Odsetki karne - brak uchwały

15.07.10, 13:38
Witam
Jestem nowy na forum i świeży w tematach Wspólnot Mieszkaniowych.

W mojej wspólnocie mieszkaniowej od 2005 roku naliczane są odsetki
karne - ustawowe za brak terminowej wpłaty na zaliczki (może i
dobrze!)
Ale nie było stosownej uchwały mieszkańców!
Była przegłosowana uchwała wprowadzająca w życie regulamin
porządkowy i tam został wciśnięty zapis o naliczaniu odsetek od
nieterminowych wpłat zaliczek.
Moje zapytanie brzmi
Czy to jest zgodne z prawem ?
Czy w takim przypadku nie powinna być przegłosowana uchwała
regulująca "odsetki"?
Czy wszystkie sprawy wspólnoty powinny być regulowane stosownymi
uchwałami?
Pozdrawiam i czekam na Wasze kometarze.
    • owner_wm Odsetki 15.07.10, 14:11
      ac74 napisał:
      > W mojej wspólnocie mieszkaniowej od 2005 roku naliczane są odsetki
      > karne - ustawowe za brak terminowej wpłaty na zaliczki (może i
      > dobrze!)
      > Ale nie było stosownej uchwały mieszkańców!



      Uchwała o naliczaniu odsetek ustawowych nie jest potrzebna.

      > Czy wszystkie sprawy wspólnoty powinny być regulowane stosownymi
      > uchwałami?


      Nie, wręcz przeciwnie: wiele spraw jest uregulowanych w przepisach prawa
      (ustawach, rozporządzeniach). Wspólnota, podejmując uchwały, musi mieścić się w
      ramach prawnych. Zakres kompetencji wspólnoty określa art. 1.1 ustawy o
      własności lokali: zarząd nieruchomością wspólną - i tylko w tych sprawach
      wspólnota może podejmować uchwały.


      Prawo do odsetek ustawowych wynika bezpośrednio z ustawy kodeks cywilny:

      Art. 359 § 2. Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona,
      należą się odsetki ustawowe.

      § 3. Rada Ministrów określa, w drodze rozporządzenia, wysokość odsetek
      ustawowych (...).

      Art. 481. § 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia
      pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie
      poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za
      które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.


      § 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się
      odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy
      wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według
      tej wyższej stopy. (...)

      § 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na
      zasadach ogólnych.


      Uchwała jest konieczna, jeżeli wspólnota chce naliczać odsetki wyższe od
      ustawowych
      (tak zwane odsetki umowne). Kodeks cywilny określa też wysokość
      odsetek maksymalnych, jakie można ustanowić:

      Art. 359. § 2(1). Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej
      nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy
      kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne)

      [obecnie: 20% rocznie - owner].

      § 2(2). Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza
      wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne.
    • collinsowa Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 16:05
      Wydaje mi się, że ac74 pyta się o trochę inną sprawę.
      Odsetki od zaległości mogą być naliczane tylko i wyłącznie od
      zaliczek uiszczanych na koszty zarządu
      których termin jest
      ściśle określony poniższym artykułem:

      Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali
      uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia
      10 każdego miesiąca.


      Natomiast wysokość zaliczek na koszty zarządu (przecież opłaty za
      lokal właściciela nie są kosztami zarządu chyba że odpowiednią
      uchwałą zgodnie z art. 22 właściciele ustalą że wszystkie (?) opłaty
      są kosztami zarządu.

      Reasumując: nie można od całości wpłacanej comiesięcznej kwoty
      zaliczek naliczać odsetek lecz tylko od ustalonej uchwałą -
      wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu tak jak nakazuje
      poniższy artykuł:
      Art. 22.
      2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres
      zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali
      3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w
      szczególności:
      3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,


      p.s. zaraz pewnie rozpocznie się burzliwa dyskusja że nie mam racji,
      że namawiam do niepłacenia, że wszystko to są koszty zarzadu itp.
      Bardzo proszę o solidne uzasadnienia innych interpretacji.
      • xxxll Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 18:06
        collinsowa napisała:

        > Natomiast wysokość zaliczek na koszty zarządu (przecież opłaty za
        > lokal
        właściciela nie są kosztami zarządu chyba że odpowiednią
        > uchwałą zgodnie z art. 22 właściciele ustalą że wszystkie (?) opłaty
        > są kosztami zarządu.

        O, historyczne novum!

