Nadzór zarządu

[kurob]

Witam,
W imieniu mieszkańców, proszę o udzielenie odpowiedzi na nurtujące
nas pytania:
1) Czy możemy powołać ciało pod tyłem Rada Wspólnoty,
która będzie kontrolowała zewnętrzną firmę,
której zostanie zlecone zarządzanie naszą nieruchomością
(zarządzanie będzie się odbywało zgodnie z UWL)
2) Czy od strony prawnej jest możliwe powołanie nadzoru
spośród współwłaścicieli którzy nie będą zarządem wspólnoty
(nadzór dotyczy w szczególności wydatków dokonywanych przez zarząd
oraz samej pracy zarządu)

Pozdrawiam,
RobertK

[abcd17]

kurob napisał:
> 1) Czy możemy powołać ciało pod tyłem Rada Wspólnoty,
> która będzie kontrolowała zewnętrzną firmę,
> której zostanie zlecone zarządzanie naszą nieruchomością
> (zarządzanie będzie się odbywało zgodnie z UWL)

Takim cialem moze byc wlasnie zarzad wspolnoty. Wybrany sposrod wlascicieli,
ktory nastepnie zleca (na mocy, co sie wtedy potocznie nazywa, "umowy o
administrowanie") wybrane czynnosci zwyklego zarzadu profesjonalnej firmie.

Swego czasu bylem goracym oredownikiem, aby przyjac zamiast "zarzad wspolnoty"
wlasnie nazwe jednoznaczna "rada wspolnoty" (wzorem z USA). Za duzo tych
zarzadow - tu mielibysmy jasnosc. W kilkudziesieciu wspolnotach takie rady
funkcjonuja. To nic innego jak zarzad wspolnoty (art. 20 i nast.) i umowa
wspolnoty (inne nazwy: statut, deklaracja) to precyzuja zeby nie bylo
nieporozumien.

> 2) Czy od strony prawnej jest możliwe powołanie nadzoru
> spośród współwłaścicieli którzy nie będą zarządem wspólnoty
> (nadzór dotyczy w szczególności wydatków dokonywanych przez zarząd
> oraz samej pracy zarządu)

To typowa komisja finansowa wspolnoty. Tez pomysl zza oceanu i IMHO bardzo
dobry. Jezeli sa wlasciciele gotowi sie zaangazowac w tym kierunku no i
posiadaja stosowna wiedze i umiejetnosci, by wszystko gralo w praktyce.
Pytanie jest jakie prawa bedzie mial ow nadzor. Jezeli tylko opiniodawcze dla
wlascicieli (np. sklada na rocznym zebraniu raport z oceny pracy zarzadu) -
wystarczy zwykla uchwala wspolnoty by go stworzyc. Prawo kontroli zarzadu
przysluguje bowiem zgodnie z UWL kazdemu wlascicielowi lokalu. Jezeli jednak ow
nadzor ma kontrolowac "czynnie" zarzad wspolnoty (jak rozumiem zarzad wspolnoty
mamy "wlascicielski" (art. 20 i nast.)), czyli np. w trakcie roku
obrachunkowego wydawac decyzje zarzadowi np. o podjeciu badz wycofaniu sie z
okreslonych decyzji nie przekraczajacych zakresu zwyklego zarzadu,, to by
wprowadzic takie "mocne" cialo nadzorujace trzeba zmiany sposobu zarzadu i
uchwala wlascicieli musi byc podjeta z udzialem notariusza.

Pozdr.
Maciej Tertelis

[mieszkanie.i.wspolnota]

kurob napisał:

> Witam,
> W imieniu mieszkańców, proszę o udzielenie odpowiedzi na nurtujące
> nas pytania:
> 1) Czy możemy powołać ciało pod tyłem Rada Wspólnoty,
> która będzie kontrolowała zewnętrzną firmę,
> której zostanie zlecone zarządzanie naszą nieruchomością
> (zarządzanie będzie się odbywało zgodnie z UWL)
> 2) Czy od strony prawnej jest możliwe powołanie nadzoru
> spośród współwłaścicieli którzy nie będą zarządem wspólnoty
> (nadzór dotyczy w szczególności wydatków dokonywanych przez zarząd
> oraz samej pracy zarządu)
>
> Pozdrawiam,
> RobertK



