Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę

serafin666 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 17.03.06, 20:42

no tak - już dawno na to zwracałem uwagę, ale :

postanowienie SN z 2004-12-10 III CK 55/04
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek.

zasadą podejmowania decyzji przez wspólnotę jest podejmowanie uchwał w sposób
opisany w art. 23 ; jeżeli ten zakup jest uzasadniony - to broni Was ( a
contrario ) przed niechętną mniejszością art. 202 k.c. : Jeżeli większość
współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami
prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może
żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

xxxll Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 06:55

Guzik prawda serafinie666, we wspólnocie w opisanym przypadku, u notariusza
muszą sie satwić wszyscy właściciel lokali oraz sprzedający .

Technicznie jest to nie wykonalne (przypuszczam że jest to duża bardzo duza
wspólnota)i każdy z właścicieli nabedzie 1/ccccccc część tego lokalu. Wspólnota
jako podmiot nie posiada majątku. Wszystko co zakupi jest własnością
właścicieli lokali . A każdy z nich posiada- jest właścicielem- teakiej części
ile posiada udziału w NW.
Gdyby wspólnota chciała się w późniejszym czasie tego pozbyć (bo nie chca
mieszkać w "obozie")to u notariusza muszą sie stawić wszyscy włascicele lokali
tworzący daną wspólnotę.
Z
wyrokiem sądu nie mam zamiaru dyskutować. Wiele takich orzeczeń - postanowień
ulegało kasacji.

No cóż, "właścicie wszystko może, bo tak mu się wydaje" - to jest dewiza prawie
we wszystkich wspólnotach.

Wracając do tematu, czy do tego pomieszczenia jest przynależny udział w NW?,
czy tak strony wstepnie uzgodniły (zarząd-deweloper), że ten lokal będzie
sprzedany?
- grandy xxxll jak zwykle bzdury pisze 18.03.06, 09:53
  
  xxxll - to co piszesz to jest bełkot pijanego analfabety. Ty nawet ustawy o własności lokali nie znasz, a wypowiadasz się w tonie pewności eksperta. To jednak nie jest siła intelektu i kompetencji, tylko tupet ignoranta.
  Oddaj xxxll swoją licencję zarządcy nieruchomości temu, od kogo ją dostałeś.
  
  Co do meritum sprawy, to Sąd Najwyższy zważył co następuje:
  "Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wątpliwości na gruncie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej jako: WłLokU).
  
  Przedstawienie poglądów doktryny w tej kwestii przekracza ramy uzasadnienia. Wystarczy zatem wskazać, że według jednego poglądu wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną i zdolność sądową i w konsekwencji istnienia tych przymiotów może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, według zaś innego poglądu nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz członków wspólnoty w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
  
  W ocenie Sądu Najwyższego podzielić należy pierwszy z tych poglądów. Z treści art. 6 zd. 2 WłLokU wynika bowiem jasno, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wbrew zatem stanowisku Sądu Okręgowego wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika zaś z art. 22 ust. 3 pkt 6a WłLokU. O tym, że wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali świadczy art. 17 WłLokU, zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.
  
  To rozróżnienie wskazuje na to, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami."
  
  To uzasadnienie zrozumiałby nawet gimnazjalista. A licencjonowany zarządca nieruchomości xxxll - nie rozumie! Niech Opatrzność ma w opiece właścicieli lokali we wspólnotach, którymi zarządza xxxll.
  - xxxll Re: xxxll jak zwykle bzdury pisze 20.03.06, 21:40
    
    grendy "przepisy wykonawcze" w twoim wydaniu sa logogiczne, choć znam takich co
    sądzą coś przeciwnego i dlatego pytam:
    
    kto z "imienia i nazwiska" jest właścicielem tego majątku? Bao jak by ona
    chciała go sprzedać to .... kto wystepuje jako strona?
    
