deweloper prosi o radę...

[bd_007]

No dobra - zdemaskowaliście mnie!

Jestem prezesem dużej firmy deweloperskiej, nieważnie której.
Gazetom ściemniam, że nie obniżę cen, że wstrzymuję budowę, chwalę
się, że mam 150 milionów gotówki (powiedzmy szczerze, przy tych
kosztach to starczy mi na oszczędne pół roku). A naprawdę budzę się
co noc zlany potem, świadomy, że jak czegoś nie zrobię to firma
pójdzie do piachu. Wy wiecie jak będzię, podpowiedzcie co robić by
przetrwać?

Do jakiego poziomu mam obniżyć ceny na Białołęce (tam mam sporo
mieszkań), Woli i w apartamentowcu na Mokotowie?
Gdzie zacząć budować (działki mam prawie wszędzie) i z jakimi cenami
wyjściowymi?

Wy znacie rynek, macie świetną intuicję, podajcie stawki, tak by się
sprzedało, a ja nie został z ręką w nocniku i nie musiał rżnąć głupa
w mediach. Proszę o w miarę konkretne rady. Pomożecie?

[Gość: ehe]

dobrze trafiłeś,

- białołęka - do 2,9tys/m, w tym już koniecznie garaż
- wola - max. 3850/m , a jak okna na tramwaj to najlepiej zamurować
okna bo nikt nie kupi nawet jak mu żonę oddasz do używania
- mokotów - ostatnio ostro spadły ceny, więc góra 4500/m, a i to
przy założeniu, że 2%ceny przy podpisaniu umowy, a resztę do 2 lat
po podpisaniu aktu
- wilanów - wycofaj się z tej dzielnicy, nie inwestować tam, no
chyba że tylko w domy parafialne lub zakrystie

rekomendacja - kabaty!
ceny daj od 7430/m, wszystko ogródź potrójnie (tzn. całe osiedle,
potem dodatkowo osobne bloki, a na końcu jeszcze osobne klatki też
muszę być odgrodzone od sąsiednich klatek - to jest gwarancja
sukcesu)

super rekomendacja - otwock! tu nigdy nie stracisz, ale więcej na
ten temat może powiedzieć tylko ... kto zgadnie?

[bd_007]

Dzięki ehe, są jeszcze dobrzy ludzie na tym forum, jak Twoje
rekomendację okażą się trafne to Ci jednego z moich Bentleyów odpalę.

> - mokotów - ostatnio ostro spadły ceny, więc góra 4500/m,

No nie wiem, to jest przy samych Polach Mokotowskich, myślisz, że po
5000/m się nie da?

> ceny daj od 7430/m, wszystko ogródź potrójnie (tzn. całe osiedle,

To bardzo dobry pomysł, mój projektant nawet zaproponował fosę wokół
osiedla i dwie wieże z balistami na wypadek oblężenia. Za to akurat
ludzie dopłacą, jestem spokojny.

[Gość: ehe]

"przy samych Polach Mokotowskich, myślisz, że po
5000/m się nie da? "
kurcze , może być ciężko, no chyba że podzielisz ten apartamentowiec
na same kawalerki po 27m2, góra 2 pokoje do 40m2.
podobno tam się schodzą szczury z parku, więc jak się klienci o tym
dowiedzą to możesz zostać z tą inwestycją jak ze zgniłym jajem.
no ja bym bynajmniej takiego mieszkania ze szczurem nie kupił nigdy!
a już zwłaszcza za 5k/m, nie te czasy, nie w środku kryzysu,
naiwnych nie sieją.

[Gość: oko]

jak kali ukrasc krowa to dobry, jak kalemu ukrasc krowa to zle

jak rozumiem monopol na prawo do klamliwego manipulowania i krytyki masz tylko ty?

Oto całkiem poważna rada

[kociogon]

> Do jakiego poziomu mam obniżyć ceny na Białołęce (tam mam sporo
> mieszkań), Woli i w apartamentowcu na Mokotowie?

Nie wiem, ale wiem jak się dowiedzieć. Mając zastój w sprzedaży i płynności na
pół roku zacząłbym po prostu opuszczać ceny do poziomu przy którym sprzedaż ruszy.

A co tam, ogłosiłbym nawet że będę konsekwentnie opuszczać np. po 3% miesięcznie
(nagłówki w gazetach gwarantowane, tniemy koszty marketingu). Możesz poczekać i
kupić taniej ale ryzykujesz że ktoś Ci sprzątnie kwadrat sprzed nosa.

No. I tyle. Jakby co, to pamiętajcie że ten pomysł zgłosiłem jako pierwszy :)

[jack.diamonds]

kociogon napisał:

Mając zastój w sprzedaży i płynności na
> pół roku zacząłbym po prostu opuszczać ceny do poziomu przy którym
sprzedaż rus
> zy.

a myślisz że mieszkania sie teraz nie sprzedają haha? poprostu nie
sprzedają się tak jak 2 lata temu ale się sprzedają... warto czasem
bardziej obiektywnie spojrzeć na rynek a nie tylko ze swojej pozycji

[Gość: ilas]

No tak nawet jak 3 w miesiącu, ale się sprzedają!!! A co? Nie?

[jack.diamonds]

Gość portalu: ilas napisał(a):

> No tak nawet jak 3 w miesiącu, ale się sprzedają!!! A co? Nie?

statystyk nie znam ale widzę bo sam poluję teraz na okazje a pozatym
zawodowo jestem trochę z tym związany... jeżeli jest tak jak mówisz
to czeka nas fala bankructw wśród deweloperów a zwłaszcza tych
największych notowanych na GPW - a po raportach Q nie widać obsuwy -
a patrząc na kurs akcji to raczej jest 180 stopni odwrotnie...

[Gość: zbyszek]

DomDev ma gotowe i prawie gotowe 1300 mieszkań po drugim kwartale. W
pierwszym kwartale sprzedał netto ok 100, w drugim ok 160. W tempie
2 kwartału i przy założeniu ze już nic nie wybuduje będzie
sprzedawał to co ma jeszcze przez 10 kwartałów -wychodzi do końca
2011. Gdzie jest ten niezaspokojony popyt?

