Problemy dev. vs licznik vs np. marvipol ursus

[thesopranos]

Dzisiaj dostałem reklamę Marvipolu emailem z onetu i ich bloków na ursusie.
Temat maila mówi "Zostały tylko 2 tygodnie!! - Możesz nie zdążyć" więc patrze
na co miałbym nie zdążyć:

www.marvipol.pl/inwestycje_platany_c.php i zrobiłem sobie export do
excela i prostego pivota: liczba pokoi vs wolne/sprzedane i średni metraż
mieszkania oto wynik:

1 pok: sprzedane 100% z 27 wszystkich (srednio 37 m2)
2 pok: sprzedane 60% ze 144 wszystkich (srednio 51 m2)
3 pok: sprzedane 25% ze 117 wszystkich (srednio 71 m2)
4 pok: sprzedane 0% z 19 wszystkich (srednio 87 m2)

całość sprzedanych mieszkań to niecałe 48% (146 z 307) i doczytałem się, że te
2 tygodnie to garaż gratis w promocji który wcześniej kosztował ponad 30
tysięcy brutto.

Dla tych którzy wykupili te 1 i 2 pokojowe mieszkania oznacza to obecnie
spadek ceny mieszkania o ok 10-12% spadek wartości ich mieszkania z garażem co
ma bezpośrednio przełożenie na cenę m2 na rynku wtórnym, kredyty dla innych
kupujących, wartość m2 w tym osiedlu itp.

Teraz Marvipol, żeby sprzedać te swoje większe mieszkania będzie musiał
obniżyć cenę pogrążając jeszcze bardziej tych którzy mieszkania już kupili w
tej inwestycji - teoretycznie bank może żądać dopłaty do pokrycia części
niezabezpieczonej przy LTV > 90%.

Takich inwestycji jest więcej i bez wątpienia to właśnie takie molochy mają
bezpośredni i największy wpływ na licznik posziego i tym samym nic nie zanosi
się aby licznik miał zacząć spadać w najbliższym czasie czy nawet hamować, bo
z tego przykładu widać, że zdolność kredytowa kupujących czy spekulantów
wystarczała i wystarcza jedynie na małe mieszkania podczas gdy ceny większych
mieszkań są zbyt wysokie dla rodzin z dziećmi. Ceny tych mieszkań spadając
będą powodowały spadek mniejszych mieszkań a później wpływać na cały rynek
niezależnie od lokalizacji, prestiżu czy atrakcyjności okolicy.

tylko współczuć tym, którzy "pośpieszyli" się i na samym głupim garażu w tej
chwili są ponad 30 tyś pln w plecy....

marvipol jest zdruzgotany tym postem

[frankhestain]

co cie obchodzi firma marvipol i co cie obchodzi co ludzie robia ze swoimi
pieniedzmi i na co je wydaja

[Gość: g.]

oj frankie a coś taki nerwowy ?

cos czuje ze to ciebie bardzo obchodzi ta firma .. i ze masz stresa

[Gość: rob]

trzypokojowe mieszkanie dla "normalnie" zarabiającej rodzinie 2+1 (9000 br na
rodzine) bez wkładu wlasnego albo z wkładem 10% jest poza zasiegiem. Dobrze to
pokazuje powyższa analiza. Zdolnosc kredytowa konczy sie obecnie na 2-pokojach i
to tez nie dla wszystkich.

pozdr

Dopłaty

[poszi]

> teoretycznie bank może żądać dopłaty do pokrycia części
> niezabezpieczonej przy LTV > 90%.

W USA poziom zabezpieczeń to tylko zmartwienie kredytobiorcy i jeśli kredyt jest
regularnie spłacany nie mają żadnych podstaw do jakichklowiek żądań. Nie ma
żadnych "margin calls".

Bardzo jestem ciekaw jak to by miało w praktyce wyglądać. Czy ktoś, kto był
zmuszony do pożyczenia 100% wartości miałby nagle mieć pod ręka wolne
kilkadziesiąt tysięcy na dopłatę? Coś mi sie wydaje, że to czysta fikcja. Bo nie
sądzę, żeby bankom opłacało się taśmowe produkowanie bankrutów.

[Gość: jarek]

zdaje sie ze równiez w polsce jak kredyt jest regularnie spłacany
to nikt sie nie interesuje poziomem zabezpieczeń

[thesopranos]

> kilkadziesiąt tysięcy na dopłatę? Coś mi sie wydaje, że to czysta

dlatego to tylko teoria, tym bardziej, że pieniądze są już pożyczone
i tak długo jak klient będzie spłacał nic mu się nie stanie. Kiedy
jednak będzie miał problem ze spłacaniem i bank będzie chciał
zlikwidować zabezpieczenie sprzedając mieszkanie może się okazać, że
nie dość, że ktoś straci mieszkanie to jeszcze będzie musiał
dopłacić różnice np. kilkadzięsiąt tysięcy.

Klient któremu spadła wartość mieszkanie nie dostanie też nowego
kredytu np. na samochód pod mieszkanie, może mieć problem przy
próbie restrukturyzacji zadłużenia czy przeniesienia kredytu do
innego banku.

Nic nie zaszkodzi jednak aby Bank wysłał prośbę o pokrycie
zabezpieczenia do 100% bo część ludzi z pewnością się wystraszy
dopłaci po prostu albo spłaci brakującą część, o ile będą mieli kase.

[poszi]

Kiedy
> jednak będzie miał problem ze spłacaniem i bank będzie chciał
> zlikwidować zabezpieczenie sprzedając mieszkanie może się okazać, że
> nie dość, że ktoś straci mieszkanie to jeszcze będzie musiał
> dopłacić różnice np. kilkadzięsiąt tysięcy.
>
> Klient któremu spadła wartość mieszkanie nie dostanie też nowego
> kredytu np. na samochód pod mieszkanie, może mieć problem przy
> próbie restrukturyzacji zadłużenia czy przeniesienia kredytu do
> innego banku.

To wszystko też dotyczy tych samych nieszczęśników w USA, ale bank tamże nie ma
zgodnie z prawem żadnych podstaw do wypowiedzenia kredytu dopóki jest spłacany,
nawet jakby zabezpieczenie było warte zero. Bank moze żądać dowolnych
zabezpieczeń, ale przed udzieleniem kredytu. Potem to już może tylko narzekać na
swoją głupotę. Dziwie się, że w Polsce to jest dozwolone, a jeszcze bardzej bym
się zdziwił, gdyby to było praktykowane.

> Nic nie zaszkodzi jednak aby Bank wysłał prośbę o pokrycie
> zabezpieczenia do 100% bo część ludzi z pewnością się wystraszy
> dopłaci po prostu albo spłaci brakującą część, o ile będą mieli kase.

