dalszy spadek koniunktury

[Gość: jarek]

nikt niezwrócił uwagi ?
na liczniku mieszkań posziego w danych gus za maj widać dalszy
spadek ilości wydanych pozwoleń w stosunku do 2007.
devloperzy chyba wiec nieprzeidują łatwego zbytu ;)

[poszi]

> nikt niezwrócił uwagi ?

Ja zwróciłem :)

> na liczniku mieszkań posziego w danych gus za maj widać dalszy
> spadek ilości wydanych pozwoleń w stosunku do 2007.

Jeszcze za wcześnie na kategoryczne stwierdzenie, ale całkiem możliwe, że
deweloperzy zaczynają już hamować z pozwoleniami. Spodziewałem się tego w
drugiej połowie roku, ale możliwe że to już teraz, jednak lepiej poczekać na
potwierdzenie. Maj był nietypowy, inne wskaźniki też były dziwne (w maju się
rożnie rozkładają liczne święta, więc porównania rok do roku są utrudnione). To
oczywiście będzie oznaczać mniejsza podaż w dalszej przyszłości, ale
jednocześnie jest dowodem na kapitulacje deweloperów i zmniejszy ich zapędy do
podbijania cen produkcji budowlanej i działek. Całkiem jednak możliwe, że
indywidualni nie zwolnią i w tym roku będzie kolejny rekord pozwoleń.
Deweloperzy jednak są o tyle istotniejsi, że lepiej czują sytuację na rynku.
Rozpoczęte budowy będą najprawdopodobniej rosnąć jeszcze do końca roku, a oddane
mieszkania jeszcze do końca przyszłego, więc na najbliższy czas mieszkań będzie
dostatek.

[Gość: jarek]

Maj był nietypowy, inne wskaźniki też były dziwne (w maju się
> rożnie rozkładają liczne święta, więc porównania rok do roku są
utrudnione).

pozwolenia dla devloperów spadają rok do roku 2-gi miesiąc z rzędu.
ilość rozpoczętych budów ogółem spadła właśnie dopiero w maju po
raz pierwszy więc chyba tego tyczy sie uwaga o świetach ?

[thesopranos]

ja też na to patrze :)

mnie to jakoś specjalnie nie dziwiło, bo tłumaczyłem sobie, że
ciężko było po prostu pobić rekordowy rok 2007, który był
konsekwencją szaleństwa i paniki 2006 roku.

Patrze natomiast na skumulowane wartości - wykres poniżej, na którym
2008 idzie "łeb w łeb" z rokiem 2007. Prawdopodobnie ten rok
zakończy się pomiędzy 2007 a 2006 (pomiędzy niebieską i zieloną
linią) bo mimo wszystko pozwoleń będzie mniej.

Chyba po prostu "starzy" deweloperzy nie uruchamiają nowych budów
widząc, że stare nie schodzą. Na rynku jest natomiast sporo nowych
graczy, którzy nie czują jeszcze za bardzo co się dzieje, albo
proces uruchomienia budowy jest tak długi, że trudno się im już
wycofać.

Z drugiej strony przy takich cenach mieszkań grzechem jest nie
budować, ale pewnie zdają sobie sprawę, że jak przyjdzie im to
oddawać za 2 lata to ceny mogą być o wiele niższe.

Masz chyba jednak rację, że to spowolnienie to nie efekt świąt itp.
Bo patrząc na miesięczne wartości to praktycznie każdy miesiąc był
lepszy niż w poprzednim roku od 2005 do 2007 włącznie a kwiecień i
maj 2008 odeszły od tej reguły.

Wniosek: w 2007 deweloperzy przegięli pałę z tymi inwestycjami :)

[Gość: arkaszka]