[Gość: czesiu]

A skąd masz te dane ?
Można wiedzieć

[lesher]

ehh, pisałem już o tym na forum, ale nic to, napiszę jeszcze raz.
Po przejściu na MSR 18 (obligatoryjnym !! wcześniej developer mógł wybrać czy stosuje MSR 11 (kontrakty budowlane) czy MSR 18) rachunek zysków i strat kompletnie nic nie mówi o działalności czy kondycji finansowej dewelopera.

Może na przykładzie to pokażę. Załóżmy że:
1. Deweloper rozpoczyna inwestycję w 2006 roku.
2. Klient podpisuje umowę przedwstępną kupna w 2007 roku.
3. Deweloper w akcie notarialnym przekazuje (sprzedaje - przyrzeczona umowa sprzedaży) mieszkanie klientowi w 2008 roku.

Jak wygląda rachunek zysków i strat w poszczególnych latach (zakładam oczywiście, że nie ma żadnych innych kosztów np. marketingu czy ogólnego zarządu, a deweloper prowadzi tylko tą jedną inwestycję)?
W 2006 roku przychody wynoszą ZERO, koszty wynoszą ZERO. Wynik też oczywiście ZERO. Wydatki ponoszone na inwestycję "odkładają się" w zapasach.
W 2007 roku przychody wynoszą ZERO, koszty wynoszą ZERO. Wynik też oczywiście ZERO. Wydatki jak poprzednio idą w zapasy. W pasywach pojawia się zobowiązanie wobec klienta do "dostarczenia" mu mieszkania. W aktywach pojawiają się należności od klienta z tytułu wpłat, po wpłaceniu przez klienta kolejnej raty "zamieniają się" w gotówkę.
W 2008 roku do momentu podpisania aktu notarialnego - tak samo jak w 2007 roku. Wynik wynosi nadal ZERO.
W 2008 roku po podpisaniu aktu notarialnego suma wpłat klienta "przenoszona" jest na przychody (a bardziej poprawnie z punktu widzenia rachunkowości to zobowiązanie wobec klienta jest przenoszone na przychody), a zapasy na koszty. Różnica między jednym a drugim pojawia się jako zysk (lub strata).

Powstanie wyniku w danym roku (czy też kwartale) jest uzależnione tylko od przeciągnięcia piórem po akcie notarialnym!!! Cała aktywność związana z budową miała miejsce w latach 2006-2007 a mimo to przychody i koszty wynosiły zero. W 2008 roku, kiedy deweloper już nic nie robi na inwestycji pojawia się zysk de facto "za trzy lata".

[Gość: czesiu]

bd_007 dobrze Ci szło z naganianiem. Nie schodź proszę na takie poziomy,
zachowaj umiar

[bd_007]

> bd_007 dobrze Ci szło z naganianiem.

Tak się właśnie zastanawiam, na co ja właściwie naganiałem. Bo między pisaniem o tym, że ceny mogą dużo nie spaść, a naganianiem na kupno jest dość wyraźna różnica, której mam wrażenie moi oponenci nie dostrzegają.

A co do tego wątku. Twierdzicie, że spadki są pewne, oko powiedział, że wszystkie czynniki kształtujące ceny RE są identyfikowalne. Chcę więc poznać Wasze prognozy.

Poza specem który co pół roku wkleja, że za pół roku będą nowe po 5K i płyta po 3,5K, jakoś ich nie widzę. Nie uważasz, że to trochę nieuczciwe mamić ludzi spadkami i uciekać od konkretów. Potem jak do 2012 będzie jeszcze 3% spadków i przebrana oferta to co powiesz tym co czekali: "o co Wam chodzi, ludziska, przecież spadki były jak zapowiadałem!".

Na razie to KZS nie potrafił nawet przewidzieć relatywnie prostej rzeczy, jak wzrost limitów RnS w II kw. 2009 (jak satorianus mówił, że wzrosną to gadali, że bredzi). Chcesz być wiarygodny, to podaj jakiś przybliżony przedział wartości i terminy spadków.

[Gość: oleg]

przestan prosze. te gadki o KZS sa totalnie nietrafione. Jesli juz uzywasz tego
typu pojec to je konfrontuj z KZW i napisz prosze, kto w momencie, gdy cala
prasa piala o wzrostach do 2012 i srednich cenach w wawie po 12 kola za metr
staral sie pokazywac, ze takie prognozy sa niedorzeczne.
Napisz moze zanim bedziesz dyskredytowal forumowiczow wypowiadajacych sie o
realnych powodach dla ktorych ceny nie moga rosnac w nieskonczonosc (KZW) jakie
byly prognozy wzrostow i zestaw je z aktualnymi cenami. Wtedy mozesz sobie
pisac, kto (KZW/KZS) mial wiecej racji.

[rumun_navigator]

Oprócz Grząbki nikt w mainstreamie nie wieszczył w 2007 dalszych dużych
wzrostów. A i Grząbce można w sumie wybaczyć bo tak naprawdę nikt wtedy nie
wiedział dokąd sięgnie szaleństwo. Łatwo oceniać te analizy dzisiaj, kiedy mamy
tę wiedzę. A jakoś nie widzę tu nikogo, kto przewidział szczyt parę miesięcy
przed... W tych czasach nawet sławny red. Macierzyński przyznawał, że ceny
pewnie jeszcze wzrosną.

[Gość: czesiu]

Rumunie i bd_007 obaj w tej chwili mijacie się z prawdą.
W 2007 roku było zatrzęsienie "analiz" (może ktoś wyszuka) jak to ceny mieszkań
będą rosły i rosły przez najbliższe lata.
To nie tylko Grzabka w tym celował, na tym forum (o nim też bd mówił, sądzę)
bardzo wielu piało: będzie drożej, kupujcie.
Prawie non stop pojawiało się twierdzenie: kupujcie mieszkania nigdy nie tanieją.
Do kogo więc Ty ze swą mową?, chyba tylko do nowicjuszy na tym rynku.
Ja czytuję forum gazety od wielu lat, na developerskim udzielałem się pod
różnymi nickami. Na innych forach piszę zalogowany, szczególnie jeśli one tego
wymagają,
zatem mnie tego kitu nie wciśniesz, nie przeczę jednak, że wielu możesz oszukać....

