Przetargi i rachunki

[dyv2]

Witam!

Prosze o informacje czy prawda jest, jakoby we wspolnotach miszekaniowych nie
potrzeba przeprowadzac przetargow na prace remontowe?,a rachunki za wykonana
prace nie musza zawierac oddzielnie sumy za materialy i robocizne.
Nasza administracja przedstawia rachunki calosciowe bez rozbicia z czym ja
sie nie zgadzam.

[nati1011]

prawdą jest tylko to, że administracja ma robić to co jej zarząd wspólnoty
każe.

Więcej rozsądku - to Wy decydujecie!

[wprost5]

Ludzie, zrozumcie wreszcie, że to wy zatrudniacie administratora i wybieracie
zarząd i powinni oni robić to, co ustalicie. Przeciez administratowrowi za to
właśnie placicie i w związku z tym te pytania to kompletne niezrozumienie kto
jest dla kogo i co ma robić!

[serafin666]

Urząd Zamówień Publicznych stoi na stanowisku, iż w wypadku ponad 50% udziału
gminy - nalezy robic przetargi ( ale nie dotyczy to wyboru ofert
zarzadcy/administratora - tu w żadnym wypadku przetarg nie obowiązuje ) ; ja
uważam, że przetargi są całkowicie zbędne ( ale oczywiście dozwolone ) ;
rachunek ( jak rozumiem za większe prace remontowe ) nie musi być wykonany w
rozbiciu na materiały i robociznę - ale te elementy zawiera kosztorys

[wprost5]

Jakkolwiek serafin ma rację, że w kosztorysie powinny być podane robocizna i
materiały, to nie widzę absolutnie żadnych przeszkód, aby wykonawca poproszony
o wystawienie faktury za usługę z wyszczególnieniem robocizny i materiałów tego
nie uczynił! Nie każdy potrafi czytać kosztorysy. Dla mnie każdy, kto się
opiera przed spełnieniem prośby klienta( z wyjątkiem bardzo absurdalnych np,
wystawieniem faktury na papierze czerpanym), przeważnie ma coś do ukrycia albo
jest niesamowicie głupi, że nie chce spełnić takiej prośby. Nawet, gdy nie
musi. A na przyszlość taka nauka - przed podpisaniem umowy należy zastrzec,
jak ma wyglądać faktura.

[xxxll]

serafin666 napisał

> rachunek ( jak rozumiem za większe prace remontowe ) nie musi być wykonany w
> rozbiciu na materiały i robociznę - ale te elementy zawiera kosztorys


Serafin666 - I znowu trzeba cię poprawiać .

Chodzi o kosztorys powykonawczy. Bo ten wstępny (przed robotą) to wróżenie z
fus.
Ostatnio (we wspólnotach) dużo prac (renontów) wykonuje się w opraciu o
wynagrodzenie ryczałtowe plus rachunki za zakupione materiały.

Upraszcza to życie jednym i drugim .

[majkowa]

Stosowanie ustawy o zamówieniach publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe

Stosowanie ustawy o zamówieniach publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Nie istnieje konieczność stosowania przez wspólnoty mieszkaniowe z
większościowym udziałem gmin ustawy o zamówieniach publicznych w przypadku
zamówień finansowanych ze środków własnych tej wspólnoty.

Niniejszy artykuł stanowi próbę przeanalizowania pod kątem prawnym poważnego
problemu, jakim stała się w ostatnim czasie kwestia obowiązku stosowania przez
wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem gmin przepisów ustawy z 10
czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych.
Asumpt do dyskusji dały opinie pochodzące z samego Urzędu Zamówień Publicznych,
wyrażone między innymi w artykule Marty Pionkowskiej pt. „Kiedy wspólnota
podlega ustawie”, zamieszczonym w „Gazecie Prawnej” nr 168 z 14 grudnia 2001 r.

