Dodaj do ulubionych

Administrowanie_nieruchomością

23.02.09, 15:58
Witam!
Mam pytanie do szanownych forumowiczów mieszkających we wspólnotach
mieszkaniowych. Czy moglibyście polecić firmy zajmujące się
zarządzaniem nieruchomościami i jeśli to nie nazbyt niedyskretne
pytanie, ile wynoszą koszty administrowania w Waszych wspólnotach?
pozdr
Artur
Obserwuj wątek
    • kka69 Re: Administrowanie_nieruchomością 24.02.09, 15:00
      ja polecam firmę ATRIUM21 , która administrowała osiedlem , na którym mieszkałem.
      koszt w 2007 roku był 44tys rocznie za 87 mieszkań , nie wiem jak to wychodziło za metry.
    • zmijkowata Re: Administrowanie_nieruchomością 24.02.09, 15:04
      Atrium 21 administruje osiedlem Rajska Jabłoń w Jabłonnie. Osobiście
      polecam. Jeżeli potrzebuje Pan szczegółowych informacji - proszę o
      kontakt. Pozdrawiam
      • alan_25 Re: Administrowanie_nieruchomością 24.02.09, 15:26
        Bardzo dziękuję.
        Właśnie znalazłem ich stronę.
        Pozdrawiam
      • mirellka27 Re: Administrowanie_nieruchomością 24.02.09, 20:17
        witam,
        przyłączam się do pozostałych i też mogę ze spokojnym sumieniem polecić Atrium

        Mirella
        • vanos Re: Administrowanie_nieruchomością 07.03.09, 13:20
          A ja radziłbym trochę na Atrium 21 uważać. W moim budynku podnieśli czynsze o 40
          do 60% po tym jak przejęli zarządzanie po BreLocum.
          • e-legionowo Re: Administrowanie_nieruchomością 07.03.09, 13:45
            hmm... firma administrująca nieruchomością podnosi sama czynsze??

            może się mylę ale to jest w gestii zarządu wspólnoty a nie administracji, bez
            zgody zarządu wspólnoty a co za tym idzie mieszkańców nie można nic "grzebać"
            przy wysokości czynszów

            ktoś znający prawo może mnie wyprowadzi z błędu ?
          • atrium_21 Re: Administrowanie_nieruchomością 17.08.09, 19:44
            vanos napisał:

            > A ja radziłbym trochę na Atrium 21 uważać. W moim budynku
            podnieśli czynsze o 4
            > 0
            > do 60% po tym jak przejęli zarządzanie po BreLocum.

            Szanowni Państwo!

            W związku z pojawieniem się opinii na temat naszej firmy na forum
            gazeta.pl, pragniemy zabrać głos i wyjaśnić kilka zasadniczych
            kwestii dotyczących Wspólnot Mieszkaniowych znajdujących się w
            okresie 3 letniej gwarancji i rękojmi przysługującej właścicielom
            lokali względem developera. Podzielimy się z Państwem naszą wiedzą i
            obserwacjami, o których zazwyczaj się nie mówi, licząc na Państwa
            zainteresowanie i zrozumienie.

            Atrium 21 Sp. z o.o. specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami
            mieszkaniowymi. Funkcjonujemy na rynku warszawskim od 1998 roku i od
            tamtej pory rozwijamy się dynamicznie co roku pozyskując nowych
            Klientów. Naszą domeną jest obsługa większych Wspólnot
            Mieszkaniowych, w tym wspólnot znajdujących się w okresie 3-letniej
            rękojmi przysługującej właścicielom lokali względem developera,

            Developer i niskie opłaty
            Z naszych obserwacji wynika, że można wyróżnić 3 główne typy zapisów
            stosowanych przez developerów w umowach kupna-sprzedaży lokalu, a
            dotyczących zarządzania nieruchomością:
            1) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwsze 3
            lata od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis
            umożliwia developerowi uniknięcie lub odsunięcie w czasie
            poważniejszej odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz dokończenie
            np.: II etapu inwestycji na terenie osiedla.
            2) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwszy rok
            od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis daje czas
            właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
            Mieszkaniowej.
            3) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera do czasu wyboru
            Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższy zapis również daje czas
            właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
            Mieszkaniowej.