[bd_007]

> Łatwo oceniać te analizy dzisiaj, kiedy mamy tę wiedzę.
> A jakoś nie widzę tu nikogo, kto przewidział szczyt parę miesięcy

No właśnie. Tym bardziej, że ludzie chyba nie do końca rozumieją co wywołało kryzys i spadki. Bańka nieruchomościowa nie była bezpośrednią przyczyną, ale instrumenty pochodne oparte na hipotekach. Można sobie wyobrazić kontrfaktyczny scenariusz, w którym bańka by była, a np. CDS-ów już nie. Wówczas może dziś mielibyśmy stabilizację na 10K za metr, a bańka by pękła z hukiem np. w 2011.

[Gość: oko]

a to bardzo ciekawe ci kolega pisze, bzdura ale ciekawe
bo instrumenty to sie zalamy bo pogoda byla brzydka tak?
a nie dlatego ze przewartosciowanie nieruchomosci siegnal poziomu, ktorego nie
dalo sie dalej pompowac nawet dajac kredyty z nieba a jelonki z poczatku golenia
przestaly sie wyrabiac ze splata
jesli zabezpieczenia nadal by rosly lub przynajmniej sie utrzymywaly swa wartosc
nie byloby problemu instrumentow pochodnych, tyle ze to nie bylo fizycznie
mozliwe na tych poziomach do ktorych je wywindowano

przestancie kolego myslic przyczyne ze skutkiem

[Gość: czesiu]

Nie wiem czy robisz to umyślnie, czy tak Ci się wydaje ale bardzo mijasz się z
prawdą.
Nie tylko spec podaje liczbowo oczekiwane spadki.
Praktycznie każdy na tym forum nie ulegający propagandzie, zaliczany do tzw KZS
mówił o spadkach w konkretnych wartościach podając to w różny sposób np: w
wartości bezwzględnej cen, w procentach spadku, w wartości ceny równowagi
(okolice pensji za metr)
Ja sam mówiąc o czynszach pisałem o wg mnie oczywiście wielce prawdodpodobnych
spadkach jeszcze około 30% (bo tak w tej chwili wychodzi choćby z analizy
kosztu czynszu i odsetek od kredytu).

Drogi bd_007 dalej obniżasz poziom swoje roboty (wcześniej był niezły).
Obniżono Ci wierszówkę i przestałeś się starać?

[bd_007]

> wartości bezwzględnej cen, w procentach spadku, w wartości ceny
> równowagi (okolice pensji za metr)

Szczerze mówiąc, ja również uważam, że jest szansa na taką cenę równowagi. To co mnie różni od KZSu to szczegóły - KZS uważa, że stanie się to, gdy ceny spadną do 4,6K za metr, ja uważam, że to się raczej stanie, gdy płacę wrosną do 8K miesięcznie.

> Ja sam mówiąc o czynszach pisałem o wg mnie oczywiście wielce
> prawdodpodobnych spadkach jeszcze około 30% (bo tak w tej chwili
> wychodzi choćby z analizy kosztu czynszu i odsetek od kredytu).

To jest piękne w teorii, ale trudne w praktyce. Bo jak w przyszłym roku RPP powyższy stopy o 100 pkt. to ceny równowagi spadną o dodatkowe 11%? A jak będą kredyty we frankach z marżą 2 p.p., to ceny wzrosną o 40% zamiast spaść o 30, bo taki będzie wtedy "parytet"?

A może to najem się dostosuje, a nie mieszkania (w to akurat nie wierzę, ale kto wie) - czy pies macha ogonem, czy ogon psem? A może ten rozjazd jest permanentny, bo masa ludzi odrzuca z góry najem, tak jak cała masa kierowców odrzuca samochody na "f", jak piękne i tanie by nie były?

Widzisz zatem, jak ważne są te szczegóły o które się upierdliwe dopytuję.

[Gość: czesiu]

Wiem, wiem, Ty masz zadanie przekonywać niezdecydowanych. Każdy nowy, złapany
jelonek to średnio ze 200kawałków dla deva grubego zysku. Jest o co walczyć,
jest na co wydawać kasiorkę reklamową.
Wiem, że Ty wiesz, że ceny spadną. Masz jednak tutak inne zadanie sensownie
opłacane.

Już od nie mniej niż 2 lat trąbi się, że czynsze podążą za cenami mieszkań
jednak tak się nie dzieje, czynsze wręcz maleją, dlaczego? Myślę, że najmująci
(potencjalni klienci devów) nie są chętni (nie mogą) płacić średnio
(popyt/podaż) więcej niż 2tys /mies. za 2 pokojowy dach nad głową w Wawie.

> Szczerze mówiąc, ja również uważam, że jest szansa na taką cenę równowagi. To c
> o mnie różni od KZSu to szczegóły - KZS uważa, że stanie się to, gdy ceny spadn
> ą do 4,6K za metr, ja uważam, że to się raczej stanie, gdy płacę wrosną do 8K m
> iesięcznie.
Więc oczekujesz stagnacji cen mieszkań z wieloletnią inflancją i wzrostem
nominalnym zarobków (siła nabywcza daleko z tyłu)

> Widzisz zatem, jak ważne są te szczegóły o które się upierdliwe dopytuję.
Szegóły nie zmieniają kierunku zmian, modyfikują jedynie jego dynamikę.

[bd_007]

> Już od nie mniej niż 2 lat trąbi się, że czynsze podążą za cenami
> mieszkań jednak tak się nie dzieje, czynsze wręcz maleją,

Nie wiem kto tak trąbi. Ja jestem zwolennikiem teorii, że to są rozbieżne byty, które nie konwergują ani w jedną, ani w drugą stronę. Nie wnikając w przyczyny, wiele ludzi nie traktuje wynajmu jako substytutu zakupu mieszkania i żadne wyliczenia ich nie przekonają (ja do nich nie należę, acz jestem daleki do traktowania ich jako _doskonałych_ substytutów).

