mturkowski
29.03.04, 11:48
Salwator - naciagacze to malo powiedziane
Chcialbym opisac ku przestrodze przypadek firmy Salwator i ich inwestycji w
Warszawie. Sporo juz zostalo napisane na tym forum, ale w sumie jakies
bardziej konkretne zarzuty nie padly. Ze handlowcy niekompetentni - trudno,
skoro takich firma sobie zatrudnila, to takich ma. Ze nieuprzejmi? No coz,
przy takim popycie jaki jest w Warszawie widac mozna sobie pozwolic na
aroganckie zachowanie wobec klienta chcacego zostawic w firmie 200.000
zlotych. Ale sa i inne przypadki, wszystko przerobilem na wlasnej skorze:
1. sprawa ceny mieszkania.
Jesli jestescie zainteresowani kupnem czegos od Salwatora zapytajcie najpierw
o cene metra mieszkania. To w sumie jest chyba sprawa kluczowa, prawda? Ja
tez otrzymalem odpowiedz - cena netto, cena brutto, ok, tylko ze nie
sprawdzalem ich - mysle sobie, firma wydaje sie w miare ok, to przeciez nie
bedzie robic na cenie przekretow. Moje zainteresowanie, a potem sprzeciw
wzbudzil zapis w umowie brzmiacy:
"Ceny określone w niniejszym paragrafie zawierają udział w nieruchomości
wspólnej w wysokości 40% całkowitej ceny brutto. Wpłaty dokonywane przez
Inwestora są w pierwszej kolejności zaliczane na cenę udziału w nieruchomości
wspólnej."
Mysle cobie, no coz, trudno, ale skoro VAT na grunty sie zmieni to ile bede
musial doplacic po 1 maja? I zaczalem liczyc. No i wyszlo szydlo z worka:
Cena netto jednego metra mieszkania na pietrze (na parterze podam nizej) =
2.899 PLN
Cena brutto jednego metra mieszkania na pietrze = 3.099 PLN
Czym rozni sie cena netto od brutto? Tym ze brutto to netto plus podatek. Do
konca kwietnia a wiec w momencie w ktorym takie sa ceny i taka jest umowa
podatek na mieszkanie = 7% (VAT), a grunt czyli udzial w nieruchomosci
wspolnej nie jest opodatkowany VAT. Jak mowi umowa 40 % to grunt. Wiec
policzmy sobie sami cene brutto (Salwator zaokragla w gore do pelnej zlotowki
wiec i my tak zrobmy):
cena brutto = (60% ceny netto plus 7% podatku od tej czesci)+(40% ceny netto
plus 0% podatku od tej czesci) =
= ((0,60 x 2899) x 1,07) + ((0,40 x 2899) x 1,00) =
= (1740 x 1,07) + (1160 x 1,00) =
= 1862 + 1160 =
= 3022 PLN!
Czy 3022 PLN = 3099 PLN? Raczej nie. A wiecie skad sie bierze 3099 PLN? po
prostu firma salwator oblozyla podatkiem 7% CALOSC ceny netto - 2899 PLN x
1,07.
Liczac "od tylu" czyli przyjmujac 3099 za cene prawdziwa, otrzymujemy cene
netto =2.977 PLN, czyli oczywiscie inna niz 2.899 PLN
Obliczenia:
0,40 x 3099 = 1239 (cena gruntu w cenie brutto, nieopodatkowana, wiec rowna
tez w cenie netto)
0,60 x 3099 = 1860 (cena mieszkania w cenie brutto)
1860 / 1,07 = 1738 (cena mieszkania w cenie netto - po zdjeciu 7% podatku)
no i 1239 (grunt) + 1738 (mieszaknie) = 2.977 PLN
No coz, nie byloby w tym nic takiego bardzo nieuczciwego, moznaby uznac ze
firma bedac pewna ze od 1 maja bedziemy mieli VAT 7% takze na grunt,
doliczyla go do swojej ceny netto juz teraz. Tylko ze po pierwsze - ida w
zaparte i twierdza ze absolutnie grunt u nich nie jest policzony z podatkiem,
tylko mieszkanie, oraz po drugie zapisuja sobie w umowie mozliwosc zmiany
(podwyzszenia) ceny w przypadku zmiany stawek podatku (co jest juz pewne).
Fajnie nie? Mamy wiec sytuacje gdzie klient jest DWA razy obciazany 7% zwyzka
ceny. NIE, BLAD! jedne raz jest obciazony nieuzasadnionym zwiekszeniem ceny o
7%, a po zmianie VATu wcale nie wiadomo czy podwyzka ceny bedzie wynosci 7%!
W umowie nie dalo sie wstawic zapisu ze cena moze wzrosnac tylko do wysokosci
wynikajacej z tej zmiany podatku!!! Czyli innymi slowy firma moze podniesc
cene , ale wcale nie o 7% tylko np. o 77% albo o 107%, ile jej sie zamarzy,
bo takie prawo daje jej umowa przedwstepna!