Sprytne, ale czy to nie pogorszy możliwosci spłacania w przyszłości? Bankom nie
opłaca sie bankructwo dłuznika. Te wszystkie procedury są kosztowne, lepiej,
żeby delikwent spłacał. Oczywiście kiedy i tak sie nie da sytuacji uratować, to
kto pierwszy, ten lepszy

[thesopranos]

> swoją głupotę. Dziwie się, że w Polsce to jest dozwolone, a
> jeszcze bardzej bym
> się zdziwił, gdyby to było praktykowane.

co będzie w polsce to trudno powiedzieć. Kredyty hipoteczne to
bardzo młody produkt na rynku - niektóre banki mają go w swojej
ofercie od niedawno albo wcale. Ten okres kilku ostatnich lat to
było eldorado bo ceny rosły a stopy % niskie, więc i windykacji,
restrukturyzacji pewnie nie było za wiele a jak już się zdarzyła to
łatwo było sprzedać zabezpieczenie bo wartość rosła więc
i "upadłemu" coś zostało.

Sytuacja się odmienia z wiadomych względów, więc polski rynek będzie
się dopiero uczył jak zarządzać takimi portfelami, procedurami,
politykami kredytowymi itp. a rynek sekurytyzacji praktycznie nie
istnieje.

Nie wydaje mi się, żeby banki zmuszały do pokrycia części
niezabezpieczonej bo klient może im pokazać środdkowy palec i bank
nic nie zrobi.

Pojawia się również problem ustawy o upadłości konsumenckiej oraz
włączenia/wyłączenia mieszkania z masy upadłego. Jak ludzie zaczną
się skarżyć, że im banki zabierają mieszkania to populiści, wzorem
samoobrony, pis czy lpr albo zacznie dopłacać do odsetek albo
przeforsują taką ustawę, że się banki ze śmiechu nie pozbierają.
Eksmisja na bruk i lokal zastępczy z gminy to kolejne utrudnienia.

> opłaca sie bankructwo dłuznika. Te wszystkie procedury są
> kosztowne, lepiej, żeby delikwent spłacał.

paradoksalnie czasem się opłaca wycofać część kasy ze stratą samemu
powodować upadłość klienta pod byle pretekstem. Jeżeli jest decyzja
o likwidacji biznesu/porfela bo koszty stałe są wyższe niż
teoretyczne straty kredytowe (windykacja, prawnicy, systemy IT,
biura, samochody itp). Do tego rosnące LTV przekraczające często 100
czy 120% to potrzeba tworzenia rezerw na "clean portion" a przy
śmiesznie niskich marżach, kosztach, stratach to dodatkowy koszt
kapitału rozwala biznes jak się patrzy.

> kto pierwszy, ten lepszy

dlatego warto spłacać kredyty w terminie :) ale o to bym się nie
martwił - Polak potrafi. Kiedyś, chyba w latach '90 był pierwszy i
jedyny kredyt hipoteczny Alicja, bodajże PKO BP i ludzie po kilku
latach spłat mieli zadłużenie kapitałowe wyższe niż pierwotna kwota
kredytu a i tak spłacali. Polak nie sznurek - wytrzyma wszystko, i
dlatego nie spodziewałbym takiej fali "foreclosure" jak w usa
pomimo, że nasz poziom zadłużenia i jakość klientów to nic w
porównaniu z ich subprimem. Oczywiście windykacja, komornicy i
rzeczoznawcy będą mieli wzrost klientów o kilkaset % pewnie -
szczególnie tych co brali po kilka mieszkań systemem 10/90 i to na
kredyt.

[poszi]

> Pojawia się również problem ustawy o upadłości konsumenckiej oraz
> włączenia/wyłączenia mieszkania z masy upadłego. Jak ludzie zaczną
> się skarżyć, że im banki zabierają mieszkania to populiści, wzorem
> samoobrony, pis czy lpr albo zacznie dopłacać do odsetek albo
> przeforsują taką ustawę, że się banki ze śmiechu nie pozbierają.
> Eksmisja na bruk i lokal zastępczy z gminy to kolejne utrudnienia.

Jak tylko problem zrobi się powszechny, to "akcje ratownicze" mamy jak w banku.
Zależnie kto będzie rządzil, to zapłaci za to albo podatnik, albo banki (czyli w
pewnym stopniu też ich pozostali klienci). Jak znam jednak tempo zabierania się
do wszystkiego naszych milusińskich, to będzie to spóźnione i nieskuteczne.

Dla mnie jednak jest fascynujące, że mimo takiego ryzyka zarówno gospodarczego
jak i politycznego banki udzielają kredytów na tak liberalnych warunkach z tak
minimalnymi marżami. Te marże są mniejsze niż były na amerykańskim rynku "prime".

> paradoksalnie czasem się opłaca wycofać część kasy ze stratą samemu
> powodować upadłość klienta pod byle pretekstem.

Jeszcze trzeba brać pod uwagę koszty "złej prasy". Po cichu, pojedynczo, to może
im sie upiec, ale masowo na pewno spotkałoby się to z negatywna reakcją mediów.

> jedyny kredyt hipoteczny Alicja, bodajże PKO BP i ludzie po kilku
> latach spłat mieli zadłużenie kapitałowe wyższe niż pierwotna kwota
> kredytu a i tak spłacali.

W latach dziewięćdziesiątych było inaczej. Wtedy z powodu inflacji płace rosły o
kilkadziesiąt procent rocznie i w realnych pieniądzach to zadłużenie spadało.
Teraz wystarczy tylko spowolnienie gospodarcze (o recesji nie wspomnę), żeby
płace zupełnie stanęły w miejscu. Wtedy to Polacy mogą nie być bardziej
wytrzymali niż sznurek.

[thesopranos]

> Dla mnie jednak jest fascynujące, że mimo takiego ryzyka zarówno
> gospodarczego jak i politycznego banki udzielają kredytów na tak
> liberalnych warunkach z tak minimalnymi marżami

dla mnie też jest to niezrozumiałe. Zupełnie jakby w tych bankach ludzie
pracujący w ryzyku byli, delikatnie mówiąc, skrajnymi optymistami. Oczywiście
jest sporo powodów, przez które banki decydowały się na tak agresywną politykę
kredytową np. wielka nadpłynność i posucha w aktywach kredytowych, olbrzymia
konkurencja i sporo nowych agresywnych nowych graczy na rynku - np. Polbank.
Ciekawy też jest Millenium, który agresywnie zbiera depozyty od ludności a z
drugiej strony agresywnie kredytuje innych bo bardzo im zależy, żeby nadzorca
zaczął ich uznawać za "too big to fall" podczas gdy Millenium to jeden wielki
szwingiel i wszyscy wiedzą, że ich bilans to zasługa kreatywnej księgowości. To
wszystko w połączeniu z wielką nadpłynnością i wiarą, że nieruchomości mogą
tylko drożeć myśleli, że to świetny biznes i sporo z nich wciąż tak myśli

> im sie upiec, ale masowo na pewno spotkałoby się to z
> negatywna reakcją mediów.

skądże znowu :) nikt się takimi rzeczami nie interesuje i nie raz na rynku były
takie sytuacje, głównie doprowadzanie drobnych przedsiębiorców do upadłości w
latach 2003-2004. Oczywiście, mogą z tego zrobić "sprawę dla reportera" jak bank
będzie chciał wyrzucić matkę z dzieckiem na bruk itp ale takich błędów
marketingowych z pewnością nie popełnią. Często robi się to przez fundusz
sekurytyzacyjny, żeby przenieść ryzyko reputacyjne na inny podmiot.

