Deweloperka - raport DIBRE

[Gość: .]

i.wp.pl/a/dibre/aspolek/deweloperzy__250309.pdf
Miłej lektury!

[Gość: Dcr]

Bardzo profesjonalnie wykonany raport, rzeczowe argumenty, wyliczenia
statystyczne, generalnie przewiduja rozsadny 15% roczny spadek cen mieszkan w
2009 i 2010 ( w sumie ok 30%), mysle, ze podchodza do sprawy realnie, bo
przesada trzeba nazwac mowienie o 50% spadkach cen w rok. Radze przeczytac,
mozna wiele sie nauczyc.

[Gość: oleg]

to ciekawe, ze nikt nie komentuje tego raportu?

dla leniuchow maly fragment z prognozy na lata przyszle:

"Spadek cen mieszkan do poziomu implikowanego siła nabywcza oznacza powrót do
sytuacji sprzed boomu na rynku nieruchomosci. Przewidujemy, ze spadki cen
mieszkan moga
byc wieksze w segmencie o podwyzszonym standardzie (nadpodaz mieszkan) oraz w
dzielnicach charakteryzujacych sie szeroka oferta deweloperów (Warszawa: Białołeka,
Wilanów ; Wrocław: Krzyki ; ryzyko konkurencji cenowej)"

[Gość: szejk na ropie]

Najciekawsze fragmenty /mogą być źle złamane bo są kopiowane z pdf'a/

Zgodnie z naszą prognozą wartość udzielonych w 2009 roku kredytów mieszkaniowych
wyniesie 25-30 mld PLN, tzn. 50% mniej niż w roku ubiegłym. Na spadek sprzedaży kredytów
hipotecznych wpływ będzie miało nie tylko zaostrzenie podejścia banków, ale również
mniejsza skłonność klientów do zadłużania się (obawy o wahania kursów walut, o sytuację
ekonomiczno-finansową, ryzyko utraty pracy,...). Przewidujemy, że w 2009 roku średnie spadki
cen mieszkań w największych miastach wyniosą 15%, przy tym będą one wyższe w przypadku
lokalizacji o podwyższonym standardzie (nadpodaż)


Przewidujemy, że od poziomów z grudnia 2008 roku ceny mieszkań spadną o 30% (15% w
2009 roku i 15% w 2010 roku). Punktem wyjścia dla naszych prognoz są publikowane średnie
ceny ofertowe. Średnia cena ofertowa w Warszawie na koniec 2008 roku wynosiła 9380
PLN/m2. RedNet Consulting w raporcie „Czy to już koniec spadku cen?” z grudnia 2008 za
punkt wyjścia do prognozy zmian cen wybrał cenę ofertową mieszkań, które w ostatnich
okresie zostały sprzedane (na podstawie publikowanych ofert zauważył spadek cen tych
mieszkań o 12,3% w drugiej połowie roku), doliczył do tego rabat możliwy do uzyskania (-8%)
oraz dodatkowy rabat (-3%). W efekcie, otrzymany został łączny spadek cen mieszkań od
szczytów w wysokości 23,3% (zgodnie z naszą metodologią spadek ten sięga około 1%). Przy
zastosowaniu naszej metodologii, prognoza redNet Consulting zakłada spadek cen mieszkań
o 22,3%. Z punktu widzenia zastosowanej przez nas metodologii, spadki średnich cen
ofertowych będą się dokonywały przez 2 lata (15% w 2009 roku i 15% w 2010 roku). Spadek
cen transakcyjnych zaś dokonał się w części już w 2008 roku, będzie miał też miejsce w roku
2009. Ceny transakcyjne dotyczą wybranych nieruchomości, które są sprzedawane z dużym
dyskontem. Średnie ceny ofertowe zaś to pochodna publikowanych ofert. W efekcie, na
średnią cenę mają wpływ tak lokale wystawione znacznie wcześniej, jak i lokale z zawyżoną
wyceną, które nie znajdą nabywcy. W 2010 roku najprawdopodobniej spadek cen
transakcyjnych (czyli tych mieszkań, które się sprzedają) będzie już prawdopodobnie za nami,
będą zaś spadały średnie ceny ofertowe (nazwalibyśmy to efektem urealniania tych cen).


