Największy błąd developerów.

[thesopranos]

Tak sobie czytam jak to developerzy bronią się przed większymi
obniżkami cen mieszkań w obawie o rozbudzenie oczekiwań na dalsze
obniżki i pozorny spokój, który daje im ograniczanie nowych
inwestycji i podwyższanie pułapów cen m2 w ramach programu "rodzina
na swoim".

Przecież, to co developerzy teraz widzą w swoich wynikach sprzedaży
to dopiero efekt:
a) ograniczenia zakupów spekulacyjnych związanych z pęknięciem bańki
nieruchomości na świecie
b) powrotu do równowagi psychicznej kupujących - koniec z paniką i
naganianiem, że będzie drożej.
c) wprowadzenie restrykcji w bankach wynikających, z problemów
związanych z płynnością i rosnącym kosztem pieniądza na rynku
międzybankowym pomimo, spadku stóp % w Eurolandzie i początku cyklu
obniżek w Polsce

To czego developerzy nie biorą pod uwagę to problemów
stricte "poslkich" czyli spadku tempa wzrostu PKB, wzrostu
bezrobocia, spadku tempa wzrostu wynagrodzeń oraz zwyczajnego
pesymizmu obywateli, niezależnie od tego czy zdolność kredytową mają
czy też nie.

Tym samym develoeprzy wejdą w 2009 i 2010 rok z zapasami gotowych
mieszkań o wiele większymi niż faktyczny popyt w czasach
największego szaleństwa z lat 2005 i 2006. Tego developerzy jeszcze
w ogóle nie widzą w swojej sprzedaży. Jeżeli już teraz mówią o
spadku popytu o 90% nawet (ostatnia wypowiedź Szanajcy) to niech
sami sobie odpowiedzą na pytanie ile ten popyt wyniesie w 2009,
kiedy bezrobocie zacznie rosnąc, banki wprowadzą ograniczenia
wynikające nie z rekomendacji czy czynników finansowych, ale ze
zwykłym rosnącym ryzykiem kredytowym.

Ważka kwestia do przemyślenia dla developerów, w wolnej chwili,
których będą mieli coraz wieeeeeecej...

pzdr

[zyski_na_papierze]

thesopranos napisał:

> Tak sobie czytam jak to developerzy bronią się przed większymi
> obniżkami cen mieszkań w obawie o rozbudzenie oczekiwań na dalsze
> obniżki
to jest myk. Po obniżce o 3% zdziwienie, że nie działa....


> Ważka kwestia do przemyślenia dla developerów, w wolnej chwili,
> których będą mieli coraz wieeeeeecej...


eeeee, jest nowa myśl, która przewija się też na tym forum, czyli popyt utajony,
który w skrócie działa tak:
1) normą jest to co działo się w 2006, a nie to co przez 20 lat przed, i przez
dwa lata po
2) od lipca 2007 sprzedaż stoi
3) lada dzień, ci co mieli już kupić, ale z przyczyn losowych im się nie udało
(złamana noga, korki, zupa na gazie), pojawią się tłumem i na kolanach będą
błagać, tłumaczyć i prosić o możliwość kupienia żelbetu w pionie... Oni nie
znikli, oni po prostu gdzieś się zbierają... jadą, jadą, to już na pewno oni,
Balcerek, graj pan!

[Gość: fazio]

zaliczamy piękne, klasyczne dwie gruszeczki dwóm czołowym
najbardziej skompromitowanym wyjcom tego forum.

gdzie te ceny w centrum po 4000 za metr?

dalej nie ufacie średnim transakcyjnym?

dalsze zaprzeczanie rzeczywistości?

jeszcze roczek wam dać na spadki? a może dwa? albo i dziesięć?

gołodupce..

[scott22]

muszę wam powiedzieć, ze banki nie są zainteresowane padaczką dewelopera.
bank też jest troszkę umoczony w tym interesie.
dlatego przyjęły inną strategię. poz

pocieszaj sie pocieszaj

[Gość: jacek]

tak samo sie`pocieszaja smolniaki

[thesopranos]

> dlatego przyjęły inną strategię. poz

a jaką? bo z tego co wiem to decyzje podejmują nie oddziały, ale
centrale. A te mają zbyt wiele swoich problemów, żeby ryzykować
finansowanie deweloperów w jakiejkolwiek postaci.

cała branża dev. jest generalnie sklasyfikowana przynajmniej na "pod
obserwacją" jak nie od razu "wątpliwe"

[Gość: gildia]

scott, napisz cos wiecej. Jak widziesz sytuacje?