> Wtedy to Polacy mogą nie być bardziej wytrzymali niż sznurek.

zobaczymy. W sumie to pierwszy raz w historii ludzie zadłużyli się aż na taką
skalę, na fali wielkiego optymizmu i rzeczywiście spłata zadłużenia może okazać
się nie do przeskoczenia. Prędzej jednak będą jeść chleb ze smalcem, latać po
pomocy społecznej i rodzicach niż pozwolą aby bank położył łapę na ich
mieszkaniu. Dopiero później mogą zacząć się egzekucje a te zajmują kupę czasu w
przeciwieństwie do krajów rozwiniętych. Kluczowe w tym przypadku będą regulacje
i ww. ustawa o upadłości.

[poszi]

> dla mnie też jest to niezrozumiałe. Zupełnie jakby w tych bankach ludzie
> pracujący w ryzyku byli, delikatnie mówiąc, skrajnymi optymistami.

Ja mam wrażenie, że to niestety w pewnym stopniu zwykły syndrom obracania CP
(cudzymi pieniędzmi) do tego polane sosem świadomosci, ze NBP zawsze pomoże (W
UK mamy teraz tego dowód: w czwartek szef Banku Anglii zapewniał, że bank
centralny nie będzie zachęcał do "moral hazard" i z żadnych klopotów nie będzie
nikogo wyciagał, po czym nastepnego dnia (o ironio) zapewnia nieograniczone
srodki dla Northern Rock, a dzisiaj już po piątkowym, sobotnim i dzisiejszym
runie, gwarantują wszystkie depozyty, nawet te powyżej limitu gwarancyjnego; ja
coraz bardziej obawiam sie, że po poczatkowym impulsie deflacyjnym, będzie w
wielu krajach jedno wielkie drukowanie pieniędzy, a wiadomo, jak to się kończy,
trzeba będzie poczytać, jak to było w latach siedemdiesiątych).
Kiedyś w którejś dyskusji ktoś wspomniał, że w czasie boomu dział sprzedaży
zaczyna być ważniejszy od działu ryzyka. W końcu ten drugi nie przynosi
rekordowych dochodów. A potem, któż sie będzie martwił, co będzie potem. Bonusów
nie zabiorą. A akcjinariusze maja w dzisiejszych czasach, jak to się tu mówi
"short attention span". Kto tam się będzie martwił, co będzie za lat 3. Liczą
się zyski za najbliższy kwartał.


> skądże znowu :) nikt się takimi rzeczami nie interesuje i nie raz na rynku były
> takie sytuacje, głównie doprowadzanie drobnych przedsiębiorców do upadłości w
> latach 2003-2004. Oczywiście, mogą z tego zrobić "sprawę dla reportera" jak ban
> k
> będzie chciał wyrzucić matkę z dzieckiem na bruk itp ale takich błędów
> marketingowych z pewnością nie popełnią.

Slyszałem o takich akcjach wobec przedsiebiorców, ale nie wiedziałem, ze to było
takie powszechne (swoją drogą uwazam to za, hm, niemoralne, nawet jeśli litera
prawa na to pozwala i może najwyzsza pora to uregulować?). W przypadku biorących
kredyt hipoteczny, to jest troche inaczej Przedsiębiorców to publika nie lubi, a
co najmniej nie ma do nich wielkiej sympatii. Poza tym jest ich mało. Wygrać
opinię publiczna może tylko ruch masowy. Już kiedyś półżartem wspominałem, że od
tego może i powstać partia polityczna. W końcu od czego wzięła się Samoobrona?

> zobaczymy. W sumie to pierwszy raz w historii ludzie zadłużyli się aż na taką
> skalę, na fali wielkiego optymizmu i rzeczywiście spłata zadłużenia może okazać
> się nie do przeskoczenia. Prędzej jednak będą jeść chleb ze smalcem, latać po
> pomocy społecznej i rodzicach niż pozwolą aby bank położył łapę na ich
> mieszkaniu. Dopiero później mogą zacząć się egzekucje a te zajmują kupę czasu w
> przeciwieństwie do krajów rozwiniętych. Kluczowe w tym przypadku będą regulacje
> i ww. ustawa o upadłości.

W Polsce rzeczywiście komplikuje sprawę brak upadłości. W USA upadłość nie jest
prosta i to jest krok w ostateczności, ale kiedy jest się dotkliwie "pod wodą"
(underwater), czyli winnym jest się bankowi więcej niż wartość nieruchomości,
bankructwo to często najlepsze rozwiązanie. Czasami banki też zgadzają się na
tzw. "short sale", czyli sprzedaż po niższej cenie niż zadłużenie i darownie
reszty, bo to tańsze niż przejmowanie nieruchomości.

Pewnie jak z gospodarką nic bardzo bardzo złego się nie stanie, to "jedzenie
chleba ze smalcem" wystarczy. Ale jeśli wzrośnie bezrobocie, to może się okazać,
że trzeba by "na życie" wydawać ujemne kwoty, żeby starczyło na raty, a z tym
jest ciężko.

[Gość: maciuś]

NIERUCHOMOŚCI
www.domagent.pl
DOM I MIESZKANIE

[thesopranos]

> UK mamy teraz tego dowód: w czwartek szef Banku Anglii zapewniał,
> że bank centralny nie będzie zachęcał do "moral hazard" i z
> żadnych klopotów nie będzie

dlatego coraz więcej banków walczy o status "too big to fall" bo
niezależnie od tego jak bank centralny będzie konserwatywny to nie
może doprowadzić do upadku czy paniki, utraty zaufania do systemu
bankowego itp. Tym bardziej, że sami są za to odpowiedzialni swoją
liberalną polityką i łagodnym nadzorem. BC mają przecież narzędzia,
rekomendacje, audytu itp. Dlatego sytuacja na rynkach finansowych to
głównie wina banków centralnych, szczególnie tych zbyt liberalnych
jak FED czy Bank Angli - nie wydaje mi się aby coś takiego wydarzyło
się z w Niemczech kiedyś czy Szwajcarii teraz. Ale nie jestem
expertem do polityki monetarnej wiem, że to złożona materia. Nie
mniej jednak BC nie mają wyjścia - muszą i będą pomagać,
szczególnie, że pokazali, że są słabi, podatni na naciski i
politykę, co dla gospodarki nie wróży dobrze.

