Najem pokoi turystom

[benia0977]

Rozważam zakup domu pod wynajem turystom ( ok.20 miejsc noclegowych) w okolicach Zakopanego. Aby się podjąć prowadzenia takiej działalności musiałabym zrezygnować z obecnego zatrudnienia. Dom kupilibyśmy z mężem na kredyt, rata m-czna ok 4000 zł. Czy taki interes może być opłacalny ?Czy jest za duże ryzyko tej inwestycji? Nie znam nikogo kto prowadzi tego typu biznes więc nie mam porównania. Proszę o Waszą opinię.

[agulha]

Na oko wydaje się, że to nie może być opłacalne, przy koszcie kredytu 4 tys. zł/mc i jako jedyne zajęcie. Jakie obłożenie przewidujesz a. w sezonie b. poza sezonem? Jak oceniasz, ile miesięcy w roku będzie u Ciebie stanowiło "sezon" (tylko zima, czy także lato)? Jaki ma być standard obiektu i ew. dodatkowe atrakcje, a co za tym idzie i cena pokoju? Czy chcesz prowadzić całą obsługę sama z mężem, czy wynająć ludzi? Czy będziesz mieszkać na miejscu i to będzie Twoje jedyne zajęcie? Czy policzyłaś składki na ubezpieczenie społeczne i ew. pensje? Zakupienie mebli, pościeli, wyposażenia, potem kupowanie na bieżąco tego, co się zniszczy, podrze, chemii gospodarczej, kosmetyków (szampon, mydło, płyn do kąpieli do pokojów), koszt prania? Koszty reklamy - w jaki sposób chcesz dotrzeć do potencjalnych turystów, czy liczysz na turystę indywidualnego, czy jakieś grupy? Co z ochroną obiektu? Ubezpieczeniem (od wszelakich klęsk i zniszczeń, ale także od odpowiedzialności cywilnej)? Prądem, gazem? Czy będziesz serwować posiłki, czy zapewnisz gościom kuchnię (wspólną? W każdym pokoju?) 20 miejsc noclegowych, teoretycznie 30 nocy miesięcznie, 6000 x stawka od osoby, powiedzmy po 50 zł, niby wychodzi 30 tys./mc, ale nigdy żaden hotel ani tym bardziej prywatne kwatery nie mają stuprocentowego obłożenia. Zdaje się, że za wielki sukces uważa się 50%. Okolice Zakopanego to chyba biznes sezonowy - zapewne mało będzie gości w listopadzie albo w marcu.
Usiądź z ołówkiem w ręku, przemyśl obowiązkowe, realne koszty w roku, w tym ratę kredytu (ale i podatek od nieruchomości) i zobacz, ilu musiałabyś mieć gości (grzecznych, nieniszczących, nieodwołujących rezerwacji w ostatniej chwili, niekłócących się o cenę), żeby mieć z tego jakiś zysk.

[benia0977]

Prowadzenie działalności wzięłabym na swoje barki, mąż musiałby znaleźć pracę gdzieś w okolicy, przynajmniej dopóki nie rozkręcił by się interes. Jeśli chodzi o kuchnię to na początek mogłabym serwować sniadania w formie bufetu szwedzkiego w cenie 12-15 zł/os. Co do obiadów to nie wiem czy to jest opłacalne ponieważ wiem po sobie że do kwatery wraca się z reguły na noc. Jeśli chodzi o atrakcje to może otwarcie w obiekcie np. siłowni, wypożyczalni rowerów, zestawów piknikowych,kuligi. Reklama jak najbardziej, posiadanie własnej strony internetowej. Ubezpieczenie byłoby wymagane jesli dom jest na kredyt. Kosmetyki w kwaterach prywatnych raczej nie są spotykane, samemu trzeba zadbać o to. Jesli mialabym gwarancję zarobku 15 tys. m-cznie to juz mi sie oplaca gdyz obecnie zarabiam 2 tys. w biurze. Po odliczeniu kosztów przychodu ( podobno odsetki od kredytu tez mozną doliczyc) i raty może zostałoby dla mnie 5 tys. i to uznałabym za sukces.

[agulha]

Nadal wydaje mi się, że to optymizm. Sprawdziłam na booking.com - pokoje (ze wspólną łazienką) zaczynają się od 70 zł (za pokój dwuosobowy, nie za osobę). Oczywiście, są i droższe. Należy pamiętać o takich drobiazgach, jak wyposażenie każdego pokoju w telewizor, udostępnienie parkingu (pewnie na minimum 10 samochodów, skoro 20 miejsc), łącza wifi. Z ubezpieczeniem się nie zrozumiałyśmy - Ty mówisz o tzw. "ubezpieczeniu murów", to jest to, czego wymaga bank. A ja mówiłam o ubezpieczeniu OC, czyli jak Twój gość spadnie ze śliskich schodów, to żeby Cię z torbami nie puścił. A jeszcze warto mieć ubezpieczenie wyposażenia domu.
W tej chwili na najbliższego Sylwestra (supersezon) na jednej tylko witrynie internetowej (booking.com) jest ponad 120 dostępnych obiektów, co stanowi 38% wszelkich dostępnych. Na taki listopad na przykład dostępnych jest 466 obiektów z ogólnej liczby (samych zarejestrowanych na booking i w samym Zakopanem) 512. 50% dostępnych miejsc w bazie danych to nie znaczy 50% w każdym obiekcie, bo na pewno niektóre cieszą się większym powodzeniem - bo są: w centrum, blisko wyciągu, mają spa, w pełni wyposażoną kuchnię, powierzchnię 65 metrów, taras, grilla, kominek albo po prostu już wyrobioną renomę, kontakty handlowe i/lub dobre opinie. Przewagę mogą mieć kwatery akceptujące karty kredytowe (a to jest koszt dla właściciela) albo mające jeszcze jedną lub więcej ze stu innych cech cenionych przez użytkowników. Ja się na przykład tak rozbestwiłam, że jak jadę na dłuższy urlop (zwykle za granicę), typu objazdowego (kilka kolejnych miejsc), to szukam, żeby co najmniej jedno lub dwa oferowało możliwość samodzielnego prania (udostępnienie pralki) i suszenia (suszarka do ubrań). I zapewniam Cię, że znajduję. Co do tych kosmetyków w pokoju, to w Polsce w lepszych kwaterach i za granicą w niemal każdej te podstawowe są. Mydełka małe albo mydło w płynie (często, owszem, takie najtańsze z dyskontu), saszetki albo buteleczki z szamponem i płynem pod prysznic (albo płynem typu "do wszystkiego").