    Moze jakieś orzeczonko?
  - xxxll Re: grandy jak zwykle przelisy wykonawcze pisze 20.03.06, 22:09
    
    Grendy - to co piszesz to jest bełkot pijanego analfabety. Ty nawet ustawy o
    własności lokali nie znasz, a wypowiadasz się w tonie pewności eksperta. To
    jednak nie jest siła intelektu i kompetencji, tylko tupet ignoranta.
    Oddaj grandy swój dyplom prawnika temu, od kogo go dostałeś.
- marcin20064 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 09:54
  
  Tak, do tego pomieszczenia "przynależy" udział w nieruchomosci wspólnej,
  poniewaz zgodnie z zaswiadczeniem wydanym przez gminę to pomieszczenie jest
  samodzielnym lokalem.
  
  Obie strony wstępnie się co do tego porozumiały, trwają negocjacje co do
  szczegółów, ale w tej chwili wobec FUNDAMENTALNEGO problemu czy Wspólnota w
  ogóle może nabyć nieruchomość i włączyć ją do nieruchomości wspólnej (gdyż jako
  wartownia służyłaby z definicji ogółowi właścicieli), zostały zawieszone.
  
  Wspolnota liczy ponad 200 włascicieli lokali.

grandy Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 00:09

> zarząd nie mógłby w imieniu Wspólnoty przystąpić do aktu notarialnego,
> ponieważ art.21 ust.3 nie daje mu takiego prawa [w ustępie tym nie wymieniony
> jest punkt 6a z ust.3 art.22(nabycie nieruchomości), a jedynie 5 (zgoda na
> nadbudowę), 5a (zgoda na zmianę wysokości udziałów) i 6 (zgoda na podział
> nieruchomości wspólnej)].

To jest błędny pogląd. Art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a, 6 - dotyczą odjęcia części własności, więc zarząd wspólnoty musiał zostać wyposażony w prawo do składania oświadczeń ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. W przeciwnym wypadku oświadczenia w tych sprawach musieliby składać wszyscy właściciele lokali, ci którzy sprzeciwiali się uchwale - odmówiliby złożenia oświadczenia i skutecznie zablokowaliby wykonanie uchwały.

To wynika z faktu, że wspólnota mieszkaniowa (i mała i duża) działa przede wszystkim w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Ustawa o własności lokali tylko uzupełnia lub szczegółowo reguluje stosunki wewnątrz dużej wspólnoty - nie mozna jej jednak odczytywać w oderwaniu od kodeksu cywilnego. Art. 140 kc gwarantuje właścicielowi prawo wyłącznego, z wyłączeniem innych osób, rozporzadzania swoją własnością. Przepis szczegółowy art. 21 ust. 3 uowl uchyla tę zasadę w przypadkach określonych w punktach 5, 5a i 6 w art. 22 ust. 3.

Poza tym, jak słusznie zauważył Serafin, wspólnota może nabywać majątek.

xxxll Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 10:01

Odpowiadam na :
grandy napisał:

> Poza tym, jak słusznie zauważył Serafin, wspólnota może nabywać majątek.

> To wynika z faktu, że wspólnota mieszkaniowa (i mała i duża) działa przede
> wszystkim w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego.

Ja jednak sądze że jest odwrotnie Wspólnota duza działa przedewszystki w
oparciu o ustawę owl , uchwałay wspólnoty , a k.c. jest tylko uzupełnieniem.
Nie odwrotnie. W taki sposób mozna manipulować prawem jak komu wygodnie.

Wyciąg z ustawy owl:
Art. 1.
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych
lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy
Kodeksu cywilnego.
- grandy Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 10:07
  
  Jak ty, xxxll, z takimi brakami w prawnych podstawach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych dostałeś licencję zarządcy nieruchomości?
  Nie wiem czy mozna się bardziej skompromitować, twierdząc, że kodeks cywilny jest uzupełnieniem do ustawy!
  
