzą teraz w grę, jedynie gdy będzie nowy właściciel to być może uda się to jakoś załatwić, ale nie wiadomo kiedy to będzie.
Wystąpiłam do gminy o warunki zabudowy oddzielnie dla obydwu działek i je dostanę, z tym że dla drugiej działki dojazd przez pierwszą.
I teraz mam pytanie, czy mogę sprzedać pierwszą działkę i zwrócić się do sądu o ustanowienie drogi koniecznej dla drugiej działki, bo wtedy będzie ona pozbawiona dostępu do drogi publicznej? Czy istniejąca droga szer.3m będzie wystarczająca do uzyskania pozwolenia na budowę?
Kupuję te działki jedynie ze względu na drugą. Na pierwszej działce szer.16m w odl.2 m od granicy jest dom sąsiada. Przy takiej szer. działki nie ma gdzie uciec, to tak jak bym nadal mieszkała w bloku i dlatego chcę ją sprzedać.

[Gość: butynski]

Witam.Rozumiem ,że do WZ ustanowisz służebność po tej pierwszej działce ?
Wpiszesz tę służebność do KW ? Jeśli tak zrobisz kupujący pierwszą działkę
będzie świadomy ,że na jego działce jest służebność .Po co więc ustanawiać
służebność sądownie ? Chyba ,że chcesz do WZ przedstawić papierek ,że jest
dostęp przez tę pierwszą działkę a potem ustanawiać służebność po działce
sąsiada ?? Nie radzę ! Sąd rozpatruje wszystkie inne drogi wskazywane przez
uczestników ( alternatywne ) i jak wyjdzie ( a wyjdzie na 100 % ),że wskazywałaś
do WZ i pozwolenia na budowę inny dojazd - może być problem .Poza tym sprawa o
drogę konieczną to droga przez mękę (biegli , wizje lokalne z udziałem Sądu
mnóstwo papierów , trochę kasy i szmat czasu ) - odradzam !!

[Gość: daszum]

Nie to nie tak!
Do WZ nie ustanawiam żadnej służebności. Ponieważ obydwie działki są moje to będą warunki zabudowy dla drugiej działki z dojazdem przez pierwszą, ale wtedy oczywiście nie mogę jej sprzedać, bo ma szer.16 m, a po wydzieleniu drogi dojazdowej nie będzie się już do niczego nadawać, jedynie mogę tam mieć długi ogród. Zastanawiam się nad tym, czy po wydaniu WZ na obydwie działki mogę sprzedać pierwszą działkę ? W tym momencie druga działka nie będzie posiadać dostępu do drogi publicznej i teraz pytanie czy można wystąpić do sądu o ustanowienie służebności na drodze prywatnej biegnącej wzdłuż obydwu działek i tym samym uzyskać dostęp do drogi publicznej. Do pozwolenia trzeba wykazać, że działka ma dostęp do drogi publicznej, ale myślę że to może być inny dostęp niż w WZ, albo można po ustanowieniu służebności zmienić WZ.

[Gość: daszum]

Załóżmy, że mam WZ dla obydwu działek. I tak WZ dla pierwszej działki są jasne i proste i dotyczą tylko jej - ma wszystkie media i dostęp do drogi publicznej.
Dla drugiej działki sprawa jest bardziej skomplikowana, bo ma ona dostęp do drogi publicznej przez pierwszą działkę i ewentualnie może kiedyś uda się ustalić służebność na drodze prywatnej biegnącej wzdłuż działek, ale nie wiadomo kiedy.
Gdy sprzedam pierwszą działkę bez żadnych obciążeń i zapisów to pozostanę z drugą, na którą będę miała WZ ale nie dostanę pozwolenia bo nie ma dostępu do drogi. A jak nie ma dostępu do drogi to czy można sądownie ustalić służebność bo polubownie się nie da (na drodze prywatnej biegnącej wzdłuż działek).
W tej chwili działka druga ma dostęp do drogi publicznej więc nie mogę chyba występować o ustanowienie służebności na drodze prywatnej.

[Gość: butynski]

Możesz oczywiście tak zrobić ale Sąd w postępowaniu o drogę konieczną zapyta na
jakiej podstawie dostałaś pozwolenie na budowę ( którą drogę wykazałaś przy
WZ-ce i pozwoleniu )i wtedy się "wyda" ,że sama się "pozbawiłaś " dostepu do
drogi publicznej ! Poza tym przy staraniu się o pozwolenie na budowę nie możesz
wskazać tej drogi która biegnie po gruncie sąsiada bo musisz mieć jego zgodę a z
tego co pisałaś wcześniej takowej nie posiadasz ( chwilowo ). Najpierw powinnaś
załatwić służebność z nowym sąsiadem a potem sprzedać pierwszą działkę a nie
odwrotnie.Radzę Ci nie "pakuj" się w postępowanie o drogę konieczną .Ja właśnie
to przechodzę !Wydawało mi się wszystko proste - sprawa trwa drugi rok i końca
nie widać .Pozdrawiam .

[Gość: daszum]

Dzięki za odpowiedź.
Sprawa jest dla mnie ważna, bo nie wiem na której działce budować. Zauroczyła mnie druga, ale jak widzisz są z nią problemy. Może tak być, że nigdy nie będę miała zgody sąsiada na dojazd do tej działki po jego drodze.
Równocześnie nie potrzebuję aż takiej dużej pow. - w sumie te 2 działki mają pow. 30 a.
Rozumiem, że jeśli w Sądzie "wyda" się,że sprzedałam pierwszą działkę i tym samym sama pozbawiłam się dostępu do drogi publicznej to nie mam szans na pozytywne załatwienie sprawy.
Trudno, pewnie będę właścicielką większego areału.Pozdrawiam.