Udzial w gruncie-Problem!

[Gość: Krakers]

Jest w Poznaniu deweloper, ktory sprzedaje mieszkania bez podania ich pelnej,
koncowej wartosci. Deweloper ten podaje cene za 1 m2 mieszkania oraz ,
oddzielnie, cene za 1m2 udzialu w gruncie. Nie podaje natomiast ilosci metrow
kw. tego udzialu w gruncie. Ilosc metrow kwadratowych udzialu w gruncie
zamierza przedstawic dopiero po ukonczeniu budowy.
Kupujacy nie zna wiec pelnej wartosci kupowanej nieruchomosci w momencie
zakupu i teoretycznie moze zostac obciazony dowolna suma ustalona przez
dewelopera.
Taka sytuacja stanowi problem rowniez dla banku , ktory nie bedzie znal
pelnej wartosci zabezpieczenia ewentualnego kredytu hipotecznego.

Sam przymierzalem sie do zakupu mieszkania u tego dewelopera ale taka
sytuacja budzi moje watpliwosci.
Czy ktos z was spotkal sie z podobnym problemem ?
Co wy na to?

[hyper_mouse]

Brzmi dziwnie, znam dobrze rynek nieruchomości i pierwsze słyszę, raczej
odradzam,

[Gość: Krakers]

Dzieki za to jedno , ale znaczace zdanie..:)

[majaku]

hyper_mouse skoro tak dobrze orientujesz sie w rynku nieruchomosci to powiedz
mi czy lepiej kupic mieszkanie na sadybie czy na wyscigowej ( mozliwe ez przed
oknami postawia jakis biurowiec) czy czekac na cos na gornym mokotowie?
znalazlam mieszkanie na sadybie super zrobione juz ze wszystkim ( okolice
idzikowskiego) drugie na wyscigach i sama ne wiem!dzieki

[Gość: mmmmm]

Blokowisko na Wyścigowej, mimo iż z założenia "ekskluzywne" to dla mnie jakaś
pomyłka - zero infrastruktury, ogromne zagęszczenie ludzi, dwie wielopasmowe
ulice praktycznie pod oknami, utrudniona komunikacja, tak samochodowa jak i
publiczna.
Niestety samo sąsiedztwo torów wyścigów konnych to za mało.

Sadyba to też nie Eldorado, bo zależy jeszcze w którym konkretnie miejscu przy
Idzikowskiego, ale dla mnie osobiście to znacznie przyjemniejsza okolica.


Pozdr.

[majaku]

a eldorado to co np.?z ciekwaosci zapytam

To jest wątek Krakersa!

[Gość: Anka]

Ludzie! Chcecie sobie podyskutować na temat lokalizacji mieszkań w Warszawie,
to załóżcie nowy wątek.Widzę, że na tym forum wszystko prędzej czy później
kończy się dyskusją na temat wyższości Mokotowa nad Ursynowem lub odwrotnie :)

[Gość: mmmmmmm]

Eldorado to Eldorado, jak sama nazwa wskazuje - mityczna kraina złotem
stojąca ;-)))

A tak serio, to nie ma lokalizacji idealnej, każdy ma inne priorytety i
możliwości finansowe. Ja w każdym razie nie podjąłbym się wskazania takiej,
nawet w własnego, całkowicie subiektywnego punktu widzenia - zawsze można
znaleźć mniejsze lub większe minusy.

Pozdr.

[hyper_mouse]

Z trzech przedstawionych przez ciebie lokalizacji najbardziej podoba mi się
Górny Mokotów, no, ale ceny są tam bardzo wysokie. Okolice Wyścigowej to już
trochę blokowisko więc wychodzi na to, że Sadyba. Lokalizacja jest
najważniejsza, ale oczywiście znaczenie mają też cena metra, najbliższa
okolica, developer, stan gruntu itp.

[Gość: Michał]

A może chodzi o cenę za grunt przypadający na 1m2 mieszkania? Ja miałem coś
takiego w umowie. Cena za m2 mieszkania wynosiła X, a za grunt przypadający na
m2 mieszkania Y. Wartość mieszkania była liczba_metrów2_mieszkania * (X + Y). A
samo rozdzielenie ze względów podatkowych (różne stawki VAT).