Aby ułatwić niektórym zrozumienie tego co dzieje się na rynku
przedstawię, sytuację w formie animowanej:)
Po paru tłustych latach wypasione jelenie kredytowe pojawiły się na
obrzeżach lasu szukając okazji do dobrania sie do soczystego
mieszkanka, skubały spokojnie na miare swych możliwości,szukając co
smaczniejszego kąska, wtem banki zburzyły płot odgradzający je od
wyśnionej karmy, dziura była duża (2xwiększy okres spłat= 2 x
większa zdolność kredytowa), więc jelonki poszły szeroką ławą,
zaślepione wymarzoną karmą, Na to czekali myśliwi z open fajansu i
innych klubów strzeleckich, Odstrzeliwali setkami zaślepione
zwierzaki, gdy odstrzelili najtłustsze, a pasibrzuch developerów był
nienasycony, postanowili iść na całość, zrobili polowanie z nagonką,
(w całej prasie pojawiły się artykuły, taniej być nie może, ceny
wzrosną o 30% w tym roku), wystraszone jelenie kredytowe ruszyły na
oślep, tratowały się łapiąc każdy nawet najbardziej wysuszony
kłosek, myśliwi strzelali do wszyskiego, co się rusza, otstrzeliwali
tysiącami, na początku pasibrzuch mimo swej żarłoczności ledwo był w
stanie przejeść, ale mając pod dostatkiem pokarmu pasibrzuch rozrósł
się żądając od myśliwych coraz więcej świeżego mięsa. Ale wszystko
się kiedyś kończy, tłuste wyrośnięte jelonki zostały odłowione,
odłowiono nawet ledwo wyrośnięte, w lesie nie ma już pasących się
stad. Myśliwi starają się z całych sił, miotają, kuszą, robią
wszystko aby wyłowić choć pare sztuk, pasibrzuch potrzebuje dużo
świeżego mięsa a tu nic. Na widnokręgu pozostały tylko wychudzone,
małe egzemplaże, ciężkostrawne i żylaste. Nieliczne pozostałe
tłuste jelonki stały sie czujne, wychylają tylko nos i uciekają w
niedostępne chaszcze, czekając na to aż będą będą mogły najeść się
soczystych mieszkanek, nie ryzykując natychmiastowego odstrzału.
A tak na poważnie koniunkturę ciągnął popyt, on gwałtownie sie
załamał więc koniunktura mocno sie ochłodziła, aby ja podgrzać
trzeba zwiekszyć popyt, co możliwe jest tylko przy dużym obniżeniu
cen, wtedy zwiększy sie ilość osób mogących wykreować popyt, na inne
rozwiązanie nie ma co liczyć . pozdrawiam

Pytanie za 100 punktów

[Gość: Leszek]

Czy nasi wspaniali developerzy stwierdzą że jak nie ma co liczyć na
50%-80% marży to zawieszą działalność i przestaną budować, czy
jednak znajdą się tacy co stwierdzą że i przy 10% marży można
uczciwie zarobić i zajmą na rynku miejsce nienasyconych
maksymalistów.
Ja stawiam na wariant że 10% marży to też zarobek.

Pytanie za 200 punktów

[poszi]

> Czy nasi wspaniali developerzy stwierdzą że jak nie ma co liczyć na
> 50%-80% marży to zawieszą działalność i przestaną budować, czy
> jednak znajdą się tacy co stwierdzą że i przy 10% marży można
> uczciwie zarobić

Lepsze pytanie brzmi, ile wynosi prawdziwy popyt na mieszkania. Bowiem i przy
10% marży może się okazać, że nie ma chętnych na tyle mieszkań, ile się buduje i
cięcia w produkcji będą i tak nieuniknione.

te poszi - a w jaki to sposob ????

[Gość: jacek]

sama obwodnica raczej nie poprawi komunikacji

raczej dojazdy do niej ...

najwyzej poprawi cyrkulacje powietrza - choc nie jakosc

[Gość: nina]

Człowieku drogi, nie wiem ile masz lat, ale zestaw informacje, ze
wyz demograficzny jest z lat 78-84 (czyli obecnie ma 24-30 lat; i co
teraz ma: mieszka z rodzicami/wynajmuje/ma mieszkanie po dziadkach
lub kupione przez rodziców - jakiej wielkości/jakie?) + sami sie
dziwicie, ze juz developerzy "chłodzą" rynek + poziom stop
procentowych w 2009 i pozniej i odpowiedz sobie na pytanie o
przyszła podaz i popyt.
Dodam, ze gwarantuje ci poszi, ze <10% marzy nie zdecydowałbys na
załozenie warzywniaka.

czy kupilbys bys truskawki od niny ???

[Gość: jacek]

bo ja nie

chyba ze w prezencie dla Rozumenckiej - jak krzempek przyjdzie po
prosbie

[thesopranos]

> wyz demograficzny jest z lat 78-84 (czyli obecnie ma 24-30 lat; i co

a wiesz ile z tego wyżu siedzi na wyspach?

a wiesz, że w rekordowym roku '82 rodziło się 700 tys dzieci co daje
mniej-więcej 350 tys "par" więc nawet jak wszyscy są bezdomni to przy podaży
rocznej 200 tys mieszkań na kredyt na mieszkanie stać ledwie 100 tys par?

a skąd wiesz ilu jest bezdomnych w wieku 24-30 lat? a ilu ma mieszkanie po
dziadkach?

a skąd wiesz ile z tych 2 mln emigrantów jest w wieku 24-30 lat i kupują
mieszkania na wyspach?

a jak wytłumaczysz fakt, że ten wyż nagle przestał kupować mieszkania ?

