1właściciel - 1 GŁOS

[alicja_banach]

Dzień dobry Wszystkim!! Nie jestem fachowcem w dziedzinie wspólnot
mieszkaniowych więc postanowiłam poradzić się Was w następującej sprawie :
mam mieszkanie we wspólnocie w której wykupionuych jest 53 % mieszkań.
Uchwały zapadają większością udziałów ale przeważnie jest problem poniewaz
47% ma miasto i wystarczy ,że przekona jednego właściciela do swojej
koncepcji i już uchwała nie przechodzi. Chcielibyśmy aby na każdego
właściciela przypadał jeden głos ale miasto mówi, że to niemozliwe i tutaj
cytuje zawsze artykuł z ustawy ( art.23.pkt2).W artykule tym jest
mowa :"...chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na kqżdego własciciela przypada jeden głos. "
Moje pytanie : o jakiej umowie jest mowy w cytowanym fragmencie??
czy można jakoś sprawić aby uchwały były podejmowane w
trybie 1 właściciel - 1 głos - na stałe ?? DZIEKUJE I POZDRAWIAM - A.BANACH

[abcd17]

alicja_banach napisał(a):

Chcielibyśmy aby na każdego
> właściciela przypadał jeden głos ale miasto mówi, że to niemozliwe i tutaj
> cytuje zawsze artykuł z ustawy ( art.23.pkt2).W artykule tym jest
> mowa :"...chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
> że w określonej sprawie na kqżdego własciciela przypada jeden głos. "
> Moje pytanie : o jakiej umowie jest mowy w cytowanym fragmencie??
> czy można jakoś sprawić aby uchwały były podejmowane w
> trybie 1 właściciel - 1 głos - na stałe ??

Chodzi o umowe pomiedzy wlascicielami (statut wspolnoty itp.). Wlasciciele
lokali moga umowic sie co do okreslonych regul zarzadzania nieruchomoscia
wspolna, precyzujacych badz zmieniajacych tzw. ustawowy sposob zarzadu, a wiec
reguly zapisane w ustawie (np. ze oplaty wlasciciele wnosza do 10 kazdego
miesiaca - na inny tryb wnoszenia zalicxzek w poczet kosztow zarzadu).
prosze jednak zwrocic uwage, ze przepis nakazuje okreslic sprawe, w przypadku
ktorej obowiazywac bedzie ww. sposob podejmowania uchwal. Dobrze jest wiec
sprecyzowac dobrze o co chodzi.

Pozdrawiam,

1właściciel - 1 GŁOS-pytania dodatkowe

[aaaaa40]

Mam jeszcze kilka pytań do powyższego tematu:
1. Czy statut wspólnoty ma wyższą rangę niż ustawa o własności lokali?
2. Załóżmy, że w statucie zwarte będą następujące uregulowania:
- głosy liczone są wg zasady, że na 1 udział (1 właściciela) przypada 1
głos
- uchwały podejmowane są większością głosów pod warunkiem
obecności właścicieli posiadających 50% + 1 głos (quorum)
- w przypadku braku quorum można zwołać kolejne zebranie, na którym
wiążące uchwały podejmuje się większością głosów obecnych (nie
wymagane quorum)
Czy uchwały podejmowane w tym trybie maja moc prawną?
3. Załóżmy, że developer sprzedał lokale o wielkości udziałów =1/5. Na
zebraniu
właściciele posiadający owe 1/5 udziałów żądają na podstawie art.23 ustawy o
własności wprowadzenia zasady głosowania 1 udział = 1 głos w sprawie
uchwalenia statutu. W statucie zawarte będą zasady wymienione powyżej w
punkcie 2. Czy takie rozwiązanie jest z prawnego punktu widzenia właściwe?
Powyższe pytania mają istotne znaczenie dla właścicieli, którzy chcieliby
skutecznie
zarządzać wspólnotą, w przypadku gdy developer nie chce współpracować, awięcej
wyodrębnianie lokali jest przez niego bezzasadnie przedłużane.

Pozdrawiam

[abcd17]

aaaaa40 napisał:

> Mam jeszcze kilka pytań do powyższego tematu:
> 1. Czy statut wspólnoty ma wyższą rangę niż ustawa o własności lokali?

Nie. Ustawa jest tu aktem prawa. Statut moze co najwyzej wyznaczac tzw.
zwyczaje. ustawa jednak daje wlascicielom mozliwosc wyboru rozwiazan tzw.
ustawowych (ustawowy sposob zarzadu) badz umowienia sie na inne zasady
gospodarowania wspolwlasnoscia.