        Koszty zarządu zostały określone w ustawie o własności lokali. Ustawodawca specjalnie nie określił co składa się na koszty zarządu, ze względu na to, że nie mógł przewidzieć jakie koszty będą ponosić właściciele lokali w poszczególnych wspólnotach.

        Katalog kosztów zarządu zawarty w ustawie jest katalogiem otwartym ( słowa "w szczególności") pozostawiając do uszczegółowienia (uchwała gospodarcza i o stawkach służących do naliczania zaliczek) przez poszczególne wspólnoty.
        Nie ma dwóch identycznych wspólnot, więc i nie ma dwóch identycznych kosztów zarządu.


        Na koszty zarządu składają się: koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypadający na ten lokal/właściciela, Do takich opłat zobowiązuje właściciela lokalu ustawa.

        Art. 13.
        1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

        Art. 15.
        1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
        2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
        • collinsowa Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 19:00
          Do >xxxll<
          Nie będę dyskutowała z Tobą bo jak zwykle nie rozumiesz tematu a już
          się wymądrzasz.
          Przeczytaj jeszcze raz art. 14 ust. 2 (13-go nie musisz bo
          znasz na pamięć chociaż go nie rozumiesz) a także art. 22 ust. 3
          ppkt 3.

          Pomyśl chwilę, uruchom wyobraźnię i powiedz co poniższa bzdura
          stworzona przez Ciebie ma oznaczać, z której niby ustawy ma być to
          cytat?
          "...Na koszty zarządu składają się: koszty związane z utrzymaniem
          lokalu oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypadający
          na ten lokal/właściciela
          , Do takich opłat zobowiązuje
          właściciela lokalu ustawa..."

          Odpowiadać nie musisz. Koniec, kropka.
          • xxxll Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 20:09
            do collinsowa:

            > Do >xxxll<
            > Nie będę dyskutowała z Tobą bo jak zwykle nie rozumiesz tematu a już
            > się wymądrzasz.

            Nie pierwszy raz, o kimś co myśli inaczej niż Ty, piszesz przez pryzmat 6:9 choć przez wielu jest stosowany format standardowy 9:13, który reprezentuje ja.

            Traktując wybiorczo fragmenty prawa można dojść do takich wniosków jakie reprezentujesz Ty i twoje TWA.


            Błądzenie jest rzeczą ludzką, ale żyć w nieświadomości to jest życiowy błąd.

            Krytykanctwo to polska specjalność , a hasło kto nie z nami to nasz wróg jest znane nam wszystkim.

            > Pomyśl chwilę, uruchom wyobraźnię i powiedz co poniższa bzdura
            > stworzona przez Ciebie ma oznaczać, z której niby ustawy ma być to
            > cytat?

            Nie kompromituj się kobieto "uznawana" za guru prawne tego forum przez właścicielską gawiedź , tę leniwą gawiedź o małym rozumku.


            > Przeczytaj jeszcze raz art. 14 ust. 2 (13-go nie musisz bo
            > znasz na pamięć chociaż go nie rozumiesz) a także art. 22 ust. 3
            > ppkt 3.


            Ty "rozumiejąca" istota zrównujesz koszty zarządu
            z kosztami zarządu nieruchomością wspólną - gratuluje /ale ubaw/

            Art. 14.
            Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:


            Rozdział 4
            Zarząd nieruchomością wspólną
            Art. 22.
            1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.


            W art. 22 mowa jest o czynnościach zwykłego zarządu/ zarządcy wspólnoty zakresie zarządu nieruchomością wspólną - a co to ma wspólnego z kosztami zarządu?.

            Określenie "zarządu" użyte w ustawie o własności lokali ma wiele znaczeń i co innego oznacza, gdy mowa jest o kosztach zarząd (czego? nie wiadomo wg collinsowa) a co innego, gdy zostało użyte w kontekście "Czynności zwykłe zarządu".

            Dla mnie koszty zarząd -oznaczają koszty całkowite zarządu nieruchomością.

            Przeanalizuj sobie tylko art. 18 a może zrozumiesz co to jest format 9:13 i co oznacza słowo zarządu tam użyte..

    • xxxll Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 18:16
      ac74 napisał:

      > Czy to jest zgodne z prawem ?

      TAK. jest to zgodne z prawm.

      > Czy w takim przypadku nie powinna być przegłosowana uchwała
      > regulująca "odsetki"?

      Może ale nie musi. Prawo do odsetek ustawowych wynika bezpośrednio z ustawy kodeks cywilny:

      Art. 359 § 2. Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe.

      > Czy wszystkie sprawy wspólnoty powinny być regulowane stosownymi
      > uchwałami?

