udział - zł/m2

[grudziadz]

Wspólnota mimo, że nie określiła tego w swoim Statucie ,chce być rozliczana
przez zarządcę w stosunku zł/m2 a nie wg udziałów. Czy sytuacja taka jest
prawidłowa?
PZDR

[abcd17]

grudziadz napisała:

> Wspólnota mimo, że nie określiła tego w swoim Statucie ,chce być rozliczana
> przez zarządcę w stosunku zł/m2 a nie wg udziałów. Czy sytuacja taka jest
> prawidłowa?

Zmiana sposobu rozliczania kosztow zarzadu nieruchomoscia wspolna
z "ustawowego" (udzialy) na inny (np. wzgledem powierzchni lokali) stanowi
zmiane sposobu zarzadu i powinna byc uchwalona (czy to w formie szczegolowej
uchwaly, czy tez poprzez przyjecie statutu o okreslonej tresci) w szczegolnej
formie tj. z udzialem notariusza.

Sam fakt, ze wlasciciele chca byc rozliczani inaczej niz to wynika z udzialow
nie niesie wprost pejoratywnego wydzwieku. zalezy od okolicznosci. zalezy
rowniez od kosztow rodzajowych, ktore maja byc rozliczane wzgledem powierzchni.
Jedne maja sens, inne nie (tzn. lepszy jest inny klucz podzialu).

Pozdrawiam,

[zarzadca]

abcd17 napisał:

(...)
> Zmiana sposobu rozliczania kosztow zarzadu nieruchomoscia wspolna
> z "ustawowego" (udzialy) na inny (np. wzgledem powierzchni lokali) stanowi
> zmiane sposobu zarzadu i powinna byc uchwalona (czy to w formie szczegolowej
> uchwaly, czy tez poprzez przyjecie statutu o okreslonej tresci) w szczegolnej
> formie tj. z udzialem notariusza. (...)


Chyba nie ma Pan racji.

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może byc dokonana na
podstawie art. 18 ust.1,2,2a ustawy o własnosci lokali (dalej: uwl)
i może dotyczyć spraw okreslonych tylko w rozdziale 4 uwl.
Sprawy związane z rozliczeniami kosztów i pożytków osiąganych z nieruchomosci
wspólnej są określone w rozdziale 3 uwl (art.12 ust.2 uwl) "Prawa i obowiązki
właścicieli lokali". Wobec powyższego jest to przepis ustawowy i nie powinien
byc zmieniany.

Pozdrawiam

aloe

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Chyba nie ma Pan racji.

A jednak mam.
Wskazal na to SN w jednym z wyrokow o roliczaniu kosztow zarzadu.
Zainteresowanych szczegolowym wyjasnieniem odsylam do:
www.nieruchomosci.beck.pl/artykul.php?idart=1859
Pozdrawiam,

[zarzadca]

abcd17 napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > Chyba nie ma Pan racji.
>
> A jednak mam.
> Wskazal na to SN w jednym z wyrokow o roliczaniu kosztow zarzadu.
> Zainteresowanych szczegolowym wyjasnieniem odsylam do:
> <a href="www.nieruchomosci.beck.pl/artykul.php?
idart=1859"target="_blank
> ">www.nieruchomosci.beck.pl/artykul.php?idart=1859</a>
> Pozdrawiam,
>
> Czy może Pan napisać coś więcej
o tym wyroku.
Pan nie podawał, o ile dobrze pamiętam,
namiarów do tego wyroku w swoim artykule
w dodatku do "Nieruchomości" .

Pozdrawiam

aloe

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Pan nie podawał, o ile dobrze pamiętam,
> namiarów do tego wyroku w swoim artykule
> w dodatku do "Nieruchomości" .


Wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97, opubl. OSNC Nr
1/1998, poz. 6)

[zarzadca]

abcd17 napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > Pan nie podawał, o ile dobrze pamiętam,
> > namiarów do tego wyroku w swoim artykule
> > w dodatku do "Nieruchomości" .
>
>
> Wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r. (II CKN 226/97, opubl. OSNC Nr
> 1/1998, poz. 6)
>

Dziękuje.
Wyrok nie wnosi nic nowego do sprawy.
Pozdrawiam

aloe

[mieszkanie.i.wspolnota]

zarzadca napisał:

