jak przymusowo eksmitować!!!

[material]

Jestesmy wspolnota mieszkaniowa (17 mieszkań wykupionych, 4 kwaterunkowe
nie wykupione) mamy lokatora, ktory zakluca porzadek i zrobil meline
z mieszkania (kwaterunek).
Chcemy wniesc sprawe o eksmisje do sadu. Niestety nie wiemy jak to zrobic.
Bardzo prosze o pomoc.

[abcd17]

Załączam fragment najnowszego mojego poradnika "Pieniądze wspólnoty
mieszkaniowej". Chodzi tu o dłużnika, postępowanie w przypadku nagminnego
łamania porządku domowego jest podobne. Wzory uchwał i pozwów w ww. sprawie - w
poradniku.

3. Licytacja lokalu i eksmisja dłużnika
W krańcowej sytuacji należy powiadomić dłużnika o możliwości zastosowania przez
wspólnotę przymusowej sprzedaży lokalu dłużnika w drodze licytacji, na
podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości
(art. 921-1013 KPC).
W pozbyciu się wyjątkowo uciążliwego sąsiada może pomóc art. 16 ust. 1 WłLokU,
na podstawie którego wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wystąpieniu
do sądu z wnioskiem o sprzedaż lokalu i eksmisję. Ma to miejsce wtedy, gdy
właści-ciel wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porząd-kowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie
z in-nych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Zgodnie z obowiązującą
doktry-ną, właściciel odpowiada za zachowanie swoich domowników bądź osób
posiadają-cych tytuł prawny do jego lokalu (m.in. umowę najmu, dzierżawy,
użyczenia, służeb-ności itp.). Prawo nie precyzuje okresu zalegania z
płatnościami na rzecz wspólnoty, po którym wspólnota ma prawo domagać się
licytacji z lokalu, temat ten jest w każ-dym przypadku osobno analizowany przez
sąd. W praktyce przyjmuje się, że postę-powanie upominawcze wszczynane jest
przez organ wspólnoty w przypadku zale-głości finansowych właściciela
przekraczających trzy miesiące, zaś procedurę licyta-cji lokalu należy wszcząć
w przypadku zaległości sięgających sześciu miesięcy.
Warto zaznaczyć, że w takiej sytuacji, zgodnie z art. 16 ust. 2 WłlokU
eksmitowane-mu właścicielowi nie przysługuje lokal zastępczy. Wniosek składa w
sądzie w imieniu wspólnoty jej organ (zarząd bądź zarządca), bazując na uchwale
wspólnoty włącza-jącej przyznanie organowi stosownego pełnomocnictwa (wzory
uchwały, pisma za-wiadamiającego właściciela lokalu oraz pozwu przedstawiono w
końcowej części po-radnika). Wspólnota nie jest prawnie zobowiązana do
uprzedzenia właściciela lokalu o zamiarze wniesienia sprawy do sądu, choć
należy stwierdzić, że przekazanie takiej informacji dłużnikowi w sposób
formalny na piśmie stanowi jeszcze jedną szansę na odzyskanie całości bądź
chociażby części zaległości finansowych przez wspólnotę. Istnieją w doktrynie
poglądy stanowiące również, że brak ostrzeżenia właściciela o zamiarze
wniesienia pozwu może być negatywnie odebrany przez sąd, w związku z czym w
interesie wspólnoty jest skontaktować się z dłużnikiem na piśmie przed
wniesieniem pozwu.
Prawo polskie nie jest doskonałe i w przypadku małej wspólnoty w praktyce
uniemoż-liwia skorzystanie z licytacji lokalu dłużnika w sytuacji gdy posiada
on większość udziałów. Zgodnie bowiem z art. 199 KC, do czynności, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli – a w braku ta-kiej zgody współwłaściciele, których udziały
wynoszą co najmniej połowę, mogą żą-dać rozstrzygnięcia przez sąd, który
orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich
współwłaścicieli.
Po uprawomocnieniu się wyroku sądu dochodzi do egzekucji z nieruchomości, wy-
konywanej przez komornika, do którego wniosek składa wspólnota. W pierwszym
kroku komornik kieruje do dłużnika wezwanie do zapłaty długu, następnie zaś
doko-nuje opisu zajętego lokalu i oszacowania jego wartości (przez biegłego).
Wspólnota będąc w sprawie powodem, pokrywa koszty wyceny lokalu i opłaca koszty
wpisu są-dowego, zastępstwa procesowego oraz opłaca wynagrodzenie komornika.
Komornik w kolejnym kroku obwieszcza zainteresowanym stronom o licytacji, po
czym lokal następnie wystawiany jest na licytację publiczną, która odbywa się
pod nadzorem sądu. Cena uzyskana za lokal sprzedawany w drodze licytacji nie
może być niższa od 3/4 wartości wskazanej przez biegłego. Warto zaznaczyć, że w
przetargu nie mo-że uczestniczyć dłużnik, ani jego bliscy. Gdy pierwsza
licytacja nie przynosi rezultatu, komornik wyznacza drugą, w trakcie której
lokal może zostać zbyty za cenę nie niż-szą od 2/3 jego wartości.
W sytuacji gdy i druga licytacja nie przynosi rezultatu, pewnym rozwiązaniem
jest przejęcie lokalu przez wspólnotę jako wierzyciela egzekwującego, któremu
towarzy-szy kolejna sprawa sądowa o eksmisję lokatora bez prawa do lokalu
zastępczego. Po sprzedaży lokalu sąd wydaje postanowienie co do tzw. przybicia
na rzecz licytan-ta, który zaoferował najwyższą cenę. Prawo własności
przysądzane jest na rzecz tej osoby, jeżeli wykona ona warunki licytacyjne.
Prawomocne postanowienie sądu przenosi własność lokalu na nabywcę. Na miejsce
dotychczasowych długów ciążą-cych na poprzednim właścicielu lokalu powstaje
prawo do zaspokojenia z ceny naby-cia.