Problem przekroczył już ramy rozważań teoretycznych i znajduje odzwierciedlenie
w praktycznej działalności wielu gmin, które są w fazie opracowywania procedur
przetargowych dla wspólnot, przede wszystkim w związku z wyborem zarządców
nieruchomości. Interpretacje nakazujące wspólnotom z większościowym udziałem
gmin stosować przy udzielaniu zamówień przepisy ustawy zasadzają się bądź to na
zakwalifikowaniu wspólnot mieszkaniowych do kategorii jednostek zależnych w
rozumieniu ustawy, wykonujących zadania o charakterze użyteczności publicznej,
bądź to na przyjęciu tezy, iż środki wydawane przez wspólnotę, a wpłacone
wcześniej przez gminę, zachowują nadal charakter środków publicznych.

Nie akceptując słuszności zarysowanych powyżej interpretacji, jak i rodzącej się
praktyki, autorzy pragną przedstawić własne stanowisko w tej sprawie, a
jednocześnie zapoczątkować dyskusję na ten temat.

Żeby określić status wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu ewentualnie
zobligowanego do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych, należy poddać
analizie takie kwestie, jak:
Jaki jest status prawny wspólnoty mieszkaniowej według ustawy o własności lokali?
Czy wspólnota mieszkaniowa jest jednostką zależną w rozumieniu ustawy o
zamówieniach publicznych?
Czy wspólnota mieszkaniowa realizuje zadania z zakresu użyteczności publicznej,
zwłaszcza czy działanie wspólnoty mieszkaniowej polega na utrzymaniu obiektów
gminnych?
Czy zamówienia dokonywane przez wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem
gmin są tym samym finansowane w ponad 50 proc. ze środków publicznych?

