Administrowanie_nieruchomością

[alan_25]

Witam!
Mam pytanie do szanownych forumowiczów mieszkających we wspólnotach
mieszkaniowych. Czy moglibyście polecić firmy zajmujące się
zarządzaniem nieruchomościami i jeśli to nie nazbyt niedyskretne
pytanie, ile wynoszą koszty administrowania w Waszych wspólnotach?
pozdr
Artur

[kka69]

ja polecam firmę ATRIUM21 , która administrowała osiedlem , na którym mieszkałem.
koszt w 2007 roku był 44tys rocznie za 87 mieszkań , nie wiem jak to wychodziło za metry.

[zmijkowata]

Atrium 21 administruje osiedlem Rajska Jabłoń w Jabłonnie. Osobiście
polecam. Jeżeli potrzebuje Pan szczegółowych informacji - proszę o
kontakt. Pozdrawiam

[alan_25]

Bardzo dziękuję.
Właśnie znalazłem ich stronę.
Pozdrawiam

[mirellka27]

witam,
przyłączam się do pozostałych i też mogę ze spokojnym sumieniem polecić Atrium

Mirella

[vanos]

A ja radziłbym trochę na Atrium 21 uważać. W moim budynku podnieśli czynsze o 40
do 60% po tym jak przejęli zarządzanie po BreLocum.

[e-legionowo]

hmm... firma administrująca nieruchomością podnosi sama czynsze??

może się mylę ale to jest w gestii zarządu wspólnoty a nie administracji, bez
zgody zarządu wspólnoty a co za tym idzie mieszkańców nie można nic "grzebać"
przy wysokości czynszów

ktoś znający prawo może mnie wyprowadzi z błędu ?

[atrium_21]

vanos napisał:

> A ja radziłbym trochę na Atrium 21 uważać. W moim budynku
podnieśli czynsze o 4
> 0
> do 60% po tym jak przejęli zarządzanie po BreLocum.

Szanowni Państwo!

W związku z pojawieniem się opinii na temat naszej firmy na forum
gazeta.pl, pragniemy zabrać głos i wyjaśnić kilka zasadniczych
kwestii dotyczących Wspólnot Mieszkaniowych znajdujących się w
okresie 3 letniej gwarancji i rękojmi przysługującej właścicielom
lokali względem developera. Podzielimy się z Państwem naszą wiedzą i
obserwacjami, o których zazwyczaj się nie mówi, licząc na Państwa
zainteresowanie i zrozumienie.

Atrium 21 Sp. z o.o. specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami
mieszkaniowymi. Funkcjonujemy na rynku warszawskim od 1998 roku i od
tamtej pory rozwijamy się dynamicznie co roku pozyskując nowych
Klientów. Naszą domeną jest obsługa większych Wspólnot
Mieszkaniowych, w tym wspólnot znajdujących się w okresie 3-letniej
rękojmi przysługującej właścicielom lokali względem developera,

Developer i niskie opłaty
Z naszych obserwacji wynika, że można wyróżnić 3 główne typy zapisów
stosowanych przez developerów w umowach kupna-sprzedaży lokalu, a
dotyczących zarządzania nieruchomością:
1) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwsze 3
lata od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis
umożliwia developerowi uniknięcie lub odsunięcie w czasie
poważniejszej odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz dokończenie
np.: II etapu inwestycji na terenie osiedla.
2) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera przez pierwszy rok
od momentu podpisania aktu notarialnego. Powyższy zapis daje czas
właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej.
3) Zapis mówiący o zarządzie w rękach developera do czasu wyboru
Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższy zapis również daje czas
właścicielom lokali na wprowadzenie się i wybór zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej.

W każdym z wyżej wymienionych wariantów, włącznie z wariantem
pierwszym, istnieje możliwość zlecenia usług w zakresie zarządzania
nieruchomością firmie profesjonalnie zajmującej się zarządzaniem jak
i pozostawienia zarządu w rękach developera lub firmy świadczącej
usługi z jego ramienia.

Wartym odnotowania jest fakt, iż zazwyczaj im szybciej uda się
wybrać Zarząd spośród właścicieli lokali i zlecić usługi w zakresie
zarządzania firmie zewnętrznej tym lepiej dla mieszkańców, gdyż do
wyegzekwowania jest często ogromna pula pieniędzy z tytułu
występujących wad i usterek budowlanych. Oczywiście jest wąska grupa
developerów, którzy działają w pełni profesjonalnie i z
poszanowaniem interesów właścicieli lokali . Jest ich na szczęście z
roku na rok coraz więcej, lecz nie zmienia to faktu, że w interesie
właścicieli lokali leży, jak najszybsze wybranie firmy zewnętrznej,
która będzie reprezentować ich interesy wobec developera. My również
świadczymy usługi na rzecz developerów, lecz jesteśmy w stanie
podjąć taką współpracę dopiero wtedy, kiedy jesteśmy pewni, że
będziemy mogli swobodnie reprezentować współwłaścicieli i skutecznie
dochodzić roszczeń mieszkańców.