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: fazio napisał(a):

> zaliczamy piękne, klasyczne dwie gruszeczki dwóm czołowym
> najbardziej skompromitowanym wyjcom tego forum.
> gdzie te ceny w centrum po 4000 za metr?
> dalej nie ufacie średnim transakcyjnym?
> dalsze zaprzeczanie rzeczywistości?
> jeszcze roczek wam dać na spadki? a może dwa? albo i dziesięć?
> gołodupce..

zdołowałem się. Już miałem iść do banku pozrywać, biorę dzisiejszy dziennik żeby
wybrać jakiś lokal, a tu 20% mniej u Sando na Mokotowie i tekst "Biegnij
dowiedzieć się więcej ...". Kurde, noga mnie boli. Nigdzie nie idę :-P Pajacu

P.S. Skąd masz średnie transakcyjne? Ostatnio jakaś firma co się tym zajmuje
narzekała, że nie może średnich transakcyjnych wyznaczyć, bo nie ma sprzedaży.

[steady_at_najx]

zyski, olej kolesia.

Przeciez to kolejne alter-ego psychola zwanego muffa.

[Gość: jarek]

Jeżeli już teraz mówią o
> spadku popytu o 90% nawet (ostatnia wypowiedź Szanajcy)

a odkąd to jemu wierzymy ? przeciez on "straszy" KNF i tak sobie
chłopina dramatyzuje.

[thesopranos]

DD sprzedał w 2007 r 1707 mieszkań co daje średnio 142 mieszkania /
mies

stooq.com/n/?f=184142&c=1&p=18
W październiku br. gdy banki zaczęły wprowadzać obostrzenia a na
rynku na poważnie zaczęli mówić o brakujących CHF DomDev sprzedał
raptem 31 mieszkań.

wyborcza.pl/1,94898,5963934,Dom_Development_szykuje_sie_na_kryzys.html

Spadek wyniósł więc jakieś 80%: (142-31)/142 - średnio

Na chwię obecną w tabeliofert.pl jest jakieś 1338 w kategorii oferty
Dom Development.

Przy tempie sprzedaży 31 szt / miesiąc zajmie im to jakieś 43
miesiące, czyli jakieś 3,5 roku.

tabelaofert.pl/oferty,,,domdevelopment
Nie wiem jak wygląda sprzedaż w listopadzie, ale pewnie nieciekawie
skoro Rekomendacja T dopiero wchodzi w życie a CHF praktycznie
zniknął z oferty LTV 100%.

pzdr

[Gość: uch]

masz jakieś info czemu zniknął CHF? Czyżby miał się może osłabić? Ktoś tu
sprzedaje historię że banki przymierzają się do promowania JPY.

[thesopranos]

> masz jakieś info czemu zniknął CHF?

2 podstawowe źródła CHF to:

a) "pożyczki"

forsal.pl/wiadomosci/99651_miliard_frankow_szwajcarskich_dla_bre_banku.html

Które w okresie nadpłynności były łatwo dostępne oraz wyjątkowo
tanie. Kryzys zaufania spowodował, że dosłownie nikt nie chciał
pożyczać większych kwot.

UBS i Credit Suisse mają 2/3 rynku kredytowo/depozytowego Szwajcarii
a jak wiemy obie instytucje sporo straciły na subprimeach. Banki w
europie zaczęły padać, nacjonalizować się itp. to tym bardziej
Polsce nikt nie chciał CHF pożyczać, a przecież ludzie nie trzymają
lokat w CHF w Polsce :) a NBP nie ma rezerw CHF.

Cała europa ma problem z dostępem do franka, nie tylko Polska.

CHF jest bardzo pożądaną walutą głównie z tego powodu, że to
najmocniejsza waluta świata z punktu widzenia stabilności samego
pieniądza jak i państwa. Szwajcaria jest stabilna i bogata, nie
brała udziału w wojnach tylko na nich zarabiała zbierając kapitał -
ten stereotyp daje poczucie bezpiecznej przystani, więc ludzie,firmy
kupują CHF a nie go pożyczają. Aha, CHF/USD spadł o 70% z 3,5 do 1:1
w ciągu ostatnich 30 lat.

2) rynek swapów - czyli ty daj mi chf po kursie X w zamian za pln a
ja ci go oddam za rok po kursie Y. Upadek Lehmana i zmiana profilu
działalności pozostałych dużych banków inwestycyjnych spowodowały,
że poza kryzysem zaufania pojawił się problem z domykaniem
transakcji SWAP pomiędzy 2 stronami kontraktu - kupować chcieli
wszyscy a sprzedawać nie było komu. To w połączeniu z huśtawką na
rynku walutowym i spadku wartości PLN skutecznie odstraszyły
inwestorów zagranicznych. To nie jest jednak tak, że CHF w ogóle nie
ma - jest po prostu jest cholernie drogi

Tutaj NBP starał się pomóc, ale niewiele może, bo rezerw w CHF nie
ma praktycznie wcale (zresztą jak cały świat wolimy USD i CHF) a
Bank Szwajcari nie dogadał się z NBP w kwestii swap'ow bo Szwajcarzy
nie są zainteresowani "rozwojem CHF w Polsce". NBP oferuje swapy
dość drogo i zastrzega sobie, że nie służa dalszej akcji kredytowej
tylko "domykaniem" pozycji aktywa/pasywa i samej stabilności.

tak ja to widzę.