O tym, że sprzedaż jest z reguły silniejsza w okresach hossy pisałem
ja, podczas gdy ryzyko w czasach bessy: bo windykacja (write-offs
recovery), restrukturyzacja, utrzymanie rynku, zacieśnianie polityki
zależy tylko od ryzyka. Podczas gdy w czasie hossy sprzedaż po
prostu otwiera szeroko bramy i bierze praktycznie każdego a szefem
ryzyka robi się człowieka o bardzo optymistycznym spojrzeniu na
świat :)

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=67293237&a=67407132
members.whattheythink.com/dilbert/dilbert050223.cfm - to jest mój
ulubiony dilbert, pięknie opisujący to co chcę powiedzieć

> bankructwo to często najlepsze rozwiązanie.
> Czasami banki też zgadzają się na tzw. "short sale",
> czyli sprzedaż po niższej cenie niż zadłużenie i darownie

u nas jest podobnie. Mafia komornicza potrafi sprzedać majątek za 20-
30% OLV czy FMV - ceny rynkowej, więc pozwala się człowiekowi
sprzedać samemu a resztę umarza, szczególnie jeżeli część rezerw
można potraktować jako koszt podatkowy "tax deductible provisions" i
z wielu innych powodów np. koszty stałe/zmienne banku. Lepiej
pogodzić się ze stratą i odzyskać cześć niż czekać na cud o odzyskać
wszystko.

[Gość: Tubylec]

thesopranos napisał:
> > Dla mnie jednak jest fascynujące, że mimo takiego ryzyka zarówno
> > gospodarczego jak i politycznego banki udzielają kredytów na tak
> > liberalnych warunkach z tak minimalnymi marżami

Nie dziw się. Wszyscy w banku począwszy od prezesów a skończywszy na
akwizytorach kredytów, rozliczani są z wyników jakie są dzisiaj anie
z kłopotów jakie moga być za pięć lat. Są wyniki to sa premie,
prowizje, udziały w zysku dla kadry zarządzającej.
Jak będą kłopoty za pięć lat to zapłacą akcjonariusze a nie ci ,
ktorzy do kłopotów doprowadzili.
A co do oceny ryzyka to rozwiazanie jest proste. Jak sie trafi
specjalista od oceny ryzyka będący pesymistą, to zwalnia się go i
zatrudnia optymiste (na ogół wystarczy prowadzona w
odpowiednio "miłej" atmosferze rozmowa aby z pesymisty uczynić
optymistę).

[wegorkie2]

> Bardzo jestem ciekaw jak to by miało w praktyce wyglądać.

Warunki umowy kredytowej mogą zawierać klauzule dotyczące tej kwestii.

> Czy ktoś, kto był zmuszony do pożyczenia 100% wartości

Może się zdarzyć że nie był, tylko został nagoniony przez tzw. "doradcę
finansowego" na to aby wszystkie nadwyżki włożyć w fundusze "bo hipoteka to
najtańszy pieniądz na rynku" i inne takie rzeczy w które wielu wierzy.

> nie
> sądzę, żeby bankom opłacało się taśmowe produkowanie bankrutów.

Zauważ tylko że credit crunch i rynek nieruchomości sprzęgają się i tworzą "kulę
śnieżną" - co może oznaczać że wygrają pierwsze banki które odważnie będą
"bankrutować" dłużników - jeśli zechcą szybko przeprowadzić procedury i opchnąć
mieszkania, stracą najmniej, bo sprzedadzą mieszkanie w jeszcze w miarę
sensownych cenach.
A co się dzieje z tymi co wysiadają na końcu kuli śnieżnej? Sytuacje które w tej
chwili ludziom wydają się niewiarygodne. Ja sam jestem zdziwiony tym do czego
dochodzi już teraz w USA:

money.cnn.com/2007/09/10/real_estate/biggest_motown_auction/index.htm?postversion=2007091117
Mały domek 80m2 do remontu w Highland Park, Detroit. Na skutek bankructwa
kredytobiorcy wystawiony w cenie... 16 tys. zł - czyli mniej niż nowy Fiat
Seicento. Przez rok nie znalazł kupca, więc będzie sprzedany jeszcze taniej, na
aukcji. Ciekawe za ile został kupiony, skoro właściciel nie jest w stanie
spłacać rat za niego... Bank prawdopodobnie straci większość kwoty kredytu.

[poszi]

>
> Warunki umowy kredytowej mogą zawierać klauzule dotyczące tej kwestii.

To wiem (choć to jest bardzo dziwne), ale ciekawi mnie, jaka będzie praktyka.

> Może się zdarzyć że nie był, tylko został nagoniony przez tzw. "doradcę
> finansowego" na to aby wszystkie nadwyżki włożyć w fundusze "bo hipoteka to
> najtańszy pieniądz na rynku" i inne takie rzeczy w które wielu wierzy.

Nie wiem, czy nie ryzykuje wtedy i tak medialnej antyreklamy. Takie nagłówki
"Bank X żąda dopłat" to nie byłaby dobra reklama.

> Zauważ tylko że credit crunch i rynek nieruchomości sprzęgają się i tworzą "kul
> ę
> śnieżną" - co może oznaczać że wygrają pierwsze banki które odważnie będą
> "bankrutować" dłużników - jeśli zechcą szybko przeprowadzić procedury i opchnąć
> mieszkania, stracą najmniej, bo sprzedadzą mieszkanie w jeszcze w miarę
> sensownych cenach.

Tak, ale to wtedy jest sytuacja "dylematu więźnia". Dla wszystkich lepiej by
było nie doprowadzać do paniki. Ale każdy z osobna wolałby uciec przed
wszystkimi. To tak jak stara rada na giełdzie "Nie panikuj, a jeśli już, to bądź
pierwszy" :)

> Mały domek 80m2 do remontu w Highland Park, Detroit. Na skutek bankructwa
> kredytobiorcy wystawiony w cenie... 16 tys. zł - czyli mniej niż nowy Fiat
> Seicento. Przez rok nie znalazł kupca, więc będzie sprzedany jeszcze taniej, na
> aukcji. Ciekawe za ile został kupiony, skoro właściciel nie jest w stanie
> spłacać rat za niego... Bank prawdopodobnie straci większość kwoty kredytu.