Prognoza spadku cen mieszkań o 30%: uzasadnienie
Sądzimy, że spadek cen nieruchomości wyniesie 30%, gdyż takiego spadku wymaga
osiągnięcie parytetu siły nabywczej z 2005 roku (stosunek średniego miesięcznego
wynagrodzenia do ceny m2 mieszkania). Historia pokazuje, że spadek nieruchomości bardzo
rzadko przekracza 15-20% rocznie. Związane jest to z charakterem nieruchomości jako
aktywów (skomplikowany i długotrwały proces wyceny i sprzedaży, niska płynność,
długoterminowy charakter transakcji nabycia). Sądzimy, że ceny mieszkań nie spadną o więcej
niż 30% także ze względu na oczekiwaną poprawę sytuacji gospodarczej i likwidację
nadpodaży gotowych mieszkań pod koniec 2010 roku. Nie wierzymy w długoterminowe
zatrzymanie akcji kredytowej. Uważamy, że stadium równowagi ukształtuje się dla odsetku transakcji finansowanych długiem w wysokości 60% (stan z 2005 roku ; 2004: 45% ; 2007:
85%). Spadek cen mieszkań do poziomu implikowanego siłą nabywczą oznacza powrót do
sytuacji sprzed boomu na rynku nieruchomości. Przewidujemy, że spadki cen mieszkań mogą
być większe w segmencie o podwyższonym standardzie (nadpodaż mieszkań) oraz w
dzielnicach charakteryzujących się szeroką ofertą deweloperów (Warszawa: Białołęka,
Wilanów ; Wrocław: Krzyki ; ryzyko konkurencji cenowej).

Scenariusz inflacyjny na rok 2011?
Sądzimy, że jednym z najbardziej korzystnych scenariuszy dla branży deweloperskiej jest
scenariusz inflacyjny, który mógłby zrealizować się w momencie wychodzenia gospodarki z
kryzysu. Możliwe, że środki zastosowane przez banki centralne USA i UE w celu walki z
deflacją oraz skutkami kryzysu finansowego okażą się nadmierne, w efekcie, wskutek poprawy
sytuacji gospodarczej dojdzie do znacznego wzrostu inflacji. Wzrost bazy monetarnej w USA w
2008 roku nie ma precedensu w najnowszej historii gospodarczej tego kraju. Inflacja zawsze
jest najbardziej korzystna dla branż o stałych kosztach wytworzenia i zmiennej cenie
sprzedaży. Do takich branż zaliczają się deweloperzy (grunt kupiony przed rozpoczęciem
projektu, usługa budowlana zakontraktowana najczęściej po stałej cenie, sprzedaż lokali możliwa w zasadzie w każdym momencie między rozpoczęciem a zakończeniem budowy).
Wzrost cen w gospodarce mógłby w większym stopniu przełożyć się na wzrost wartości banku
ziemi, niż na wzrost cen mieszkań (który pewnie byłby porównywalny do inflacji). Pomijając
efekt psychologiczny (zwrot ku aktywom takim jak złoto, grunty, nieruchomości), ceny gruntów
charakteryzują się dużą dźwignią operacyjną (efekt ten będzie omówiony w dalszej części
raportu).

[Gość: szejk na ropie]

Krótko mówiąc analytyki z BRE przewidują łagodny spadek cen po 15% rocznie do konca 2010.

W tym okresie spadek cen powinin też pociągnąć ceny na rynku wtórnym.

Dla mnie, Szejka siedzącego na ropie taka argumentacja w zasadzie przemawia.
Co będzie po 2011 nikt nie przewidzi.