> Więc oczekujesz stagnacji cen mieszkań z wieloletnią inflancją i
> wzrostem nominalnym zarobków (siła nabywcza daleko z tyłu)

Uważam to za całkiem prawdopodobny scenariusz. Tylko wiesz - czekanie na zadowalającą cenę 10 lat to jest jednak niepomijalny kawałek życia.

Swoją drogą te 4,6K średnich zarobków to... chyba warto założyć o tym osobny wątek :)

[Gość: oko]

zalozyliscie kolego i znowu sie zblazniliscie, kiepski cos ten wikend dla was

o tym ze zakup i wynajem to nie substytut to fajna bajka, ale o tym czy tak jest nie decyduje chec jak starasz sie twierdzic a cena, wiec nawet ci ktorzy nie chca wynajmowac jesli ich nie bedzie stac na zakup beda wynajmowac
to jest ten wlasnie brakujacy element teori ekonomicznych, ktory ty skutecznie omijasz, ze zachowania konsumentow sa limitowane ich mozliwosciami finansowymi
u ciebie zas wszystko jest kwestia wyboru

[bd_007]

> o tym ze zakup i wynajem to nie substytut to fajna bajka, ale o
> tym czy tak jest nie decyduje chec jak starasz sie twierdzic a
> cena, wiec nawet ci ktorzy nie chca wynajmowac jesli ich nie
> bedzie stac na zakup beda wynajmowac

Oczywiście, że to, czy coś jest substytutem czy nie, decydują
zarówno preferencje, jak i cena. Czy jak dla kogoś drogi wydaje się
parmezan to traktuję edam rycki jako jego substytut bo to ser i to
ser w końcu? Są też ludzie, którym edam skamuje, a parmezan nie.

Ci, których nie stać na zakup będą wynajmować, ci których stać na
zakup będa kupować. Nie bardzo tylko wiem, jak to ma sprawić, że
ceny zakupu będą konwergowały do cen wynajmu :-)

[Gość: oko]

debil, no prostu debil, nic wiecej tu do powiedzenia nie ma

jak dla mnie koniec dyskusji z toba

[bd_007]

Nie denerwuj się, bo żyłka pęknie.

BTW: czytaleś dziś wywiad z Kluzą w money.pl na temat swojego
konika - złych kredytów w Polsce. Jak nie to polecam :)

[Gość: oko]

ja sie nie denerwuje, ja nazywam po imieniu to co widze

odnosnie wywiadu, w przeciwienstwie do ciebie go czytalem a nie przelecialem
oczami, kluza mowi o stabilnosci systemu a o tym ze mamy jedna z najwyzszych na
swiecie wiemy juz od dobrych kilku miesiecy
jesli idzie o jakosc portfela to za wyjatkiem pr'owego tekstu ze rosna bo kryzys
nie widze tam zadnej merytorycznej dyskusji

ale dla ciebie wystarcza,
jak to bylo znalesc sobie fakt a potem dowolnie interpretowac/ekstrapolowac,
ktory to juz raz robisz to co tak bardzo nam wytykasz?

[bd_007]

> jesli idzie o jakosc portfela to za wyjatkiem pr'owego tekstu ze
> rosna bo kryzys nie widze tam zadnej merytorycznej dyskusji

że pozwolę sobie zacytować "odnosnie wywiadu, w przeciwienstwie do
ciebie go czytalem a nie przelecialem oczami"

bo mamy tam np.

"Obecnie udział należności spłacalnych z opóźnieniem wynosi 6,3
proc., tyle, ile w połowie 2007 r. Przypomnę, że jeszcze w 2002 r.
ten odsetek przekraczał 20 proc. (...) Nie obawiałabym się powrotu
do tych zatrważających wskaźników na poziomie 20 proc."

[Gość: oko]

no i?
bo jak rozumiem ta wypowiedz ma o czyms swiadczyc tak?
tylko o czym, bo caly czas nie wiem

[bd_007]

Ano o tym, że w innym wątku zapowiadasz kredytową hekatombę na 2010 związaną z
pożyczkami na dowód, kartami i hipotekami, a nadzór finansowy jakoś Twojego
pesymizmu nie podziela.

[Gość: oko]

bd podziwiam w ciagu tygodnia udalo ci sie zrobic z siebie kompletna szmate,
takiej eweolucji na tym forum nie widzialem

nigdzie nie pisalem o hekatombie a jedynie o pogorszeniu i problemach z
portfelem, to zasadnicza roznica manipulancka gnido

a odnosnie knf, to nie widzial on tez problemu z udzielaniem kredytow golodupcom
az do momentu az ich to klepnelo w czolo w ubieglym roku, tak wiec nie dziwi
mnie ze teraz tez pewne rzeczy dla nich nie sa problemem a za rok nagle zaczna

Nie placę ci bd_007 za podszywanie się za mnie

[Gość: Prezes]

Nie dość że od 18 miesięcy nie udało ci się sprzedać żadnego mieszkania, to
jeszcze podszywasz się pode mnie ze swoimi kompromitującymi tekstami na forum.
W poniedziałek zgłaszasz się do panie Bożenki i piszesz podanie o zwolnienie.
Inaczej wywalę cię dyscyplinarnie.

cena sprzedazy a koszt wytworzenia

[Gość: oko]

pieknie sie nam rumun i bd rozbrykali za deweloperskie piniondze na forum i nawstawiali teorii co niemiara

ale ja mam jedno fundamentalne pytanie, ktore wy skutecznie omijacie
jak to niby ma byc mozliwe ze w kraju o takiej zamoznosci jak polska ma sie w dlugim okresie utrzymac sytuacja w ktorej wybudowanie metra kosztuje dewelopera 4k PLN a sprzedaje go za 8k PLN
co to za magiczna wlasciwosc sprawi ze polacy beda gotowi oddawac polowe ceny na merca prezesa, bo ja tego nie kumam

[Gość: kibic]

Ja myślę, że ksztuje mniej niż 4 koła/m2.