  Właściciele mieszkań we wspólnotach zarządzanych przez xxxll - wyprowadzajcie się!
  - xxxll Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 11:28
    
    "Nie obrażaj ty robotnika" -
    
    Z całym szacunkiem, a kto tobie dał dyplom prawnika!!! Ci sami co mi licencję i
    to nie według klucza, lecz egzaminu.
    
    Pytałeś kiedyś do jakiej szuflady ciebie nalezy pisać , ano do .... innych
    inaczej.
    
    Kto jeszcze z twoich porad korzysta. Zatanów się ile one szkody i krzywd
    wyrzdziły .
    Zapis prawa jest taki jaki jest. Napewno żałuje że nie wydano przepisów
    wykonawczych do uowl. Żałujesz nie.
    
    Nadinterpretacjie prawa jako długoletni zawodowiec masz we karwi. No cóz i dla
    ciebie tu znajdzie się miejsce. I ty będziesz miał swych słuchaczy jak...Rydzyk.

marcin20064 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 09:46

Dziękuję wszystkim za znalezienie czasu i udzielenie informacji na tym forum,
pomimo weekendu. Inna sprawa, że pogoda nie zachęca do opuszczania "lokali
mieszkalnych".

Jak rozumiem, orzeczenie Sadu Najwyższego z 10 grudnia 2004 r. (CK III 55/04)
potwierdziło ogólne prawo wspólnoty wynikajace z zapisu w UWŁ do nabycia
nieruchomości, a nie tylko w szczególnym rozpatrywanym przez Sąd przypadku
licytowanego w nieruchomości za długi lokalu mieszkalnego.

Czy podana opinia o przyczynie nie wymienienia w punktu 6a w art.21 ust.3 (razem
z 5, 5a i 6) jest powszechnie akceptowana? Moje pytanie wynika stąd, że
spotkałem się z "opinią", że ustawodawca wprowadzając punkt 6a w art.22 ust.3
przy nowelizacji ustawy w 2000 r., zapomniał jednoczesnie zrobić odniesienia do
niego w art.21 ust.3.

Czy znacie Państwo przypadki skutecznego nabycia nieruchomości przez Wspolnotę w
Warszawie i byc moze namiary na notariusza, który prowadził takie sprawy. Ja
bowiem słyszałem tylko o przypadku, być może z przed tego orzeczenia Sadu
Najwyższego, w którym notariusz miał kłopoty za prowadzenie tego typu sprawy?

Jeszcze raz dziękuję za pomoc w tej sprawie, Marcin

xxxll Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 10:18

Ja nie znam takich przypadków nabycia przez wspólnote nieruchomosci.
Nigdzie tez nie spotkałem informacji, skąd miałyby pochodzić środki finasowe na
takie nabycie i kto jest włascicielem z nazy takiej nieruchomości.

Natomiast spotkałem sie z opinią, że tu chodzi o nieruchomości gruntowe, a nie
budowlane (lokalowe).

Problem ten wyniknął z zapisu Prawa Budowlanego, że najmniejsza działka
budowlana ma mieć 400 m2 i powinna mieć dostep do drogi publicznej.

Gminy w popedzie szatkowały nieruchomosci wg katek schodowych nie bacząc czy
taki podział sełnia wymogi prawne.

Teraz chcą "zmusić" do dokupowania gruntu, aby porawić ten bubel powstały przy
sprzedaży lokali - oczywiście na koszt właścicieli lokali tworzących WM.
zzrobert Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 14:58

Apartamenty "Przy Królikarni" w Warszawie.
Oni nabyli od dewelopera kompleks rekreacyjny.
I to dla kilku wspólnot.

