JAK PLACIC DEWELOPEROWI? czy tak....

[Gość: maly]

Chce kupic mieszk. od dewelopera, budynek juz prawie stoi w calosci. We
wsepnej umowy jest platnosc w dwoch ratach przewidziana. Poniewaz bede bral
kredyt w PKO bp by otrzymac go musze zbywcy wplacic wklad wlasny i miec umowe
przedwstepna w postaci aktu notarialnego. Czyli bede mial dwie umowy
przedwstepne : jedna cywilnoprawna z deweloperem i druga w postaci aktu
notarialnego dla banku.
Jakie mam dac terminy platnosci?Co jest dla mnie najdogodniejsze?Czy ostatnia
rate dac dopiero po odbiorze(byloby pewniejsze dla mnie, ale czy deweloper
nie bedzie chcial szybciej pieniedzy?i co mu na to odpowiedziec?)?
czy w umowie powinien sie znalezc zapis, ze KW nie bedzie obciazona po
wydzieleniu? Obecna KW nie ma zadnego obciazenia.
W dziale 3 KW znalazlem zapis "Sposób korzystania z nieruchomosci:.....-
nabywca przejmie wraz z gruntem obowiązek usuniecia z terenu wszystkich
bezumownych użytkowników" oraz "Nieodplatna i na czas nieoznaczony sluzebnosc
gruntowa na dzialce nr.... objetej niniejsza ksiega , w postaci prawa
przechodu i gospodarczego dojazdu na rzecz dzialki nr...(ten sam), objetej
KW...."
CO te zapisy oznaczaja?
i ostatnie, w umowie jest zapis " cena sprzedazy ustalona w niniejszej umowie
jest cena ostateczna, chyba ze ulegnie zmianie stawka podatku vat. w tym
przypaku ulegnie zmianie o wartosc zmienionego podatku z dniem jego
wprowadzenia."
i co z tym? ze vat wzrosnie to juz wiem, czy moge sie jakos zabezpieczyc by
nie placic wiecej? dodam ze budynek juz prawie stoi i jakbym mial placic
wiekszy vat od zakupionych juz rzeczy to mi cena sporo wzrosnie. vat wzrasta
od maja a mieszkanie ma byc oddane na koniec czaerwca. co mam z tym zrobic?

mam nadzieje ze dla osob znajacych sie na rzeczy ten moj belkot bedzie w
miare zrozumialy...
z gory wielkie dzieki!
wkrotce wybieram sie do dewelopera rozmawiac o ostatecznym ksztalcie umowy...

[kreola]

Odpowiadajac na Twoje pytania (no, moze nie na wszystkie:):
*umowy mozesz miec dwie, jedna drugiej nie szkodzi a nawet zwykle tak to sie
robi, wiec tu mozesz byc spokojny:)
*platnosci oczywiscie moze negocjowac, ale przypuszczam, ze deweloper bedzie
staral sie wynegocjowac jakies raty a nie doplacanie po odbiorze calej kwoty
kredytu;
*zapis o nieobciazonej KW powinien sie znalezc bezwarunkowo, ale tak naprawde
dla ciebei najwazniejsze jest zeby deweloper zobowiazal sie do ustanowinia -
bez obciazen - odrebnej wlasnosci twojego lokalu wraz z udzialem w czesciach
wspolnych budynku i prawie wieczystego uzytkowania gruntu (czy wlasnosci)
*zapisy w dziale III KW zdarzaja sie bardzo czesto, w tym przypadku nie sa one
chyba bardzo szkodliwe, choc nie bardzo rozumiem co to znaczy "na rzecz dzialki
nr...(ten sam)", bo jesli to oznacza, ze dla twojej dzialki, to nie problem,
ale jesli dla dzialki sasiednie np. to moze sie okazac, ze pod waszymi oknami
bedzie sie przechadzal sasiad, bo mam prawo tedy przechodzic aby dostac sie do
swojego domu. Ba, on nawet moze samochodem przejechac skoro napisano "dojazdu".
*cena ostateczna czyli nie indeksowana, nie waloryzowana itd. Uwaga co do VATu,
jest kilka stawek VAt, ktore dotycza zakupu lokali bezposrednio lub posrednio.
Dotyczy cie bezposrednio VAT na grunt, ktorego do maja jeszcze nie bedzie.
Dotyczyloby cie podwyzszenie VAT na sprzedaz mieszkan, ale to ma nastapic
dopiero w 2007 roku, wiec nie ma szans. Ale absolutnie nie dotyczy cie VAT na
materialy budowlane, bo ty nie kupujesz cegiel i betonu tylko mieszkanie a to
zupelnie inna rzecz!!! Nie daj sie tu oszukac. Jesli chodzi o VAT na grunt, to
mozesz sprobowac nastepujacej sztuczki. Zapytaj dewelopera ile jest wart grunt
w cenie twojego mieszkania, zaplac taka kwote (lub troche wiecej) i popros o
wystawienie faktury na ktorej bedzie napisane, ze to jest zaplata za grunt.
jest duza szansa, ze wtedy VAt mozesz miec w nosie. Oczywiscie jesli dostaniesz
te fakture nie pozniej niz w kwietniu, bo VAT od maja.