[Gość: j.bartosiewicz]

to pokazuje dynamike oczekiwanych wzrostow - juz sie zaczyna

cos podszywka cienko dzis i z czytaniem tez

[Gość: jacek]

slabiutko

property development firmowa wizytowka to oszustwo i lapowka

ok ale Uwaga

[Gość: mx]

raport wydaje się być rozsądny (nie czytałem tylko wycen)

Tylko czemu założyli oni dynamiczny wzrost średniego wynagrodzenia w
2009/2010r ?? to bzdura, uważam że podwyżek może nie być (z ich
tabel wynika że założyli dla Gdańska coś około 1500-2000 wzrostu)

dzięki

[stoje_i_patrze]

dzięki za raport i linka do niego na forum.

pzdr

[Gość: orka]

a o Orco zapomnieli? ;D

gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,89978,6450903,Orco_przesunelo_publikacje_rocznego_raportu_na_7_kwietnia.html

[scott22]

dużo czytania.
ale to wszystko to takie paplanie.
mogę zapewnić, że żaden gw nie podpisze umowy na realizację
w proponowanej przez mędrców cenie 3.500 brutto za m2.
to, że obecnie wykonawcy mają zero lub prawie zero perspektyw na przyszłą pracę,
nie znaczy praktycznie nic.
wszyscy oni stosują zwolnienia.
bardzo niska cena stali i betonu, która jest obecnie, wynika z braku zamówień.
proponuję zasięgnąć języka od innych deweloperów, co działo się
z kroszącymi cenami, które były cały czas aneksowane - do góry.
ja nic nowego nie zacznę.
pisałem o tym ponad rok temu.
poczekam na to, aż inni wyłożą się.
to jest twarda walka.
bez sentymentów.
zawsze mówiłem, że mieszkanie to dobro luksusowe.
nawet to 40m2.
też to mówiłem dużo wcześniej. poz

[Gość: oleg]

> zawsze mówiłem, że mieszkanie to dobro luksusowe.
> nawet to 40m2.

> ja nic nowego nie zacznę.

to ludzie nic nie kopia i będzie klops!
szykuje się potężna kolejna fala emigracji z PL i mrzonki o tym, iż ten kraj
będzie coś znaczył w EU odejdą w niepamięć.

[scott22]

już to przerabialiśmy.
te tłumy, na które czekała praca zagranicą.
potem były obciachy jak np.na dworcu kolejowym w londynie.
ja sam osobiście głosowałem w ostatnich wyborach w barcelonie. pamiętam tych
wszystkich młodych ludzi, którzy z ogromnym podnieceniem rozmawiali w kolejce do
konsulatu o nadchodzących zmianach na plus.
o tym, jak będą na nich czekały w polsce nowe miejsca pracy itp.
to nie deweloperzy mają rozwiązywać problemy gospodarcze krajów, ale rządy.
to właśnie rząd powinien uruchomić ogromne prace publiczne takie jak budowa dróg
i autostrad.
to właśnie rząd powinien zapewnić ludzią prace a nie my.
my zależymy od banków, które obecnie niechętnie udzielają kredyt na zakup lokalu
mieszkalnego.
można było wykonać mnóstwo ruchów, które spowodowałyby mniejsze zło. ale tego
nie było.
mnie jest dobrze czego i wam życzę- scott 22. poz

[scott22]

jeszcze raz przeczytałem raport banku.
i doszedłem do wniosku o tendecyjnym podejściu do rynku mieszkaniowego.
tak, należy przytoczyć tu opowieść o handlarzu starzyzną:
handlarz zagadnięty przez klienta o pożyczkę odpowiedział, że on ma umowę z
bankiem w której strony umówiły się, że handlarz nie pożycza pieniędzy a bank
nie handluje starzyzną.
bank bre miał już realizacje deweloperską na polach mokotowskich. myślę, że to
właśnie on/bank bre powinien pokazać w rzeczywistości te czary-mary cenowe.
wtedy my malutcy deweloperzy pójdziemy {?} za dobrym przykładem. póki co, to
opracowanie robi ludziom wodę w mózgu.
ktoś, kto zlecił bankowi to opracowanie, naraził bank na wyrzucenie pieniędzy w
błoto na pseudo obiektywną ocenę.
<rynek> ma swoje prawa i nie zmienią tych praw nieudolne oceny rynku
mieszkaniowego.
sorry, ale już mieliśmy gospodarkę kierowaną centralnie, która padła. poz

szczoch masz gorączkę?

[mufffa]

polemizujesz sam z sobą, a stypi i tak wie lepiej!

[Gość: .]

Scott, parę szczegółów.