> dziwicie, ze juz developerzy "chłodzą" rynek

to kupujący chłodzą deweloperów i rynek a nie odwrotnie

> Dodam, ze gwarantuje ci poszi, ze <10% marzy nie zdecydowałbys na
> załozenie warzywniaka.

tiaa? a dlaczego banki dają kredyty na 40 lat przy marży 0,5%-1% a kredyt w CHF
kosztuje 5%

przecież to mocno poniżej 10% - jak ci się wydaje dlaczego?

[poszi]

> Człowieku drogi, nie wiem ile masz lat, ale zestaw informacje, ze
> wyz demograficzny jest z lat 78-84 (czyli obecnie ma 24-30 lat; i co

Tak naprawdę to nikt nie wie, jaki jest popyt i jaki może być. Potrzeba to nie
popyt (pomijając to, że przy ujemnym/zerowym przyroście naturalnym i sporym
odpływie na emigracje, potrzeby mieszkaniowe też nie są takie wielkie, jakby
wynikało z zaglądania w wyż).

W Stanach rocznie przybywa 3 mln ludzi na skutek przyrostu naturalnego i
imigracji. To jest spokojnie ponad milion nowych "potrzeb mieszkaniowych".
Tymczasem rozpoczęte budowy to już poniżej miliona, mimo że deweloperzy na
potęgę ponoszą straty. Magia? A może niewdzięczni konsumenci nie chce się
zlitować nad biednymi deweloperami?

> Dodam, ze gwarantuje ci poszi, ze <10% marzy nie zdecydowałbys na
> załozenie warzywniaka.

Oczywiście, że nie, bo warzywniak ma sporo stałych kosztów i musi mieć dużo
większe marże. Deweloperka to jednak co innego, a deweloperzy w Stanach nie
mieli nigdy takich marż, jak w Polsce nawet w czasie szczytu ich bańki, więc nie
można mówić, ze to, co było w Polsce, to normalne. Ponadto deweloperzy nie będą
mogli sobie wybrać, jakie mają mieć marże. Będą musieli się pogodzić z tymi,
jakie im zaoferuje rynek.

[steady_at_najx]

> Człowieku drogi, nie wiem ile masz lat, ale zestaw informacje


Nasza forumowa naganiaczka ninusia jak zwykle zestawila pare liczb i
elegancko dopasowala je do swojej teorii.

A to ze fakty pokazuja co innego (uciecie podazy) - tym gorzej dla
faktow

[Gość: Leszek]

Mniejszy ( niewystarczający) popyt na mieszkania za daną cenę to w efekcie
tańsze działki, mniejsze łapówy, mniejsze płace budowlańców i bodziec do
optymalizacji organizacji pracy na budowach ( a jest co optymalizowac) i
skrócenia cyklu budowlanego, tak więc w efekcie dalszy spadek ceny aż do poziomu
równowagi przy której i klienci się znajdą i developer swoje zarobi. Problemem
moga byc dla developerów powracające na rynek mieszkania od umoczonych
spekulantów w chwili gdy zaczną je masowo wyprzedawać.

PS
Serdeczne pozdrowienia dla moich fanów wypisujacych pod moim nickiem różne
bzdety na tym forum. Jesteście wspaniali w swej rozpaczy :)

poszi napisał:
> Lepsze pytanie brzmi, ile wynosi prawdziwy popyt na mieszkania.
> Bowiem i przy 10% marży może się okazać, że nie ma chętnych na
> tyle mieszkań, ile się buduje i cięcia w produkcji będą i tak
> nieuniknione.

smolen podszywki

[Gość: jacek]

nie ma sie co przejmowac

[Gość: Az]

> PS
> Serdeczne pozdrowienia dla moich fanów wypisujacych pod moim nickiem różne
> bzdety na tym forum. Jesteście wspaniali w swej rozpaczy :)
>
Założenie konta to nie jest jakaś wielka filozofia przerastająca Twoje
mozliwości. Chyba, że się mylę...

[thesopranos]

> Ja stawiam na wariant że 10% marży to też zarobek.

wszystko zależy. Jak finansują się własnym kapitałem w 100% to 10% marży brzmi
nieciekawie. Natomiast jak finansują się w bankach, co jest standardem raczej,
korzystając z efektu dźwigni finansowej marża 10% jest jak najbardziej ok.
szczególnie w takiej branży jak budownictwo, czy deweloperka.