[all4seasons]

Udział w gruncie liczony jest w stosunku do wielkości mieszkania. Prawa
własności całej działki, na której posadowiony jest budynek będą więc dzielone
pomiędzy poszczególnych posiadaczy lokali proporcjonalnie do metrażu ich
mieszkań. Co do podania tej całościowej wartości, może to nastąpić dopiero, gdy
budynek już stoi. Udział ten jest bowiem liczony na podstawie geodezyjnego
pomiaru powykonawczego mieszkania, który może odbiegać od projektowanej
wielkości. Stąd też deweloper rzeczywiści nie może podać ostatecznej ceny przed
zakończeniem prac. To jest powszechnie występująca praktyka i rzecz zupełnie
normalna. Jeżeli jednak budynek został już zrealizowany deweloper zdecydownie
powinien podać w umowie cenę określoną już na podstawie pomiaru powykonawczego,
uwzględniającą udział w własności gruntu.
Należy zwrócić uwagę, by wszystkie zapisy dotyczące sposobu wyliczenia ceny
ostatecznej (pomiar, waloryzacja, stawka VAT, etc.) znajdowały się we wstępnej
umowie, z którą idziemy do banku. Jeśli wszystko jest w niej uregulowane, nie
spotkałam się z sytuacją by jakikolwiek bank robił problemy przy udzielaniu
kredytu na mieszkanie z tak wyliczoną ceną.
Pozdrawiam

[Gość: Krakers]

All4seasons, dzięki, za odpowiedz, ale moje wątpliwości nie zniknęły.
Budynek o którym napisałem jest w trakcie budowy, a wiec teoretycznie miałaby
tu miejsce sytuacja, o której napisałaś czyli ostateczna cena dopiero po
wybudowaniu i geodezyjnym pomiarze. Rozumiem, ze ostateczna cena tak czy
inaczej musi być określona na podstawie pomiaru wykonawczego. Jednak różnica w
metrażu po wybudowaniu zwykle nie przekracza kilku procent, a to z kolei wpływa
na wysokość dopłaty, która będzie adekwatna do występującej różnicy. Taka
sytuacja ogranicza niewiadoma do tych ewentualnych kilku procent.
W moim przypadku developer podaje w umowie koszt 1m2 mieszkania i 1m2 gruntu.
Jednocześnie nie potrafi podać proporcjonalnego udziału w gruncie na podstawie
metrażu mieszkania, który jest podany w umowie. A więc w umowie znajduje się
tylko cena za 1m2 gruntu, ale nie jest powiedziane ile tych metrów. Krótko
mówiąc nie wiem jaka jest choćby przybliżona cena całości nieruchomości.
Obecnie jestem na etapie porównywania umowy mojego dewelopera z umowami innych
deweloperów i widzę, ze powszechna praktyką jest podawanie ceny nieruchomości
uwzględniającej całość udziału w gruncie oraz stosowanie zapisu o ewentualnej
dopłacie wynikającej z różnicy metrażu po wybudowaniu.

P.S. Dzięki dla tych , którzy odpowiedzieli zgodnie z tematem tego wątku.
Specjalne podziękowania dla Anki.

[Gość: ...]

...

[hyper_mouse]

To nie prawda, każdy porządny developer podaje ci cenę metra wraz z udziałem w
gruncie. Jeżeli po pomiarze powykonawczym okaże się, że twoje mieszkanie jest
parę metrów większe to płacisz określoną stawkę za metr, a nie za jakiś udział
w gruncie. Ten udział znany jest już na etapie planów, a różnice mogą być
minimalne więc ktoś po prostu pisze banialuki.

[Gość: Krakers]

Zgadzam sie i dlatego prawdopodobnie nie kupie mieszkania u tego
dewelopera..chociaz fajne jest...

[Gość: hortika]

A może warto poprosić dewelopera żeby jednak cenę podał w umowie, próbowałeś?
bo skoro mieszkanie atrakcyjne..

[Gość: Krakers]

Probowalem.Teraz czekam na odpowiedz od dewelopera.