      Wszystkie wewnętrzne sprawy wspólnoty powinny być podejmowane przez stosowne uchwały. Na zewnątrz wspólnoty w pierwszej kolejności obowiązuje prawo ogólnie stosowane.(ustawy, rozporządzeniach, kodeks cywilny , kodeks postępowania, itd)
    • ac74 Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 19:43
      Dziękuję za wyczerpujące odpowiedzi.

      Wiadomo nie zadzwonię do obecnego Administratora,
      aby oto zapytać bo napewno by mi powiedział,
      że wszystko jest rozliczane zgodnie z prawem.
      a miałem wątpliwości sądziłem, że powinna być uchwała mówiąca o
      sposobie naliczania, wysokości
      a nie "jakiś regulamin wspólnoty"
      Pozdrawiam
      • xxxll Re: Odsetki karne - brak uchwały 15.07.10, 20:12
        ac74 napisał:

        > a miałem wątpliwości sądziłem, że powinna być uchwała mówiąca o
        > sposobie naliczania, wysokości
        > a nie "jakiś regulamin wspólnoty"

        Regulaminy wspólnotowe, po prawie ogólnym stanowią prawo we wspólnocie. Nie należy ich ignorować.
    • bogdazal Re: Odsetki karne - brak uchwały 16.07.10, 15:29
      Po co ta cała dyzkusja . Osobiście ( jako członek zarządu )złożyłam
      do sądu wniosek o nakaz zapłaty opornego dłużnika i bez problemu
      sprawę wygraliśmy . Nakaz dotyczył c a ł e g o zadłużenia ( również
      zaliczek na świadczenia i fundusz remontowy ) . W chwilu podjęcia
      uchwały o wysokości zaliczek , cała naliczona dla danego lokalu
      kwota staje się zobopwiązaniem właściciela wobec wspólnoty . Co do
      odsetek , w naszej wspólnocie podjęto uchwałę i sąd to uwzględnił ,
      że odsetki naliczamy w dodwójnej wysokości odsetk ustawowych .
      Od tej pory właściwie skończyły się zaległości , na dziś to tylko
      2% wysokości należnych zaliczek .
      pozdrowienia dla forowiczów
      • collinsowa Re: Odsetki karne - brak uchwały 16.07.10, 18:10
        Dyzkusja jest dlatego, że to jest FORUM - a forum służy do
        dyskusji
        i wymiany poglądów również przeciwnych czy innych od
        aktualnie obowiązujacej linii.... .
        Wygrałaś, bo widocznie sędzia nie był prawnikiem (zdarza się bardzo
        często w sprawach wspólnot) a dłużnik dupa.
        • owner_wm Odsetki 16.07.10, 18:28
          collinsowa napisała:
          > Wygrałaś, bo widocznie sędzia nie był prawnikiem (zdarza się
          > bardzo często w sprawach wspólnot) a dłużnik dupa.


          Sędzia, który nie jest prawnikiem? Ciekawe... :)
          Jak dotychczas żaden sąd - ani w postępowaniu procesowym, ani upominawczym
          zwykłym czy EPU (elektronicznym), nie zakwestionował żądania zapłaty odsetek z
          tytułu zadłużenia w opłatach kosztów eksploatacji lokalu. Nie znam takiego
          przypadku ani z własnego doświadczenia, ani z cudzego, ani z mediów.

          Podasz jakiś konkretny przykład, czy to tylko Twoje dywagacje?
          • collinsowa Re: Odsetki 16.07.10, 18:45
            Przykład jak najbardziej konkretny bo z własnego podwórka.
            Debilny zarządca, licencjonowany na dodatek
            , myśląc że rządzi w
            spółdzielni a nie we wspólnocie, wystąpił najpierw w nakazowym ale
            go zwykły referendarz sprowadził na ziemię - następnie w
            upominawczym próbował wyegzekwować "zaległą opłatę" za lokal wraz z
            odsetkami - hehe. Dostał drugi raz po łapach że to nie są
            koszty zarządu więc może je tylko normalnym pozwem egzekwować.
            Wszystko to mam na piśmie.
            Zdarzają się więc sądziowie będący doskonałymi prawnikami.
            • owner_wm Re: Odsetki 16.07.10, 19:04
              collinsowa napisała:
              > Przykład jak najbardziej konkretny bo z własnego podwórka. zarządca, licencjonowany na dodatek[/b], (...) wystąpił najpierw w nakazowym ale go zwykły referendarz sprowadził na ziemię


              Referendarz sądowy nie jest sędzią.
              Jest natomiast prawnikiem.