[bd_007]

> lugim okresie utrzymac sytuacja w ktorej wybudowanie metra
> kosztuje dewelopera 4k PLN a sprzedaje go za 8k PLN

Koszt wytworzenia w W-wie to 5,2K (można sobie z RnS wyliczyć), a
niektórzy sprzedają nawet poniżej 7, chwała im za działalność
charytatywną.

Ostatnio była ciekawa dyskusja o produktach rolnych. Jak Ty, oko,
żyjesz z tym, że kupujesz w sklepie warzywa za 2 zł 50 gr, za które
rolnik dostał 50 gr. To dopiero masakra.

[steady_at_najx]

> Koszt wytworzenia w W-wie to 5,2K

Wg dewelopera (niby tak GUS podaje ale faktycznie to ma to co
dostanie od dewelopera) a on wrzuci sobie tam wszystko - lacznie z
nowya MLka i futrem dla zony kochanki i kosztem "delegacji" czyli
firmowej imprezy na malcie 2 razy w roku.



Jak Ty, oko,
> żyjesz z tym, że kupujesz w sklepie warzywa za 2 zł 50 gr, za
które
> rolnik dostał 50 gr. To dopiero masakra.


Ulubione porownania naganiaczy. Z tymze maja one niewiele do rynku
nieruchomosci. Jesc musisz i na tym korzystaja posrednicy.
Mieszkania swojego miec nie musisz (w przeciwienstwie do tego co w
waszych dzialach marketingu probuja spoleczenstwu sprzedac).
Przeplacenie 2 PLN na produkcie spozywczym mozna przelknac
przeplacenie 200tysiecy na klicie juz nie.

[rumun_navigator]

Ile wydasz na zywnosc w przeciagu swojego zycia. Czy aby nie wiecej?

A co do kosztu wytworzenia, to nie zapominaj o cenie gruntu. A to jakies
2,3tys/PUM w gorszych lokalizacjach - Wlochy, Wilanow, Bemowo.

[steady_at_najx]

k... satorianus, Ty to masz wnioski.

Z tymze jesc musisz a na swoim mieszkac nie musisz zeby nie umrzec.

Juz zauwazyles roznice ?

2,3tys/PUM w gorszych lokalizacjach

lacznie z ta ziemia kupowana w 2004 i 2005 ? wez nie rozsmieszaj
mojej babci.

[Gość: oko]

bueheheheheeeeeeeeeeeeeeeee
buehehehheeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee
bueheeheeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee
ile na PUM????????????????????????????????

moze 2 miliony?
kto da wiecej?

idz stad debilu bo to juz rece opadaja

[bd_007]

> ile na PUM????????????????????????????????
> idz stad debilu bo to juz rece opadaja

Błysnąłeś jak zwykle. Przykład rzeczywistej transakcji nawet_nie z rynku
Warszawskiego_ tylko Poznania.

"Działka przy ul. Grochowe Łąki 8 - 756 m2. Przeznaczenie pod budownictwo
wielorodzinne – plomba w pierzei ulicznej. Warunki zabudowy - 2,9 p.u.m z 1
m2 powierzchni działki. Działka sprzedana przez osobę prawną. Transakcja w
kwietniu b.r. Cena 4 990 000 zł (6 600 zł/m2)"

Przelicz sobie mądralo. A często są sprzedawane działki ze sporo niższym
wskaźnikiem p.m.u do powierzchni. I oblicz sobie ten wskaźnik np. do planowanego
apartamentowca na Prostej.

[rumun_navigator]

I trzeba miec jeszcze na uwadze, ze PUM to nie to samo co metr mieszkania.
20,30% trzeba odliczyc na czesc wspolna.

[Gość: oko]

czy ty juz kompletnie skretyniales ze nie odrozniasz powierzchni calkowietem od pum?
pum to wlasnie jest de facto metr mieszkania
bys sie zastanowil przez chwile zanim zaczniesz bredzic

[rumun_navigator]

> czy ty juz kompletnie skretyniales ze nie odrozniasz powierzchni calkowietem od
> pum?
> pum to wlasnie jest de facto metr mieszkania
> bys sie zastanowil przez chwile zanim zaczniesz bredzic

To zalezy w duzym stopniu od maniery ogloszeniodawcy. GUS swoje, a wielu i tak z
uporem maniaka wlicza korytarze, klatki schodowe i garaze.

[Gość: oko]

definicja wedle przepisow obowiazujacych w tym kraju jest jedna
a gdyby to nie bylo dla ciebie dostatecznym sygnalem to moze sprobuj takie
trudne cwiczenie i rozwin sobie skrut PUM

znowu dales plecow na calej dlugosci ale chocbys sie zersal to sie nie przyznasz
do bledu, zupelnie typowe dla obu nowych bytow na forum bd i ciebie

[Gość: oko]

GARAZ w powierzchni uzytkowej MIESZKANIA, to tylko ty mogles cos takiego
napisac!!!!!!!!!!!!!!

[Gość: oko]

no przepraszam i co udowodniles, ze znalazl sie debil wiekszy niz ty, ktory
kupil po kretynskiej cenie teren gdzie nie moze postawic budynku z garazem a
pietra najwyrazniej ograniczyli mu do 2 (plus parter)??
i ze w czasie bumu byli jeszcze wieksi idioci kupujacy za wiecej?

kto zajmujacy sie biznesem kupuje dzialke pod inwestycje za taka cene za metr i
to jeszcze bez opcji stawiania garazu????

pomijajac ze wiekszosc inwestycji dzisiaj realizowanych bylo kupowane
dluuuuuugo przed banka to NORMALNA, powtarzam normalna inwestycja koszty gruntu
zwraca na sprzedazy garazy, na pum'ach juz praktycznie brak kosztu gruntu

[rumun_navigator]

> pomijajac ze wiekszosc inwestycji dzisiaj realizowanych bylo kupowane
> dluuuuuugo przed banka to NORMALNA

Cholera, ktos jeszcze sprzedaje dzialki po cenach z 2005r? Rzeczy kosztuja tyle,
ile kosztuja. Jesli dev kupil tanio ziemie to jego zysk, ale o ile nie bedzie
mial noza na gardel to nizej skalkulowanych wedlug OBECNYCH cen kosztow
inwestycji nie sprzeda.