To Detroit, a w Detroit jest istotnie fatalnie , chociaż w czasie boomu takie
domki by na pewno były wykupowane. Że będzie jednak tak źle, to się chyba
jednak mało kto spodziewał.

Tego domku nie namierzyłem, ale znalazłem podobne "cudo":
homes.realtor.com/search/listingdetail.aspx?ctid=89862&ml=3&typ=7&lid=1086602656
Jest w posiadaniu banku, który oferuje go teraz za $6,900.
Nie wygląda za szczególnie, ale takie opuszczone domy to zaproszenie dla wandali.
Zillow twierdzi, ze sprzedano ten dom ostatnio za
06/05/2007: $51,518
03/24/2006: $50,000
07/28/2005: $75,100
www.zillow.com/HomeDetails.htm?zprop=62195929
Ta ostatnia kwota to pewnie kwota kredytu (banki w czasie foreclosure przejmuja
własność i w dokumentach jest wpisana kwota zadłużenia). Bank jest w plecy kto
wie czy nie ponad 100% tego co udzielił, bo koszty + podatki to nie wiem, czy
się zmieszczą w 6900.

Cała to okolica jest w zupełnym załamaniu i w zasadzie wszystkie domy sa tam
warte 50-75% mniej niż 2-3 lata temu.

W czasie krachu nieruchomości po krachu naftowym w Teksasie i Oklahomie w
latach osiemdziesiątych nierzadko banki sprzedawały nieruchomosci za grosze byle
pozbyć się kosztów. Wygląda na to, że Detroit podąża w te ślady.

[Gość: Dominik]

BTW. Szacunek dla licznika posziego :)

[Gość: Dominik]

(sorki za poprzedniego pustego posta)
Masz rację. Zresztą z ich inwestycją Melody Park...

2 pokojowe = 54 %
3 pokojowe = 20 %
4 pokojowe = 2 %
5 pokojowe = 0% (1 mieszkanie) tutaj jest binarnie

Ale wydaje mi się, że akurat Marvipol sobie bez problemów poradzi.
a) bo to dobry developer
b) obniży trochę ceny i od razu znajdą się chętni. pytanie tylko, co to znaczy
trochę. Myślę, że ok. 10 - 25 %

BTW. Szacunek dla licznika posziego :)

[Gość: Dominik]

Co się działo z inwestycją w ciągu ostatnich prawie 5 miesięcy
2 pokojowe = 59 % (ca. 5 mieszkań od ostatniego postu)
3 pokojowe = 21 % (1 mieszkanie od ostatniego postu)
4 pokojowe = 2 % (null)
5 pokojowe = 0% (null)

Wygląda na to, że developer w tej inwestycji sprzedał przez prawie 5 miesięcy
tylko 6 mieszkań. Żadnego 4 pokojowego w tym czasie. To chyba jednoznacznie
świadczy o tym, jak ma się cena do zdolności nabywczych. A trzeba przyznać, że
budowa idzie całkiem przyzwoicie. Wiem, bo niedaleko mieszkam

[Gość: Dominik]

Aktualizacja po roku czasu

2 pokojowe = 71%
3 pokojowe = 44%
4 pokojowe = 10%
5 pokojowe = 100% (jedno mieszkanie)

Jak widać progres w sprzedaży mieszkań 4 pokojowych dosyć mizerny... Przy takim
tempie będą potrzebowali jeszcze ponad 10-ciu lat (tu oczywiście żartuje, żeby
nie było wątpliwości :))

Poza tym pojawiło się więcej mieszkań 2 pokojowych... Pewnie dlatego, że łatwiej
sprzedać... Tak sobie głośno myślę

BTW. Brakuje inteligentnych wypowiedzi posziego... pewnie jest zajęty pracą :)

Postęp sprzedaży

[poszi]

Zerknąłem do swojego archiwum i znaczną wiekszość mieszkań z tej inwestycji
sprzedano już w zeszłym roku. Teraz sprzedaż idzie dużo gorzej.
Pierwszy ślad, ktory mam to 2006-11-24 i już wtedy sprzedano 106 sztuk
(prawdopodobnie to poszło zanim zostało w ogóle reklamowane).
Następne aktualizacje to:
2007-01-12 ubyło 30 ofert
2007-02-22 ubyły 3 oferty
2007-03-28 ubyły 3 oferty
2007-05-11 ubyły 3 oferty
2007-06-29 ubyły 4 oferty
2007-07-11 przybyły 3 oferty [prawdopodobnie rezygnacje z rezerwacji]
2007-08-10 ubyło 0 ofert (łącznie 162 oferty na sprzedaż)
Wyglada na to, że od 10 sierpnia (porównując z tym, co podaje ich własna strona
teraz) ubyło 1 mieszkanie. Zatem w wakacje deweloper sprzedał minus 2
mieszkania. Nie dziwie się, że zaczyna się niepokoić. To oczywiscie do pewnego
stopnia normalne, że na początku mieszkania sprzedają się lepiej, ale niemal
całkowite załamanie sprzedaży normalne już nie jest.

Jak już kiedyś pisałem, ciągle schodzą (ale nie tak żwawo jak w zeszłym roku)
mieszkania tanie (pod względem łącznej wartości), ale drogie idą słabo. Te
wyniki w tej inwestycji nie są nietypowe.

Bardzo jestem ciekaw, jak promocja darmowego garażu poskutkuje, bo to będzie
dobry test na elastyczność popytu. Podejrzewam, że sprzedadzą dzięki temu
kilkanaście mieszkań, ale to i tak by było ciagle niewiele.

Dane dla Melody Parku, o którym pisze powyżej Dominik (dziękuje swoja drogą za
słowa uznania) to:
pierwsza pozycja na tabeli 2007-01-22 już po sprzedaniu 51 sztuk. Następne
aktualizacje to:
2007-03-28 -20
2007-05-11 0
2007-06-29 -7
2007-07-11 -3
2007-08-10 -1 (łącznie 200 ofert na sprzedaż)

O ile dobrze policzyłem na stronie Marvipolu teraz ciągle jest 200 ofert, czyli
prawdopodobnie nie sprzedano od 10 sierpnia żadnego mieszkania (o ile to
aktualizuja na bieżąco).

Dla tej inwestycji sprawa jest w sumie poważniejsza, bo deweloper sprzedał tylko
29% mieszkań i to tych mniejszych, więc to pewnie jest ze 20% wartości całości
inwestycji,. Każdy miesiąc czekania to dla niego wymierne koszty z obsługi
kredytów i jednocześnie zamrożenie kapitału na dalsze inwestycje.