Status i majątek
Definicję wspólnoty mieszkaniowej zawiera art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali stanowiący, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Należy zaznaczyć, iż
wbrew nazwie członkami wspólnoty są również właściciele lokali użytkowych.
t>Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i
być pozwana.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 września
1998 (sygn. akt IV SA 2027/96), wspólnotę mieszkaniową należy zakwalifikować do
kategorii ułomnych osób prawnych.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży
pierwszego lokalu.
Podstawowym celem jej funkcjonowania jest dbałość o nieruchomość wspólną, a
zatem o elementy nieruchomości służące ogółowi właścicieli.
W związku z koniecznością czynienia nakładów na nieruchomość wspólną właściciele
ponoszą określone wydatki, które można podzielić na:
l zaliczkę bieżącą na zarządzanie nieruchomością wspólną, związaną z pokryciem
kosztów utrzymania i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej oraz
l zaliczkę na fundusz remontowy, przeznaczoną na pokrycie kosztów obecnych oraz
przyszłych remontów i modernizacji.
Każdy z właścicieli jest zobowiązany do uiszczania zaliczek w wysokości
określonej ilorazem jego udziału w nieruchomości wspólnej oraz wysokością stawki
zawartej w odpowiedniej uchwale wspólnoty. Udział właściciela lokalu w
nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z
powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Środki pochodzące z wymienionych źródeł gromadzone są oddzielnie na rachunku
bankowym wspólnoty.
Należy uznać, iż opisane środki wraz z innymi pożytkami czerpanymi przez
wspólnotę z nieruchomości wspólnej (np. opłaty za umieszczenie reklam na
budynku, czynsz z wynajmu pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnej)
tworzą majątek wspólnoty.
Charakter zadań
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy o zamówieniach publicznych, przez
jednostki zależne należy rozumieć jednostki organizacyjne, na które zamawiający
(w tym przypadku gmina) ma bezpośredni lub pośredni wpływ wynikający z posiadania:
l co najmniej 50 proc. udziałów (akcji) lub
l większości głosów w zgromadzeniu wspólników (walnym zgromadzeniu
akcjonariuszy), lub
l prawa do powoływania lub odwoływania co najmniej połowy członków organu
zarządzającego lub nadzorczego.
Natomiast art. 4 ust. 1 pkt 6 lit. c ustawy nakazuje stosować jej przepisy do
zamówień publicznych udzielanych przez jednostki zależne wykonujące zadania o
charakterze użyteczności publicznej.
Przytoczone przepisy
obligują do stosowania ustawy o zamówieniach publicznych tylko te podmioty,
które łącznie spełniają następujące warunki:
l są jednostkami zależnymi w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy,
l wykonują zadania o charakterze użyteczności publicznej.
Czy wspólnota mieszkaniowa spełnia te warunki?
Po pierwsze, konstrukcja samej jednostki zależnej wyraźnie odnosi się do spółek
prawa handlowego. Świadczy o tym przede wszystkim użycie w przepisie pojęć
przejętych wprost z Kodeksu spółek handlowych, takich jak udział, akcja czy
zgromadzenie wspólników. Ponadto większość głosów czy prawo powoływania organów
we wspólnocie nie zawsze musi być związane z udziałem w nieruchomości. Wspólnota
może przecież podjąć uchwałę w sprawie głosowania w określonej sprawie według
zasady „na każdego właściciela przypada jeden głos”.
Po drugie, art. 4 ustawy o zamówieniach publicznych każe stosować jej przepisy
jedynie wtedy, gdy jednostka zależna wykonuje zadania o charakterze użyteczności
publicznej. Zdaniem autorów, wspólnota mieszkaniowa w żadnym razie zadań o takim
charakterze nie realizuje. Działa ona jedynie na rzecz swoich członków, bez
względu na to, czy są nimi osoby fizyczne, czy na przykład gmina.
Zadaniem o charakterze użyteczności publicznej jest z pewnością utrzymanie
samych lokali mieszkalnych należących do gminy w budynku wspólnotowym. Lokale te
są bowiem nieruchomościami gminnymi. Jednak wspólnota powstaje jedynie w celu
utrzymania nieruchomości wspólnej, nie zajmuje się poszczególnymi lokalami, co
pozostaje w gestii właścicieli. Wspólnota jest po prostu ustawowo określonym
sposobem (instytucją) powołaną do utrzymania nieruchomości wspólnej. I to
instytucją o charakterze cywilnoprawnym, nie publicznym.
Takie stanowisko potwierdza opinia wyrażona przez prezesa Urzędu Mieszkalnictwa
i Rozwoju Miast w piśmie z 4 lutego 2000 r. (GM-1/732/210/11/2000), który
odnosząc się do kwestii zakazu zarządzania budynkami wspólnotowymi przez zakłady
budżetowe, odmówił tym samym wspólnotom charakteru podmiotów wykonujących
zadania publiczne. Jeżeli bowiem zakład budżetowy nie może zarządzać budynkiem
wspólnotowym, ponieważ nie jest to zadanie o charakterze użyteczności
publicznej, to tym samym należy uznać, iż wspólnota mieszkaniowa nie realizuje
zadań o takim charakterze, a budynek wspólnoty mieszkaniowej nie ma charakteru
obiektu gminnego użyteczności publicznej.
Przy okazji należy podnieść, iż przywołana w opinii przedstawiciela UZP
interpretacja art. 7 ust. 1 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym budzi
wątpliwości. Wskazany przepis zalicza do zadań własnych gminy z zakresu
zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty utrzyma

[majkowa]

Przy okazji należy podnieść, iż przywołana w opinii przedstawiciela UZP
interpretacja art. 7 ust. 1 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym budzi
wątpliwości. Wskazany przepis zalicza do zadań własnych gminy z zakresu
zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty utrzymanie gminnych obiektów i
urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych.

Użycie spójnika „i” wskazuje na to, iż zarówno gminne obiekty, jak i urządzenia
muszą posiadać charakter użyteczności publicznej, by ich utrzymanie mieściło się
w zakresie zadań własnych gminy.
Nawet więc jeśli zaliczylibyśmy budynek wspólnotowy do obiektów gminnych (z czym
w żadnym razie się nie zgadzam), to i tak jego funkcje nie pozwalają
zakwalifikować tego budynku jako obiektu użyteczności publicznej.

