likwidacja wydzielonego funduszu remontowego

[dozorca1]

Pewna wspólnota miala konto podstawowe, na które byly wplacane zaliczki i
drugie, dotyczace funduszu remontowego. Zlikwidowali to drugie i teraz
wlasciciele lokali wplacaja zarówno zaliczki jak i oplaty na frem na jedno
wspólne konto. Jaki sens ma taka zmiana ?

[asam11]

dozorca1 napisał:

> Pewna wspólnota miala konto podstawowe, na które byly wplacane zaliczki i
> drugie, dotyczace funduszu remontowego. Zlikwidowali to drugie i teraz
> wlasciciele lokali wplacaja zarówno zaliczki jak i oplaty na frem na jedno
> wspólne konto. Jaki sens ma taka zmiana ?

Domyślam się, że chodzi o konto w banku. Dla ścisłości wpłaty na frem to też
zaliczki.
Taka zmiana :
1.daje mozliwość zmniejszenia kosztów obsługi rachunku wspólnoty przez bank
2.pozwala na większą płynność finansową wspólnoty - np. pobranie pieniędzy z
eksploatacji na remont a późniejsze wyrównanie wpłatami zaliczek na frem. bez
potrzeby dokonywania przelewów między kontami.

[dozorca1]

> 2.pozwala na większą płynność finansową wspólnoty - np. pobranie pieniędzy z
> eksploatacji na remont a późniejsze wyrównanie wpłatami zaliczek na frem. bez
> potrzeby dokonywania przelewów między kontami.


Tak mi się też wydaje: większa elastyczność finansowa dzięki możliwości
żonglowania pieniędzmi inaczej lekko zamrożonymi. Ale jednocześnie:
- brak możliwości odpisywania przez w właścicieli lokali kwot z frem od podatku,
- mniejsza przejrzystość w finansach wspólnoty,
- możliwość wydawania środków zgromadzonych na frem bez odpowiednich uchwał
wspólnoty,
- utrudnienie kontrolowania finansów przez wspólnotę.

Reasumując „operacja” lekko podejrzana, czyż nie ?

[asam11]

dozorca1 napisał:

Ale jednocześnie:
> - brak możliwości odpisywania przez w właścicieli lokali kwot z frem od
podatku

Nie, podstawą do odliczeń jest dowód wpłaty z adnotacją "na fundusz remontowy"
lub równoznaczną. Fundusz istnieje w ewidencji wpływów i wydatków wspólnoty,
nie ma tylko osobnego konta.

> - mniejsza przejrzystość w finansach wspólnoty,

ewidencja obrotów wspólnoty pozostaje bez zmian

> - możliwość wydawania środków zgromadzonych na frem bez odpowiednich uchwał
> wspólnoty,
fizyczna mozliwość istnieje i przy wydzielonym koncie, prawnej i tak nie ma - w
skali roku kwoty przeznaczone przez wspólnotę na fundusz remontowy muszą być
rozliczone z uwzględnieniem wydatków uznanych za celowe wyłącznie uchwałą
wspólnoty
> - utrudnienie kontrolowania finansów przez wspólnotę.
>
> Reasumując „operacja” lekko podejrzana, czyż nie ?

"reasumując"??? Chyba "podsumowywując".
Nie podzielam tego zdania.
Pozdrawiam

[dozorca1]

>
> Nie, podstawą do odliczeń jest dowód wpłaty z adnotacją "na fundusz
remontowy"

Na "fundusz remontowy", czy na "wydzielony" fundusz remiontowy ? Dotychczas
m.in. to było warunkiem możliwości zrobienia odpisu. Tzn. warunki są (były ?)
dwa: posiadanie dowodu wpłaty na wydzielony frem i istnienie takiego
wydzielonego frem

[dozorca1]

I jeszcze jedno: czy likwidacja wydzielonego konta funduszu remontowego
wspólnoty nie jest szeroko rozumianą zmianą sposobu zarządzania i jako taka czy
nie wymaga stosownej uchwały wspólnoty ?

[asam11]

Jeszcze jedno: likwidacja wydzielonego konta dla frem nie oznacza likwidacji
funduszu remontowego.

