o co walczymy

[kazet3]

W ferworze dyskusji chyba zapomnieliśmy o szerszym spojrzeniu na ujawnione
wady w naszym Osiedlu. Ze wzgledu na rozproszenie watków należy chyba
przypomnieć syntetycznie o co walczyliśmy w ostatnich latach. Nie są to
tylko dachy i garaze. Poniżej tekst jednego z pism komisji technicznej
mieszczącej nasze żądania - powtarza ono w częsci inne interwencje (choc nie
wszystkie) na które i tak nie uzyskaliśmy odpowiedzi. Było ono sierowane do
Wszystkich Mieszkańców. Stanowi opis części historii osiedla - to dla
nowych wspólmieszkańców



Dnia: ........................... na przełomie 2002/2003
Komisja Techniczna
Wspólnoty Mieszkaniowej „Chrobry”
80-414 Gdańsk
ul.Chrobrego 78-86

Adresaci wg rozdzielnika

Osiedle mieszkaniowe „Chrobry” zostało zlokalizowane na działce nr 247/4 i
zrealizowane przez Inwestorów :
- P.B Inpro Sp.zoo Gdańsk,
- P.B EKO Sp zoo Gdańsk,
- ASM B.I Sp zoo Gdańsk,

Zawiadomienie o zakończeniu budowy przełożył zgodnie z Art.57 ust. Prawa
Budowlanego Ustawa z 07.07.1994 r ASM B.I Sp. z o.o. Urząd Miasta Gdańsk
Wydział U.A i N.B zezwolił na użytkowanie:
- Bud. Wielorodzinny nr 5 dnia 27.01.1997 r
- Bud. Wielorodzinny nr 1,2,3,4 dnia 12.03.1997 r
Uchwałą nr 1 z 13.05.1997 r. zebrania ogółu Właścicieli Zarząd
nieruchomością wspólną powierzono ASM B.I Sp. z o.o. Sopot, a następnie . W
roku 2002 minęło już pięć lat od użytkowania Osiedla. Jest niepokojącym, że
dorobek Wspólnoty wynosi 2 402 900 zł – jest to koszt usunięcia wad
wykonawczych, projektowych i prawnych wyliczonych przez rzeczoznawcę na
podstawie ekspertyz. Z Ustawy z 24.06.1994 r o własności lokali Art.17.1,
wynika, że w wypadku nie usunięcia wad przez Inwestorów każdy Właściciel
może zostać obciążonym po 240,29 zł na jeden udział. Komisja Techniczna
która uczestniczyła dnia 22.06.1998 r w Przeglądzie Gwarancyjnym,
stwierdziła szereg wad, które wpisano do Protokołu Przeglądu i ustaliła
termin ich usunięcia. Zarząd ASM B.I Sp. z o.o. pismem z dnia 13.10.1997 r.
L.dz. ASM/748/97 poinformował o reklamacji stolarki okien wyprodukowanej i
dostarczonej przez firmę TRAS. Zarząd ASM B.I Sp. z o.o. pismem z dnia
28.01.1998 r poinformował o występowaniu grzyba w mieszkaniach i
konieczności b. intensywnego wietrzenia mieszkań. W roku 1998 na budynku nr
3 – po raz kolejny wiatr zerwał blachy dachowe.
Uchwałą nr 2 z 18.04.1999 r Zebrania Ogólu Właścicieli wobec rezygnacji z
zarządzania przez ASM B.I Sp. z o.o. Sopot Zarząd powierzono ASM 80-156
Gdańsk ul. Focha 7. Dnia 04.11.1999 r podpisano Umowę o Zarządzaniu
Wspólnotą.
Dnia 22.06.1999 r dokonano kolejnego Przeglądu Gwarancyjnego z udziałem
Komisji, która stwierdziła, że wad z roku 1998 nie usunięto. Protokolarnie
ustalono ponownie wady i termin ich usunięcia. Umowa z dnia 04.11.1999 r o
Zarządzaniu paragraf 2 ust.2 punkt 6 nakłada na Zarządzającego -
egzekwowanie powinności wynikających z gwarancji i rękojmi do wykonawców.
Wskazanych wad do usunięcia, nie usunięto w roku 1999. Komisja Techniczna
zobowiązała Zarząd ASM do przejęcia pełnego zestawu dokumentów projektów
powykonawczych i budowy. Dnia 05.08.1999 r ASM B.I Sp. z o.o. wydał
dokumentację techniczną Protokołem przekazania Załącznika nr 1 bez
potwierdzenia przez Kierowników Robót, Kierownika Budowy, Inspektorów
Nadzoru Inwestorskiego, Projektantów za zgodność z wykonywanymi robotami i
projektem budowlanym. Natomiast pozostałych dokumentów wymaganych Art.60
Prawa Budowlanego nie wydał.
Zgodnie z Art.63 Prawa Budowlanego Zarządca obiektu przechowuje dokumenty
wymagane Art.60 pod rygorem Art.93 ust.9 Prawa Budowlanego. W przekazanym
Protokołem z dnia 05.08.1999 r Załączniku nr 1 nie było dokumentów budowy,
certyfikatów zgodności z Aprobatami Technicznymi, świadectw dopuszczenia dla
wyrobów i materiałów jak:
-stolarka okien i drzwi balkonowych z PCV typ PANORAMA, które były przez P.B