            W każdym z wyżej wymienionych wariantów, włącznie z wariantem
            pierwszym, istnieje możliwość zlecenia usług w zakresie zarządzania
            nieruchomością firmie profesjonalnie zajmującej się zarządzaniem jak
            i pozostawienia zarządu w rękach developera lub firmy świadczącej
            usługi z jego ramienia.

            Wartym odnotowania jest fakt, iż zazwyczaj im szybciej uda się
            wybrać Zarząd spośród właścicieli lokali i zlecić usługi w zakresie
            zarządzania firmie zewnętrznej tym lepiej dla mieszkańców, gdyż do
            wyegzekwowania jest często ogromna pula pieniędzy z tytułu
            występujących wad i usterek budowlanych. Oczywiście jest wąska grupa
            developerów, którzy działają w pełni profesjonalnie i z
            poszanowaniem interesów właścicieli lokali . Jest ich na szczęście z
            roku na rok coraz więcej, lecz nie zmienia to faktu, że w interesie
            właścicieli lokali leży, jak najszybsze wybranie firmy zewnętrznej,
            która będzie reprezentować ich interesy wobec developera. My również
            świadczymy usługi na rzecz developerów, lecz jesteśmy w stanie
            podjąć taką współpracę dopiero wtedy, kiedy jesteśmy pewni, że
            będziemy mogli swobodnie reprezentować współwłaścicieli i skutecznie
            dochodzić roszczeń mieszkańców.

            W trakcie zarządu developerskiego dosyć częstą praktyką było swego
            czasu narzucanie wysokich zaliczek na utrzymanie nieruchomości
            wspólnej. Powodowało to, że właściciele lokali byli zdesperowani,
            szukali nowego zewnętrznego zarządcy, a na developerze nie
            pozostawiali suchej nitki. Taka tendencja była zauważalna od wielu
            lat. W ostatnim czasie spotkaliśmy się jednak z pojedynczymi
            przypadkami developerów, którzy zastosowali zgoła inną wyrafinowaną
            strategię, a mianowicie strategię niskich opłat. Na czym ona polega?
            Służy ona przedłużeniu okresu zarządu developerskiego lub też
            działalności PR-owej, gdyż wiadomo że jak jest tanio, to nie wypada
            narzekać i źle mówić. Strategia ta jest zarazem bardzo szkodliwa dla
            wizerunku pierwszego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i nowego
            zarządcy, gdyż są oni zobligowani do podjęcia działań w celu
            podniesienia opłat, co w pierwszej chwili może budzić zrozumiałe
            niezadowolenie wśród mieszkańców. Niskie stawki sprawiają, że
            Developer na zarządzie bezpośrednio nie zarabia, ale jednocześnie
            niejednokrotnie ma szansę ochronić się przed milionowymi
            odszkodowaniami. Ponadto Wspólnota Mieszkaniowa przejęta od
            developera często ma ujemny wynik na koniec roku z uwagi na źle
            skalkulowane zaliczki. To dodatkowo pogarsza sprawę, gdyż opłaty
            trzeba podnieść w sposób drastyczny, by wyrównać stratę i by
            dodatkowo móc realizować poprawnie skonstruowany, nowy plan
            gospodarczy. W innym przypadku zabraknie po prostu środków.

            Zaniżanie kosztów utrzymania nieruchomości przez niektórych
            developerów jest możliwe m.in. dlatego, że głównym kryterium wyboru
            podwykonawców jest niska cena, a jakość świadczonych przez nich
            usług jest na dalszym planie. Ponadto, developerzy w ramach usługi
            zarządzania często nie wykonują lub wykonują dla formalności
            obowiązkowe przeglądy. W przypadku zewnętrznego zarządcy
            nieruchomości, takie postępowanie nie jest możliwe.

