1 właściciel = 1 głos

11.04.06, 14:26
Mam prośbę o pomoc w następującej kwestii: Na rocznym zebraniu właściciele
podjęli uchwałę, że uchwały będą podejmowane w trybie: 1 właściciel= 1 głos.
Obecnie mam problem polegający na fakcie, że we wspólnocie jest 40 mieszkań, z
czego 37 jest wykupionych przez przeważnie obu małżonków, tak więc to
mieszkanie stanowi ich współwłasność. W zebraniu uczestniczył tylko jeden
małżonek, a mój problem polega na tym, że część właścicieli uważa, że żeby
podjęte uchwały były ważne musi zagłosować każdy z właścicieli/ np mieszkanie
wykupili obaj małzonkowie, to obaj muszą zagłosować, tak więc jeżeli jest 40
mieszkań, a współwłaścicieli np. 85 to uchwała jest wtedy ważna w w/w trybie
jak zagłosuje za nią 43 współwłaścicieli. Proszę opomoc w tej kwestii, bo
sformułowanie 1 właściciel = 1 Głos jest mało precyzyjne.
    • alladyn-solar-batt Re: 1 właściciel = 1 głos 11.04.06, 16:00
      gorny77 napisał:

      > Mam prośbę o pomoc w następującej kwestii: Na rocznym zebraniu właściciele
      > podjęli uchwałę, że uchwały będą podejmowane w trybie: 1 właściciel= 1 głos.
      > Obecnie mam problem polegający na fakcie, że we wspólnocie jest 40 mieszkań, z
      > czego 37 jest wykupionych przez przeważnie obu małżonków, tak więc to
      > mieszkanie stanowi ich współwłasność. W zebraniu uczestniczył tylko jeden
      > małżonek, a mój problem polega na tym, że część właścicieli uważa, że żeby
      > podjęte uchwały były ważne musi zagłosować każdy z właścicieli/ np mieszkanie
      > wykupili obaj małzonkowie, to obaj muszą zagłosować, tak więc jeżeli jest 40
      > mieszkań, a współwłaścicieli np. 85 to uchwała jest wtedy ważna w w/w trybie
      > jak zagłosuje za nią 43 współwłaścicieli. Proszę opomoc w tej kwestii, bo
      > sformułowanie 1 właściciel = 1 Głos jest mało precyzyjne.

      tryb głosowania oznaczajacy 1 głos - 1 własciciel nie oznacza wyłacznie zmianę
      sposobu głósowania, a nie zmiane sposobu reprezentowania lokalu/własności. Po
      ludzku mówiąc, współwłaściciele-małzonkowie w każdej sytuacji udziałami lub
      głos/własciciel głosują ,,jednoosobowo''(głosem naleznym lokalowi-reprezentacji
      lokalu)- a ten jak sama nazwa sposobu głosowania wskazuje jest jeden
      • madzia_k_81 pytanie do expertów 11.04.06, 16:36
        czy jeżeli zarządca był powołany uchwałą 1 właściciel=1 głos to odwołanie jego
        odbywa się w ten sam sposób, czy trzeba oddzielną uchwałą podejmować decyzje o
        tej formie głosowania?
        Z góry dziękuje za odpowiedź!
        • alladyn-solar-batt Re: pytanie do expertów 11.04.06, 19:22
          madzia_k_81 napisała:

          > czy jeżeli zarządca był powołany uchwałą 1 właściciel=1 głos to odwołanie
          jego
          > odbywa się w ten sam sposób, czy trzeba oddzielną uchwałą podejmować decyzje
          o
          > tej formie głosowania?
          > Z góry dziękuje za odpowiedź!

          odwołanie zarządcy musi nastapić w postaci uchwały. Nie jest jednak wymagane,
          aby tak jak przy powoływaniu stało się to w układzie jeden waść/jeden głos.
          Mozna skorzystać również z trybu ,,udziałami''.
    • xxxll Re: 1 właściciel = 1 głos 12.04.06, 22:08
      Odpowiadam na wpis:
      gorny77

      A jak to ma się z zapisami

      Art. 23. ustawy owl.