              Nadal nie wiem, jakim cudem sędzia może nie być prawnikiem.


              > następnie w upominawczym próbował wyegzekwować "zaległą opłatę" za
              > lokal wraz z odsetkami - hehe. Dostał drugi raz po łapach
              >
              że to nie są koszty zarządu więc może je tylko normalnym
              > pozwem egzekwować.


              Błąd referendarza, na które wspólnocie służyło zażalenie.
              Błąd zarządcy, że tego nie zrobił.

              Jeżeli wspólnota jest stroną umowy o dostawy mediów do lokali (brak umów indywidualnych), to ona płaci dostawcy i ma roszczenie do poszczególnych właścicieli o zapłatę ich części do wysokości ich udziału - wraz z odsetkami, jak przy każdej zwłoce. Odpowiednie przepisy cytowałem wcześniej, nie ma sensu ich powtarzać (TUTAJ).

              Jeżeli wspólnota nie ma wystarczającej kwoty pieniędzy na koncie z powodu opóźnień we wpłatach właścicieli i zapłaci po terminie, zostanie obciążona odsetkami za zwłokę. Dostawcy nie interesuje, czy są to koszty zarządu, czy nie - ma prawo żądać odsetek. Natomiast wspólnota ma prawo żądać od właścicieli opóźnionych z zapłatą zwrotu tych odsetek.

              Tu nie chodzi o ustawę o własności lokali, lecz o przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zobowiązań, odsetek za zwłokę i roszczeń wierzyciela o pokrycie szkody przez dłużnika.
              • collinsowa Re: Odsetki 16.07.10, 19:41
                Powiedzenie "sędzia nie jest prawnikiem" ma oczywisty
                sarkastyczny kontekst i funkcjonuje od dłuższego czasu na forum.
                W życiu nie można wszystkich stwierdzeń brać dosłownie, czasami
                trzeba pomyslec o co autorowi danego stwierdzenia chodziło.
                Dokładnie właśnie o to chodzi że nie chodzi o UoWL ale o KC.
                Powtarzam - nie zawsze jest to taka prosta i oczywista sprawa więc
                nie mówmy że tak ma być a nie inaczej.
                Najpierw jest prawo z jego zapisami a potem nasze życzenia i
                interpretacje.
                Żeby był dłużnik musi być zobowiązanie czyli w dużym uproszczeniu
                należy wykazać podstawy prawne takiej a nie innej wysokości
                zobowiązania a żeby żądać odsetek trzeba wykazać od jakiej daty
                itd..... .
                Wnikliwej lektury wymaga Dział IV rozdział 1a Dział V rozdział
                zwłaszcza 3 (art. 499) oraz dział VI k.p.c.
        • xxxll Re: Odsetki karne - brak uchwały 16.07.10, 18:30
          collinsowa napisała:

          > to jest FORUM - a forum służy do
          > dyskusji
          i wymiany poglądów również przeciwnych czy innych od
          > aktualnie obowiązujacej linii....


          Szkoda, że autorka powyższych słów nie stosuje ich do siebie.

          > Wygrałaś, bo widocznie sędzia nie był prawnikiem (zdarza się bardzo
          > często w sprawach wspólnot) a dłużnik dupa.

          Wygrałaś, bo taka jest obecnie stosowana doktryna w orzecznictwie związanym z windykacją we wspólnotach.
          Na koszty zarządu składają się zaliczki na utrzymanie lokalu i zaliczki na utrzymanie NW , które są płatne do 10 każdego miesiąca z góry.

          Żadna collinsowa tudzież inni podobnie myślący tego na razie nie zmienią.
    • xxxll Odsetki bankowe WM nie podlegają zwolnieniu 17.07.10, 15:02
      Odsetki bankowe wspólnoty mieszkaniowej nie podlegają zwolnieniu

      Dopisywane do rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej odsetki od wpłat mieszkańców nie są zwolnione z podatku
      • collinsowa Link do bredni niedouczonego fachowca 17.07.10, 17:14
        Artykuł dotyczy odsetek bankowych we wspólnocie mieszkaniowej.

        Wytłuściłam stwierdzenia nieprawdziwe albo niezgodne z
        prawem
        wygłoszone przez fachowca biorącego ciężkie pieniądze,
        niewyobrażalne dla przeciętnego śmiertelnika.

        Może ktoś wytłumaczy - jak to możliwe, żeby wielki
        dyrektor departamentu
        , zajmujący tak eksponowane stanowisko
        plótł w ogólnopolskiej gazecie fachowej takie bzdury
        ?