Raport jest pisany dla klientów DI BRE, przede wszystkim instytucjonalnych (fundusze inwestycyjne, emerytalne). Projekty na Polach Mokotowskich robiło BRE.locum. Wątpie żeby analitycy DIBRE wogóle się pytali kogokolwiek z BRE.locum o prognozy. Poza tym wciskanie kitu w researchu byłoby conajmniej nierozsądne, bo dochody z działalności maklerskiej są bardziej istotne dla BRE niż deweloperka. Czy ich prognozy się sprawdzą, czas pokaże.

Co do "pseudo obiektywnej wyceny" to właśnie wyszedł raport z KBC (dotyczący rynków Europy Środkowo-Wschodniej), niestety oni nie upubliczniają wycen także nie podam tutaj linka - wnioski są dość podobne. Tutaj fragment:

While we expect consolidation to take place across the region in 2009, the extent will clearly vary depending on specific locations and on the particular market segment. Focusing on location, Latvia and Ukraine are likely to face the toughest situation and the highest price falls. Latvia has enjoyed a construction boom for years, but the market is now saturated: further construction has almost disappeared and residential prices have already fallen significantly.
Ukraine on the other hand is facing recession: residential sales have come to a standstill and the majority of housing projects have been frozen. The residential markets in Poland, Czech Republic and Slovakia seem to be facing a slightly less grim situation, although all three markets have already experienced their first price declines as a result of limited demand. We forecast further average declines of around 10%-15% on these three markets in 2009. Hungary is in a different situation. While the local economy has been severely affected by the global downturn, the demand for residential units could not be weakened any further as it was already in poor shape before the credit crunch, thus we do not expect any major price movements going forward. After a period of sharply rising prices for dwellings, locals in Romania and Bulgaria cannot afford to absorb the massive number of units on offer and prices look set to decline by around 15%-20% on average in 2009. Moreover, there has been more speculative demand in larger agglomerations (e.g. Warsaw, Bucharest) than in smaller cities across the region over the last three years. This has driven up prices in these locations by several tens of percentage points annually. We therefore view the diversification of real estate
companies into regional cities positively, as we believe there will be less price pressure from the secondary markets in these locations. Among the residential developers in our coverage universe, the companies with the most pipeline properties outside of capital cities are LC Corp (92%), JW Construction (63%) and Ronson (58%). We expect to see average price declines of up to 15% in large capitals such as Warsaw and Bucharest in 2009, as developers confront
the overhang of supply. In smaller capitals such as Bratislava and Belgrade, however, we expect prices to decline to a lesser extent this year. In terms of market segments, downward price adjustments are likely to be less noticeable for those units of a lower standard and with a basic floor area, such as those provided by JW Construction and Dom Development. Significant price declines are more likely to be experienced by high-end accommodation of an untypical character and with large floor space (e.g. Orco’s Zlota 44 project).

[Gość: .]

Poczekaj, poczekaj.
Przy takiej zapaści w budownictwie kubaturowym jak teraz (to nie tylko chodzi o mieszkaniówkę, projekty komercyjne (biura, centra handlowe) też są wstrzymywane i to nie tylko z powodu braku finansowania, ale też ze względu na rosnące yieldy) gw już miękną.
Wiem, że są już podpisywane umowy na 2700 za m2. Niektórzy generalni zaczynają już kalkulować koszty zakładając utrzymanie się (lub nawet, o zgrozo!, spadek) obecnych cen materiałów, i przy takich założeniach biorą zlecenia na minimalnych marżach (5% pierwszej marży brutto). Zgadzam się, duże firmy nie zejdą z cenami, bo mogą przerzucić się na infrastrukturę (zresztą ostatnio wszyscy wpadli na ten pomysł i nawet tutaj konkurencja robi się coraz większa, ale jeszcze nie jest źle).
A co do zwolnień, jasne, można tak zrobić, tylko że do zera nie zejdziesz w ten sposób z kosztami.