> 2. Załóżmy, że w statucie zwarte będą następujące uregulowania:
> - głosy liczone są wg zasady, że na 1 udział (1 właściciela) przypada 1
> głos

Jest roznica czy mowimy oudziale czy o wlascicielu.
Jezeli o udziale to zapis jest powieleniem ustawy.
Jezeli o wlascicielu - to taki zapis jest niepelny bo brakuje w nim
sprecyzowania rodzaju spraw, ktorych dotyczyc bedzie glosowanie w ww. sposob.

> - uchwały podejmowane są większością głosów pod warunkiem
> obecności właścicieli posiadających 50% + 1 głos (quorum)

Troche sie to powtarza. Nie mozna podjac uchwaly wiekszoscia glosow gdy na sali
nie ma kworum.

> - w przypadku braku quorum można zwołać kolejne zebranie, na którym
> wiążące uchwały podejmuje się większością głosów obecnych (nie
> wymagane quorum)

Zapomnial Pan o obiegowce. Wskazane rozwiazanie, zaskarzone przez
poszkodowanego wlasciciela, moze byc uznane przez sad za niesprawiedliwe.

> Czy uchwały podejmowane w tym trybie maja moc prawną?

Obawiam sie, ze sprawa wymaga dopracowania.

> 3. Załóżmy, że developer sprzedał lokale o wielkości udziałów =1/5. Na
> zebraniu
> właściciele posiadający owe 1/5 udziałów żądają na podstawie art.23 ustawy o
> własności wprowadzenia zasady głosowania 1 udział = 1 głos w sprawie
> uchwalenia statutu. W statucie zawarte będą zasady wymienione powyżej w
> punkcie 2. Czy takie rozwiązanie jest z prawnego punktu widzenia właściwe?
> Powyższe pytania mają istotne znaczenie dla właścicieli, którzy chcieliby
> skutecznie
> zarządzać wspólnotą, w przypadku gdy developer nie chce współpracować,
awięcej
> wyodrębnianie lokali jest przez niego bezzasadnie przedłużane.

Powyzszy sposob zarzadu zmienia dotychczasowe prawa i obowiazki wlascicieli, a
wicec projekt uchwaly powinien trafic wczesniej do wlascicieli i do notariusza.

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> > - uchwały podejmowane są większością głosów pod warunkiem
> > obecności właścicieli posiadających 50% + 1 głos (quorum)
>
Nie zamierzam ponownie wszczynać dyskusji o wymaganym quorum - niedawno
opwiadał się Pan za obecnością wszystkich właścicieli (wiadomo, że są pewne
różnice w pojmowaniu quorum), ale powyższe sformułowanie jest nie do przyjęcia.
Jeśli 50% głosów liczone jest udziałami to jak dodać tu jeden głos, jeśli każdy
właściciel posiada jeden głos to w przypadku ich nieparzystej liczby wystarczy
50% + 1/2 głosu. Powinno być "...właścicieli posiadających ponad 50% głosów".

[aaaaa40]

asam11 napisał:

> abcd17 napisał:
>
> > > - uchwały podejmowane są większością głosów pod warunkiem
> > > obecności właścicieli posiadających 50% + 1 głos (quorum)
> >
> Nie zamierzam ponownie wszczynać dyskusji o wymaganym quorum - niedawno
> opwiadał się Pan za obecnością wszystkich właścicieli (wiadomo, że są pewne
> różnice w pojmowaniu quorum), ale powyższe sformułowanie jest nie do
przyjęcia.
>
> Jeśli 50% głosów liczone jest udziałami to jak dodać tu jeden głos, jeśli
każdy
>
> właściciel posiada jeden głos to w przypadku ich nieparzystej liczby
wystarczy
> 50% + 1/2 głosu. Powinno być "...właścicieli posiadających ponad 50% głosów".

Zaszło drobne nieporozumienie to co zostało uznane za odpowiedź p. Tertelisa
było moim pytaniem. Od niedawna włączyłem się w dyskusję na forum i nie było
moim celem wprowadzanie zamieszania. Polecam uważne prześledzenie wypowiedzi w
tym wątku.
A przy okazji pytanie uzupełniające do pana Macieja. Jak zrozumiałem
wprowadzenie w statucie zasady głosowania 1 właściciel - 1 głos wymaga według
pana poinii notariusza. Dlaczego?

[abcd17]

aaaaa40 napisał:

> A przy okazji pytanie uzupełniające do pana Macieja. Jak zrozumiałem
> wprowadzenie w statucie zasady głosowania 1 właściciel - 1 głos wymaga według
> pana poinii notariusza. Dlaczego?