Analiza przywołanych przepisów przekreśla zatem zakwalifikowanie wspólnoty
mieszkaniowej, z większościowym udziałem gminy, jako jednostki zależnej, a zadań
przezeń realizowanych jako zadań o charakterze użyteczności publicznej.

Powoduje to, iż w kontekście przywołanych przepisów nie istnieje obowiązek
stosowania przez wspólnoty udzielające zamówień przepisów ustawy.

Charakter wydawanych środków
Czy wspólnota mieszkaniowa z większościowym udziałem gminy, będąc zamawiającym,
wydaje środki publiczne?
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych, do stosowania
przepisów ustawy są obowiązane wszystkie podmioty, jeżeli ponad 50 proc.
wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków
publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wprost zobligowane do stosowania
ustawy.
Z pewnością dyspozycja zawarta w części końcowej przepisu dotyczącej
bezpośredniego finansowania nie znajduje w analizowanej sytuacji zastosowania,
to sama wspólnota decyduje bowiem, czy wydawać środki, na jaki cel je
przeznaczyć i w jakiej wysokości. Zatem o bezpośrednim finansowaniu przez gminę
nie może być mowy.
Czy jednak środki wnoszone w formie zaliczek przez gminę na rachunek bankowy
wspólnoty i później przez wspólnotę wydawane cały czas zachowują przymiot
środków publicznych?
Ustawa o zamówieniach publicznych definiuje pojęcie środków publicznych,
stanowiąc w art. 2 ust. 1 pkt 7, iż przez pojęcie to należy rozumieć środki:
l publiczne w rozumieniu ustawy z 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych,
l kredytowe, na które Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub
samorządowa jednostka organizacyjna udzieliły poręczeń, gwarancji albo
dofinansowały koszty udzielenia kredytu,
l pochodzące z opłat abonamentowych i opłat za używanie nie zarejestrowanych
odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych, o których mowa w ustawie z 29
grudnia 1992 r. o radiofonii i telewizji.
Ustawa o finansach publicznych w art. 3 ust. 1 określa, iż środkami publicznymi są:
l dochody publiczne,
l środki pochodzące ze źródeł zagranicznych, nie podlegające zwrotowi,
l przychody budżetu państwa i budżetów jednostek samorządu terytorialnego oraz
innych jednostek zaliczanych do sektora finansów publicznych pochodzące:
– ze sprzedaży papierów wartościowych oraz z innych operacji finansowych,
– z prywatyzacji majątku Skarbu Państwa oraz majątku jednostek samorządu
terytorialnego,
– ze spłat pożyczek udzielonych ze środków publicznych,
– z otrzymanych pożyczek i kredytów,
l przychody jednostek zaliczanych do sektora finansów publicznych uzyskiwane w
związku z prowadzoną przez nie działalnością oraz pochodzące z innych źródeł.

Niestety, definicja ta wskazuje jedynie na źródła pochodzenia środków
publicznych, nie wyjaśnia natomiast kwestii najistotniejszej z punktu widzenia
niniejszej analizy, a mianowicie, do którego momentu środki wydatkowane przez
gminę zachowują charakter środków publicznych.

Ważne
Naszym zdaniem, do czasu, kiedy środkami tymi dysponuje sama gmina jako podmiot
publicznoprawny, realizujący swoje zadania, niewątpliwie środki te zachowują
przymiot środków publicznych. Kiedy jednak gmina dokona konkretnego
rozporządzenia na rzecz podmiotu trzeciego (bez względu na tytuł tego
rozporządzenia), środki te tracą charakter środków publicznych. Jak wcześniej
zaznaczono, zaliczki uiszczane przez członków wspólnoty mieszkaniowej tworzą jej
majątek. Dysponowanie tym majątkiem, przynależnym nie odpowiednio poszczególnym
właścicielom lokali, ale wspólnocie jako całości, należy do kompetencji samej
wspólnoty i wpływ gminy na sposób ich wydatkowania ogranicza się jedynie do tych
instrumentów, które przysługują każdemu właścicielowi.

