WM i wynajem dachu pod anteny

[cruxia]

Mam do Was ogromną prośbę.
Znajomy jest we wspólnocie mieszkaniowej i poprosił mnie o poprowadzenie ewidencji. Ja jestem studentką ekonomii i coś tam o księgowosci uproszczonej wiem, ale o dokumentach już nie bardzo i stąd moje pytanie. WM wynajęła dach pod anteny. Całość kwoty wynajmu ma być rozbita na 3 części. Jeden ze współwłaścicieli jest vatowcem, więc 1/4 kwoty będzie objęta VATem. W umowie jest napisane, ze "płatność dzierżawca będzie dokonywał z góry w terminie do 10 dni od otrzymania dokumentów księgowych przesłanych od wydzierżawiajacego". Czy ktoś mógłby mi podpowiedzieć, jak ów dokument powinien wygladać? Niestety nie mam znajomych w tej branży, którzy byliby w stanie mi pomóc.
Doczytałam tez, że od początku bieżącego roku Wm, nawet, jeżeli nie jest płatnikiem VAT, ma obowiązek rozliczać się poprzez faktury. Nadal jednak nie wiem, jak zawrzeć to, że 1/4 kwoty najmu ma być z doliczonym VATem. Na fakturze mam uwzględnić 3/4 kwoty netto i 1/4 z VAT, czy dojdą do tego jeszcze jakieś podatki?

Miała zająć się tym profesjonalna księgowa, stwierdziła jednak, że nie wie. Dziękuję za podpowiedzi.

[j666]

> Całość kwoty wynajmu ma być rozbita na 3 części.

Raczej niemożliwe, dokument księgowy powinien być jeden.
A z vatem to już w ogóle trzeba uważać, bo urzędy skarbowe czepiają sie znacznie częściej i bardziej, niż do podatku dochodowego.

Możecie przykładowo jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej - wspólnota mieszkaniowa zawrzeć ramową umowę najmu/dzierżawy części wspólnej nieruchomości i do tej umowy ramowej najmu części wspólnej wystawiać co miesiąc rachunki (ew. noty księgowe do umowy).

Dochód (przychód pomniejszony o koszty związane z uzyskaniem tego przychodu) z najmu/dzierżawy części wspólnych nieruchomości jest dochodem wspólnoty, i podlega opodatkowaniu podatkiem CIT, wspólnota musi składać deklaracje miesięczne lub kwartalne CIT-8 z CIT-8A.

[cruxia]

Doprosiłam się wreszcie wysłania mi pełnej umowy. Jest tam, że stroną umowy jest trójka współwłaścicieli budynku. Czyli nie wspólnota, jak mówili mi wcześniej. Jeden z nich jest VATowcem, firma chce fakturę. Z tego, co wiem, nie mogę nałożyć VATu tylko na 1/4 kwoty (jak to jest zawarte w umowie) i nie mogę tej kwoty rozbić na 3 raty, jak to też jest w umowie. Więc jak? Pieniądze mają wpłynąć do wspólnoty, którą ta trójka tworzy. Mam nałożyć VAT na całą kwotę, czy wogóle? I kogo mam umieścić na fakturze? Wszystkich wynajmujących?
Proszę o podpowiedzi.
Dziękuję serdecznie.

[cherubinowska]

Od strony prawnej stroną takiej umowy nie mogą być współwłaściciele nw, gdyż w tej sytuacji umowa najmu ich nie dotyczy. W konsekwencji tego faktura i zapłata (jakakolwiek) jest bezpodstawna.
Przeczytaj sobie cały wątek: opłata za szyldy i klimatyzatory wraz z uzasadnieniem wyroku sądu okręgowego w warszawie.
Taka jest praktyka i linia obecnego orzecznictwa.

[cruxia]

chodzi o to, że troje współwłaścicieli budynku wynajęli dach pod anteny firmie zewnętrznej. Powinni zerwać umowę i zawrzeć nową, jako wspólnota? czy da się to jakos jeszcze rozwiązać?

[j666]

Za bardzo się podniecasz tamtym wyrokiem, i widać, że nie zrozumiałaś uzasadnienia wyroku.
To było wniesione przed Sąd Rejonowy powództwo o zapłatę przeciwko właścicielce lokalu, BEZ uprzedniej uchwały właścicieli ustalającej opłaty za korzystanie z części wspólnej nieruchomości ponad przeciętną miarę i ponad udział.
I w tym braku uchwały był sęk - na tyle, na ile można było wyczytać z uzasadnienia wyroku (apelacji).