[mooj]

czy na pewno wymagana jest uchwała wspólnoty?
opisywane działania nie przekraczają wszak zarządu zwykłego -reprezentowanie
wspólnoty (również w sprawach sądowych) jest działaniem "zwykłym". Tzn popieram
pogląd z którym się spotkałem.
Uchwała wspólnoty opóźnia sprawę. (projekt uchwały, zawiadomienia, głosowania,
vacatio legis 6tygodniowe itp)
jeśli możesz podac argumenty dlaczego uwazasz że takie działanie jest niezbędne
(najchetniej orzecnictwo że zarządca przystepując do egzekucji bez oddzielnej
uchwały naruszył UWL bądx kodeks cywilny) byłbym wdzięczny
ja osobiscie nie znam takiego przypadku a dziąłania zarzadów podpierających się
uchwałami traktowałem jako "dupokryjkę"
zresztą zaleganie 51% współwłaścicieli (a wtedy zarząd/ca nie pzreforsowałby
uchwały) w takiej sytuacji byłoby przypadkiem sprowadzenia problemu ad absurdum
oczywiście mogę się mylic, ale...
pozdrawiam

[material]

Serdecznie dziękuję
nie wiem czy dobrze zrozumiałam
najpierw złożymy pismo do administracji (bo to ona zarządza tym
mieszkaniem - niewykupionym)z żądaniem wszczęcia sprawy o eksmisję.

Ile może trwać od rozpoczęcia sprawy w sądzie do momentu eksmisji?

[mooj]

przepraszam z a mało konkretne pytanie -teraz precyzuję:
pytałem nie o lokatora utrudniającego życie bądź niepłacącego (tj sytuację
opisaną w art 16 UWL) którego w załozeniu chcemy eksmitować, chodziło mi o
uruchumienie procedury windykacyjnej, egzekucji
sama licytacja -rozumiem (art 22 pkt 3.7) ale cały proces może (i moim zdaniem
powinien) zostac uruchomiony i prowadzony w ramach zarządu zwykłego.
(postepowoania sadowe etc)
sama licytacja - uchwała ale np wpis na hipotekę dot. roszczeń?
pozdrawiam