Sporą niewiadomą jest właśnie elestyczność popytu, czyli jak bardzo klienci
dadzą się skusić na promocje. Bo to, że kolejni deweloperzy nie bedą mogli w
nieskończoność "iść w zaparte" jest niemal pewne.

Osobna sprawą jest, jak bardzo ci, którzy kupili wcześniej będą z tego
niezadowoleni. W pewnym momencie obniżki trzeba dać też i tym starym, bo
zrezygnują nawet kosztem kary umownej. Promocje to niestety jednocześnie dowód
słabości i ryzyko wywołania "anty-bańki", kiedy nawet ci, których stać
wstrzymują się z kupnem licząc na dalsze obniżki. Jedyna nadzieja w
"analitykach" i pismakach, którzy dalej bedą wciskać ludziom kit :)

[Gość: bonprix]

zaraz zaraz, a jaka Twoim zdaniem jest obecna fundamentalna wartość
średnia 1m2 mieszkania na mokotowie, a jaka na białołęce?
Uwzględniając w tym koszt gruntu.

bo widzę, że niektórzy zaczynają pisać o mieszkaniach jak o
bezwartośćiowych chłamie

[Gość: dubrownik]

Jedyna nadzieja w "analitykach" i pismakach, którzy dalej bedą wciskać ludziom
kit :)

Poszi, i ta nadzieja powoli umiera. Jeden z wielu juz przykladow
www.bankier.pl/wiadomosc/Nadchodzi-korekta-cen-na-rynku-nieruchomosci-1639493.html

[thesopranos]

> bo widzę, że niektórzy zaczynają pisać o mieszkaniach jak o
> bezwartośćiowych chłamie

jak do tego doszedłeś? Pomyśl ile na prawdę jest warte mieszkanie
jeżeli teraz developer rozdaje garaze "warte" 30 tyś i obniża
wartość mieszkania o 8-12% od tak - niczym promocja proszku do
prania typu "teraz 15% gratis". Niedawno jakiś pismak napisał, że
marże sięgają teraz jedynie 16% średnio a tym czasem nasz Marvipol
od tak sobie oddaje średnio 10% - ? sam sobie odpowiedz ile takie
mieszkanie jest warte fundamentalnie.

ps. niektóre mieszkania budowane są w tak tragicznych lokalizacjach
i z takich badziewiastych materiałów, że spokojnie możne je nazwać
chłamem, ale w tym wątku nie o tym mowa.

[Gość: bonprix]

pytanie było do poszi'ego, a nie do jego mniej douczonych
popleczników i chciałbym od niego usłyszać szacunek aktualnej
wartości fundamentalnej mieszkania w tych dzielnicach...

oraz projekcję tego kosztu na powiedzmy koniec roku 2008,
uwzględniając oczywiście poziom wzrostu płac jaki aktualnie ma
miejsce

[thesopranos]

> Bardzo jestem ciekaw, jak promocja darmowego garażu poskutkuje

od tego będzie pewnie zależeć czy ten garaż gratis stanie się
standardem czy może się okazać że popyt jest doskonale elastyczny i
jak im zejdzie więcej niż kilka mieszkań to potwierdzi się, że popyt
rzeczywiście wciąż jest spory, tylko ceny za wysokie.

Do czego to jednak doprowadzi? przecież jak skończy się ta promocja
to znów sprzedaż stanie i będzie jeszcze gorzej bo ludzie nie będą
chcieli płacić 30 tyś więcej niż we wrześniu. Będą pewnie naciskać
na developera na odnowienie promocji. Marvipol przecież nie powie,
że od teraz garaż gratis bo nie było by efektu okresowej promocji.

> O ile dobrze policzyłem na stronie Marvipolu teraz ciągle
> jest 200 ofert,

ja sobie obserwuje jeszcze blok Ageny i tam sprzedaż też siadła -
najwolniej schodzą garaże więc zaraz będzie podbna promocja :)

> Osobna sprawą jest, jak bardzo ci, którzy kupili wcześniej
> będą z tego niezadowoleni. W pewnym momencie obniżki
> trzeba dać też i tym starym,

hier ist der Hund dergraben :) Developerzy zaczynają wysyłać
klarowny sygnał, że może być taniej i to sporo taniej. Jednym ruchem
ugotowali spekulantów, którzy w tym momencie nie są w stanie
sprzedać swojej inwestycji bo muszą w tym względzie konkurować nawet
z własnym developerm. Jeżeli taki promocji będzie więcej to albo
developer będzie musiał dawać jakieś rekompensaty swoim klientom,
tak jan napisałeś (co wydaje mi się mało prawdopodobne) albo
ryzykować zrywaniem umów (o ile jeszcze nie dostał pieniędzy) co
może doprowadzić go do jeszcze gorszej sytuacji.

Coraz fajniej się dzieje, stopy % rosną waląc kosztem odsetkowym
zarówno kupujących jaki i developera, sprzedaż siadła, spekulanci
zaczynają liczyć straty i panikować (o ile nie kupili za sporo
taniej bo wcześniej) i jedyne czego brakuje do pełnego obrazu to
licznika mieszkań z rynku wtórnego :)

ps. w Agnli też zaczyna być na prawdę wesoło - Poland to go next?

[Gość: wujek]

Rozbawila mnie wypowiec jednej kobiety, ktora stojac w kolejce
stworzona panika do plajtujacego banku Northern Rock w Anglii
zostala zapytana dlaczego panikuje i chce wyjac oszczednosci,
przeciez prezes banku prosi zeby nie panikowac bo bank jest w dobrym
kondycji finansowej, odpoiewdziala; to samo powiedzial kapitan
statku TITANIC.

Dodal bym do twojej wypowiedzi ludzka panike. Tak jak bylo "kupuj bo
taniej nie bedzie" moze byc; sprzedaj bo moze byc taniej.

[Gość: kolega]

czytam te wasze analizy i smiac mi sie chce, zanim zaczniecie
analizowac ile developer obnizyl cena dajac garaz i ile sa stratni
klienci ktorzy kupili wczesniej to zweryfikujcie jaka byla cena
sprzedazy w 2006 roku.

[Gość: deren]

poszi, dominik, thesopranos - zaskoczony jestem. ze udalo sie Wam
wyprowadzic dyskusje na tak wysoki poziom. Szacunki, bo zwykle fora
otwarte sa dalekie od meritum. lektura Waszych postów zachęca do
krytycznego wnioskowania.
Jestem jednym z tych, którzy zakupili 2 mieszkania 2-pok w Marvipolu
na samym poczatku - po 4,6 k/mkw. Wg niektorych jestem zgniłym
spekulantem. Ich prawo tak myslec. Mój egocentryzm ma bardzo prosty
rachunek - przyszła emerytura. Inwestuję zgodnie ze strategia "buy
and keep long to rent". Czy to spekulacja?
jeszcze raz dzieki za profesjonalne analizy,
pozdr

[jotde2]

> Jestem jednym z tych, którzy zakupili 2 mieszkania 2-pok w
Marvipolu
> na samym poczatku - po 4,6 k/mkw.

a juz je odebrałes ? nie wykrecą sie z umowy ?