Zależy też jaka marża: zysku netto, marża na sprzedaży itp.

Przykładowo jak firma ma kapitał 100 a kredyty na 500 to zarabiając 10% na
inwestycji wartej 600 mają zysk 60 co daje zwrot na kapitale 60% w ciągu np. 2-3
lat.

To bardzo ogólny, uproszczony przykład, ale generalnie czasem nawet przy marży
5% można bardzo ładnie zarobić.

Czasem też opłaca się kontynuować działalność i nie zarabiać netto nawet
przysłowiowej złotówki, aby pokryć koszty stałe - tak jak człowiek, który
wszystko wydaje na mieszkanie i jedzenie i nic nie odkłada, ale pracuje a nie
się obraża - byle przetrwać do lepszych czasów.

[scott22]

czytam te głupoty i stwierdzam, że NIKT nie ma pojęcia o tym co pisze. takie
bajdużenie dla bajdużenia. znam inne formy spędzania wolnego czasu np.: zabawa w
piaskownicy z własnymi dziećmi lub zabawa z ptaszkiem. wolność w wyborze opcji. poz

Bajdurzenia

[Gość: jacek]

lepszych czasow juz nie bedzie

dla plaskich deweloperow

[thesopranos]

> czytam te głupoty i stwierdzam, że NIKT nie ma pojęcia o tym
> co pisze.

wow, cóż za elokwencja. Napisz o co ci się rozchodzi - będzie łatwiej się
ustosunkować.

[Gość: Multi Kulti]

Rozumiem szczot22 że bawisz się ptaszkiem w piaskownicy z dziećmi.
Ale robic to z własnymi dziećmi to jednak przesada.

[Gość: brytan]

szczot22 pisze jak zwykle jak szczoch.

koniec spadkow jest ewidentny !!!

[j.bartosiewicz.00]

teraz jestesmy juz na linii oporu, spadki nawet o 30% juz zdyskontowaly premium
z rynku, sodlo stabilizacji cen na rynku RE rowniez ma sie ku koncowi !!!

moje badania potwierdzaja !!!

formuje sie cykl wzrostowy !!! to bedzie ostra jazda w gore z obecnego mizernie
niskiego poziomu !!

Bartosiewicz rekomenduje : BUY

dziadek przepil caly spadek - to koniec

[Gość: jacek]

cale szczescie ze mieszkania tanieja

akcje dewelopeow wskazuja jeden kierunek - poludnie

dzis znowu 3 pct w dol

bajdużenie

[scott22]

pierwsze primo; skąd kasa na budowe, drugie primo; tylko ktoś niespełna rozumu
zechce zainwestować kasę na conajmniej dwa lata lub więcej w obecnej sytuacji
jeżeli zechciałby akceptować wasze propozycje 5% marży [ przy obecnej inflacji
4% r/r], trzecie primo; bank nie udzieliłby takiemu inwestorowi kredytu dla tak
ustalonego biznes planu. widzę, że nie wiecie, że obecnie banki kredytujące
inwestycje ustalają min. cenę sprzedaży. tak więc sorry, ale tu obecni nie
wiedzą o czym mówią. poz

[Gość: Leszek]

Faktycznie bajdużysz
A pomysł że bank ustalają ceny po jakich developerzy mogą sprzedać mieszkania to
głupota roku, może jeszcze dodasz że Elvis żyje :)
Bank dają kredyt i chcą go odzyskać z procentami i tyle.

A co do dwuletniego procesu inwestycyjnego to koszty ponoszone są przez
developera stopniowo w miarę postępów inwestycji, a w dużej części rozliczenie z
podwykonawcami następuje w momencie jej zakończenia. Jeśli twiedzisz że
developer wykłada całą forsę na początku inwestycji ( czyli w samej rzeczy płaci
wykonawcom z góry), zamrażając ją na 2 lata to chyba jednak zupełnie nie masz o
tym pojęcia.
I to by było na tyle na temat twoich pseudoeksperckich bajek z mchu i paproci.

[Gość: gość]

Gwoli ścisłości, to umowy kredytowe zawierane pomiędzy bankami a
deweloperami zawierają zapis o mninmalnej cenie m2.
Deweloper teoretycznie nie może sprzedawać taniej niż jest to
określone w tej umowie.