Pozdrawiam i zycze powodzenia:))

[Gość: maly]

dzieki, co do zapisu w kw to dotyczy on tej samej dzialki, wiec nie ma problemu.
a w umowie mam miec wyszczegolniona cene lokalu w taki sposob:
-wartosc udzialu w dzialce gruntu przynaleznej do mieszkania
-wartosc lokalu mieszkalnego
-wartosc podatku vat w wysokosci 7%

i to wszystko ma sie skladac na cene koncowa....

[arti.c]

[...] Jesli chodzi o VAT na grunt, to
> mozesz sprobowac nastepujacej sztuczki. Zapytaj dewelopera ile jest wart
grunt
> w cenie twojego mieszkania, zaplac taka kwote (lub troche wiecej) i popros o
> wystawienie faktury na ktorej bedzie napisane, ze to jest zaplata za grunt.
> jest duza szansa, ze wtedy VAt mozesz miec w nosie. Oczywiscie jesli
dostaniesz
>
> te fakture nie pozniej niz w kwietniu, bo VAT od maja.

No właśnie, jak duża jest szansa że VAT będę mieć w nosie? Bo mnie deweloper
straszy że VAT będzie naliczony w momencie podpisania końcowego aktu
notarialnego i sugeruje zawarcie tego aktu przed majem.

[Gość: maly]

wlasnie sie dowiedzialem ze zapis o okresie przejsciowym do konca 2007r o 7%
vat od sprzedazy mieszkan - zniknal z projektu!!!!!! bomba !:) pora wyjechac z
tego kraju

[kreola]

7% VAT na sprzedaz nowych mieszkan juz wrocil do ustawy wiec nie klopotu, ale
rzeczywsicie z VATem na grunt nikt nic nie wie.
Dyskutowalam na ten temat z wieloma osobami i wyglada na to, ze jesli zostanie
dokonana wplata i wystawiona faktura, to powinno byc "z gowy", bo obowiazek
podatkowy zostal spelniony, ale nie znam nikogo kto moglby jednoznacznie
potwierdzic, ze interpretacja urzedow skarbowych nie bedzie inna! Jest to
jednak jedyna metoda, ktora nic nie kosztuje na tym etapie a potencjalnie daje
mozliwosc zaoszczedzenia kilku tysiecy zlotych. Moim zdaniem warto zaryzykowac.
W sprawie podpisywania umow notarialnych na zakup ulamka w gruncie, to
przypominam, ze nie zawsze jest mozliwe i korzystne (dla nabywcy). Wiekszosc
deweloperow korzysta z kredytow bankowych, co jest zupelnie normalne i
oczywiste, ale bank zawsze zada zabezpieczenia w postaci hipoteki na
kredytowanej nieruchomosci (tak jak przy waszych kredytach). Jezeli wiec kupisz
ulamek tegoz gruntu (udzial w nim) to niestety automatem kupujesz kawalek tej
hipoteki. Oczywiscie deweloper moze sie zobowiazac, ze te hipoteke splaci w
jakim okreslonym terminie, ale rynek jest bardzo trudny i pomimo najlepszych
checi, kazda firma ma szanse na upadek. Wtedy do wysokosci swojego udzialu
stajesz sie odpowiedzialny za splate dlugu. A to chyba nie jest fajne.
Jest jeszcze kilka innych komplikacji zwiazanych z zakupem gruntu przed
zakonczeniem budowy, ale nie bede was straszyc na noc, wiec na tym poprzestane:)
Pozdrawiam
kreola