      1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze
      indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
      oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
      zbierania.
      2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
      wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
      postanowiono,że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

      2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
      większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki
      spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
      przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
      posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
      3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
      indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

      Zamienił stryjek siekierkę na ... problemik!?
      • kurna.poznan Re: 1 właściciel = 1 głos 13.04.06, 23:35
        ja mam taki problem, że nie mamy wymaganej 1/5 udziałów w stosunku do udziąłu
        miasta i możemy sobie glosować, sprzeciwiać się - a i tak guzik zrobimy. chore
        to i chyba żadnej rady na to nie ma.
        • mieszkanie.i.wspolnota Re: 1 właściciel = 1 głos 13.04.06, 23:46
          kurna.poznan napisał:
          > ja mam taki problem, że nie mamy wymaganej 1/5 udziałów w stosunku do udziąłu
          > miasta i możemy sobie glosować, sprzeciwiać się - a i tak guzik zrobimy. chore
          > to i chyba żadnej rady na to nie ma.

          Rada jest: zarządca przymusowy.
          O ustanowienie zarządcy przymusowego może wystąpić nawet jeden właściciel -
          i bedzie to skuteczne, jeśli tylko ma on mocne uzasadnienie (por. art.26 ustawy
          o własności lokali)
          i jeśli trafi na sąd, który umie czytać.
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: 1 właściciel = 1 głos 13.04.06, 23:59
      1) Każdy ze współmałżonków może głosować całym udziałem „właściciela lokalu” i
      nie potrzebuje do tego pełnomocnictwa ze strony drugiego współmałżonka;
      2) W przypadku zgłoszenia przez drugiego ze współmałżonków sprzeciwu wobec
      sposobu głosowania pierwszego, wspólnota może zadecydować, że:
      a) każdemu ze współmałżonków przypada połowa głosu (połowa udziałów
      przypadających na lokal)
      b) głos przypadający na ten lokal jest nieważny.

      Więcej na ten temat w książce: "Finanse i prawo wspólnoty mieszkaniowej"
      (rozdz. 3.0.2.1. Słownik wspólnoty mieszkaniowej, Właściciel lokalu - „jeden
      właściciel”), Verlag Dashofer Warszawa, tel. 022 559 36 32
      • serafin666 Re: 1 właściciel = 1 głos 14.04.06, 11:13
        cytowany ( ? ) pogląd, jakoby to wspolnota mogła decydować o uprawnieniach
        wynikających z własności jest całkowicie błędny
        • mieszkanie.i.wspolnota A gdzie ... 14.04.06, 21:08
          serafin666 napisał:
          > cytowany ( ? ) pogląd, jakoby to wspolnota mogła decydować o uprawnieniach
          > wynikających z własności jest całkowicie błędny

          A gdzie to jest napisane?
          I gdzie jest zapisany pogląd poprawny (jedynie słuszny)?
      • asam11 Re: 1 właściciel = 1 głos 17.04.06, 14:54
        mieszkanie.i.wspolnota napisał:

        > 1) Każdy ze współmałżonków może głosować całym udziałem „właściciela loka
        > lu” i
        > nie potrzebuje do tego pełnomocnictwa ze strony drugiego współmałżonka;

        Zgoda.

        > 2) W przypadku zgłoszenia przez drugiego ze współmałżonków sprzeciwu wobec
        > sposobu głosowania pierwszego, wspólnota może zadecydować, że:
        > a) każdemu ze współmałżonków przypada połowa głosu (połowa udziałów
        > przypadających na lokal)

        gdyby ustawodawca tak chciał to po prostu pozostawiłby prawo głosu
        współwłaścicielom części wspólnej (wg. kc) a nie właścicielom lokali

        > b) głos przypadający na ten lokal jest nieważny.