Zreszta inwestycje budowane na "przedbankowej" ziemi juz sie wyprzedaly lub
wyprzedaly sie w ponad 90%. Ceny ziemi osiagnely apogeum jakies dwa lata temu.
Dokladnie tyle trwa cykl inwestycyjny. Wynika z tego, ze nowe inwestycje beda w
wiekszosci budowane na ziemi kupionej po cenach z 2008r. A wtedy to nawet po
4k/PUM w byle Wilanowie krzyczeli. Teraz pewnie da sie ta sama ziemie kupic po
wspomniane 2,3k/PUM. Ze sprzedazy garazy to mozesz sobie teraz pokryc koszty
ziemi w Zabkach co najwyzej. Choc i tam sa oferty po 2,5k/PUM :)

[steady_at_najx]

> ile kosztuja. Jesli dev kupil tanio ziemie to jego zysk, ale o ile
nie bedzie
> mial noza na gardel to nizej skalkulowanych wedlug OBECNYCH cen
kosztow
> inwestycji nie sprzeda.


satorianus, Twoja logika powala.

O ile nie bedzie mial noza na gardle to ponizej obecnych kosztow nie
sprzeda..... bedzie wolal trzymac zamiast sprzedac i inwestowac w
nowe budowy.

> Zreszta inwestycje budowane na "przedbankowej" ziemi juz sie
wyprzedaly lub
> wyprzedaly sie w ponad 90%

a masz jakies dane ze swojego biura ?:) Czy znowu liczby bierzesz z
ksiezyca ?

[rumun_navigator]

> a masz jakies dane ze swojego biura ?:) Czy znowu liczby bierzesz z
> ksiezyca ?

Odpowiedzialem juz oku.

[Gość: oko]

a wiesz co to jest bank gruntow
zreszta kogo ja sie pytam, przeca to oczywiste ze nie wiesz
w czasie obecnej banki najwieksi gracze typu jwc czy dd wyprzedaly pewnie 1/3
tego co mialy

i przestan bredzic czlowieku jakie 4k PLN na PUM, to po ile byl metr bo 12k PLN?
bo tylko wtedy moze ci wyjsc 4k PLN na pum bo na wilanowie buduje sie garaz,
parter i 3 pietra a gestosc zabudowy na dzialce to ok 70%
znowu poswiecilem cala minute aby wejsc na google i
dom.gratka.pl/dzialki-grunty-sprzedam/lista/,warszawa,wilanow,20,1,p_0,dz,li,s,sr.html
ceny nawet nie dochodza do 2k PLN za metr dzialki, a tak jak mowie w wilanowie w
najgorszym razie bylo przelozenie 1m powierzchni dzialki na 1 metr pum, realnie
to raczej nalezy oceniac na m PUM na metr dzialki przy tej gestosci zabudowy
ilosci pieter i garazach

tak 2,5/PUM w blokach w zabkach, odstaw cokolwiek pijesz/wciagasz bo naprawde
jest z toba slabo

[rumun_navigator]

> w czasie obecnej banki najwieksi gracze typu jwc czy dd wyprzedaly pewnie 1/3
tego co mialy

Sprzedaly do dzis wszystko lub prawie wszystko z tego co wprowadzily do
sprzedazy przed tym jak ceny gruntow dostaly kopa(polowa 2006)

[Gość: oko]

1/3 swoich bankow gruntow kretynie
ziemi do sprzedazy nie wprowadzali

[bd_007]

> i przestan bredzic czlowieku jakie 4k PLN na PUM, to po ile byl
> metr bo 12k PLN??

W 2006 sprzedano w Warszawie sporą działke 2,8ha za ponad 13K za m2.
Znowy łyżka mówi, że niemożliwe. Znowu powiesz, że jestem debil.

[Gość: oko]

i to jak rozumiem dowodzi tego ze wszystkie dzialki sprzedawano z ta cena?
czy z faktu ze znalazl sie debil rownie wielki co ty i rumun wynika ze na tym
rynku byly tylko takie transakcje??
i ty smiales zarzucac KZS wybiorcze patrzenie, ty ktory na podstawie jednej
transakacji, ktora jesli dobrze kojarze dzialke wysmiali wszyscy ludzie nawet z
branzy, probujesz udowadnia teze dla CALEGO miasta

a i mam pytanie, na tej dzialce ilu pietrowe bloki maja powstawac, bo z duza
doza prawdopodobienstwa mozna zalozyc ze nie 4 pietrowe, a jak wiadomo (choc
tobie i rumunowi moze nie) im wiecej pieter tym koszt na pum mniejszy, ale to
tez pewnie ci sie zapomnialo w swym naganiackim zwidzie

poza tym dostales na wniosek rumuna az 2 linki na bialolece cena metra na duzych
dzialkach nie przekracza 500 PLN a w wilanowie 2k PLN
jak to sie ma do waszych bredni, tak wiec badz laskaw wsadzic sobie ten swoj
przyklad gleboko w ...

[rumun_navigator]

> dzialkach nie przekracza 500 PLN a w wilanowie 2k PLN

Jak napisalem za pierwszym razem, ze koszt gruntu to 2,3k/PUM to wyzwales mnie
od debili. Widze, ze kuracja zaczyna dzialac i przez te pare postow zmiekla ci rura.