[dozorca1]

Podsumowując: likwidacja wydzielonego konta frem jest pozbawiona wad, a nawet
ma pewne zalety, np. łatwiej przerzucać środki wspólnoty z jednego konta na
drugie w miarę potrzeby. Zdaje się, że jednak większość wspólnot posiada te
wydzielone konta frem. Dlaczego, skoro zgodnie z powyższym podsumowaniem jest
to rozwiązanie gorsze ?

[mrozik.jarek]

dozorca1 napisał:

> Podsumowując: likwidacja wydzielonego konta frem jest pozbawiona wad, a nawet
> ma pewne zalety, np. łatwiej przerzucać środki wspólnoty z jednego konta na
> drugie w miarę potrzeby. Zdaje się, że jednak większość wspólnot posiada te
> wydzielone konta frem. Dlaczego, skoro zgodnie z powyższym podsumowaniem jest
> to rozwiązanie gorsze ?

Widocznie wiedza osób zarządzających tymi wspólnotami mieszkaniowymi w tym
zakresie jest niewystarczająca.
>

Mrozik

[dozorca1]

Panie Jarku,

Czyli pańska diagnoza jest taka: wspólnoty wydzielają konto frem z głupoty.
Czy nie jest to zbyt daleko idące uproszczenie ?

[jefimik]

W świetle prawa likwidacja, wydzielonego dla funduszu remontowego, rachunku
bankowego, nie ma wpływu na możliwość odliczeń podatkowych.
Jednak zmiana pierwotnego przeznaczenia tych środków nie jest możliwa bez zgody
każdego z właścicieli.

Pytania:
1. Czy przysługuje odliczenie od podatku z tytułu wpłat zaliczek na fundusz
remontowy jeżeli dokonane zostały na jednym dowodzie wpłaty, łącznie z wpłatami
zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej?

Podstawę prawną do dokonania odliczenia od podatku z tytułu poniesionych przez
podatnika w 2002 r. wydatków na remont i modernizację lokalu (budynku)
mieszkalnego, zajmowanego na podstawie tytułu prawnego, w tym także z tytułu
wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, stanowi art. 8
ust. 2 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 134, poz. 1509
z późn. zm.).

Przepis ten stanowi, iż do przedmiotowych wydatków ma zastosowanie art. 27a
ust. 1 pkt 1 lit.g ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu
obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2002 r.
Kwestie dokumentowania wpłat na fundusz remontowy reguluje ust. 6 pkt 1
ostatnio powołanego przepisu ustawy, zgodnie z którym wysokość wydatków na ten
cel ustala się na podstawie dowodu wpłaty.
Pojęcie "dowód wpłaty" jest pojęciem szerokim i obejmuje swym zakresem zarówno
przelew bankowy, przekaz pocztowy, jak również dokument wpłaty w kasie
spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej.

Z uwagi na fakt, iż w praktyce najczęściej wpłat na fundusz remontowy podatnicy
dokonują w ogólnej kwocie, łącznie z pozostałymi składnikami zaliczki na poczet
utrzymania nieruchomości i innych należności wobec wspólnot mieszkaniowych,
stąd też w wielu przypadkach posiadają jeden dowód wpłaty dokonanej z tych
tytułów. W takiej sytuacji z dowodu wpłaty niekiedy nie sposób jednoznacznie
wywnioskować wysokość wniesionych przez podatnika wpłat na przedmiotowy
fundusz.

Powyższe nie pozbawia jednak podatnika prawa do dokonania odliczeń od podatku z
tego tytułu. Dlatego też w takim przypadku, w celu dowodowym, wystarczającym
będzie posiadanie przez podatnika, obok dowodu wpłaty, dokumentu zawierającego
wyszczególnione składniki zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości, z
wyodrębnioną pozycją funduszu remontowego.


2. Co w sytuacji, gdy całość wpłat od lokatorów (łącznie z wpłatami na fundusz
remontowy), została wykorzystana na bieżącą działalność wspólnoty?

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach zakreślonych prawem.
Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są
pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, NAWET GDY CHCE
TEGO WIĘKSZOŚĆ WSPÓŁWŁAŚCICIELI, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy
okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż
przewidywano.

Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi
środkami zrobić. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania decyzji za
właściciela.
Taki pogląd wyraził NSA w orzeczeniu z dnia 22 lutego 2001 r. sygn. akt I ACa
1309/00, opublikowanym w Prawie Gospodarczym 2002/4.
A zatem, jeżeli właściciel dokonał wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy
wspólnoty mieszkaniowej, co potwierdzają dokumenty w postaci dowodu wpłat i
wyszczególnienia składników zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości, z
wyodrębnioną pozycją funduszu remontowego, wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa
do zmiany przeznaczenia tych środków.

Pozdrawiam

[abcd17]

jefimik napisał:

> Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach zakreślonych
prawem.
> Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
> przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są
> pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, NAWET GDY CHCE
> TEGO WIĘKSZOŚĆ WSPÓŁWŁAŚCICIELI, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy
> okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż
> przewidywano.
>
> Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi
> środkami zrobić. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania decyzji za
> właściciela.
> Taki pogląd wyraził NSA w orzeczeniu z dnia 22 lutego 2001 r. sygn. akt I ACa
> 1309/00, opublikowanym w Prawie Gospodarczym 2002/4.
> A zatem, jeżeli właściciel dokonał wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy
> wspólnoty mieszkaniowej, co potwierdzają dokumenty w postaci dowodu wpłat i
> wyszczególnienia składników zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości, z
> wyodrębnioną pozycją funduszu remontowego, wspólnota mieszkaniowa nie ma
prawa
> do zmiany przeznaczenia tych środków.

Panie Janie - nadinterpretowuje Pan wyrok Sądu Apelacyjnego, na który się Pan
powołuje. Wklejam kawałek uzasadnienia tego wyroku, który rzetelnie obrazuje o
co chodzi w meritum sprawy. Wspólnota może podejmować decyzję w sprawie
przeznaczenia nadwyżki na wydatkach bieżących związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej.

"(...), obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju
wydatków.
Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się
głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii
elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości
wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne
opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli
poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie
powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących
opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota
(art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być
przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu
na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki,
powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu
remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z
utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o koszty
zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości.
Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych
lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a
odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza
się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą
oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie
mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po
zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają
się środkami wspólnoty."

[jefimik]

abcd17 napisał:

> Panie Janie - nadinterpretowuje Pan wyrok Sądu Apelacyjnego, na który się Pan
> powołuje. Wklejam kawałek uzasadnienia tego wyroku, który rzetelnie obrazuje
o > co chodzi w meritum sprawy. Wspólnota może podejmować decyzję w sprawie
> przeznaczenia nadwyżki na wydatkach bieżących związanych z utrzymaniem
> nieruchomości wspólnej.
>

Moja wypowiedź oparta jest na odpowiedzi na pytanie nr 16, którą można znależć
na stronie Ministerstwa Finansów:

www.mofnet.gov.pl/dokument.php?dzial=114&id=11361&PHPSESSID=d0105f9d533bcd3722a27f529cd77eff

o nadinterpretację proszę zatem obwiniać autora tej odpowiedzi.

Nie jestem prawnikiem i swoje wypowiedzi staram sie opierać na możliwie
wiarygodnych źródłach.

Pozdrawiam serdecznie i gratuluję Panu Maciejowi Tertelisowi najnowszej,
znakomitej książki "Rozliczenia finansowe wspólnoty mieszkaniowej".

[abcd17]

Rzeczywiście nie jest to najbardziej trafna opinia MF tym bardziej, gdy się
uwzględni opinię tego samego ministerstwa (skierowaną zdahje się do UMiRM)
stanowiącą o utracie statusu środków publicznych przez zaliczki wpłacane na
koszty zarządu przez gminy na rachunki bankowe wspólnot (przy okazji tematu -
czy stosować prawo zamówień publicznych, nawiasem mówiąc temat nie do końca
rozstrzygnięty).