[j666]

Ta trójka mogłaby zawrzeć umowę spółki cywilnej, a spółka jako odrębny od wspólników podmiot mogłaby być czynnym płatnikiem VAT.
Trochę to dookoła i na wariata, skoro istnieje wspólnota mieszkaniowa.
Wspólnota mieszkaniowa może być czynnym płatnikiem VAT, ale nie musi.
Generalnie wspólnocie nie warto być czynnym VAT-owcem, bo za dużo księgowości się robi (x2).
A ten jeden niech nie kombinuje za dużo.
Inna sprawa, jak mu to przetłumaczyć do rozumu ;-)
Chyba tym, że jak ktoś bezpodstawnie udaje, że prowadzi działalność objęta podatkiem VAT, żeby sobie gdzies indziej ten naliczony podatek odliczać, to go skarbówka dopadnie (dopiero co był artykuł w jakiejś gazecie).

[cruxia]

Mnie też właśnie strasznie zdziwiło to z tym VATem. On jest VATowcem i trzeba to uwzględnić. Gdybym wcześniej wiedziała, że ta umowa jest umową współwłaścicieli, a nie wspólnoty, jak mi mówili, to nie traciłabym całego tygodnia na szukanie rozwiązania.
Ogólnie najpierw podpisano tą umowę, a dopiero później powstała ta WM. Nie wiem, czy to ma jakieś znaczenie.
A masz moze pomysł, jak to teraz rozwiązać? Generalnie umyłam juz ręce, ale jestem ciekawa (ahh jak ja nie lubię czegos nie wiedzieć!) jak można teraz rozwiązać tą sytuacje.
Mamy trzech współwłaścicieli, jeden z nich jest VATowcem. Każdy z nich podał swój oddzielny nip, wiec nie są żadną spółką. Wynajęli wspólny dach i w umowie jest zawarte, że kwota jest podzielona na 3 raty, przy czym 1/4 kwoty ma byc obciążona VATem. Firma chce fakturę. Da się to rozwiązać? Czytałam sporo i niestety nigdzie nie znalazłam żadnych podpowiedzi.

[j666]

Nic nie trzeba.
A po jaką cholerę mu ten VAT?
Nabywcy to jeszcze bym rozumiał, koszt netto 23% taniej niż brutto, ale sprzedawcy?
Jakiś hobbysta-upierdliwiec?
No to witaj we wspólnocie miesszkaniowej ;-)

-----
> On jest VATowcem i trzeba to uwzględnić.

[cruxia]

Czyli zostawić to współwłaścicielom, zeby sami się martwili?
Gdybym ja wiedziała, po co mu ten VAT... Może uznał, że fajnie będzie dowalić studentce, która dopiero się uczy? ;)
Dziękuję za przywitanie. Ale patrząc po tym, jak wyszło z tą umową, to nie wiem, czy nerwy pozwolą mi na taką pracę na tym etapie nauki ;)

[cherubinowska]

Jak czegoś nie wiesz to nie pisz.
Ta sprawa mnie dotyczyła osobiście. Pozew założyła wm.
Posiadała uchwałę dot. opłat za korzystanie z nw. Sąd uznał, że czynsz najmu wynikający z uchwały wobec właściciela lokalu/ współwłaściciela nw się nie należy.
Ta sprawa, w tym wątku dot. opłat za korzystanie z dachu- jest tym samym problemem.
Oby takie pobieranie opłat nie skończyło się sprawą karną za zmuszanie właściciela do niekorzystnego rozporządzania mieniem lub wyłudzenie od niego pieniędzy.

[cruxia]

Ale wydzierżawia to firma z zewnątrz, która nie ma żadnej własności w tym budynku. nie wynajmuje też żadnego lokalu mieszkalnego, a jedynie dach, by ustawić tam swoje anteny

WM i wynajem dachu pod anteny do Cherubinowskiej.

[j666]

Cherubinowska i tak będzie wiedzieć lepiej i będzie głosiła wszem i wobec swoje mądrości, bo raz się zdażyło, że sąd rejonowy oddalił skierowane przeciw niej przez jakiś fajfusów niechlujnie przygotowane powództwo o zapłatę, a sąd okręgowy oddalił równie niecelną apelację.

A co do vatowca, to każ mu złożyć do skarbówki wniosek o interpetację indywidualną.
Na odpowiedź czeka się niestety 3-4 miesiące.
Załapałem, o co mu chodzi.
On zapewne się nie łapie na zwolnienie z VAT, więc teoretycznie powinien wystawiać faktury netto (z umowy) + VAT.
Nie umiem Ci doradzić jak sie wystawia dokumenty księgowe przez podmioty będące i nie będace płatnikami VAT, bo to nie przedmiot tej grupy.
Przedmiotem tej grupy jest, że rachunek powinien być wystawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową.
Niech zrobią cesję umowy na Wspólnotę.
Inaczej i tak byłby problem z opodatkowaniem przychodu (czyj byłby przychód?? a co z tego miałaby Wspólnota).
No chyba, że czworo "cwaniaków" się uwłaszczyło na dachu Wspólnoty, ale tak dalece nie sugeruję na tym etapie ;-)