            Oczywiście to nie zarządca podnosi opłaty, lecz przygotowuje we
            współpracy z Zarządem WM plan gospodarczy, który jest później
            poddawany pod głosowanie właścicieli lokali. Osoby przychodzące na
            zebrania są uświadamiane o problemach wspólnoty i zazwyczaj
            akceptują podwyżkę. Każdy z właścicieli lokali może również zgłosić
            swoje uwagi przed zebraniem jak i w jego trakcie. Oczywiście zawsze
            istnieje grupa właścicieli lokali, którzy liczyli na obniżki, kiedy
            już Wspólnota będzie „na swoim” i Ci mogą poczuć się sfrustrowani 

            Strategia zaniżania opłat przez developerów występuje rzadko, ale
            miała miejsce w w/w nieruchomości opisywanej w tym wątku na forum.
            Niestety wpływa to w pejoratywny sposób na wizerunek nowego
            zarządcy, na którym po prostu zaczyna się bezpodstawnie „wieszać
            psy”.

            Wysokość zaliczki na media
            Kolejną bardzo istotną częścią opłat związanych z utrzymaniem lokali
            są zaliczki na media (c.o., cw, zw i śmieci). Developerzy ustalają
            zaliczki dla wszystkich właścicieli po równo, a po pół roku
            następuje rozliczenie w oparciu o wskazania liczników. Nowy zarządca
            zazwyczaj wybiera inny, znacznie bardziej sprawiedliwy system
            ustalania wysokości opłat - w oparciu o historyczne zużycie mediów w
            danym lokalu. Dzięki temu każdy ma indywidualnie określoną zaliczkę,
            lecz niestety może to spowodować, że osoba zużywająca więcej mediów,
            będzie wnosić wyższe opłaty w postaci zaliczek niż sąsiad
            z „naprzeciwka”.

            Garaże a wysokie opłaty
            W powyższej dyskusji poruszono również kwestię opłat za garaże.
            Zgodnie z Ustawą o własności lokali, Wspólnota powinna ustalić
            opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i obciążyć nimi
            właścicieli w oparciu o posiadane udziały. Niestety, większość
            Developerów tego nie robi zgodnie z UoWL. Wspólnota świadoma tej
            sytuacji w momencie rozpoczęcia „podeveloperskiego” zarządzania
            staje w obliczu uporządkowania tej kwestii. Czasami, w sytuacji,
            gdy budynek garażu jest bardzo duży, a znajduje się w nim niewielka
            liczba miejsc garażowych (nie fukcjonalny projekt budowlany), może
            dojść do sytuacji, w której właściciel miejsca garażowego ponosi
            opłaty porównywalne do opłat, które płaci właściciel kawalerki.
            Niestety jako firma zarządzająca nieruchomościami nie mamy na to
            wpływu. Dodatkowo w momencie, gdy nie można, z uwagi na pewne
            ograniczenia, tak techniczne, jak i prawne utworzyć kolejnych miejsc
            garażowych, które można by wynająć i powiększyć przychody wspólnoty,
            pozostaje mieć wyłącznie żal do developera za źle zaprojektowany
            budynek lub niesprzyjające zapisy Ustawy o Własności lokali.
            Sytuacja się komplikuje szczególnie w momencie, gdy równocześnie
            trzeba podnieść opłaty na utrzymanie ni
            • atrium_21 Re: Administrowanie_nieruchomością 17.08.09, 19:47
              Ciąg dalszy poprzedniego postu...

              Podsumowanie

              Z takimi właśnie problemami muszą się zmierzyć niektóre Wspólnoty
              Mieszkaniowe, ich Zarządy wyłonione spośród właścicieli lokali oraz
              zatrudnione przez nie firmy zarządzające w pierwszym okresie ich
              funkcjonowania. Opisana powyżej sytuacja ma jednak charakter
              precedensowy.

              Jako jeden z liderów warszawskiego rynku zarządców nieruchomości
              mieszkalnych mamy możliwość wynegocjowania lepszych warunków
              współpracy z dostawcami usług dla Wspólnot Mieszkaniowych m.in. pod
              względem cenowym (ubezpieczenia, wywóz śmieci, obsługi bankowej) lub
              pod względem szerszego zakresu świadczonych usług w ramach ceny
              rynkowej. Jak widać nie zniweluje to jednak w pełni dyskomfortu
              wynikającego z zaniżania stawek przez developerów i konieczności ich
              podniesienia w trakcie współpracy z niezależnym zarządcą.