Proszę zauważyć, że wsparcie się przez wspólnotę środkami z FR często jest
konieczne (właściciele lokali nie chcą zwiększyć zaliczki a wspólnota utraciła
płynność) i uchwała wspólnoty stanowi najczęściej jedyną drogę dla zarządu
uprawniającą go do takiego rozwiązania. Jeżeli nie jest to tylko "chwilowa
pożyczka" lecz permanentne wyprowadzenie części środków z FR, zarząd powinien
moim zdaniem przekazać właścicielom na piśmie informację o wysokości "zwrotu",
która powinna być odpowiednio uwzględniona w rocznym rozliczeniu podatkowym
właściciela lokalu.

Dziękuję za miłą mi opinię o poradniku. Chciałbym żeby służył pomocą i członkom
zarządów wspólnot i początkującym zarządcom - choć jak widzę i doświadczeni go
czytają! kosztował mnie sporo pracy a i nasze dyskusje na forum posłużyły do
nadania ostatecznego brzmienia szeregu dyskusyjnym kwestiom.

[kaja99]

abcd17 napisał:

> i nasze dyskusje na forum posłużyły do
> nadania ostatecznego brzmienia szeregu dyskusyjnym kwestiom.

To chyba nam się jakieś internetowe ciacho należy, jako dywidenda z zysku, czyż
nie? Aż sama jestem ciekawa, jak zostały przedstawione dyskusyjne kwestie.

Pozdrwiam serdecznie,
Kaja

P.S.
Szanowny Dozorca, mam nadzieję, wybaczy "zbaczanie".

[abcd17]

kaja99 napisała:

> To chyba nam się jakieś internetowe ciacho należy, jako dywidenda z zysku,
czyż
>
> nie? Aż sama jestem ciekawa, jak zostały przedstawione dyskusyjne kwestie.

Kaja - prześlij mi proszę jakieś namiary na siebie (wyślę ciacho pocztą).

[dozorca1]

zawsze mi coś takiego tylko przeleci przed nosem :(((( Może gdzieś na mieście
wspólnie zjemy te ciacha ?

[kaja99]

abcd17 napisał:

> Kaja - prześlij mi proszę jakieś namiary na siebie (wyślę ciacho pocztą).
Ciacho z dedykacją ma się rozumieć?

Dziękuję, dziękuję bardzo, niemniej nie ośmielę się naciągać. A nuż zaraz
pojawi się więcej ciekawych, nie mówiąc już o tych bardziej zasłużonych. W
zamian proszę o dalsze merytoryczne wsparcie na forum (i przyzwolenie na
krytykę, kiedy będą ku temu przesłanki - też).

Pozdrawiam życząc dalszych sukcesów,
Kaja

ciągutki są trendy

[dozorca1]

> Dziękuję, dziękuję bardzo...

Z ciachami nie dacie rady osiągnąć konsensusu: przerzućcie się na ciągutki, są
bardziej TRENDY w tym środowisku....

[abcd17]

dozorca1 napisał:

> Z ciachami nie dacie rady osiągnąć konsensusu: przerzućcie się na ciągutki,
są
> bardziej TRENDY w tym środowisku....

Trendy to jest być CCIM :)
Zapisujesz się na iremowski MKL406 na jesieni? To pierwsze ze szkoleń
prowadzących do CPM-a.

podnoszenie kwalifikacji jest trendy

[dozorca1]

> Trendy to jest być CCIM :)
> Zapisujesz się na iremowski MKL406 na jesieni? To pierwsze ze szkoleń
> prowadzących do CPM-a.
>

Maćku, rozwiń temat CPM, to powinno zainteresować wielu forumowiczów.
Podnoszenie swoich kwalifikacji jest jak najbardziej trendy, od zawsze.

nie zbaczać

[dozorca1]

Pociągnę delikatnie dalej główny temat (nadwyżki to też ciekawy problem, ale
inny niż przedmiot wątku):
Pierwszym krokiem ułatwienia sobie życia przez administrację jest zlikwidowanie
wydzielonego konta frem. Drugim może być ustanowienie jednego wspólnego konta
dla kilku wspólnie zarządzanych wspólnot. Jaka to będzie wygoda: brakuje na
remont z jednej wspólnoty, to bierzemy środki zgromadzone przez drugą ! I w ten
sposób dochodzimy do systemu wspólnego worka stosowanego przez państwowe ADM-y.
To jest nasz cel ?
Asam wypowiedział się, co na to inni ?