[Gość: oko]

kretynie, debilu, idioto
czy ty wiesz co to jest koszt na PUM, jak mozesz wiedziec skoro nie wiesz co to
PUM, dla tych ktorzy to czytaja co byscie nie zostali po raz n-ty wprowadzeni w blad
jesli na jednym metrze dzialki mozesz wybudowac blok z garaz, i 4 pietra, a
budynek pokrywa 70% powierchni dzialki, efektywnosc pum w ogolnej powierzchni
budynku wynosi 80% to na jeden metr dzialki przypada 2,8PUM (5x0,7*0,7)
wiec jesli 1 metr kosztuje 2k PLN, to na 1PUM koszt wypada 0,7k PLN
gdzie ty baranie masz 2,3k/PUM?????

koniec dyskusji z mojej strony, rozmowa z toba nie ma zadnego dalszego celu

ps. on ma racje, to nie jest satonarius, satonarius nie byl az tak kompletnym
kretynem,

[bd_007]

> doza prawdopodobienstwa mozna zalozyc ze nie 4 pietrowe,

Ale wtedy musisz mieć większą powierzchnię biologicznie czynną, nie
ma bata. W tej inwestycji ma powstać 1100 mieszkań. Wg Twojego
algorytmu wychodzi ponad 300K za miejsce garażowe :)

I jeszcze co do cen działek, które podałeś. Jest tam np. z pozoru
piękna działka 24000 m2 po 1000 zł za m2. Gdy obliczysz na podstawie
warunków intesywności zabudowy powierzchnię całkowitą budynków
wyjdzie - 14,400 m2. Odliczysz 20% na puw. - 11520 m2. I jakoś tak
wychodzi niespodziewanie 2K za m2 p.u.w., cena na dziś w
nieatrakcyjnym Wilanowie :)

[rumun_navigator]

> znowu poswiecilem cala minute aby wejsc na google i
>
dom.gratka.pl/dzialki-grunty-sprzedam/lista/,warszawa,wilanow,20,1,p_0,dz,li,s,sr.html
> ceny nawet nie dochodza do 2k PLN za metr dzialki, a tak jak mowie w wilanowie

Widze, ze i w tym temacie glebokosc Twojej analizy jest niezmienna co przypadku
mieszkan po 4800 na Banderii.

Nawet nie chce mi sie komentowac jak bardzo sam sie znowu pograzyles tym
znaleziskiem. To, ze jakis fantasta kupil pare hektarow nieuzytkow i wystapil o
warunki zabudowy dla 7 kondygnacji w szczerym polu to nie znaczy, ze je
dostanie... Nastepna oferta w kolejnosci z PRAWDZIWYMI warunkami zabudowy to
wlasnie ponad 2k/PUM W szczerym polu zreszta, bez mediow, drogi i w ogole niczego.

[Gość: oko]

to podaj jeszcze prosze dokladne wymagania jakie ma spelniac dzialka, najlepiej
z dokladnymi wymiarami i ilosci drzew, jesli jestes tez w stanie okreslic typ
naslonecznienia i dostepnosc wod termalnych pod dzialka byloby milo, debil

idz sie juz nie kompromituj, podobno tak tanich mialo nie byc wcale, w minute
znalazlem to teraz cos innego ma byc
szukasz dobrej dzialki inwestycyjnej to sam sie tym zajmiej, mial byc przyklad -
jest - wiec skoncz te nedzne wykrety

[rumun_navigator]

Wystarcza wazne warunki zabudowy po te Twoje 1k/PUM na tym Twoim Wilanowie.
Ponownie nie masz nic na poparcie swoich tez. "Ceny nie przekraczaja 1k/PUM na
Wilanowie". Dobre :))) Bialoleki nie chcialo mi sie sprawdzac. Po kikunastu
Twoich konfabulacjach udowodnionych czarno na bialym nie tylko przeze mnie nie
chce mi juz sie testowac kolejnej. EOT.

[Gość: oko]

bueheheheeeeeee
a najlepsze jest to ze ty to na powaznie piszesz
bueheheeeeeeee

jeszcze dodaj ze jestes moralnym zwyciezca
bueheheeeeeeee

[rumun_navigator]

Sam sie podsumowales najlepiej. Koniec.

[Gość: oko]

oj serio, naprawde, z tego zalu chyba zaraz sie rozplacze
bueheheheeeeee

[rumun_navigator]

Pokaz oferte sprzedazy dzialki inwestycyjnej o lepszych parametrach lub zgin
trollu. Strasznie lubisz rozprawiac o kwestiach o ktorych nie masz pojecia. Tak
sie sklada, ze ostatnio szukalem dzialki pod nowa siedzibe naszej firmy i
naprawde tak wygladaja ceny gruntu. W nienajlepszych lokalizacjach i juz po
znacznych obnizkach. Ale jak masz lepsze dane i oferty to pokaz.

Acha! Dzialka inwestycyjna to nie to samo, co splachetek ziemi pod
dom/blizniaka. Miej to na uwadze.

[bd_007]

> Acha! Dzialka inwestycyjna to nie to samo, co splachetek ziemi pod
> dom/blizniaka. Miej to na uwadze.

Dla działek pod dom, to wskaźnik p.u.m. do powierzchni jest raczej
mniejszy od jedności. Ostatnio przy okazji budowy na Łopuszańskiej
miasto dawało ludziom nawet 2K za m2 w tej przecież nierewelacyjnej
okolicy...

