Ceny mieszkań i kredytów...

[Gość: Ja]

Czy myślicie, że ceny mieszkań nadal będą spadać a ceny kredytów rosnąć? (http://mkredyty.net/wiadomosci/kredyty/mieszkania-tanieja-a-co-z-kredytem)
Pozdrawiam.

[znajomy_jennifer_lopez]

Na pewno jeszcze wzrosną ceny kredytów. Dostępność finansowania z Zachodu na razie nie wróciła więc pozostaje rynek wewnętrzny. A co tutaj mamy?
Przy inflacji na poziomie 4% (czyli uwględniając metodologie badań dla mnie nawet 6-10%) mało kto będzie skłonny lokowac pieniądze an "superlokaty" 5,5-6% (czyli minus Belka 4,6-5%) bo to co najwyżej "ochrona kapitału" i - jak dla mnie - i to wątpliwe. Lokaty więc raczej zdrożeją niż stanieją, tym bardziej że powinna narastać konkurencja ze strony rządu (rosnący deficyt+spadek przychodów=wzrost oprocentowania obligacji). Jeśli więc banki chcą udzielać dalej kredytów hipotecznych to te tez pewnie zdrożeją (przecież nie beda pożyczac na 5% kasy która ich samych kosztuje 5,5-6%. Tym bardziej ze zamiast pożyczyć "ludzikom" na 5% i się chrzanić z jakimis hipotekami lepiej dać rządowi (kupić obligacje)). Do tego zapowiada się rosnąca inflacja na świecie (którą częściowo zaimportujemy, długo by tłumaczyć).
Reasumując kredyty będa jeszcze drożały i ten proces może potrwać jeszcze przynajmniej z dwa kwartały. Być może już w poniedzisłek będzie preludium (kolejne podwyżki marż).

Co do mieszkań. Na pewno nie będą drożeć. To znaczy nie w tym roku. Jeśli inflacja nie będzie zduszona recesją (to niestety mozliwe) mieszkania będą traciły na wartości wraz z utrata wartości pieniądza. Stała cena r/r oznacząć bowiem będzie realny spadek o 4% a może i de facto o 5-10%.
Spadki nominalne dotyczyć powinny głównie wielkiej płyty i w ogóle rynku wtórnego który niespecjalnie zareagował na kryzys (jest to zreszta logiczne. Jak ktos ma duży biznes to po pierwsze troche zna finanse i ekonomie (albo ma do tego odpowiedniego dyrektora finansowego itp), po drugie stać go na prawdziwe analizy (nie mylić z tym darmowym g... z OF czy HB dla gazet) po trzecie jak ma 1000 mieszkań do sprzedania to zależy mu bardziej niż babci z jednym pustakiem która "już obniżyła cenę o całe 20 tys zł" i potrafi(ł) ją obniżyć nie o 3-4% a o 15-30% bo lepiej zarobić mniej ale realnie niż marzyć o superzyskach. Dlatego developerzy (większość) na przełomie 2008/2009r "skokowo" obniżyli ceny o 10-20% a niekiedy 30% i więcej. Jest to widoczne też na wykresach średnich cen na rynku pierwotnym i wtórnym (nawet gdyby załozyć że "transakcyjne" ceny na wtórnym są o ok 10% niższe od ofertowych, badanych) gdzie mamy do czynienia z dość ostrym spadkiem cen rynku pierwotnego i dużo stabilniejszego rynku wtórnego. Jest to zresztą zbieżne z moimi obserwacjami "naocznymi".

Dlatego warto się rozglądać po rynku i to dziś raczej pierwotnym (wtórny śni w marzeniach) a tam gdzie ceny spadły w ostatnim roku-półtora o 20-30% (co realnie oznaczać może nawet 40%) nawet przemyśleć zakup (lub spróbowac dalszych negocjacji cenowych). Drożejące kredyty nie powinny być przy tym czynnikiem decydującym ponieważ będą drożały na tyle wolno że ewentualne "straty" powinna na razie rekompensować dewaluacja ceny (i/lub obniżka ceny) za mieszkanie.
Kto ma czas i chcę idealnie trafić w dołek może jeszcze poczekać. Na rynek własnie wchodzą/wktórce wejdą inwestycje które szacowane są w oparciu o obecne, znacznie niższe (-30%) koszty budowy. Ceny mogą więc spaść jeszcze o 10-20% (rynek pierwotny). W ślad za nimi ospale będzie człapał rynek wtórny (tak na razie to wygląda - "wtórni" obniżają cene o 2-5% przez co pies z kulawą noga nie chce oglądąc, więc sprzedadza pewnie dopiero gdy inflacja "dogoni" babciny deadline 5 czy 6 tys zł/m2).