        "...[i]Czy wpłacane na konto wspólnoty odsetki razem z zaległymi
        płatnościami czynszowymi
        można uznać za dochody z gospodarki
        zasobami mieszkaniowymi?

        Adrian Artowicz, dyrektor Departamentu Podatków Bezpośrednich ECDDP,
        tłumaczy, że odsetki od nieterminowych płatności czynszowych
        od lokatorów mogą być uznane za przychody z gospodarki
        mieszkaniowej.
        Jego zdaniem wspólnota nie świadczy w tym przypadku jakiejkolwiek
        dodatkowej usługi na rzecz lokatora pozostającego w zwłoce, a
        jedynie pobiera odsetki należne jej z tytułu nieterminowej
        płatności kwot czynszu
        – dodaje..."
      • koziorozka Re: Odsetki a US 17.07.10, 17:49
        mi wydaje się logiczne. Odsetki
        bankowe (lokaty, konta oszcz.) - podatek
        od nieterminowych wpłat zaliczek - zwolnienie
        • collinsowa Re: Odsetki a US 17.07.10, 18:01
          Może doprecyzuj co poniższe stwierdzenia mają wspólnego z logiką i
          wspólnotą mieszkaniową?
          ...zaległymi płatnościami czynszowymi
          ...płatności czynszowych od lokatorów
          ...na rzecz lokatora
          ...nieterminowej płatności kwot czynszu
          ----------------
          ech, ten Zamość - zawsze zadziwia.
          • koziorozka błędy różne 17.07.10, 19:23
            collinsowo, ten facet nie popełnił błędów logicznych tylko rzeczowe
            pl.wikipedia.org/wiki/B%C5%82%C4%85d_logiczny
            Podpowiem, że błąd rzeczowy to element różniący replikę od oryginału
            Och, ten upał temu winny na pewno :)
            • collinsowa Re: błędy różne 17.07.10, 19:41
              A co za różnica dla gościa który nie obudził się już po opreacji -
              czy umarł na skutek błędu logicznego czy rzeczowego - doktora?
              Najważniejsze to nie zapominaj, że to Ty pisałaś o wydawaniu Ci się
              że coś jest logiczne.
              Więc przyjmij do wiadomości że źle Ci się wydawało bo facet
              (wielki fachowiec) nie dość że popełnił w dwóch zdaniach tyle błędów
              (nieważne jakich) ważne że na tyle istotnych, jakich nie powinien i
              nie miał prawa popełnić.
              • ola19801 Re: błędy różne 17.07.10, 20:08
                Witam.
                Zgadzam się z zdaniem colinsowej co do tego że sądy w sytuacji gdy
                dłużnik potrafi się obronić przyznają mu rację.
                Szczególnie ma to miejsce gdy wspólnota nie określi umowa (
                uchwała ) w obecności notariusz sposobu zarządu częścią wspólną
                precyzując w umowie co zalicza do niej i kiedy oraz jakie koszty
                winien ponosić każdy z właścicieli. Brak dokumentu powoduje to że
                wystarczy aby dłużnik wskazał że wpłacił więcej niż określały to
                ustalone zaliczki na koszty zarządu częścią wspólna i sąd przyzna mu
                racje że nie ma zobowiązań w stosunku do wspólnoty w zakresie
                utrzymania części wspólnej. A o to w głównej mierze może występować
                wspólnota w postępowaniu uproszczonym i nakazowym na podstawie
                przepisów prawa stosowanego i wynikającego z ustaw i przepisów.
                Wg mnie wynika to z zasady że gdy nie zawrzemy jako właściciele
                prawnej umowy to tylko roszczenia wspólnoty mogą dotyczyć kosztów
                zarządu częścią wspólna i nie ważne co kto z teoretyków do tej
                części zalicza.
                Wypowiedź dyrektora myli pojęcia szczególnie co do znaczenia pojęcia
                właściciela i jego praw wynikających z prawa własności.
                • collinsowa Re: błędy różne 17.07.10, 21:03
                  Dokładnie - Brawo! Olu!
                  Parafrazując - "jak wspólnota dupa to może 'dłużnikowi' skoczyć".
                  • xxxll Re: błędy różne 18.07.10, 06:10
                    collinsowa napisała:


                    > Parafrazując - "jak wspólnota dupa to może 'dłużnikowi' skoczyć".

                    Ta zasada działa też w drugą stronę

                    "jak "dłużnik" dupa to może wspólnocie skoczyć" :):);)
Pełna wersja