serafin666 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 11:41

a czyj jest grunt pod tym lokalem ( lub budyneczkiem, jeżeli stoi osobno ) ?
zapewne Wasz - właścicieli ; z tym lokalem z pewnością związany jest udział w
nieruchomości wspólnej ; dla zachowania 100% udziałów powstanie praktycznie np.
taka sytuacja ( wedle wywodów SN ) : 99% udziałów będzie należało do 100%
właścicieli tworzących wspólnotę wg art. 6 , 1% udziałów będzie należał do
wspólnoty - ale rozumianej inaczej niż definiuje to art. 6 ;
rada praktyczna jest taka : jeżeli raczej nie przewidujecie zaskarżenia
stosownej uchwały przez zajadłego zawodowca (prawnika) - kupujcie ; notariusz
nie ma nic do gadania - on tylko poświadcza zawarcie umowy

marcin20064 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 13:20

Udział w nieruchomości wspólnej związany jest nierozerwalnie? z udziałem w
gruncie, a że lokal ma swój udział w nieruchomości wspólnej, to i w tym gruncie.

Nasz plan jest następujacy:

1. Kupujemy samodzielny lokal z przeznaczeniem na wartownię
2. Lokal de facto staje się on wartownią, a więc służy ogółowi właścicieli
3. Uchwalamy, że właczamy go w sklad nieruchomości wspolnej (pozbawiamy go
samodzielności z uwagi na funkcję którą pęłni) i JEDNOCZEŚNIE korygujemy udziały
w nieruchomosci wspólnej dla wszystkich pozostałych samodzielnych lokali w
niruchomości (dokładniej nieznacznie je podwyższamy, poprzez obniżenie
mianownika w wyniku odjęcia z sumy powierzchni wszystkich samodzielnych lokali,
powierzchni lokalu przeznaczonego na wartownię).

Ale jeśli już punkt 1. budzi wątpliwości ...
- serafin666 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 13:39
  
  nie róbcie pkt 3-go ; po zakupie lokalu na wartownię suma udziałów właścicieli
  nie będzie wynosiła 1 - i będziecie mieli z głowy głosowania
  - marcin20064 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 15:25
    
    Przepraszam, może nie do końca się precyzyjnie wyraziłem - PRZEPROWADZAMY
    korektę wszystkich udziałów w księgach wieczystych, tak aby sumowały sie nadal do 1.
    - jefimik Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 16:07
      
      Proszę zbadać ten wyrok.
      
      IV CKN 751/00 - wyrok z dnia 21 lutego 2002 r.
      Samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić
      przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych.
      - serafin666 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 16:49
        
        nie będzie ten wyrok mogł stanowić podstawy do odmowy sporządzenia odpowiednich
        wpisów do księgi wieczystej - z uwagi na konstrukcję pojęcia własności
        wspólnoty przyjętą przez SN w postanowieniu III CK 55/04 " To rozróżnienie
        wskazuje na to, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota
        może nabywać majątek."
        
        marcin20064 Re: Nabycie nieruchomości przez Wspólnotę 18.03.06, 18:59
        
        Czytając ponownie owe orzeczenie Sądu Najwyższego, odniosłem wrażenie, że
        analizowano dwie możliwości:
        1. Wspólnota ma prawo nabywać nieruchomość dla SIEBIE
        2. Wspólnota ma prawo nabywać nieruchomość na rzecz SWYCH CZŁONKÓW zgodnie z ich
        udziałami w nieruchomości wspólnej.
        
        Sąd najwyższy dopuścił tę pierwszą możliwość, ale to chyba nie oznacza, że ta
        druga jest nie możliwa. Jeśli tak, to jak powinien postępować Zarząd, aby kupić
        pomieszczenie na wartownię wg. tej drugiej możliwości? Czy wtedy do aktu nie
        powinni stanąć po prostu WSZYSCY własciciele lokali w liczbie 200 i Zarząd nie
        jest w ogóle do tej sprawy potrzebny, czy też Zarząd może ich reprezentować, na
        podstawie uchwały podjętej większością udziałów (>50%)?

Najnowsze z forum Wspólnoty mieszkaniowe

Zaloguj się