[all4seasons]

hmm... hyper mouse - to że się o czymś nie słyszalo chyba nie musi oznaczać, że
tego nie ma? Zabieram w tym miejscu głos opierając sie na pewnych
doświadczeniach - nie na zasadzie: "ja tam nie wiem ale...".
Zapisy o "jakimś udziale w gruncie" za który się płaci kupując mieszkanie to
rzecz naprawdę normalna i nie mówię tu o znajomości treści jednej umowy od
jednego dewelopera.
Różnice w powierzchni lokalu mogą być rzeczywiście minimalne (przykładowo w moim
przypadku było to około + 0,3m2), ale nie przyjmuje sie za nic nadzwyczajnego
odchyleń rzędu 3% powierzchni, co przy 50m mieszkaniu oznacza +/- 1,5m2. Nie da
się więc ukryć, że dopiero po ustaleniu tej rzeczywistej powykonawczej wielkości
można właściwie określić udział i, co najważniejsze, właściwe dane zawrzeć
następnie w akcie notarialnym przeniesienia własności.
Proponuję to co zawsze można poradzić w razie wątpliwości - porozmawiać z
deweloperem i przedstawić swoje uwagi. Skoro znana jest planowana powierzchnia
lokalu, cena za jego m2, powierzchnia działki i wreszcie cena m2 udziału w
gruncie, nie powinno być problemu z uzyskaniem od dewelopera wyliczenia udziału
przypadającego dla mieszkania o danej powierzchni w oparciu o dane planowane
(projektowe). Nie będzie to wprawdzie wyliczenie ostateczne, ale pozwoli poznać
rząd wielkości kwoty, na którą trzeba się przygotować. W ostateczności, skoro
mieszkanie ładne a wątpliwości duże, może warto skonsultować umowę z radcą
prawnym...
Powodzenia :)

[hortika]

dodam jeszcze, że pracowałam przy kilku projektach deweloperskich i standardem
było ustalanie ceny za udział w gruncie na etapie um.przedwstępnej. Oczywiście
po wybudowaniu udział ułamkowy zawsze się zmieniał (nie wierzę, żeby udało się
komukolwiek wybudować do centymetra zgodnie z projektem), natomiast nigdy nie
zmieniała się cena gruntu (pomijam sytuację, w której zmieniła się stawka Vat
lub umowa przewidywała indeksację). Ciekawe jak swoją drogą ten deweloper
wystawia faktury za wpłaty częściowe-skoro nie wie ile wyfakturować na grunt...

[Gość: Krakers]

Deweloper ten zamierza pobierac oplaty czesciowe tylko za czesc mieszkalna(bez
gruntu). Cala oplate za grunt zamierza pobrac po wybudowaniu mieszkania...i
wtedy wlasnie moze sie to okazac niezla niespodzianka..
Umowe przekazalem juz prawnikowi do zaopiniowania. Czekam na opinie.

[Gość: Anka]

Krakers, nie chcę Cię straszyć, bo pewnie nie po to zakładałeś ten wątek, ale
sprawa gruntu śmierdzi mi na kilometr!!!!Może jest jakiś problem z własnością
gruntu, albo inny równie poważny,starannie ukrywany przed potencjalnymi
nabywcami mieszkań.Nie rozumiem dlaczego deweloper, który teoretycznie jest
właścicielem gruntu, chce czekać na pieniądze do zakończenia inwestycji.To może
za mieszkania też wszyscy wpłacą neleżność dopiero po wybudowaniu...? A czy
możesz mi powiedzieć, czym deweloper tłumaczy tę nie normalną sytuację?
(strasznie mnie to Ciekawi:))... i dzięki za docenienie moich starań:):):)pozdr

[Gość: Krakers]

Dla mnie tez ta sprawa smierdzi. Deweloper tlumaczy taki stan rzeczy tym, ze
inwestycja jest polozona na 2 dzialkach, ktorych jest wlascicielem, a ktore
zamierza scalic w jedna dzialke. Proces scalania jest ta przeszkoda.
Dla mnie osobiscie nawet taki stan rzeczy nie powinien byc przeszkoda w podaniu
ceny za ten nieszczesny grunt...
W calej tej sytuacji widze kombinowanie i szeroko zakrojona scieme...
Czekam na opinie prawnika. Gdy tylko ja otrzymam bede jeszcze raz rozmawial z
deweloperem. Jesli nie poda ceny bede musial zrezygnowac z kupna mieszkania u
niego..:(
Pozdrawiam:)

[Gość: rr]

czy oni jeszcze gdzies buduja?