[posesjonat]

j666 napisał:

> Cherubinowska i tak będzie wiedzieć lepiej i będzie głosiła wszem i wobec swoje
> mądrości, bo raz się zdażyło, że sąd rejonowy oddalił skierowane przeciw niej
> przez jakiś fajfusów niechlujnie przygotowane powództwo o zapłatę, a sąd okręgowy
> oddalił równie niecelną apelację.
_________________________________________________________________________
W tej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa nie wskazała chyba, że UDZIAŁ właściciela nie jest określony co do MIEJSCA, lecz co do WIELKOŚCI (ułamek). Trudno więc zgodzić się z poglądem, że właściciel lokalu ma prawo umieścić szyld reklamowy w dowolnym miejscu na elewacji.

[cherubinowska]

Ale chyba to jest jasne jak drut, że udział właściciela w nw nie jest i ze swojej istoty nie może być dokładnie określony.
Wszystkim kontestującym (szczególnie zewnętrznym zarządcom nieruchomości) ten wyrok pragnę wskazać, że podmiotem ustawy uwl jest właściciel lokalu posiadający udział w nw. Wspólnota jako podmiot związany z własnością- lokal odrębny i współwłasnością-nw nie może działać przeciwko swoim członkom.
Próba pobierania opłat od właściciela lokalu, ułamkowego współwłaściciela nw za korzystanie ze swojej współwłasności jest sprzeczne z prawem. W tej sytuacji czynsz najmu za ustawienie szyldów, anten, klimatyzatorów, ogródków kawiarnianych itp jest całkowicie bezzasadny.
Ta linia orzecznictwa z 17.10.2013r potwierdzona została także ostatnio w wyroku SO Warszawa Praga o sygn. akt IIc 350/12 .
Zatem to co piszę powyżej nie jest fanaberią Sądu czy błędami formalnymi stron procesu lecz utrwalonym poglądem wprowadzającym normalność w życiu społecznym (wspólnot mieszkaniowych) .

[posesjonat]

cherubinowska napisała:

>> to jest jasne jak drut, że udział właściciela w nw nie jest i ze swojej istoty nie może być
>>dokładnie określony.
Ależ jest dokładnie określony - ułamkiem.

>> Próba pobierania opłat od właściciela lokalu .....za korzystanie ze swojej współwłasności
>> jest sprzeczne z prawem.
Tak.

>> W tej sytuacji czynsz najmu za ustawienie szyldów, anten, klimatyzatorów, ogródków
>> kawiarnianych itp jest całkowicie bezzasadny.
Czy "całkowicie bezzasadny", to wątpię. Właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 uowl), a więc nie w sposób dowolny.
Trzeba zatem zastanowić się: Czy Elewacja Budynku Jest Przeznaczona Na Powierzchnią Reklamową?

[posesjonat]

cherubinowska napisała:
>> ....czynsz najmu wynikający z uchwały wobec właściciela lokalu/ współwłaściciela nw
>> się nie należy.....
___________________________________________________________________________
Czyżby?
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie sygn. akt I A Ca 679/13 z dnia 6.03.2014 r.
www.zarządca.pl/orzecznictwo-sadowe/2300-i-aca-67913-reklama-na-elewacji

Trzech wynajmujących i jeden rachunek

[haneczka_wm]

cruxia napisała:
> WM wynajęła dach pod anteny
> . Całość kwoty wynajmu ma być rozbita na 3 części. Jeden ze współwłaścicieli jest
> vatowcem, więc 1/4 kwoty będzie objęta VATem.

WM nie interesuje to, że jeden ze wynajmujących dach jest vatowcem. To jest jego działka, a nie wspólnoty - o ile ta WM nie płaci podatku VAT.

Dlaczego wynajmujący płacą kwotę rozbitą na trzy części?
Co WM tak naprawdę obchodzi, jak oni dogadają się między sobą?


cruxia napisała:
> Czy ktoś mógłby mi podpowiedzieć, jak ów dokument powinien wygladać?

Najzwyklejszy rachunek za wynajem dachu, wystawiony na podstawie zawartej z wydzierżawiającymi dach umowy.

[cruxia]

Wiem, ze nie interesuje, ale jest taki zapis w umowie. Na tym polega problem.

Co do rat - też nie mam pojęcia. Ja dostałam gotową, podpisaną umowę. Nie mogę każdej z rat opisać jako zwykłego, oddzielnego rachunku? Z jakimś dopiskiem typu 1/3, 2/3, 3/3?
Dziękuję Wam na wszystkie odpowiedzi.

[j666]

Jest ryzyko, że za cztery i pół roku urząd skarbowy dowali vat od całości wstecz, z odsetkami.
No risk, no fun ;-)