Odp.:
1) Tak. Jeżeli ta zewnetrzna firma będzie pełniła jedynie
funmkcje zarządcy-administratora, wystarczy zwykła uchwała
właścicieli. Jesli firma (tzn. osoba fizyczna z firmy) będzie
pełnić także funkcje zarządu, niezbędna jest uchwała
protokołowana przez notariusza, bo istnienie i działalność Rady
ograniczy kompetencje zarządu, a tym samym, według ustawy,
zmieni "sposób zarządu" (por. art.18 UWL). Gdyby takich zmian
nie było, gdyby Rada miała być tylko do opiniowania, a nie do
rzeczywistej kontroli i nadzoru - nuie bardzo warto ją
powoływać. Lepiej wybrać spośród właścicieli zarząd, który sam
ograniczy swoje funkcje do kontroli, nadzoru i podpisywania
dokumentów, a całą specjalistyczną robotę zleci firmie.

2) odpowiedź, jak się zdaje, jest już zawarta w odpowiedzi na
pyt.1 - bo dotyczy ona wszelkich relacji miedzy ewentualną Radą
a Zarządem Wspólnoty - bez względu na to, kto tę funkcję będzie
sprawował.

Gdyby były potrzebne dalsze wyjaśnienia - proszę o kontakt
telefoniczny: 501 514 786

W.Kalinowski

dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws.
gospodarki mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i
uwłaszczenia. Założyciel (1995), wiceprezes i konsultant
Stowarzyszenia �Wspólnota Mieszkaniowa�. Autor wielu publikacji
książkowych i prasowych zawierających porady prawne i
organizacyjne dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik �Mieszkanie i Wspólnota�
miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone]
mail: [e-mail]

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:
> Jesli firma (tzn. osoba fizyczna z firmy) będzie
> pełnić także funkcje zarządu
[ciach]

Prosze o opinie w sprawie ww. sposobu zarzadu, tzn. wybrania do zarzadu
wspolnoty Kowalskiego, ktory "zleca" administrowanie swojej firmie, tzn.
Kowalskiemu.

Dostrzegam w ww. rozwiazaniu przepis na konflikt interesow - badz konflikt
etyczny. Wezmy chociazby element odpowiedzialnosci za finanse. Kowalski
odpowiada przed wspolnota za oszczedne gospodarowanie nieruchomoscia wspolna.
Do czego dazy Kowalski jako przedsiebiorca? Do maksymalizacji zyskow swojej
firmy.

A jesli firma Kowalskiego oprocz zarzadzania wykonuje rowniez konserwacje,
przeglady, remonty itp. O czyje interesy bedzie dbal bardziej Kowalski?
Jakie wymagrodzenie za administrowanie ustali dla swojej firmy?
Pytan mozna by mnozyc.

Czy eksperci popieraja takie rozwiazanie?

Dla przykladu podam jeszcze jeden scenariusz. Gmina bedaca (wbrew prawu)
zarzadem wspolnoty, zleca admninistrowanie Kowalskiemu. Kowalski zalozyl
wlasnie swoja firme - wczesniej byl dyrektorem komunalnej administracji.
Nietrudno przewidziec, za czyja namowa burmistrz gminy zgodzil sie glosowac za
zleceniem administracji Kowalskiemu. Wiadomo - za namowa Kowalskiego jako
dyrektora gminnej administracji. Po pewnym czasie Kowalski jest wybrany
zarzadem wspolnoty. Kto go wybral? Tam gdzie wiekjszosc ma gmina - przez
burmistrza lub innego pelnomocnika gminy. W innych wspolnotach bywa roznie,
choc tych "innych" jest znacznie mniej. W efekcie mamy przepis na
restrukturyzacje zarzadzania. Teraz jest zgodnie z prawem (Kowalski jest
zarzadem, gmina jest tylko jednym z wlascicieli), ale czy do konca taki sposob
jest fair dla wlascicieli lokali wykupionych i wspolnot jako calosci? Czy
cokolwiek zmieni sie w jakosci obslugi?

Pozdrawiam i dziekuje za opinie.
Maciej Tertelis

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

>
>
> Odp.:
> 1) Tak. Jeżeli ta zewnetrzna firma będzie pełniła jedynie
> funmkcje zarządcy-administratora, wystarczy zwykła uchwała
> właścicieli. Jesli firma (tzn. osoba fizyczna z firmy) będzie
> pełnić także funkcje zarządu, niezbędna jest uchwała
> protokołowana przez notariusza, bo istnienie i działalność Rady
> ograniczy kompetencje zarządu, a tym samym, według ustawy,
> zmieni "sposób zarządu" (por. art.18 UWL). >
>