W trakcie zarządu developerskiego dosyć częstą praktyką było swego
czasu narzucanie wysokich zaliczek na utrzymanie nieruchomości
wspólnej. Powodowało to, że właściciele lokali byli zdesperowani,
szukali nowego zewnętrznego zarządcy, a na developerze nie
pozostawiali suchej nitki. Taka tendencja była zauważalna od wielu
lat. W ostatnim czasie spotkaliśmy się jednak z pojedynczymi
przypadkami developerów, którzy zastosowali zgoła inną wyrafinowaną
strategię, a mianowicie strategię niskich opłat. Na czym ona polega?
Służy ona przedłużeniu okresu zarządu developerskiego lub też
działalności PR-owej, gdyż wiadomo że jak jest tanio, to nie wypada
narzekać i źle mówić. Strategia ta jest zarazem bardzo szkodliwa dla
wizerunku pierwszego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i nowego
zarządcy, gdyż są oni zobligowani do podjęcia działań w celu
podniesienia opłat, co w pierwszej chwili może budzić zrozumiałe
niezadowolenie wśród mieszkańców. Niskie stawki sprawiają, że
Developer na zarządzie bezpośrednio nie zarabia, ale jednocześnie
niejednokrotnie ma szansę ochronić się przed milionowymi
odszkodowaniami. Ponadto Wspólnota Mieszkaniowa przejęta od
developera często ma ujemny wynik na koniec roku z uwagi na źle
skalkulowane zaliczki. To dodatkowo pogarsza sprawę, gdyż opłaty
trzeba podnieść w sposób drastyczny, by wyrównać stratę i by
dodatkowo móc realizować poprawnie skonstruowany, nowy plan
gospodarczy. W innym przypadku zabraknie po prostu środków.

Zaniżanie kosztów utrzymania nieruchomości przez niektórych
developerów jest możliwe m.in. dlatego, że głównym kryterium wyboru
podwykonawców jest niska cena, a jakość świadczonych przez nich
usług jest na dalszym planie. Ponadto, developerzy w ramach usługi
zarządzania często nie wykonują lub wykonują dla formalności
obowiązkowe przeglądy. W przypadku zewnętrznego zarządcy
nieruchomości, takie postępowanie nie jest możliwe.

Oczywiście to nie zarządca podnosi opłaty, lecz przygotowuje we
współpracy z Zarządem WM plan gospodarczy, który jest później
poddawany pod głosowanie właścicieli lokali. Osoby przychodzące na
zebrania są uświadamiane o problemach wspólnoty i zazwyczaj
akceptują podwyżkę. Każdy z właścicieli lokali może również zgłosić
swoje uwagi przed zebraniem jak i w jego trakcie. Oczywiście zawsze
istnieje grupa właścicieli lokali, którzy liczyli na obniżki, kiedy
już Wspólnota będzie „na swoim” i Ci mogą poczuć się sfrustrowani 

Strategia zaniżania opłat przez developerów występuje rzadko, ale
miała miejsce w w/w nieruchomości opisywanej w tym wątku na forum.
Niestety wpływa to w pejoratywny sposób na wizerunek nowego
zarządcy, na którym po prostu zaczyna się bezpodstawnie „wieszać
psy”.

Wysokość zaliczki na media
Kolejną bardzo istotną częścią opłat związanych z utrzymaniem lokali
są zaliczki na media (c.o., cw, zw i śmieci). Developerzy ustalają
zaliczki dla wszystkich właścicieli po równo, a po pół roku
następuje rozliczenie w oparciu o wskazania liczników. Nowy zarządca
zazwyczaj wybiera inny, znacznie bardziej sprawiedliwy system
ustalania wysokości opłat - w oparciu o historyczne zużycie mediów w
danym lokalu. Dzięki temu każdy ma indywidualnie określoną zaliczkę,
lecz niestety może to spowodować, że osoba zużywająca więcej mediów,
będzie wnosić wyższe opłaty w postaci zaliczek niż sąsiad
z „naprzeciwka”.

Garaże a wysokie opłaty
W powyższej dyskusji poruszono również kwestię opłat za garaże.
Zgodnie z Ustawą o własności lokali, Wspólnota powinna ustalić
opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i obciążyć nimi
właścicieli w oparciu o posiadane udziały. Niestety, większość
Developerów tego nie robi zgodnie z UoWL. Wspólnota świadoma tej
sytuacji w momencie rozpoczęcia „podeveloperskiego” zarządzania
staje w obliczu uporządkowania tej kwestii. Czasami, w sytuacji,
gdy budynek garażu jest bardzo duży, a znajduje się w nim niewielka
liczba miejsc garażowych (nie fukcjonalny projekt budowlany), może
dojść do sytuacji, w której właściciel miejsca garażowego ponosi
opłaty porównywalne do opłat, które płaci właściciel kawalerki.
Niestety jako firma zarządzająca nieruchomościami nie mamy na to
wpływu. Dodatkowo w momencie, gdy nie można, z uwagi na pewne
ograniczenia, tak techniczne, jak i prawne utworzyć kolejnych miejsc
garażowych, które można by wynająć i powiększyć przychody wspólnoty,
pozostaje mieć wyłącznie żal do developera za źle zaprojektowany
budynek lub niesprzyjające zapisy Ustawy o Własności lokali.
Sytuacja się komplikuje szczególnie w momencie, gdy równocześnie
trzeba podnieść opłaty na utrzymanie ni

[atrium_21]

Ciąg dalszy poprzedniego postu...