Jeżeli nie zaczniesz projektów, to raczej nie wyjdziesz na tym dobrze. Nie zauważyłeś, że rynek się zmienił. Nawet jak koniunktura w mieszkaniówce się poprawi nie będzie już powrotu na masową skalę do takiego funkcjonowania tego biznesu jak przez ostatnie lata - klienci bieżacymi wpłatami finansują budowę.
Teraz będziesz przychodził do dewelopera jak do supermarketu i brał po prostu "towar" z półki. I to produkt końcowy, a nie półprodukt w rodzaju "stanu deweloperskiego". Jeżeli deweloperzy "obrażą się" na rynek zostaną wypchnięci, bo nawet przy cenie ok. 5,5 tys. zł za m2, z wykończeniem w średnim standardzie, przy dzisiejszych (nie historycznych, które kiedyś przepłacili) cenach za działki i dzisiejszych kosztach wykonawstwa jesteś w stanie z kilkunastoprocentową I marżą brutto (niskie kilka procent po kosztach zarządu, sprzedaży i finansowych) budować mieszkania. I wiele firm pewnie będzie to robić, a to czy Dom Development kupił sobie działki po kosmicznych cenach kilka lat wcześniej i nie może teraz budować z zyskiem mało ich będzie interesować.

PS. Tak od razu - własne mieszkanie mam, tylko że "do mieszkania" a nie "na handel", także wzrosty czy spadki cen ani mnie ziębią, ani grzeją. No może lepiej by było dla mnie gdyby były spadki - jak będę chciał kiedyś zmienić na większe to mniej dopłacę.

[scott22]

produkcja mieszkań to nie to samo, co produkcja masowa takich powtarzalnych
rzeczy jak np.samochód, aparat telefoniczny czy skarpetki.
tu jest coś bardziej istotnego i cenotwórczego, a mianowicie LOKALIZACJA.
ważne więc jest to gdzie jest działka, jakie sąsiedztwo, jak usytuowana względem
komunikacji miejskiej, kolejowej czy dróg ekspresowych.
jaka okolica.
oraz jaki blok.
napewno to opracowanie ma jakiś sens dla budownictwa społecznego , usytuowanego
w dużych blokasach na przedmieściach typu białołęka czy nowy wilanów.
gdzie jest całkowity brak jakiegokolwiek życia typu szkoła, przedszkole czy sklepy.
takie budownictwo typu le corbusie.
inne lokalizacje mogą być unikatowe.
przecież wszyscy chcieliby mieszkać na starym mokotowis czy żoliborzu. sorry, te
tereny są mocno obstawione i raczej nie zanosi się na wysyp w tych okolicach
nowych działek budowlanych.
słyszałem różne ceny proponowane przez gw.
ale diabeł tkwi w szczegółach.
niestety w tych niskich cenach jest tandeta, coś ala slams [proponuję obejrzeć
slamdog].
coś takiego jak te samochody firmy TATA z indii.
porównaj ten produkt z innym samochodum to sam spostrzeżesz różnicę. pamiętam
maksymę, że zły pieniądz wypiera dobry pieniądz.
to samo będzie miało miejsce obecnie.
zacznij więc jako pierwszy od produkcji lipy.
sorry, ale pierwszy niestety nie będziesz.
gdyż już istnieje firma , która takie badziewie pobudowała min.titanik gdzieś
pod warszawą.
teraz też oferuje mieszkania[?] w cenie poniżej 4k, ale jakoś nie ma chętnych. poz

sam podajesz argumenty przeczace swoim tezom

[Gość: jacek]

przy okazji szybujac ponad obloki

zejdz na ziemie i zobacz jak wygladaja te "prestizowe" inwestycje
deweloperow w kilka lat po oddaniu i porozmawiaj z mieszkancami -
jesli ich znajdziesz - bo czesto juz tylko plachty "sprzedam"
zostaly

nawet najlepsze lokalizacje zostaly spraprane przez pazernosc -
zabudowanie dzialki ponad rozsadne maksimum

[scott22]

tak, masz rację. działo się żle.
powód był prosty.
na nasz rynek wtargnął kapitał spekulacyjny, który wydy.... klientów.
a oni dali się omamić egzotyczną nazwą firmy lub zagranicznym korzeniom.
większość tych spapranych inwestycji zbudowały spółki celowe.
nie masz do kogo iść i zgłosić swoich usterek.
większość tych klientów była zadowolona, że otrzymała mieszkanie. nieważne jakie
tylko, że otrzymała.
przypomnijcie sobie, ile to razy ci ludzie mieli problemy, aby przenieść własność.
ale to już historia.
teraz jest normalnie.
klient sobie chodzi i porównuje realizacje.
teraz wie za co płaci. poz