Wg niektorych jestem zgniłym
> spekulantem.

niemasz sie czym przejmować ?:)

Ich prawo tak myslec. Mój egocentryzm ma bardzo prosty
> rachunek - przyszła emerytura. Inwestuję zgodnie ze strategia "buy
> and keep long to rent".

pytanie czy to dobra inwestycja ?ludzi ubywa ,mieszkań przybywa a
roboty z najemcami i mieszkaniami jest troche.

Do Deren

[thesopranos]

dzieki.

zastanów się tylko czy opłaca Ci się ta inwestycja. Jeżeli płaciłeś
4,6 a teraz kosztuje 5,5 przykładowo to na 50 metrach jesteś w sumie
50 tyś na "+" i teraz jeżeli zdecydujesz sie to wykończyć i
wynajmować to:

a) Twoje mieszkanie będzie miało wartość rynkową rzędu 300 tyś na
dzień dzisiejszy,
b) średni czynsz to 1000 pln na czysto do kieszenie (zakładając, że
będziesz miał chetnego)
c) rocznie masz średnio wynajmującego przez 10 miesięcy (ktoś zwolni
mieszkanie ty szukasz, płacisz agencji itp) czyli zarabiasz 10 tyś
pln rocznie
c) zwrot na tej inwestycji wynosi więc 3,3% (10 tyś/300 tyś)
d) Twoje mieszkanie się amortyzuje, musisz zrobić remont raz na
jakiś czas, jeździć za tym, sprawdzić co jakiś czas itp. To wszystko
są koszty, które ciężko oszacować ale występują.

Reasumując: na dość problematycznej i ryzykownej iwestycji masz
stopę zwrotu rzędu 3% podczas gdy obligacje skarbu państwa możesz
mieć na poziomie 5-6% albo fundusze pieniężne 4-5% czyli zarabiasz
przy zerowym ryzyku 15 tyś rocznie zamiast 10 tyś w przypadku
ryzykownego mieszkania.

Trzymanie mieszkania na wynajem opłaca się zatem wtedy, kiedy roczny
zysk netto będzie wynosił co najmniej tyle ile obligacje + 3%
(premia za ryzyko). Więc albo znajdziesz kogoś kto będzie Ci płacił
2,5 tyś czynszu albo będziesz tracił 5 tyś rocznie i do tego raz na
jakiś czas płacił 1000 pln agencji, żeby Ci kogoś znaleźli i raz na
np. 5 lat odnawiał mieszkanie i kupował sprzęty.

Jeżeli jeszcze to mieszkanie kupiłeś na kredyt to już w ogole jesteś
w plecy niestety.

Policz sobie na spokojnie czy ta Twoja emerytura nie będzie czasem
budowana na powszechnej wierze, że opłaca "buy to let" wciąż się
opłaca i czy czasem nie zapędziłeś się w tym owczym pędzie w ślepy
zaułek.

> Wg niektorych jestem zgniłym spekulantem.

spekulant to w Polsce wciąż słowo o pejoratywnym wydźwięku i pewnie
długo tak pozostanie - w sumie nie bez powodu. Spekulanci są
gospodarce potrzebni bo kreują popyt na własne ryzyko i dobrze. Ale
na pewno nie są grupą, której należy żałować jeżeli zacznynają
ponosić straty. Szkoda jest natomiast ludzi, którzy przez nich
swojego mieszkania kupić nie mogą i długo nie kupią oraz tych którzy
przepłacili za swoje "klitki" podczas gdy w normalnej sytuacji mogli
by mieć na przykład mieszkania 2 x większe...

pzdr

[Gość: thelima]

Inne "promocje",

Dom Development,

Darmowy "bon" wartości 10% ceny mieszkania na umeblowanie,
domdevelopment.pl/olimpia-2-4-lokalizacja.html
Darmowy "program wykończenia wnętrz":
domdevelopment.pl/zawiszy-lokalizacja.html
Ale się będzie działo, oj będzie ;). Ciekawe co
na to Ci co kupili mieszkania za 1mln pln, i zostali
bez kuponu na 100 000tys (10% ceny mieszkania) na "umeblowanie";).

lima

[Gość: bonprix]

pewnie są w d...pie, ale to ich decyzja, rozumiem, że swoje
szczeście budujesz na pomyłkach innych? Niemcy mają na to dobre
słowo - schadenfreude, na takich małych obleśnych parszywców

ogólnie śmieszne te wypowiedzi, biedota też się cieszy że krauza nie
ma juz majątku 10 mld, tylko 9,5mld, tylko co to zmienia dla biedoty?

[Gość: okla]

Caly problem polega na tym, ze to nie "bogacze" kupowali 42 metrowe apartamety
po 10000 za metr, ale przecietni ludzie, ktorzy brali kredyt na 95% inwestycji.
I to nie bogacze straca na zblizajacym sie krzyzysie...

[Gość: [e-mail]]

Bonprix - najpierw sie naucz troszke kultury a dopoki tego nie zrobisz nie zasmiecaj swoja zolcia forum.

[Gość: bonprix]

to wy zalewacie swoją żółcią i antypatią do "tych co kupili" ,
cieszenie się, że ktoś popłynął, zbrankrutował, przepłacił...
ludzie... wilki... i kto tu ma kogo uczyć kultury

[Gość: [e-mail]]

Ironia dotyczy glownie deweloperow oraz tych co dali sie naciac na hasla "wiecznie bedzie drozec" (glownie to tyczy sie spekulantow majacych zasluge w tym co sie dzieje - wiec niejako sami sobie sa winni) - niestety za glupote sie placi w zyciu nie tylko w tej dziedzinie

[fido1979]

Ale nie przekreślajcie jeszcze tych co kupili i przepłacili. Te
kilka osób może się zebrać i renegocjować umowę. Przecież nie jeden
generalny wykonawcy, czy mniejsi podwykonawcy tak robią, a więc
jeśli jest zapis o tym, iż wszelkie spory są najpierw wyjaśniane w
drodze negocjacji, a mieszkanie jeszcze nie jest odebrane (mało jest
odebranych, kupionych na tzw. górce - dotyczy oczywiście
pierwotnego), to mogą spróbować coś ugrać. To nie jest karane.
Wszystko zależy od tegoi jak posypią się ceny - w sensie czasu i
kwoty. Uważam, że rewolucji nie będzie, ale korekta na pewno.