INPRO Sp. z o.o. reklamowane w firmie Tras-Okna S.A
-drzwi antywłamaniowe Gerda wbudowano jako drzwi zewnętrzne, przeznaczenie
wg Aprobaty Technicznej wewnętrzne bez izolacji cieplnej – zastosowanie
niezgodnie z Aprobatą Techniczną,
-blachy faliste wbudowane w dachy bez Certyfikatów zgodności lub świadectw
dopuszczenia.
Przeglądy Gwarancyjne w latach 1998 i 1999 spełniały wymogi Art.62 Prawa
Budowlanego-przeglądów okresowych. Wady wykazane w trakcie Przeglądów to
konsekwencje Art.92 ust 2, Art. 93 ust 1.2.8.9 Prawa Budowlanego . Nie
wydanie dokumentów wymienionych Art.60 Prawa Budowlanego sugeruje
zarządzającemu usiłowanie ukrycia wad.
W kolejnej Uchwale nr 2 z dnia 29.03.2000 r na Zebraniu ogółu właścicieli
udzielono pełnomocnictwa zarządowi zlecenia ekspertyz, opinii, badań w
sprawie ustalenia przyczyn oraz usunięcia wad.
Natomiast uchwałą nr 7 z 08.05.2000 r Zebrania ogółu właścicieli w §1
udzielono pełnomocnictwa zarządowi prowadzenia postępowania sądowego i
administracyjnego.
Zgodnie z §2 preliminowane wydatki na koszty sądowe 200.000 zł.
Na najbliższym zebraniu Zarząd winien poinformować szczegółowo Właścicieli o
wykonaniu i realizacji Uchwał.
Zarząd nie wszczął także postępowań administracyjnych w sprawie nie
przestrzegania przepisów Prawa Budowlanego o dokonanie kontroli przez organa
administracji arch-budowlanej i nadzoru budowlanego Art. 81 Prawa
Budowlanego. (Art.21.1 Ustawy z 24.06.1994 r o własności lokali )
Pismem z dnia 03.02.2002 r L.dz CHR/14/02 do ASM B.I Sp zoo 80-376 Gdańsk
ul.Kętrzyńskiego nr 25 Zarząd skierował wezwanie do spełnienia świadczeń
wobec rzeczy obciążonych wadami (okna i drzwi balkonowe z PCV typ PANORAMA).
Zarząd winien sprawozdać, co dokonał w tej sprawie na zebraniu ogółu
właścicieli.
Komisja Techniczna zgłosiła wady stolarki wbudowanej i stwierdziła:
Zgodnie z umową pomiędzy P.B INPRO Sp. z o.o. z firmą TRAS oddział Gdańsk
zawarł umowę na dostawę stolarki z PCV typ PANORAMA
- Okna o wymiarach 1510x1410 mm rozwieralno - uchylne jednoskrzydłowe
niezgodne z Załącznikiem nr 1 do Aprobaty Technicznej ITB Nr K-2070/95
- Oszklenie okien jednokomorowych zespolonych szybą 9.2-14/6,8
Jeżeli zostają dokonane zmiany to należy ich dokonywać tak, aby spełniały
wymogi PN-91/B-02020 ochrona cieplna budynków, PN-87/B-02151/03 ochrona
akustyczna pomieszczeń.
Pismem z dnia 13.10.1997 r L.dz ASM/748/97 Zarząd Wspólnoty ASM B.I Sp. z
o.o. Sopot poinformował o reklamacji okien do firmy TRAS wbudowanych w
osiedlu „Chrobry” Gdańsk. Pismem I.T.B z dnia 20.11.1998 r L.dz 2C/III8/98
Zespół Certyfikacji Wyrobów I.T.B poinformował, że firma TRAS – OKNA Gdańsk
ul. Szczęśliwa nie wystąpiła o Certyfikat Zgodności wyprodukowanych okien i
drzwi.
Komisja Techniczna do TRAS –OKNA S.A Skawina Pismem z dnia 25.09.2001 r
zwróciła się o dostarczenie Certyfikatów Zgodności dla okien i drzwi
wbudowanej stolarki przez firmę TRAS-OKNA Skawina oddział Gdańsk.
TRAS-OKNA S.A Skawina 32-050 pismem z dnia 29.09.2001 r poinformował w
odpowiedzi na pismo dotyczące brakujących dokumentów dla inwestycji
osiedle „Chrobry” w Gdańsku – wszystkie stosowne dokumenty zostały
przekazane przed odbiorem końcowym firmie P.B INPRO Sp zoo Gdańsk której nie
przekazało ich pierwszemu zarządowi ASM B.I Sp z o.o. Art. 60 Prawa
Budowlanego.
Mimo naruszenia art. 5.10 PB Zarząd ASM Gdańsk, posiadający pełnomocnictwo
uchwałą nr 7 z 8.05.2000 r. art. 21.1 Ustawy z 24.06.1994 r. o Własności
Lokali nie wystąpił do kompetentnych organów o naruszenie:
- ustawy z:03.04.1994 r. O badaniach i certyfikacji o kontrolę kompetentnego
organu
- Rozporządzenie Ministerstwa Finansów z 11.07.2000 r. o kontroli
kompetentnego organu
- Rozporządzenie M.G.P.B z dnia 14.12.1994 r. par.328 i 329
Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w Gdańsku 17.08.2000 r. dokonał
pomiarów natężenia hałasu na tło w budynku mieszkalnym nr 5. Pomiar
wykazał 70.

