Zmiana Zarządu

[bdj33]

Proszę o opinie i sugestie w następującej kwestii;
Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła Zarząd nieruchomością wspólną, uchwałą
zaprotokołowaną przez notariusza, firmie x.
Czy wskazanie w uchwale a następnie w akcie notarialnym nazwy firmy jest
zgodne z zapisami ustawy o własności lokali? Ustawa mówi o sposobie zarządu.
Jakie kroki powinni podjąć właściciele lokali aby zmienić Zarząd, jakie
uchwały podjąć?


Pozdrawiam

[abcd17]

bdj33 napisała:

> Proszę o opinie i sugestie w następującej kwestii;
> Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła Zarząd nieruchomością wspólną, uchwałą
> zaprotokołowaną przez notariusza, firmie x.
> Czy wskazanie w uchwale a następnie w akcie notarialnym nazwy firmy jest
> zgodne z zapisami ustawy o własności lokali? Ustawa mówi o sposobie zarządu.

Wskazanie nazwy firmy w akcie powierzenia zarzadu jest zgodne z uwl (nie ma
przepisu, ktory by tego zabranial) i stosowane w 99% powierzen zarzadu, bo jest
to w interesie firmy zarzadzajacej i poniekad rowniez wspolnoty.

> Jakie kroki powinni podjąć właściciele lokali aby zmienić Zarząd, jakie
> uchwały podjąć?

Jesli chodzi o sposob zarzadu:

1. Przygotowac projekt uchwaly o zmianie sposobu zarzadu.
2. Przekazac projekt z wymaganym wyprzedzeniem czasowym wszystkim czlonkom
wspolnoty i notariuszowi, ktorego zaprasza sie na zebranie wlascicieli.
3. Na zebraniu wspolnoty podjac uchwale o zmianie sposobu zarzadu.

Jesli chodzi o umowe o zarzadzanie:

1. Wypowiedziec umowe o zarzadzanie zgodnie z prawem i zapisami umowy (np.
jesli umowa przewiduje 3 mies. okresu wypowiedzenia - przez te 3 miesiace byly
juz zarzadca bedzie musial otrzymywac wynagrodzenie niezaleznie od faktu, ze
formalnie juz nie sprawuje zarzadu).

Pozdrawiam,

[sdkfz1]

bdj33 napisała:

> Proszę o opinie i sugestie w następującej kwestii;
> Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła Zarząd nieruchomością wspólną, uchwałą
> zaprotokołowaną przez notariusza, firmie x.
> Czy wskazanie w uchwale a następnie w akcie notarialnym nazwy firmy jest
> zgodne z zapisami ustawy o własności lokali? Ustawa mówi o sposobie zarządu.
> Jakie kroki powinni podjąć właściciele lokali aby zmienić Zarząd, jakie
> uchwały podjąć?
>
>
> Pozdrawiam

Chyba jest to dopuszczalne.
Ustawa mówi,że określenie sposobu zarządu może w szczególności (a więc mogą być
inne sposoby) polegać na powierzeniu tego os. prawnej lub fizycznej. Od uznania
właścicieli - bo możliwości wspólnoty w tym zakresie są spore; moga np. powołac
króla wspólnoty i nikt się nie będzie mógł przyczepić ;)- będzie czy w uchwale
będzie ogólnikowy zapis (bez wskazywania nazy firmy) lub będzie przekazanie
zarządu konkretnej firmie.
W tym drugim przypadku niestety potrzebna jest kolejna uchwała protokołowana
przez notariusza. Sposób zarządu jest tu określony jako sprawowany przez
konkretna firmę X, czyli zatrudnienie nowej firmy będzie zmianą określonego
sposobu zarządu.

pzdr.
sdkfz1

[landa]

W tym drugim przypadku niestety potrzebna jest kolejna uchwała protokołowana
przez notariusza. Sposób zarządu jest tu określony jako sprawowany
przez
konkretna firmę X, czyli zatrudnienie nowej firmy będzie zmianą
określonego
sposobu zarządu.