[arti.c]

Dzięki za odpowiedź

> Jest jeszcze kilka innych komplikacji zwiazanych z zakupem gruntu przed
> zakonczeniem budowy, ale nie bede was straszyc na noc, wiec na tym
poprzestane:
> )

A mogłabyś jednak postraszyć nas jeszcze trochę? Bo w moim przypadku grunt nie
jest obciążony hipoteką więc ten problem odpada, natemiast ciekaw jestem jakie
jeszcze pułapki mi tu grożą.

Komplikacje...

[kreola]

te komplikacje to np. koniecznosc udzielenia dewloperowi wielu pelnomocnictw
zeby mogl doprowadzic inwestycjie do konca a jednoczesnie nie musial wzywac cie
do podpisania kazdego, nawet malo istotnego dokumentu. Bez takich pelnomocnictw
w zasadzie deweloper nie ma prawa samodzielnie prowadzic inwestycji, bo
wlascicieli nieruchomosci jest kilku i oni tez maja prawo decydowac o losie
budowy.
Wyobraz sobie, ze jeden ze wspolwlascicieli, np. twoj przyszly sasiad, dal
pelnomocnictwo, ale nie jest ono nieodwolalne, po czym obrazil sie na ciebie z
jakiegos powodu. Ma prawo odwolac pelnomocnictwo i skutecznie utrudniac
zakonczenie budowy, mimo ze sam moglby na tym starcic. To wcale nie jest
przyklad z gory glowy. Nasza Pani Notariusz mawia: "polskie pieklo" i taka jest
prawda.
Ja nie jestem zwolennikiem sprzedawania udzialow w gruncie przed zakonczeniem
inwestycji, chyba ze szczegolny interes klientow (zabezpieczenie) tego wymaga.
Wszystkim kupujacym zycze powodzenia i cierpliwosci bo informacje o nowej
ustawie VAT wciaz sprzeczne a Samoobrona juz blisko:)
Pozdrawiam :)

[arti.c]

[...]
> Dyskutowalam na ten temat z wieloma osobami i wyglada na to, ze jesli
zostanie
> dokonana wplata i wystawiona faktura, to powinno byc "z gowy", bo obowiazek
[...]

A co ma być wyszczególnione na tej fakturze? Że jest to opłata za grunt?

[arti.c]

Odpowiadam sam sobie :)
Na fakturze ma być opłata za grunt, było to już wyjaśnione parę postów
wcześniej.

[Gość: al]

artykuł trochę rozjaśnia sprawę powstania obowiązku podatkowego
biznes.onet.pl/5,1152817,prasa.html

Obowiazek podatkowy

[kreola]

Al, bardzo dziekuje za ten link.
W swietle tych informacji wydaje sie byc prawdziwym moje twierdzenie, ze jesli
wplata klienta zostanie przez dewelopera potraktowana jako zaplata za udzial w
gruncie i faktura zostanie wystawiona jeszcze w kwietniu, to obowiazek
podatkowy powstaje w kwietniu czyli klient nie zaplaci VATu za gunt!
Ten zapis jest wiec korzystny dla kupujacych mieszkania u deweloperow. Tylko
musicie wyegzekwowac fakture jeszcze w kwietniu!!
Pozdrawiam klientow:)

[Gość: BAAART]

..