Jeżeli uznalibyśmy, że środki oddane przez gminę wspólnocie do jej wyłącznej
dyspozycji (uiszczone zaliczki) zachowują charakter środków publicznych,
musielibyśmy na równi potraktować inne przypadki, kiedy gmina, rozporządzając
środkami publicznymi, przekazuje je podmiotom trzecim pod określonym tytułem.

Z punktu widzenia charakteru wydatków poniesione przez gminę jako członka
wspólnoty mieszkaniowej wydatki związane z zaliczkami (a zatem wydatki związane
z majątkiem gminnym) są porównywalne np. z uiszczeniem przez gminę czynszu najmu
właścicielowi budynku wynajmowanego przez gminę. W obu przypadkach dochodzi do
poniesienia kosztów związanych z władaniem i korzystaniem z nieruchomości. W obu
przypadkach finansowanie realizowane jest ze środków publicznych, a przecież nie
mamy wątpliwości, iż w przywołanym przykładzie w chwili uiszczenia czynszu najmu
środki nań przeznaczone przestały być środkami publicznymi.

W sytuacji tej nasuwa się również analogia np. do środków przeznaczonych na
pokrycie majątku komunalnych osób prawnych (np. wkład do spółki). Również w
takich przypadkach środki w chwili ich przekazania przestają być środkami
publicznymi.
Podsumowując, uważamy, iż w chwili uiszczenia przez gminę środków przeznaczonych
na zaliczki, środki te tracą charakter publicznych, stają się bowiem elementem
niepodzielnego majątku wspólnoty mieszkaniowej.

Praktyczny wymiar problemu
Próba zobligowania wspólnot mieszkaniowych z większościowym udziałem gmin do
stosowania ustawy o zamówieniach publicznych nie uwzględnia w żadnym stopniu
praktyki funkcjonowania tych wspólnot.
Należy mieć na uwadze, iż środki, którymi dysponuje wspólnota (przede wszystkim
środki zgromadzone na funduszu remontowym), nie dają się wprost przypisać do
poszczególnych właścicieli. Wynika to z prostego faktu, iż struktura podmiotowa
wspólnoty mieszkaniowej (skład jej członków) ewoluuje. Wyodrębniane i zbywane są
kolejne lokale, w związku z czym udział gminy we wspólnocie zmniejsza się,
poszczególni właściciele prywatni sprzedają lokale osobom trzecim bądź sobie
nawzajem.

Niewykluczona jest także sytuacja, kiedy to gmina nabywa lokale, np. tworząc
zasób lokali socjalnych. Wszystkie te działania wpływają bezpośrednio na sposób
tworzenia majątku wspólnoty.
Dodając do tego znaczne rozbieżności czasowe, występujące często między chwilą
uiszczenia zaliczki a momentem realizacji np. remontu, oraz możliwość etapowości
prowadzenia prac, ujawnia się słabość i nieprzystawalność analizowanych
interpretacji do instytucji wspólnoty mieszkaniowej oraz warunków prawnych i
faktycznych jej funkcjonowania.

Nie istnieje konieczność stosowania przez wspólnoty mieszkaniowe z
większościowym udziałem gmin ustawy o zamówieniach publicznych w przypadku
zamówień finansowanych ze środków własnych tej wspólnoty.

Dodatkowo brak jest podstaw prawnych do obciążenia uciążliwościami i kosztami
procedur ustawy o zamówieniach publicznych całej wspólnoty, a zatem również osób
fizycznych będących jej członkami z tej tylko racji, iż jednym z członków
wspólnoty jest gmina.

Łukasz Ciszewski
Zygmunt Jerzmanowski
Business Expert – Poznań

[xxxll]

majkowa napisała:

> Stosowanie ustawy o zamówieniach publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe
> ........ itd.



A skąd te wypociny tu skopiowałaś i to nie w całoaści?

Wic na tym polega że to Urzad Zamówień Publicznych kontroluje Gmine i to dla
niej wykonywane sa te przetargi .