Z tym pozwolę się nie zgodzić. Sposób zarządu nie ulega zmianie, ulega zmianie
jedynie firma zarządzająca. Dotyczy sytuacji, jeżeli forma działalności
poprzedniego i nowego zarządcy jest taka sama.

Poprosimy ekspertów o wyjaśnienie, co kryje się za słowami "sposób zarządu".

Pozdrawiam

[abcd17]

landa napisała:

Sposób zarządu nie ulega zmianie, ulega zmianie
> jedynie firma zarządzająca. Dotyczy sytuacji, jeżeli forma działalności
> poprzedniego i nowego zarządcy jest taka sama.

Wspolnota moze korzystac z zapisow ustawy i bazujac na niej wybierac zarzad
wlascicielski lub kogos z zewnatrz, choc ostatnia opcja mija sie z idea
zarzadu "wlascicielskiego").

Wspolnota moze zmienic sposob zarzadu co oznaczac moze wiele. Generalnie sposob
zarzadu rozumiany jest tu jako sposob zarzadzania nieruchomoscia wspolna. Nie
nalezy tego rozumowac jako tylko i wylacznie zawartosci rozd. 4 uwl, bo zasady
zarzadzania nieruchomoscia wspolna wyzieraja generalnie prawie z calej ustawy o
wlasnosci. Jezeli uwl nie precyzuje jakiegos elementu - wspolnota moze, w
zgodzie z innymi ustawami (np. kc) podjac uchwale w sprawie sprecyzowania
wlasnie tego elementu (bo tak chca wlasciciele). Kazda zmiana ustawowego
sposobu zarzadu, czyli odejscie od rozwiazan przewidzianych i sprecyzowanych w
uwl (np. rozliczanie kosztow zarzadu nieruchomoscia wspolna w przypadku lokali
mieszkalnych innym kluczem niz to wynika z udzialu wlasciciela) na rzecz
innych, zgodnych z prawem, rozsadkiem i sprawiedliwoscia spoleczna rozwiazan -
wymaga uchwaly zaprotokolowanej przez notariusza.

Kazda zmiana tak sprecyzowanego sposobu zarzadu wymaga rowniez uchwaly podjetej
z udzialem notariusza.

Wiec jezeli wspolnota powierzy zarzad firmie X (powierzenie zarzadu jest w uwl,
natomiast "X" jest tu doprecyzowaniem uwl), to zmiana firmy X musi byc przyjeta
rowniez z udzialem notariusza, bo to wlasnie udzial notariusza umozliwia
wykreslenie nazwy firmy X z KW i wpisanie tam nowej firmy (badx nie wpisywanie
nazwy nowej firmy a tylko pozostawienie ogolnego zapisu).

Pozdrawiam,

[bdj33]

Szanowni Państwo

Dziękuję za zainteresowanie problemem. Jednak chaciałabym postawić na forum
jeszcze jedno pytanie.Jeżeli w uchwale w sprawie powierzenia zarządu
(portokołowanej przez notariusza) wspomnianej firmie x, nie umieszczono zapisu
o udzieleniu pełnomocnictwa (właścicielom czy zarządowi) do wystąpienia przed
sądem z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księgach wieczystych. A w ślad
za tym w księgach wieczystych nie ujawniono sposobu zarządu, to czy w takim
wypadku również należy zmienić sposób zarządu aktem notarialny?

Pozdrawiam

[abcd17]

bdj33 napisała:
Jeżeli w uchwale w sprawie powierzenia zarządu
> (portokołowanej przez notariusza) wspomnianej firmie x, nie umieszczono
zapisu
> o udzieleniu pełnomocnictwa (właścicielom czy zarządowi) do wystąpienia przed
> sądem z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księgach wieczystych. A w
ślad
>
> za tym w księgach wieczystych nie ujawniono sposobu zarządu, to czy w takim
> wypadku również należy zmienić sposób zarządu aktem notarialny?