[heheheheh]

> To czego developerzy nie biorą pod uwagę to problemów
> stricte "poslkich" czyli spadku tempa wzrostu PKB, wzrostu
> bezrobocia, spadku tempa wzrostu wynagrodzeń oraz zwyczajnego
> pesymizmu obywateli, niezależnie od tego czy zdolność kredytową mają
> czy też nie.

To jest clue moim zdaniem: consumer confidence który dostał po łapach mocno w
ostatnich miesiącach, jeśli to się nie poprawi a nic na to nie wskazuje na nic
obniżki stóp i pomoc rządowa

[Gość: piv]

To niech sobie zasrańcy developerzy czekają. To co, mamy myśleć scot22 że banki może będą przejmować podupadłych developerów, kończyć ich budowy a potem sprzedawać mieszkania tak? Albo może jeszcze je wynajmować? Powstaną konglomeraty bankowo - developerskie na zasadzie "Zjednoczenia" a pracownicy banków w wolne soboty i niedziele w czynie społecznym będą wykańczać te budowy tak? A Pani Zosia z okienka kasy walutowej będzie zapinać z taczką pełną cegieł na 4 piętro nie?

[Gość: gildia]

a wiesz, ze na zachodzie developerami sa wlasnie zazwyczaj banki?

[mieszkaniiec]

thesopranos napisał:

> b) powrotu do równowagi psychicznej kupujących - koniec z paniką i
> naganianiem, że będzie drożej.

bingo ! to developerzy powinni sobie wydrukowac i w ramki wstawic...

Ja osobiscie uwazam, ze nie bedzie tej rownowagi - teraz wahadlo
przechyla sie w druga strone, tzn. pojawia sie oznaki swiadczace o
obawach Klienta o przyszlosc finansowa. W przypadku takich produktow
jak mieszkania to ma bardzo duzy wplyw na podjecie decyzji.
Przypomne tylko, ze w 2006/2007 niewielu bylo takich, ktorzy
uwazali, ze moga mniej zarabiac niz wtedy. Dzis pare osob bierze to
pod uwage, a za pol roku ?

Kolejnym argumentem moze byc znacznie oslabiona pozycja 'doradcow
finansowych', sporo osob przeliczylo sie z oczekiwaniami tych osob i
niestety fama idzie po rynku (choc niechetnie ludzie mowia o
stratach np. na funduszach). Nie zapominajmy, ze to wlasnie oni
stworzyli lwia czesc popytu.

--
a nie mowilem ?

poza tym jzu 2,3 miliarda zlych kredytow hipotecz

[Gość: jacek]

hipotecznych

biorac pod uwage ze kredyt hipoteczny pada najwczesniej po 3 latach
latwo sobie wyobrazic jeszcze szybsze tempo przyrostu problemu zlych
kredytow

[Gość: oleg]

gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,29577,6061537,Dwa_miliardy_niesplaconych_kredytow.html
a ktos tutaj pial z zachwytu, ze tak swietnie sie hipoteki splacaja. niestety
standardem swiatowym jest to, ze problemy zaczynaja sie po 3,4 latach. Gdy juz
na lekarza nie da sie skapic, bo zdrowie ostro siada, rodzina nie chce pozyczyc
wiecej, a wszystkie c-cards obciazone na maksa...

jaki kraj taki subprime :(

nie moge sie juz doczekac eksmisji na bruk

[Gość: jacek]

tych wszystkich wazniakow i krwaciarzy

takich jelonkow walilem po rogach dajac im lewary w przegietym franciszku

pchnelismy gore waluty w naszym banku tym frajerzynom

teraz komornik bedzie ich wyrzucac na bruk z manelami, oj bedzie sie juz dzialo
na wiosne

na bruk to mi teraz komornik moje biuro chce

[Gość: krzempus]

wygruzic

olaboga co to bedzie ???

bankierzy juz nie chca lewarowac na przegietym franciszku

frajerzy uciekli z fura pieniedzy

gdzie moja marza gdzie sie pytam ?

razem w menelami pojde na bruk

Prognozuje : trend byk na wiosne

[Gość: j.bartosiewicz]

na wiosne ceny znowu zaczna rosnac

zainteresowanie RE jest bardzo duze - wielkie pieniadze z gieldy przeplywaja na
ten rynek

obnizka PITu dla klasy sredniej uwolni aktywa inwestycyjne

koniunktura juz jest widoczna - do wiosny niedaleko



----------------------------------------------------------------------------------
J. Bartosiewicz prognozuje : wzrost cen RE w Q1 2009
J. Bartosiewicz reczy honorem za: Property Development; JW Construction;
Raiffeisen Evolution Polska

[Gość: tento]

ocho