No dobrze, teraz dla parteru:
Ceny netto i brutto to (tak jak wyzej) te ktore podala mi pani W. szef biura
(baraku) sprzedazy w Warszawie
Cena netto jednego metra mieszkania na parterze = 2.699 PLN (ta cena jest
tez reklamowana w Gazecie Wyborczej dodatek Nieruchomosci, zrozumialy chwyt
marketingowy)
Cena brutto jednego metra mieszkania na parterze = 2.888 PLN
cena brutto = (60% ceny netto plus 7% podatku od tej czesci)+(40% ceny netto
plus 0% podatku od tej czesci) =
= ((0,60 x 2699) x 1,07) + ((0,40 x 2699) x 1,00) =
= (1620 x 1,07) + (1080 x 1,00) =
= 1733 + 1080 =
= 2.812 PLN!
Czyzby 2.812 PLN = 2.888 PLN?
Gdy pisemnie prosilem firme o podanie mi gdzie jest w tekim razie blad w tych
liczbach odpowiedz byla nastepujaca:
"kwestia wysokości stawek podatku VAT w sposób oczywisty wynika z ustawy o
podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym,
ogólne założenia kalkulacji wysokości opłat za grunt zostały już Panu
przekazane, szczegóły zaś stanowią tajemnicę handlową Spółki,"
Gdyby ktos sie uparl i stwierdzil
2. Sprawa kar umownych
Teraz moze krocej. W umowie nie bylo ZADNYCH kar za niedotrzymanie przez
firma terminu zakonczenia inwestycji. Kodeks Dobrych Praktyk Polskiego
Zwiazku Frim Deweloperskich (http://kodeks.pzfd.pl/kodeks/), ktorego Salwator
jest czlonkiem stwierdza wyraznie w punkcie 6.:
"Umowa nie może wyłączać lub istotnie ograniczać odpowiedzialności Firmy
deweloperskiej będącej członkiem PZFD, oraz określi sankcje za niewykonanie
lub nienależyte wykonanie zobowiązania, będzie respektować zasady równości
stron;"
Po moim liscie do firmy i propozycji wprowadznie do umowy takich kar umownych
zostaly one wprowadzone, jednak nie takie jakie stosuja wszyscy szanujacy sie
deweloperzy i jakie sa zalecane w poradnikach zamieszczonych nawet tutaj na
stronach Gazety, czyli odestek ustawowych. Proponuje sie w zamian 1% od
dokonanych wplat za kazdy miesiac zwloki:
"w przypadku zawinionego nie zachowania terminu określonego w §2 pkt. 2
niniejszej umowy, dotyczącego przekazania Inwestorowi opisanego w §1
niniejszej umowy lokalu mieszkalnego, Realizator zobowiązuje się zapłacić
karę umowną w wysokości 1% uiszczonej przez Inwestora w terminie określonym
niniejszą umową części ceny, za każdy miesiąc zwłoki w przekazaniu lokalu
stanowiącego przedmiot niniejszej umowy."
Wszyscy, ktorzy tutaj troche poczytalismy wiemy czym sie rozni "opóźnienie"
od "zwłoki", i to jeszcze "w przypadku NIE ZAWINIONEGO nie zachowania
terminu".
Ten punkt umowy byl absolutnie nie negocjowalny. Uczciwosc? Nie wydaje mi sie.
A wiecie jak sie tlumaczyli z tego ze nie chca wpisac odsetek ustawowych?
Prosze:
"sugerowane przez Pana wpisanie odsetek ustawowych w razie opóźnienia w
przekazaniu lokalu sprzeczne byłoby z przepisami prawa, zgodnie bowiem z art.
359 §1 k.c. i art. 481 §1 k.c. odsetki należą się od sumy pieniężnej,
wierzyciel może się domagać odsetek za czas opóźnienia, jeżeli dłużnik
opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego (nie jest takim
świadczeniem przekazanie lokalu),"
Chcecie zobaczyc jak wyglaja wspomniane artykuly? Prosze:
"Art. 359.
§ 1. Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z
czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego
właściwego organu. "
Czy jest tu gdzies zastrzezenie ze od dokonanych wplat (sumy pienieznej)
zaplaconych przez klienta zgodnie z umowa przedwstepna (czynnoscia prawna)
nie wolno naliczyc odsetek?
"Art. 481.
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego,
wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł
żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za
które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. "
Czy tu jest zastrzezenie ze za opoznienie w spelnieniu swiadczenia
niepienieznego NIE WOLNO zadac odsetek? Ja nie widze, widze tylko ze wolno
przy swiadczeniu pienieznym. Po drugie ja wcale nie chcialem odsetek od
wartosci nieprzekazanego lokalu tylko od wartosci moich juz zaplacych
pieniedzy.
Wszystkie szanujace sie firmy w Warszawie moga stosowac odsetki ustawow