Jezeli sposob zarzadu nie jest ujawniony w ksiedze wieczystej - obowiazuja
zasady ustawowe.

Pozdrawiam,

[abcd17]

abcd17 napisał:

> bdj33 napisała:
> Jeżeli w uchwale w sprawie powierzenia zarządu
> > (portokołowanej przez notariusza) wspomnianej firmie x, nie umieszczono
> zapisu
> > o udzieleniu pełnomocnictwa (właścicielom czy zarządowi) do wystąpienia pr
> zed
> > sądem z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księgach wieczystych. A w
>
> ślad
> >
> > za tym w księgach wieczystych nie ujawniono sposobu zarządu, to czy w taki
> m
> > wypadku również należy zmienić sposób zarządu aktem notarialny?
>
> Jezeli sposob zarzadu nie jest ujawniony w ksiedze wieczystej - obowiazuja
> zasady ustawowe.

Uzupelniajac - jezeli w kw wpisana jest firma x, ktora zgodnie z uchwala
zaprotokolowana przez notariusza sie odwoluje i powierza zarzad firmie Y, to
obowiazkiem notariusza - bierze za to pieniadze - jest zlozyc wniosek w sadzie.
Jezeli wspolnota chce zaoszczedzic na notariuszu i decyduje sie procedure
zlozenia w sadzie papierow, obowiazkiem notarusza bylo doradzic wspolnocie o
koniecznosci udzielenia pelnomocnictwa "Kowalskiemu" do zlozenia kompletnego
wniosku w sadzie.

Byc moze konieczne bedzie powtorzenie zebrania po to by podjac uchwale o
udzieleniu pelnomocnictwa. Notariusz nie powinien brac za to pieniedzy - jego
wina.

Pozdrawiam,

[sdkfz1]

abcd17 napisał:

> abcd17 napisał:
>
> > bdj33 napisała:
> > Jeżeli w uchwale w sprawie powierzenia zarządu
> > > (portokołowanej przez notariusza) wspomnianej firmie x, nie umieszczo
> no
> > zapisu
> > > o udzieleniu pełnomocnictwa (właścicielom czy zarządowi) do wystąpien
> ia pr
> > zed
> > > sądem z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księgach wieczystych
> . A w
> >
> > ślad
> > >
> > > za tym w księgach wieczystych nie ujawniono sposobu zarządu, to czy w
> taki
> > m
> > > wypadku również należy zmienić sposób zarządu aktem notarialny?
> >
> > Jezeli sposob zarzadu nie jest ujawniony w ksiedze wieczystej - obowiazuja
>
> > zasady ustawowe.
>
> Uzupelniajac - jezeli w kw wpisana jest firma x, ktora zgodnie z uchwala
> zaprotokolowana przez notariusza sie odwoluje i powierza zarzad firmie Y, to
> obowiazkiem notariusza - bierze za to pieniadze - jest zlozyc wniosek w
sadzie.
>
> Jezeli wspolnota chce zaoszczedzic na notariuszu i decyduje sie procedure
> zlozenia w sadzie papierow, obowiazkiem notarusza bylo doradzic wspolnocie o
> koniecznosci udzielenia pelnomocnictwa "Kowalskiemu" do zlozenia kompletnego
> wniosku w sadzie.
>
> Byc moze konieczne bedzie powtorzenie zebrania po to by podjac uchwale o
> udzieleniu pelnomocnictwa. Notariusz nie powinien brac za to pieniedzy - jego
> wina.
>
> Pozdrawiam,
>

Czy przypadkiem zgłoszenie do sądu wniosku o wpis nowego zarządu (zarządcy) nie
jest czynnościa zwykłego zarząu? W takim wypadku nie rzeba chyba specjalnego
pełnomocnictwa. Wydaje się to chyba naturalne i oczywiste, że nowo wybrany
podmiot może podejmować samodzielnie czynności mające na celu potwierdzenie
jego legitymacji do działania w imieniu wspólnoty.