10/10

[Gość: Zenek]

Zgazam się w 100%, aczkolwiek na szybsze spadki na rynku wtórnym
mogą wpłynąć powracające na rynek coraz szerszym strumieniem
nieruchomości, od osób nieradzących sobie ze spłatą kredytu.
Oni będą musieli szybko sprzedać, nie czekając latami aż inflacja
zrobi swoje.

[satorianus]

To raczej nierealne. Bo:

1. Z powody wzrostu kursu CHF sprzedaż w żadnym razie tych osób nie jest w
stanie urządzać.

2. Przejmowanie nieruchomości przez banki to proces stosunkowo długotrwały i
mieszkania "ofiar" mogą pojawić się na rynku najwcześniej za jakieś półtora
roku, może dwa lata.

3. Nawet jeśli założymy, że na rynek w końcu "wróci się" jakieś 10-15% mieszkań
zbankrutowanych nabywców z lat 2007/2008 to ileż tego może być? W Warszawie może
dodatkowe dwa, może trzy tysiące mieszkań. Przy poziomie nadpodaży jaki już mamy
nie będzie to miało istotnego wpływu na rynek.

[Gość: kiks]

punt 1 uwazam za najwazniejszy. z kredytem zaciagnietym na 100 % wartosci
nieruchomosci za ok 10k/m2 i branym przy kursie 2pln=1chf obecnie nic nie mozna
zrobic. tylko plakac i splacac

[Gość: sknerus]

pkt 2 skąd to satorianus wiesz, zajmujesz się tym?
pkt 3 gdyby wróciło 10-15% na rynek mieszkań niespłacanych to byłby input do sporego zjazdu cen. Te mieszkania sprzedawano by sporo poniżej aktualnych wycen

[satorianus]

> pkt 2 skąd to satorianus wiesz, zajmujesz się tym?
Interesowałem się tym. Rozważałem zakup mieszkania z licytacji właśnie.

> byłby input do sporego zjazdu cen.
Input to my już mamy. Na większy raczej bym nie liczył o ile gospodarka nie
zacznie się walić

[Gość: CV*]

W tej chwili licytacji jest rzeczywiście jeszcze niewiele, np. taki duży PKO BP
ma teraz raptem 11 licytacji komorniczych:
www.pkobp.pl/index.php/id=sprzlicyt2/section=ogol
faktycznie ludzie wgryźli zęby w ścianę i płacą, ale ile jeszcze wytrzymają?
Tendencja na pewno będzie rosnąca.
Drugie źródło tanich nieruchomości to domy, domy w stanie surowym pod miastem,
na które nie starczyło na wykończenie, nie dało rady dłużej spłacać kredytu, nie
udało się sprzedać mieszkania które miało pokryć jakąś część budowy itp. Tych
domów robi się zatrzęsienie. Ja myślę, że ogólnie wszystko jeszcze przed nami.

[satorianus]

> faktycznie ludzie wgryźli zęby w ścianę i płacą, ale ile jeszcze wytrzymają?

Nie musieli się wcale wgryzać. Spadek oprocentowanie na CHF w większości
przypadków z nawiązką łagodzi wzrost kursu. Ewentualny wysyp licytacji nastąpi
po ewentualnym sporym wzroście oprocentowania + czas procedury. To daje jakieś
3,4 lata, więc radziłbym nie robić sobie apetytu - w najbliższym czasie NIE
powtórzymy amerykańskiego scenariusza.

[satorianus]

> PKO BP ma teraz raptem 11 licytacji komorniczych:

A całą jedną w Warszawie. Więc w tej chwili jakieś całe 5 mieszkań w całej
stolicy idzie pod młotek. Cóż za wzmocnienie podaży!

[Gość: Zenek]

satorianus napisał:
To raczej nierealne. Bo:
1. Z powody wzrostu kursu CHF sprzedaż w żadnym razie tych osób nie jest w
stanie urządzać.

Nie wszyscy satorianusie brali kredyt przy franku równym 2 zł.
Ci co brali kredyt przy franku >= 2.4~2.5 pln lub w wprost w pln mają jakąś
swobodę manewru.
Przecież lepiej coś załatwić z bankiem, pokombinować brakujące 20-30 tys i
sprzedać, niż czekać na komornika który puści mieszkanie znacznie taniej i
jeszcze słono sobie policzy za swoją usługę.