[kazet3]

I dalszy ciąg tekstu ...

Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w Gdańsku 17.08.2000 r. dokonał
pomiarów natężenia hałasu na tło w budynku mieszkalnym nr 5. Pomiar wykazał
70.9 dB wobec wymagań normy 60.0 dB. Natężenie ruchu pojazdów wyniosło 656
pojazdów/h
Wnioski: Okolica ulicy Chrobrego jest strefą o dużej uciążliwości.
Wykonana dokumentacja w sierpniu 1994 r. przewidywała zastosowanie stolarki
okiennej o podwyższonym stopniu izolacyjności akustycznej zgodnie PN-87/B-
02151/2. Projekt winien być wykonany zgodnie z Rozporządzeniem M.G.P.B
14.12.1994 r. § 326
Rozporządzenie M.G.P i B z 14.12.1994 r. nakłada zgodnie z § 326 obowiązek
ochrony budynków mieszkalnych przed przenikaniem nadmiernego hałasu i drgań
pochodzących z otoczenia (poziomy drgań i hałasu wnikających do pomieszczeń
zostały określone w PN).
Projekt Budowlany części architektonicznej nie przewidywał w opisie
technicznym problemu hałasu. Inwestorzy nie dokonali pokontrolnych badań
poziomu natężenia dźwięku art. 57 ust 1 P.B. Dach budynków pokryto blacha
falistą budynki 1,2,3,4 łącznik budynku nr 5 schody do budynki pokryto blacha
falistą. Natomiast projekty blach nie przewidują zabezpieczeń akustycznych.
Wątpliwości mogą wyjaśnić pomiary natężenia dźwięku w pomieszczeniach oraz
otoczeniu.
W trakcie budowy w budynku nr.4 zmienno ściany konstrukcyjne wg projektu
wielowarstwowe z paraizolacją na ściany z 1 warstwa z gazobetonu. Brak
informacji określonej rozporządzeniem M.G.P.i B z 14.12.1994 r. 328 i 329 bez
naniesienia zmian w projekcie konstrukcji art. 57. ust 2 P.B. W budynkach nr.
1,2,3,4 i łączniku budynku nr.5 zmieniono konstrukcje więźby dachowej w
trakcie budowy art. 57. ust 2.P.B.
Budynki nr 1, 2, 3, 4 – w trakcie budowy zmienno strop podwieszony na żelbeton
prefabrykowany z pozostawieniem izolacji termicznej dla stropu podwieszanego
rozporządzenie M.G.P i B z 14.12.1994 r. par 329 i art. 57 ust 1 P.B. Budynek
nr 4 w trakcie budowy zmieniono instalacje elektryczna nie montując skrzynek
podlicznikowych – włączając garaż do linii oświetleniowej osiedla – naruszenie
ustawy z 24.06.1994 r. o Własności Lokali art. 13.1.
Kanalizacja deszczowa osiedla zmieniono separator oleju i benzyn UNICON –
20/200 na studnie kanalizacyjną rękawem sorbentowym naruszono art. 5. i art.
57 ust. 2 P.B
Nieprawidłowości znaleziono także w połączeniach mediów z garażem podziemnym
na 58 stanowisk na działce 247/3 – dotyczy to
Zasilanie garażu z linii oświetleniowej osiedla