sdkfz1

[sdkfz1]

abcd17 napisał:

> Uzupelniajac - jezeli w kw wpisana jest firma x, ktora zgodnie z uchwala
> zaprotokolowana przez notariusza sie odwoluje i powierza zarzad firmie Y, to
> obowiazkiem notariusza - bierze za to pieniadze - jest zlozyc wniosek w
sadzie.
>
> Jezeli wspolnota chce zaoszczedzic na notariuszu i decyduje sie procedure
> zlozenia w sadzie papierow, obowiazkiem notarusza bylo doradzic wspolnocie o
> koniecznosci udzielenia pelnomocnictwa "Kowalskiemu" do zlozenia kompletnego
> wniosku w sadzie.
>
> Byc moze konieczne bedzie powtorzenie zebrania po to by podjac uchwale o
> udzieleniu pelnomocnictwa. Notariusz nie powinien brac za to pieniedzy - jego
> wina.
>
> Pozdrawiam,

Drążąc jeszcze temat, chciałbym dać coś jeszcze do przemyśleń.
Zgodnie z art. 92 par. 4 Prawa o notariacie :" Jeżeli akt notarialny w swej
treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w
księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze
wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości,
chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz
sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o
dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane
przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z
urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu
notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami
stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu. "

Sposób zarządu chyba nie należy do powyższego katalogu, co oznaczałoby, że
notariusz nie musi zawierać takiego wniosku. Poza tym mowa tu o akcie
notarialnym, a przecież wystarczy protokuł do zmiany sposobu zarządu.
Nie wiem, ale może jak właściciele chcieliby wyrażnie, aby taki wniosek
przesłał notraiusz to musiałby on to uwzględnić.

Pzdr.
sdkfz1

[sdkfz1]

abcd17 napisał:

> bdj33 napisała:
> Jeżeli w uchwale w sprawie powierzenia zarządu
> > (portokołowanej przez notariusza) wspomnianej firmie x, nie umieszczono
> zapisu
> > o udzieleniu pełnomocnictwa (właścicielom czy zarządowi) do wystąpienia pr
> zed
> > sądem z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księgach wieczystych. A w
>
> ślad
> >
> > za tym w księgach wieczystych nie ujawniono sposobu zarządu, to czy w taki
> m
> > wypadku również należy zmienić sposób zarządu aktem notarialny?
>
> Jezeli sposob zarzadu nie jest ujawniony w ksiedze wieczystej - obowiazuja
> zasady ustawowe.
>
> Pozdrawiam,
>
>

W komentarzu Goli i Sucheckiego znajduj sie odnośnie powyższego taka uwaga:
"Obowiązujący z mocy umowy lub ustawy sposób zarządu nieruchomością wspólną
podlega wpisowi do księgi wieczystej, przy czym wpisu tego dokonuje się w
księdze nieruchomości, z której lokale zostały wyodrębnione (por. § 30 ust. 3 i
4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie
wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. Nr 29,
poz. 128). W razie nieujawnienia tego domniemywa się sposób zarządu wynikający
z ustawy (tak art. 24 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 16
lipca 1982 r., tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361). Domniemanie to
należy uważać za wzruszalne. Dalsze zmiany dotyczące sposobu zarządu
nieruchomością wspólną podlegają także ujawnieniu w księdze wieczystej, nie
mają one jednak charakteru konstytutywnego."

Tak więc chyba nowy zarząd (zarządca) może dokonywać skutecznie czynności, bo
jest powołany - wpis ma charakter tylko deklaratryjny, potwierdzający. W celu
obalenia domniemania z KW powinieni wykazać (przedstawić) się treścią uchwały
powołującej go.

pzdr
sdkfz1