[satorianus]

Lepiej to samemu odkupić od komornika mieszkanie wcześniej samemu gmatwając
sytuację prawną tak aby nikt inny się na nie nie połaszczył.

[satorianus]

Chyba trochę przesadziłeś z tym "skokowym" zjazdem cenowym. W rozsądniejszych
inwestycjach w których cokolwiek się sprzedawało w 2008r ceny pozostały prawie
bez zmian. Weź chociażby taki Marvipol w Ursusie i Supo we Włochach. Wyprzedają
się dość gładko nie dając jakiś szczególnych rabatów.

[Gość: Poki]

Tak samo jest z pewnymi lokalizacjami w 3miescie.

Ale już deweloper ze Stolicy (z inicjałami w nazwie) oferował miesiąc temu na mieszkanie w Gdynii 25% rabatu. Cena jednak wciąż średnia...

[satorianus]

No właśnie w tym rzecz. Niby rabaty szaleją, a ceny wciąż jakby takie same.
Starczy spojrzeć tutaj:
www.domirynek.pl/chart/time_avgprice/flat/warszawa/-/mazowieckie/fsthand/-/
Jakoś nie widać skokowych obniżek cen ofertowych. A tranzakcyjne... Cóż. Tutaj
dotykamy prawd wiary :) Wielu chce wierzyć, że da się negocjować rabaty po
15-20%. Tyle że nikt nigdy na oczy nie widział nikogo kto taki upust dostał.

[Gość: Poki]

No te 25% dowodzą że można, tylko że i tak wciąż jest to sporo więcej niż naniższa oferta na rynku, niekoniecznie dużo gorsza

[satorianus]

W tym sęk. Przeceniane są tylko mieszkania, które były i tak przewartościowane w
stosunku do oferty konkurencji. Ceny tych najtańszych i średnio-drogich
praktycznie się nie zmieniły. Zmienia się jednak nastawienie KZS. Jeśli
"znajomy" pisze, że ceny spadną jeszcze tylko kilkanaście procent i szlus to
znaczy, że komuś mięknie rura :(

Wszystko zależne jest od tego

[Gość: areq]

Jaki deweloper,jak stoi na rynku,czy większość inwestycji za
kredyt,czy może z własnych środków...O dużych graczach typu JWC nie
dywaguję,bo nie wiem jakimi zasobami gotówki /jeszcze/ dysponują:)
Najpierw wyłamią się ci co muszą spłacić bankowi kasę.Jak jeden
puści za 5tys powiedzmy to znajdzie się armia tych co puszczą za
4900zł:)
Nie można tego porównywać w sposób bezpośredni ale popatrzcie na
rynek telefonów na kartę u operatorów.Trzymali sztywno ceny /taniej
nie można:)/ przez ładnych parę lat aż do czasu gdy Play zszedł do
29groszy za minutę.Dziwnym trafem nagle okazało się,że można i u
starych operatorów zejść z cenami:):)
Pamiętajcie-niby jedna jaskółka wiosny nie czyni,ale zapewniam,że w
przypadku pierwotnego rynku nieruchomości,uczyni...:):)

[Gość: Poki]

Heh, 99% osób na tym forum tak mówi, ale jakoś tylko na intencjach się kończy...

[Gość: areq]

A co my szaraczki do panisk deweloperskich.......:):)
Otóż możemy i to wiele.Tępić ludzką głupotę.Rozwiewać
mity.Rozjaśniać prawdziwy obraz rynku nieruchomości.Ja tam jestem z
siebie zadowolony.Jeśli tylko JEDNA osoba nie skusiła się na
zakredytowanie na 45lat na mieszkanie po 10tys zł,po przeczytaniu
moich wywodów,to już było warto pisać....
Miało tylko rosnąć i rosnąć,a mieszkania NIGDY nie stracić na
wartości.W Polsce miało być już tylko lepiej z podwyżkami pensji
rzędu 20% rok do roku,przy jednoczesnym spadku kursu euro do poziomu
1Eu=2PLN:):)
I co? I kicha.Nie jest już tak różowo co nie?:)

[Gość: placek58]

Ja tam akurat jestem Tobie ( i jeszcze dobrym kilku osobom ) ,
wdzięczny za Twoją - Waszą aktywność na forach. Jestem "zupełnie nie
z branży" i Wasze posty mi , na pewno , sporo pomogły.
Pozdrawiam !