Oczywiscie do standardowego wprowadzenia zasady 1-1 nie potrzeba notariusza.

Odnosilem sie do Panskiej propozycji wprowadzenia w statucie wspolnoty zapisu,
ktory zmianialby ustawowy sposob zarzadu w odniesieniu do sposobu podejmowania
uchwal na kolejnym zebraniu po takim, na ktorym nie zebrano min. 50% udzialow.
Tzn. zaproponowal Pan, zeby na kolejnym zebraniu uchwaly zapadaly wiekszoscia
glosow ZEBRANYCH NA SALI a nie ogolu wlascicieli. W tym sensie, statut
zawierajacy ww. zapis bylb zmiana ustawowego sposobu zarzadu i wymagalaby
obecnosci notariusza. Powtorze rowniez, ze rozwiazanie to ma wady, bowiem uwl
wskazuje na furtke w postaci obiegowki. Calkowite odejscie od obiegowki mogloby
sie okazac niesprawiedliwe. Jest natomiast pewien sens by utrzymac obiegowke
ale w przypadku decyzji wspolnoty dotykajacych efektywnosci i oceny pracy
czlonkow zarzadu osoba zbierajaca podpisy pod obiegowka nie byl czlonek zarzadu.

Pozdrawiam,

[asam11]

W istocie. Nie zauważyłam. Przepraszam. Treść podtrzymuję.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Ustawa określa zasady podejmowania uchwał (i nie tylko).
Zasady te właściciele mogą zmienić zawierając umowę notarialną. Zwykle umowy
zmieniające sposób zarządzania przygotowywane są przez developerów, którzy są w
stanie "nakłonić" do podpisania takiej umowy wszystkich nabywców lokali. W
pozostałych przypadkach pozostaje to w sferze teorii.

[aaaaa40]

Wiele już napisano na ten temat na forum, ale poproszę o jeszcze jedno
doprecyzowanie. Czy można zawrzeć w statucie zasadę 1 właściciek-1 głos
zaznaczając, że dotyczy to wszystkich uchwał (czyli na stałe) i czy jest to
zmiana zasad zarządzania zawarta w UWL wymagająca notariusza?

[abcd17]

aaaaa40 napisał:

> Wiele już napisano na ten temat na forum, ale poproszę o jeszcze jedno
> doprecyzowanie. Czy można zawrzeć w statucie zasadę 1 właściciek-1 głos
> zaznaczając, że dotyczy to wszystkich uchwał (czyli na stałe) i czy jest to
> zmiana zasad zarządzania zawarta w UWL wymagająca notariusza?

Suchy zapis w brzmieniu jak powyzej znalezc sie w statucie nie moze. UWL w art.
23 ust. 2 wymaga doprecyzowania rodzaju spraw, ktorych ww. sposob glosowania
bedzie dotyczyc.

Bardziej "pojemnym" przepisem jest art. 23 ust. 2a, ktory umozliwia
wprowadzenie zasady glosowania 1-1, przy spelnieniu warunkow brzegowych,
na_kazde_zadanie_wlascicieli. Jezeli wiec owe warunki brzegowe sa spelnione
(suma udzialow nie rowna sie 1 badz we wspolnocie jest wlasciciel dominujacy),
mozliwe jest wprowadzenie w statucie zapisu, ze "do czasu zakonczenia
aktualizacji udzialow, albo do momentu utraty przez wlasciciela dominujacego
wiekszosci udzialow, zasada 1-1 obowiazuje w glosowaniu wszystkich uchwal".

Ww. uchwala nie jest zmiana sposobu zarzadu, bowiem zostala przewidziana w uwl
(stanowi element ustawowego sposobu zarzadu). Ewentualna zmiana sposobu zarzadu
moze wynikac z tresci okreslonej uchwaly. Bo nalezy rozgraniczyc sposob
glosowania i uchwalania uchwal od tresci ww. uchwal. Jezeli wiec zdarzy sie w
przypadku konkretnej uchwaly, ze jej tresc stanowil bedzie zmiane sposobu
zarzadu nakreslonego w uwl - niezbedny jest udzial notariusza.

Wskazane jest wiec, zeby sposob zarzadu nieruchomoscia wspolna zostal
sprecyzowany w statucie (umowie) wspolnoty. Statut przewidywal bedzie rowniez
zasade glosowania jak powyzej. Wtedy w trakcie zebran nie bedzie potrzeby
udzialu notariusza, bowiem tresc wszystkich podejmowanych przez wlascicieli
uchwal "miescic" sie bedzie w sposobie zarzadu przyjetym juz wczesniej (w
trakcie uchwalania statutu).

Pozdrawiam,