Podłączenie wód opadowych i ścieków garażu do kanalizacji deszczowej osiedla
na działce nr 247/4, naruszono tu ustawę 24/06.1994 r. o własności lokali art.
13.1
Woda do garażu podziemnego była doprowadzona z poziomu wody budynków
mieszkalnych nr 5. i 4 bez wodomierza, naruszono ustawę 24/.06.1994 r. O
własności lokali art. 13.1
Badania pobranych prób wody z garażu podziemnego wykonane przez Miejską Stacje
Sanitarno Epidemiologiczną w dniu 07.09.2001 r. wykazały że woda nie odpowiada
wymogom sanitarnym wymaganym Rozporządzeniem M.Z 04.09.2001 r. i stanowi ona
zagrożenie dla zdrowia.
Przyczyną jest wadliwie wykonana instalacja wody do hydrantów patrz powyżej
instalacja sucha wg PN. Konsekwencje art. 62 i 70 ust 1 art. 92 ust 2 P.B.
Schody do budynku nr 4 bez posadzek antypoślizgowych wykonano niezgodnie z
Rozporządzeniem M.G.P i B z 14.12.1994 par 296 i par 322. Konsekwencje art.
62, 70, ust 1 i art. 92 ust 2 .
Nie opomiarowano doprowadzenia do budynków następujących mediów:
- woda zimna budynki 1, 2, 3
- woda ciepła budynki 1,2, 3, 4,5
Wykonano niezgodnie z Rozporządzeniem M.G.P i B z 04.10.1990 i 14.12.1994 par
115
Budynki osiadają i występują pęknięcia inwestorzy nie wydali dokumentacji
geotechnicznej oraz protokółów odbioru.- Dna wykopu przed postawieniem
budynku, protokołu zagęszczenia zasypki wykopów, protokołu przeglądu
gwarancyjnego stwierdzały pęknięcia jako wady.
Na najbliższym zebrani Ogółu Właściciel Zarząd wyjaśni, dlaczego nie było
wystąpień do organów administracji architektoniczno budowlanej i nadzoru
budowlanego itp. art. 21.1 ust z 24.06.1994 o własności lokali.
Uchwała nr 7 z dnia 08.05.2000 r. udzielająca wszczęcie spraw
administracyjnych. Komisja Techniczna zgłaszała Zarządowi konieczność
wystąpień i stwierdziła, że wymagana dokumentacji budowy art. 60 P.B nie
została skompletowana. Brak wyżej wymienionej dokumentacji powoduje
konieczność wykonania inwentaryzacji robót odkrywkowych, ekspertyz opinii
badań celem ustalenia wykonawstwa faktycznego. To powoduje zwiększone koszty
eksploatacji. W wyniku doświadczeń 5 lat i 7 zebrań Ogółu Właścicieli zgodnie
z umową o zarządzaniu i Prawem Budowlanym zarząd na podstawie określonych
przeglądów części wspólnej winien przedłożyć na zebraniu potrzeby napraw,
zakres i koszty

Powyższe jako projekt uchwały otrzymują wg. Rozdzielnika:

1) Zarząd wspólnoty Mieszkaniowej ASM 80-156 Gdańsk ul. Focha 7
2) Kancelaria Radcy Prawnego dr Ryszarda Skarbka
3) Właściciele jako załącznik do powiadomienia o zebraniu
4) A/a