              Dyskomfort wśród właścicieli lokali powinien jednak zniknąć jeżeli
              nie po upływie pierwszego roku, to na pewno po upływie kilku lat.
              Jest duża szansa na skuteczne wyegzekwowanie roszczeń Wspólnoty od
              developera na drodze ugody czy w ostateczności sparwy sądowej,
              dzięki której wspólnota otrzyma znaczny zastrzyk gotówki i nie można
              o tym zapominać. W wyniku takiego postępowania, Wspólnota
              Mieszkaniowa może więcej zyskać niż stracić.

              Lubimy dobrze i rzetelnie wykonywać swoją pracę i nie chcemy kosztem
              nieświadomości mieszkańców zamiatać trudnych spraw i decyzji pod
              dywan. Nie chcemy również budować swojej reputacji na bazie
              utrzymania niskich kosztów, które mogą za kilka lat drogo kosztować
              Wspólnoty. Zależy nam na tym, żeby wykonywać naszą pracę w sposób
              profesjonalny. Nie żyjemy z łapówek, dodatków marketingowych, a
              firmy dostarczające usługi dla wspólnot stosujące tego typu metody
              grzecznie informujemy, że „nie stosujemy takich praktyk”, a jeżeli
              to nie skutkuje „wyrzucamy je za drzwi”. To się nam po prostu nie
              opłaca, jesteśmy zbyt szanującą się firmą, istniejącą na tym rynku
              już od wielu lat!!!

              Jeżeli pomimo tego nadal jest ktoś, kto uważa że działamy
              nieprofesjonalnie, to zachęcamy do kontaktu z nami. Bardzo nam
              zależy, aby wyjaśnić jakiekolwiek nieporozumienia. Nie jesteśmy
              perfekcyjni,. zdarza nam się popełnić błąd, ale nie chowamy głowy w
              piach.

              Z chęcią również udzielimy wskazówek i podpowiedzi - nie zarządzanym
              przez nas Wspólnotom - w zakresie zarządzania nieruchomościami,
              szczególnie jeżeli chodzi o budynki nowsze, które zmagają się z
              developerem.

              Przy tej okazji serdecznie dziękujemy tym wszystkim, którzy z racji
              przebytego doświadczenia udzielają się na tym forum i poprzez
              zadawanie rozsądnych pytań pomagają w lepszym zrozumieniu tego dość
              skomplikowanego tematu.

              Pozdrawiam
              Piotr Życzyński
              Prezes Zarządu
              tel.(022) 825 98 92 wew. 212
              tel. Kom. +48 602 15 16 50
              e-mail: piotr@atrium21.pl

              Zarządzanie Nieruchomościami
              ------------------------------------------------------
              Atrium 21 Sp. z o.o.

              02-591 Warszawa, ul.Stefana Batorego 20
              tel./fax (022) 825 98 92
              www.atrium21.pl
      • e-legionowo Re: Administrowanie_nieruchomością 24.02.09, 22:54
        Administrują także osiedlem przy Modlińskiej w Wieliszewie
        • kka69 Re: Administrowanie_nieruchomością 08.03.09, 09:13
          We wspólnocie czynsze może podnieść uchwała zarządu wspólnoty poparta większością głosów członków wspólnoty.
          Firma zarządzająca może zasugerować zarządowi wspólnoty że sa np. problemy w płynnością finansową lub szykuja się jakies wieksze remonty ( np. dachu lub windy) i dobrze by było podnieśc czynsz lub fundusz remontowy.
    • alexandranast Re: Administrowanie_nieruchomością 21.01.16, 13:58
      Zadaj zapytanie do Zawisza Nieruchomości zawiszanieruchomosci.pl/ odnośnie kosztów administrowania - mnie trudno określić ile to bedzie u Ciebie, bo wszystko zależy od rodzaju, powierzchni budynku. W każdym razie porównując oferty kilku warszawskich firm tutaj zdecydowanie była najkorzystniejsza, a z usług jestem bardzo zadowolona. Polecam.
    • unoman Re: Administrowanie_nieruchomością 21.01.16, 23:00
      Niech Atrium wykupi REKLAME zamiast zasmiecać to forum .

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się


Nakarm Pajacyka