[scott22]

tak gość,gość zna temat. natomiast jego poprzednik bredzi. inwestor musi włożyć
na początku kasę na zakup działki i projekt budowlany. ma więc pozwolenie na
budowę i co dalej mądralo ??? czy już klienci polecieli i kupili OBIETNICE
WYBUDOWANIA MIESZKANIA ? a banki, do których poszli klienci po kredyt wywaliły
kasę ? otuż nie, otuż nie. bank zanim uruchomi jakiekolwiek pieniądze wysyła
swojego pracownika na plac budowy aby zrobił zdjęcie z postępu prac. bank to nie
instytucja charytatywna. inwestor MUSI MIEĆ KASĘ [swoją lub z kredytu]. poz

[scott22]

należy jeszcze dodać, że ta cena minimalna, którą bank ustala nie może być
wyższa niż cena sprzedaży. bank żąda pokazywania nowych umów sprzedaży. jeżeli
deweloper sprzeda taniej to NIE UZYSKA KOLEJNEJ TRANSZY. czyli sam sobie strzeli
w łeb. poz

bajdurzenie szczota22

[Gość: jacek]

a co jest zlego w tym, ze przedsiebiorca (nie mylic z
tzw. "developerem", ktory nie ma wiedzy ani doswiadczenia wiec si
nie dorobil wlasnych pieniedzy) posiada wlasna kase na inwestycje
budowlana ???

skoro ja mam powierzyc 30 pct swoich przyszlych zarobkow do konca
zycia - to majac do wyboru golodupca, doradce ds sprzedazy
sznurowadel, z kapitalem 800 tys (jedno mieszkanie) i przedsiebiorce
z wlasna kasa - zgadnij kogo wybiore

samochod kupuje w salonie - albo uzywany po sprawdzenie - a nie
wplacajac panu Kaziowi za obietnice "panie, super samochod panu
zrobi"

[Gość: Leszek]

I jeszcze raz.
Developer wykłada kasę ne kupno działki i uruchomienie budowy (jest
to około 10-30 procent kosztów zależnie od ceny działki itd).
Następnie wykłada kasę (płaci wykonawcom) w miarę postępów budowy.
Nie jest tak że developer wykłada kasę jednorazowo w całosci lub
uruchamia jednarozowo całą sume kredytów. Wkladają pieniądze
stopniowo, nie możesz więc marży np 10 procent przy dwuletnim cyklu
budowy dzielić mechaniczne na 2 razy po 5%.
Jesli developerzy nie mają wystarczających własnych środków to biorą
kredyt zwykle pod hipotekę działki lub inne zabezpieczenia. Banku
nie obchodzi po ile developer sprzeda. Ma zabezpieczenie kredytu,
sprawdza postęp budowy w miare wypłacanych transz i tyle.
Punkt o minimalnej cenie sprzedazy w umowie kredytowej byłby pętlą
na szyi dla developera jesli mieszkania okazałyby się
niesprzedawalne po danej cenie. Na coś takiego mogłaby zgodzić sie
co najwyżej patologiczna firma typu pan Ździsio i Stasio z kapitałem
własnym 50tys kupująca działkę na kredyt bankowy i usiłująca
finansować budowę tylko z wpłat kupujących i dalszego kredytu.
Aby obalić twoje mity wystarczy obejrzeć oficjalne komunikaty
developerow będących spółkami giełdowymi o zaciąganych kredytach.
Nigdzie w nich nie ma ani słowa o minimalnej cenie sprzedaży, a jest
to na tyle istotny warunek uzyskania kredytu że musiałby znaleźć się
w takim komunikacie.

Rzeczywistość

[scott22]

chłopcy, wy naprawdę tyle wiecie, co NIC. MÓJ ULUBIONY
<rynek> ,DYKTUJE WARUNKI. OBECNIE CHŁOPTASIE, BANK W UMOWIE
KREDYTOWEJ UMIESZCZA ZAPIS O TZW.CENIE MINIMALNEJ. przestańcie
cytować historie. świat podąża do przodu, a wy jak zwykle w tyle. poz

Zapmniałeś scott22 dodac jeszcze ż ELVIS żyje

[Gość: Leszek]

A Żwirek i Muchomorek wcale nie mają się ku sobie.

[Gość: jarek]

> <rynek> ,DYKTUJE WARUNKI. OBECNIE CHŁOPTASIE, BANK W UMOWIE
> KREDYTOWEJ UMIESZCZA ZAPIS O TZW.CENIE MINIMALNEJ

a co sie stanie jak devloper niebędzie mógł osiągnąć ceny minimalnej
narzuconej przez bank ? bank od razu zabieże inwestucje ?