        Tak, to jedyne rozsądne wyjście.
        >
        >
    • znj2 Re: 1 właściciel = 1 głos 14.04.06, 20:13
      Nieprawda.W imieniu współmałżonków może głosować jeden,chyba że drugi złoży
      w tym zakresie zastrzeżenie.
      Po pierwsze. Są tylko dwa wyjątki kiedy można głosować w tym trybie (jeden
      właściciel jeden głos).Pierwszy, kiedy suma udziałów nie równa jest 1 i drugi
      kiedy jeden z właścicieli ma ponad 50% udziałów.I rzecz najważniejsza, przy
      takim sposobie głosowania pełnomocnicy tracą głos na zebranie, gdyż powinni
      posiadać pełnomocnictwa rodzajowe.Taki sposób głosoawania to przekroczenie
      zwykłego zarządu.
      Zarządca
      • asam11 Re: 1 właściciel = 1 głos 17.04.06, 14:55
        znj2 napisała:

        > Po pierwsze. Są tylko dwa wyjątki kiedy można głosować w tym trybie (jeden
        > właściciel jeden głos).Pierwszy, kiedy suma udziałów nie równa jest 1 i drugi
        > kiedy jeden z właścicieli ma ponad 50% udziałów.

        Przecież to nieprawda. Zawsze kiedy chce tego większość (liczona udziałami)
        włascicieli lokali można głosować 1=1
    • majkowa Re: 1 właściciel = 1 głos 14.04.06, 22:49
      Problem dotyczy reprezentacji współwłaścicieli podczas głosowania.
      Ponieważ temat ten nie jest uregulowany w ustawie o własności lokali, należy
      sięgnąć do odpowiednich przepisów regulujących zasady podejmowania decyzji, w
      zależności od tego kim są współwłaściciele lokalu.

      W przypadku spółki cywilnej sięgamy do kc, w przypadku spółki z o.o. do ksh, a w
      przypadku małżeństwa do kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

      Przedmiotowy problem uregulowany jest w Dziale III KRiO [Stosunki majątkowe
      między małżonkami].
      I tak:
      Art. 36.
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
      wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie
      majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o
      zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym,
      chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu
      obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych
      należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do
      zachowania tego majątku.

      Art. 361.
      § 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym
      zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w
      bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia
      zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności
      zarobkowej.
      § 2. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim
      zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

      Art. 37.
      § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
      1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego
      nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również
      prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z
      niej pożytków,
      2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego
      nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
      3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego
      nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
      4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn
      zwyczajowo przyjętych.
      § 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez
      wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez
      drugiego małżonka.
      § 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest
      wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna
      po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
      § 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody
      drugiego małżonka jest nieważna.>


      Art. 39.
      Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności,
      albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszko-
      dy, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności.

      Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny

      Art. 43.
      § 1. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.


      Wspólnota nie powinna regulować sposobu zarządu majątkiem wspólnym małżonków,
      gdyż jest on uregulowany w KRiO.

      W KRiO znajdziesz również zasady podejmowania decyzji przez małżonków w innych
      przypadkach (np przy rozdzielczości majątkowej).
      • mieszkanie.i.wspolnota Re: 1 właściciel = 1 głos 14.04.06, 23:30
        majkowa napisała:
        > Wspólnota nie powinna regulować sposobu zarządu majątkiem wspólnym małżonków,
        > gdyż jest on uregulowany w KRiO.

        Rzecz w tym, że nie jest on - i nie może być - uregulowany we wszystkich
        szczegółach. KRiO mówi na przykład:

        > Art. 39.
        > Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności,
        > albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody
        > drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie
        > czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro
        > rodziny.