Podsumowanie

Z takimi właśnie problemami muszą się zmierzyć niektóre Wspólnoty
Mieszkaniowe, ich Zarządy wyłonione spośród właścicieli lokali oraz
zatrudnione przez nie firmy zarządzające w pierwszym okresie ich
funkcjonowania. Opisana powyżej sytuacja ma jednak charakter
precedensowy.

Jako jeden z liderów warszawskiego rynku zarządców nieruchomości
mieszkalnych mamy możliwość wynegocjowania lepszych warunków
współpracy z dostawcami usług dla Wspólnot Mieszkaniowych m.in. pod
względem cenowym (ubezpieczenia, wywóz śmieci, obsługi bankowej) lub
pod względem szerszego zakresu świadczonych usług w ramach ceny
rynkowej. Jak widać nie zniweluje to jednak w pełni dyskomfortu
wynikającego z zaniżania stawek przez developerów i konieczności ich
podniesienia w trakcie współpracy z niezależnym zarządcą.

Dyskomfort wśród właścicieli lokali powinien jednak zniknąć jeżeli
nie po upływie pierwszego roku, to na pewno po upływie kilku lat.
Jest duża szansa na skuteczne wyegzekwowanie roszczeń Wspólnoty od
developera na drodze ugody czy w ostateczności sparwy sądowej,
dzięki której wspólnota otrzyma znaczny zastrzyk gotówki i nie można
o tym zapominać. W wyniku takiego postępowania, Wspólnota
Mieszkaniowa może więcej zyskać niż stracić.

Lubimy dobrze i rzetelnie wykonywać swoją pracę i nie chcemy kosztem
nieświadomości mieszkańców zamiatać trudnych spraw i decyzji pod
dywan. Nie chcemy również budować swojej reputacji na bazie
utrzymania niskich kosztów, które mogą za kilka lat drogo kosztować
Wspólnoty. Zależy nam na tym, żeby wykonywać naszą pracę w sposób
profesjonalny. Nie żyjemy z łapówek, dodatków marketingowych, a
firmy dostarczające usługi dla wspólnot stosujące tego typu metody
grzecznie informujemy, że „nie stosujemy takich praktyk”, a jeżeli
to nie skutkuje „wyrzucamy je za drzwi”. To się nam po prostu nie
opłaca, jesteśmy zbyt szanującą się firmą, istniejącą na tym rynku
już od wielu lat!!!

Jeżeli pomimo tego nadal jest ktoś, kto uważa że działamy
nieprofesjonalnie, to zachęcamy do kontaktu z nami. Bardzo nam
zależy, aby wyjaśnić jakiekolwiek nieporozumienia. Nie jesteśmy
perfekcyjni,. zdarza nam się popełnić błąd, ale nie chowamy głowy w
piach.

Z chęcią również udzielimy wskazówek i podpowiedzi - nie zarządzanym
przez nas Wspólnotom - w zakresie zarządzania nieruchomościami,
szczególnie jeżeli chodzi o budynki nowsze, które zmagają się z
developerem.

Przy tej okazji serdecznie dziękujemy tym wszystkim, którzy z racji
przebytego doświadczenia udzielają się na tym forum i poprzez
zadawanie rozsądnych pytań pomagają w lepszym zrozumieniu tego dość
skomplikowanego tematu.

Pozdrawiam
Piotr Życzyński
Prezes Zarządu
tel.[phone] wew. 212
tel. Kom. [phone]
e-mail: [e-mail]

Zarządzanie Nieruchomościami
------------------------------------------------------
Atrium 21 Sp. z o.o.

02-591 Warszawa, ul.Stefana Batorego 20
tel./fax [phone]
www.atrium21.pl

[e-legionowo]

Administrują także osiedlem przy Modlińskiej w Wieliszewie

[kka69]

We wspólnocie czynsze może podnieść uchwała zarządu wspólnoty poparta większością głosów członków wspólnoty.
Firma zarządzająca może zasugerować zarządowi wspólnoty że sa np. problemy w płynnością finansową lub szykuja się jakies wieksze remonty ( np. dachu lub windy) i dobrze by było podnieśc czynsz lub fundusz remontowy.

[alexandranast]

Zadaj zapytanie do Zawisza Nieruchomości zawiszanieruchomosci.pl/ odnośnie kosztów administrowania - mnie trudno określić ile to bedzie u Ciebie, bo wszystko zależy od rodzaju, powierzchni budynku. W każdym razie porównując oferty kilku warszawskich firm tutaj zdecydowanie była najkorzystniejsza, a z usług jestem bardzo zadowolona. Polecam.

[unoman]

Niech Atrium wykupi REKLAME zamiast zasmiecać to forum .