> abcd17 napisał:
>
> (...)
> > Zmiana sposobu rozliczania kosztow zarzadu nieruchomoscia wspolna
> > z "ustawowego" (udzialy) na inny (np. wzgledem powierzchni lokali) stanowi
>
> > zmiane sposobu zarzadu i powinna byc uchwalona (czy to w formie szczegolow
> ej
> > uchwaly, czy tez poprzez przyjecie statutu o okreslonej tresci) w szczegol
> nej
> > formie tj. z udzialem notariusza. (...)
>
>
> Chyba nie ma Pan racji.
>
> Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może byc dokonana na
> podstawie art. 18 ust.1,2,2a ustawy o własnosci lokali (dalej: uwl)
> i może dotyczyć spraw okreslonych tylko w rozdziale 4 uwl.
> Sprawy związane z rozliczeniami kosztów i pożytków osiąganych z nieruchomosci
> wspólnej są określone w rozdziale 3 uwl (art.12 ust.2 uwl) "Prawa i obowiązki
> właścicieli lokali". Wobec powyższego jest to przepis ustawowy i nie powinien
> byc zmieniany.
>
> Pozdrawiam
>
> aloe
>
>
>
Mam wrażenie, że spierają się Panowie o pietruszkę. Przecież prawidłowe
wyliczenie udziałów to ZAWSZE wyliczenie na podstawie powierzchni użytkowych
lokali (przeważnie wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Jeżeli w budynku jest
równe 2000 m.kw. w lokalach, a ja mam 100 m.kw., to mój udział wynosi 100/2000,
a nie 5,00% - jak błędnie rejestrują niektórzy notariusze (a za nimi - księgi
wieczyste). W tej sytuacji nie ma żadnej różnicy, czy rozliczenia będą
prowadzone według udziałów, czy według metrów kwadratowych.
Chyba że ... udziały wyliczono błędnie. W takim razie rzeczywiście będzie
potrzebna uchwała zaprotokołowana przez notariusza. Ale nie uchwała o zmianie
sposobu zarządu (bo nie o to chodzi), tylko uchwała "wyrażająca zgodę na zmianę
wysokości udziałów" (ustawa o własności lokali, art.22 ust.3 pkt 5a). Protokół
notarialny jest niezbędny, bo jest to zgoda na dokonanie zmian w stanie
majątkowym poszczególnych właścicieli. Takich zmian - nawet jeśli są to czysto
arytmetyczne poprawki - można dokonać tylko aktem notarialnym; a więc zgoda
właścicieli na tę zmianę - będąca w istocie pełnomocnictwem do dokonania
zmiany - też musi być dokonana aktem notarialnym (Kodeks cywilny, art.99
par.1).
I to jest - dodam nieskromnie - JEDYNA WŁAŚCIWA ODPOWIEDŹ na pytanie
postawione przez "grudziadz".

Pozdrawiam

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Mam wrażenie, że spierają się Panowie o pietruszkę. Przecież prawidłowe
> wyliczenie udziałów to ZAWSZE wyliczenie na podstawie powierzchni użytkowych
> lokali [...]

Tak, ale wlasciciele moga chciec rozliczac np. koszty wynagrodzenia zarzadcy na
podstawie powierzchni uzytkowej lokalu - bez uwzgledniania powierzchni
pomieszczen przynaleznych co wliczone jest w udzial. Ta proporcja odbiega od
proporcji "ustawowej" i jej zmiana stanowi zmiane sposobu zarzadu. To
oczywiscie rozwazania teoretyczne, ale mogace miec miejsce, wiec warto miec
tego swiadomosc.

> Chyba że ... udziały wyliczono błędnie. W takim razie rzeczywiście będzie
> potrzebna uchwała zaprotokołowana przez notariusza.

Proces korekty udzialow zajmuje troche czasu. Warto inicjujac go, pokusic sie
jednak o to co zasugerowalem. Czyli do czasu korekty udzialow - rozliczanie na
podstawie powierzchni.

A wlasnie - ile kosztuje korekta udzialow?

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 napisał:


> A wlasnie - ile kosztuje korekta udzialow?

Najlepiej zapytać jakiegoś notariusza.
Jak już zapytasz, napisz - myślę że wielu ludzi to zaciekawi.
Przy okazji zajrzyj do swojej poczty,
pilnie czekam na komentarz, a może i współpracę ?
Witek

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Jak już zapytasz, napisz - myślę że wielu ludzi to zaciekawi.

Tak tez zrobie :-)

> Przy okazji zajrzyj do swojej poczty,
> pilnie czekam na komentarz, a może i współpracę ?

Dzieki. Odezwe sie wkrotce.
m