        Niby jasne i proste. Ale przełóżmy to na problem wspólnoty. Jest projekt
        uchwały podnoszący zaliczkę na fundusz remontowy o 20 groszy. Żona jest za, bo
        wolałaby mieć odmalowaną klatkę schodową. Mąż jest przeciw, bo woli wydać te
        pieniądze na wódkę (20 groszy x 100 m = 20 zł). Kodeks tej sprawy NIE
        ROZSTRZYGA, radzi jedynie, żeby "zwrócić się do sądu". Gdyby małżonkowie
        istotnie to zrobili, wspólnota będzie wiele miesięcy (a może i lat) czekać na
        ich głos. Wspólnota musi więc sama zdecydować, że "głos wlaściciela lokalu"
        należy w tym przypadku podzielić.
        Ta decyzja - i tu zgadzam się z serafinem i majkową - nie jest ostateczna.
        Jeśli któryś z małżonków (albo oboje) nie zgadzają się na podział głosu,
        wspólnota nie ma nic do gadania. Może jedynie uznać, że tego głosu w ogóle nie
        ma, że nie został oddany.
      • wspolnociarz Re: 1 właściciel = 1 głos 17.04.06, 13:27
        Witam :)
        Zgadzam sie z Tobą, pełnomocnictwo do reprezentowania współwłaściciela lokalu
        (małżonka, rodzeństwa, innych osób)jest określone w innych ustawach:w KC, KRiO.
        Najlepiej gdy jest to umieszczone w Regulaminie wspólnoty, w części dotyczącej
        głosowania nad uchwałami. W mojej wspólnocie właściciele są informowani na
        zawiadomieniach, że :"Prawo głosowania nad Uchwałami posiada WŁAŚCICIEL
        lokalu.
        Jeśli WŁAŚCICIELEM lokalu jest małżeństwo to prawo głosu posiada
        jeden upoważniony małżonek, posiadający pełnomocnictwo podpisane przez
        współmałżonka.
        Jeśli WŁAŚCICIELEM lokalu jest kilka osób to prawo głosu posiada
        jeden upoważniony współwłaściciel posiadający pełnomocnictwo od
        pozostałych osób."

        Właściciel lokalu jest jeden.

        a)Jeśliby każdy ze współmałżonków mógł głosować całym udziałem „właściciela
        lokalu”, bez pełnomocnictwa ze strony drugiego współmałżonka, to byłaby to
        dyskryminacja drugiego wspłmałżonka, który nie głosował.
        b) Póżniejsze zgłoszenie przez drugiego ze współmałżonków sprzeciwu wobec
        sposobu głosowania pierwszego, powodowałoby duże opóżnienia podjęcia uchwał lub
        ich odrzucenie.
        c)Jeśli wspólnota ustali (???),ze każdemu ze współmałżonków przypada połowa
        głosu (połowa udziałów przypadających na lokal) to aby głosowanie było
        demokratyczne i ważne, to o głosowaniu MUSZĄ być powiadomieni WSZYSCY
        współwłaściciele i MUSZĄ mieć możliwość oddania głosu - albo na zebraniu , albo
        w drodze zbierania głosów.

        A jak ma przebiegać głosowanie w przypadku lokali, w których jest kilka
        współwłaścicieli-wdowa i kilkoro dzieci-spadkobierców (w tym kilka za granicą)?



        • mieszkanie.i.wspolnota z kim się zgadzasz? 17.04.06, 14:38
          wspolnociarz napisał:
          > Witam :) Zgadzam sie z Tobą ...

          tzn. z kim się zgadzasz?
          Ludzie, zadajcie sobie minimalny trud zaznaczania, na CZYJ list odpowiadacie.

          > a)Jeśliby każdy ze współmałżonków mógł głosować całym udziałem „właściciela
          > lokalu”, bez pełnomocnictwa ze strony drugiego współmałżonka, to byłaby to
          > dyskryminacja drugiego wspłmałżonka, który nie głosował.

          a więc KRiO dyskryminuje współmałżonka (art.36 par.2).

          > b) Póżniejsze zgłoszenie przez drugiego ze współmałżonków sprzeciwu wobec
          > sposobu głosowania pierwszego [też gwarantowane przez KRiO, art.36_1,
          > przyp.wk], powodowałoby duże opóżnienia podjęcia uchwał lub ich odrzucenie.

          Praktyka tego nie potwierdza. Przypadki rozbieżności opinii małżonków w kwetii
          głosowania nad uchwałą zdarzają się bardzo rzadko. Większym problemem dla
          wspólnot jest to, że przeważnie ŻADEN ze współmałżonków nie przychodzi na
          zebranie, a potem ZGODNIE nie otwierają drzwi przedstawicielowi zarządu
          zbierającemu głosy (i słusznie, bo coraz więcej kręci się po domach oszustów i
          bandziorów).
Pełna wersja