[Gość: k27]

przez tych tzw. inwestorów czyli po naszemu :-) spekulantów wielu przepłaciło za swoje mieszkania

[wegorkie2]

bonprix, masz rację potępiając naszą polską zawiść ale w tym przypadku akurat
rozumiem osoby które źle życzą temu stadu inwestorowieczek

Cała ta akcja, ta spekulacyjna bańka polega bowiem w pewnym sensie na
manipulacji pieniądzem, ze szkodą dla wszystkich którzy tego pieniądza używają -
każda owieczka biorąca kredyt za coś co nie jest warte kwoty kredytu, na kwotę
której nigdy nie spłaci, wprowadza do systemu pusty pieniądz, okradając tych
którzy ten pieniądz mają. Dopóki pieniądz krąży wewnątrz bańki spekulacyjnej,
tego nie widać, natomiast kiedy następuje credit crunch podczas którego efekty
kradzieży się ujawniają (podatnicy płacą za upadłe banki i rząd zwraca odsetki
tym którzy nie są w stanie spłacać), jest już za późno na uchronienie niewinnych.

Z punktu widzenia normalnych ludzi, inwestorowieczki pozbawiły ich szansy na
mieszkanie - bowiem to nie developerzy podnieśli ceny, to masa klientów zasypuje
ich pieniądzem z banków. Tak jak ktoś pisał kiedyś na tym forum: "wystawiłem
mieszkanie na sprzedaż w kosmicznej cenie - trochę dla żartu - tłum się rzucił
oferując coraz wyższe ceny (niektórzy przez telefon, bez oglądania mieszkania),
jak przestałem odbierać domofon, to chcieli wchodzić oknami".

Ja nie jestem zły na spekulantów - owieczki nie muszą się przecież znać na
ekonomii, łatwo mogą ulec przekonaniu że wystarczy przeczytać Kiyosakiego,
wypełnić parę papierków w banku i u notariusza i nagle stać się milionerem. Tak
naprawdę odpowiedzialni są Ci którzy rządzą gospodarką. To przez nich ta orgia
zadłużania się uderzy w końcu w tych którzy jej nie ulegli i byli rozsądni,
dobrze gospodarowali, oszczędzali. To oni będą musieli w końcu zapłacić za
niewypłacalne, bankrutujące owieczki. Teraz są źli, ciekawe jak wściekli będą
jak już do tego dojdzie.

Ja jestem wśród tych "rozsądnych" i aktywnie szukam sposobów aby uchronić się
przed płaceniem rachunków za tę bańkę. Trudno takie znaleźć, ale ciągle
zwiększam swoje kompetencje w kwestii inwestowania i będę się tym dzielił w
serwisie www.ePortfel.com

[Gość: ghr]

wegorkie wywazony i rozsadny post warto z toba polemizowac

> Z punktu widzenia normalnych ludzi, inwestorowieczki pozbawiły ich szansy na
> mieszkanie - bowiem to nie developerzy podnieśli ceny, to masa klientów zasypuj
> e
> ich pieniądzem z banków.

tu sie nie zgodze przeciez ceny rosly wlasnie ze wzgledu na dezycje
developerow 1.zenek murarz cche wiecej 2.dzialka byla 30% drozsza od
porzednieje wiec wystawiam cene x% wieksza jak nie bedzie
szlo to bede schodzil( thus developerzy podniesli ceny )


Ja jestem wśród tych "rozsądnych" i aktywnie szukam sposobów aby uchronić się
> przed płaceniem rachunków za tę bańkę. Trudno takie znaleźć, ale ciągle
> zwiększam swoje kompetencje w kwestii inwestowania i będę się tym dzielił w
> serwisie www

ojoj cryptoreklama fuuu ale ad rem iel wedlug ciebie powinan wynosci
cena dajmy na to na mokotowie cena w przyzwoitym standardzie
1. kamien na klatce i okldadzieni
2. dobre drewniane okna
3.ladny projekt

7000 ? hmhm

[Gość: dono]

Podzielam Twoje zdanie w 100 proc.

I po promocji...

[thesopranos]

2-tygodniowa promocja "garaż gratis" się zakończyła i o to efekty tej promocji 2
tygodnie temu było:

1 pok: sprzedane 100% z 27
2 pok: sprzedane 60% ze 144
3 pok: sprzedane 25% ze 117
4 pok: sprzedane 0% z 19

Teraz jest:

1 pok: sprzedane 100% z 27 - bez zmian
2 pok: sprzedane 65% ze 144 (w promocji sprzedano 4 mieszkania)
3 pok: sprzedane 30% ze 117 (w promocji sprzedano 5 mieszkań)
4 pok: sprzedane 21% z 19 (w promocji sprzedano 4 mieszkania)

Jak widać popyt na mieszkania wciąż jest spory i wiele osób obserwuje rynek
wyczekując promocji i obniżek. W tym przypadku Marvipolowi udało się sprzedać 13
mieszkań i tym samym uzyskać poziom 52% sprzedanych wobec 48% dwa tygodnie
wcześniej.

Dziwne natomiast jest, że ruszyły się mieszkania najdroższe (największe) co tym
dziwniejsze, że ludzie których stać na 4 czy 3 pokoje skorzystali z promocji
"garaż gratis" a wcześniej nie chcieli kupić nawet jednego 4-pok. A
"najbiedniejsi" klienci nie skusili się specjalnie na 2-pok podczas gdy ten
garaż free stanowił % większą wartość niż w przypadku tych większych mieszkań -
cholera wie czemu...

Reasumując, sprzedaż z 48% na 52% i połowa (148) mieszkań pustych. Zobaczymy co
teraz.

[ekaunt]

obecnie 83 wolne (jeśli dobrze liczę) czyli zeszło im 65 mieszkań przez ponad 7
miesięcy co nam daje 9 mieszkań miesięcznie czyli bardzo dobry wynik.
Obecnie 4 mieszkania miesięcznie uważane są za sukces :)

[Gość: actimel]

wiadomo jak teraz te osiedle wygląda?

[Gość: oleg]

www.marvipol.pl/inwestycje_platany_c.php
i klik w "Plany i ceny mieszkań"
nie chce mi sie liczyc, ale zostalo jakies 10 - 15% calej oferty.

[Gość: actimel]

te co poszły są na allegro :)

www.allegro.pl/search.php?string=Ry%C5%BCowa&category=20782&description=1&country=1&order=p&p=0

[kkubua]

HAHAHAHA a najlepsze to jest to ze garaż gratis dają juz od wiosny
do kazdego duzego mieszkania. Wiem bo codziennie tamtędy
przejeżdzam. W sumie kiepska lokalizacja, budynki stoją jeden na
drugim, wybrałbym raczej osiedle ebejotu