[Gość: oko]

5,2k PLN to sztuczny, napompowany kosztami, rachunkowy tworek dla potrzeb rns,
ile faktycznie trzeba poniesc kosztow aby efektywnie wybudowac metr w wawie na
pewno nie nalezy sie pytac deweloperow

oczywiscie, bo przeciez mieszkania produkuja rolnicy, dostarczaja do punktow
skupu gdzie sa kupowane po cenach hurtowych, nastepnie podlagaja procesowi
przerobu w wyniku ktorego czesc nie moze nadawac sie do takiej prostej
sprzedazy, nastepnie mieszkania te sa dystrybuowane po calym kraju do centrow
logistycznych skad juz trafiaja do sklepow, te tylko jeszcze musza sie
zareklamowac i obsluzyc codzienny ruch ogromnej rzeszy pojedynczych tranzakcji
aby sprzedac hurtowo zakupiony towar ale to przeciez pikus

powiedzialem raz, powtorze kolejny
debil, kompletny debil
jak wogole mozna probowac porownac procesu produkcji i dystrybucji zywnosci z
deweloperka
widze bd_007 ze juz ci sie zupelnie na mozg rzucilo w tych twoich "watpliwosciach"

[bd_007]

> 5,2k PLN to sztuczny, napompowany kosztami, rachunkowy tworek dla
> potrzeb rns, ile faktycznie trzeba poniesc kosztow aby efektywnie
> wybudowac metr w wawie na pewno nie nalezy sie pytac deweloperow

To faktycznie dobre pytanie. Myślę, że liczenie tych kosztów sumując
cegły, beton i stawkę pana Mietka murarza jest nawet mniej sensowne,
niż pompowanie wskaźników odtworzenie mercedesami, o których pisze
Steady. Dlaczego - nie będę tłumaczył, kto chce rozumieć, ten
rozumie.

> oczywiscie, bo przeciez mieszkania produkuja rolnicy,

Nie. Deweloperzy też ich, o dziwo, nie produkują. Ci co produkują,
mają akurat bardzo niskie marże.

Co ciekawe, marchewkę możesz wychodować na balkonie, a mieszkania
nie. Więc tym bardziej nie rozumiem tego przepłacania 400%, jak masz
tak prosto osiągalny substytut :)

[steady_at_najx]

Powtorze sie jeszcze raz z postu do satorianusa

Wez ty nie rozsmieszaj mojej babci.

O tym ze "deweloperzy maja ogromne koszty bo ziemia bo materialy"
slyszelismy juz wtedy kiedy budowali na ziemi ktora dawno mieli i z
materialami ktore dawno mieli zafiksowane w umowach. Nie mowiac o
tych przypadkach kiedy deweloperzy uzasadniali podwyzki inwestycji
wzrostem cen materialow w bloku wybudowanym w 95%.

Takze serio. Wierzymy w koszty podawane przez deweloperow ze sa
uczciewe i nie zawieraja ani troche futerk i furek.

[Gość: oko]

bo ja za marchewke nie przeplacam, biorac pod uwage pelne koszty wytworzenia i
ilosc posrednikow po drodze to marza jest na akceptowalnym poziomie

przy dewie, gdzie jak sam zauwazyles buduje kto inny z mala marza, kase
sponsoruja kupujacy, nie ma powodu aby marza byla nawet w polowie tak wysoka jak
ta dzisiejsza

a zeby cie zmartwic, znowu nie masz racji z substytutem, co widac po
statystykach gus,
polacy do serca wzieli sobie rade z balkonem i zmiast mieszkan wola domy ktore
sami sobie buduja, za polowe ceny deweloperskiej (choc tak sie podobno nie da),
to tak w temacie tego oligopolowego rynku

a koszty dewa mozna oszczacowac bez wiekszych problemow, ceny wykonawstwa mozna
znalesc chocby w sekocenbudzie, narzuty na ogolne wykonawstwo i finansowanie tez
nie sa wielka filozofia do ocenienia

[bd_007]

> bo ja za marchewke nie przeplacam, biorac pod uwage pelne koszty
> wytworzenia i ilosc posrednikow

A co to ma za znaczenie. Kupujesz za 2,5 zł, a masz substytut na balkonie za 10 groszy i nie przepłacasz. Ktoś kupuje mieszkanie płacąc tylko 30% więcej niż wynajem i przepłaca. To jak to jest? :)

> a zeby cie zmartwic, znowu nie masz racji z substytutem, co widac > po statystykach gus, polacy do serca wzieli sobie rade z balkonem

Statystyki GUS mówią tylko o tym, że liczba budów deweloperskich spadła bardzo znaczącą, a budowy domów nie i to było źródło zmiany proporcji. Czy na tej podstawie można już wysuwać wniosek o substytucji?

> a koszty dewa mozna oszczacowac bez wiekszych problemow, ceny wykonawstwa mozna> znalesc chocby w sekocenbudzie,

Nie zrozumiałeś mojego argumentu. Ja mówiłem raczej o czymś, co się określa jako "shadow price". Wasze argumenty przypominają mi argumenty tych, co płaczą, że płyty w EMPIKu są tak drogie, skoro fizyczny koszt wytłoczenia płyty audio łatwo oszacować i wynosi ileśtam groszy.

[Gość: .]

Won naganiacze sator ala rumun i bd - błaźnicie się tylko.

Że też te developerskie mendy sponsorują takich specjalistów do naganiania na
dalsze zakupy.

ŻENADA!!!!

Ale to pokazuje tylko jedno, że coraz trudniej o frajerów.

[Gość: oko]

ciekawe, bo ja zawsze myslalem ze koszt wytworzenie to nie tylko nasionka na
balkon ale takze moj czas ktory musze poswiecic na zakup, wyhodowanie i
pielegnacje rosliny po uwzglednieniu ktorego wyjdzie mi ze ta tania marchewka
kosztuje mnie 10pln za kilogram, ale co ja tam wiem o koszcie wytworzenie skoro
ty taki madry jestes
znowu bredzisz

ja potrafie wysnuwac wniosek o substytucji domow ty najwyrazniej nie

no i znowu gnido manipulujesz, w cenie plyty istotna czesc stanowia podatki i
parapodatki oraz zwrot kosztow wytworni ktore nie ograniczaja sie jedynie do
tloczenia bo plyte wpierw trzeba nagrac, obrobic, zareklamowac itd, owszem
prawda jest ze troche za duzo wytwornie za ta usluge wkolo sobie licza, ale
nadal koszt wytworzenia plyty to wiecej niz samo tloczenie
szkoda ze za przyklad nie dales producentow lekow, przeciez wytworzenie pigulki
to 5gr a sprzedaja za 5 PLN, debil

generalnie przestaje mi sie chciec z toba gadac, od 5 postow nie napisales
niczego co nie byloby albo debilizmem albo manipulanckim klamstwem