zarządca zarząd administrator itd

[java9]

Jak czytam niektóre wątki, to mam wrażenie, że ludzie nie
rozumieją,a ja do niedawna też nie bardzo się mogłam
w tym połapać i dalej mi się miesza...

Ustawa nie przewiduje jakiś miksów zarządowych,
opcje sa dwie ( albo albo),
albo osoby fizyczne (Zarząd), albo osoba prawna (Zarządca).
Nie ma opcji i Zarząd i zarządca, czy tu się zgadzamy ?

Zarząd Wspólnoty jest przedstawicielem ustawowym i reprezentuje Wspólnotę,
przedstawiciel ustawowy ma uprawnienia wynikające:
- z ustawy ( do zwykłego zarządu)
- z pełnomocnictwa danego przez Mocodawcę (Wspólnotę),
dodatkowo ze wzgledu na ustawe owl musi być pełnomocnictwo określające
rodzaj czynności.

Zarząd może ustanawiać kolejnych pełnomocników jeśli to wynika z treści
ustawy ( z uowl nie wynika) ,albo z treści udzielonego przez Wspólnotę
pełnomocnictwa (określającego rodzaj czynności).

Z tego wynika, że przekazanie pełnomocnictwa przez Zarząd na kolejne
osoby, jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły i Zarząd nie może
sobie bez pozwolenia Wspólnoty przekazać tego pełnomocnictwa kolejnym
osobom ... czy ja dobrze myślę ?

Czy sformułowanie :
"Wspólnota upowaznia Zarząd do podpisania umów o zarządzanie NW"
nie jest w tej sytuacji zbyt ogólne
( ustawa mówi o uchwale właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie
konkretnej czynności przekraczającej zarząd zwykły)

czy uchwała nie powinna być bardziej szczegółowa,
to znaczy do zawarcia umowy z firmą X, umowy z firmą Z itd

[barbus2]

Witam... i właśnie.. mam pytanie odnośnie tego tematu..
Mamy zarządcę, który posiada nasze pełnomocnictwo... Na pierwszym zebraniu z
nim rok temu chcieliśmy powołać zarząd, ale on poinformował nas, że lepiej
będzie, jak mu udzielimy pełnomocnictwa bo zarząd powołuje się notarialnie i
wiąże się to ze sporymi kosztami. I na tym stanęło, że wybraliśmy tylko dwóch
przedstawicieli do kontaktu z zarządcą. Kontakt się urwał, wszystko zaczęło sie
dziwnie dziać i wyglądać tak: : niejasności w kosztach rocznych, [strata
finansowa], fuszerka z remontem dachu, duży koszt wymiany drzwi wejściowych ,
niejasne rozliczenie c.o., niezgodny metraż bloku z metrażem w aktach
notarialnych, niejasny fundusz remontowy,spore straty w wodzie, rozliczanie
zaliczek z nieznanego nam metrażu bloku, wysokie koszty eksploatacji,
[przykładowo w nich: zamiatanie posesji -bez klatek schodowych - i koszenie
trawy -12500 zł rocznie], „inne” nie wykazane nam koszty, i wiele innych spraw
w samej działalności..
Z tego względu na ostatnim zwołanym przez zarządcę zebraniu [o ironio -1.04]
wspólnotowicze chcieli powołać zarząd do kontroli zarządcy, ale ten
poinformował nas, że nie ma formularza uchwały i mamy wybrać zarząd narazie
nieformalny, a on sobie zanotuje i wszystko potem będzie załatwione, jak
powinno.. Więc wybrano nas, a my zaczęliśmy gnębić go o pokazanie dokumentów i
przyglądać się jego poczynaniom. No i od tego czasu zaczęły się
kłopoty..gmatwanie spraw, obrażanie się na nas, obrażanie nas, pokazywanie
tego, co chce[np.jakieś tabelki,zamiast faktur] itp..
Więc pytania: Co to jest zwykły zarząd?
Czy jeśli zarządca ma pełnomocnictwo, tzn, że nie można już go w żaden sposób
kontrolować? Czy jeśli nie może istnieć formalny zarząd, bo jest zarządca, to
żadna kontrola nie wchodzi w grę? Czy zarządca może sobie ot tak nagle wszystko
rzucić i zrezygnować, zamiast wyjaśnić sprawy i pokazać dokumenty? Czy, a jeśli
tak, to jak można pozbawić zarządcę pełnomocnictwa..?
Wiem, że pewnie na forum gdześ znalazłabym odpowiedzi, ale za duży gąszcz i za
duży stres..I niewiedza czego i gdzie szukać.. pozdrawiam...

[java9]

Art. 18
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w
uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w
niniejszym rozdziale.

niniejszy rozdział znajdziesz w ustawie ( o powołaniu zarządu spośród osób
fizycznych)



Jaki sposób zarządu macie określony w akcie notarialnym na mieszkanie ?
Nie macie ? jak nie macie to musicie wybrać zarząd ( osobę fizyczną).
Jakie pełnomocnictwo ma "zarządca" - czy macie z nim jakąs umowę ?

[barbus2]

Witam... spróbuję odpowiedzieć..
"Jaki sposób zarządu macie określony w akcie notarialnym na mieszkanie ?"

..żebym się na tym znała.. w akcie mam tak: "Zleceniodawca zleca a
Zleceniobiorca przyjmuje zlecenie na wykonanie czynności Zarządcy .. w
granicach zwykłego Zarządu.." o to chodzi?
Ale od roku mamy nowego zarządcę i nie wiem czy to dotyczy..

"Jakie pełnomocnictwo ma "zarządca" - czy macie z nim jakąs umowę ?"
Nie wiem, jakie pełnomocnictwo.. żadnej umowy na piśmie nie mamy.. mamy tylko
regulamin porządkowy..tzn, co nam wolno, a czego nie[ np. nie hałasować po
22.00] my nie wiemy w zasadzie nic, co do tej pory robił.. z nikim nie
konsultował, o co mieliśmy pretensje, z nikim nic nie uzgadniał, sam podejmował
wszelkie decyzje.Nawet jak domagaliśmy się powiadamiania o wybieranych firmach
remontowych, zbywał nas.. Nie wiemy czy były przetargi, ale raczej wygląda na
to ,że brał swoich.. i tak było ze wszystkim.. tyle wiem , a jeśli ktos z bloku
z nim działał, to my nic na ten temat nie wiemy - a to jest możliwe..
Nic nie dostaliśmy, nawet statutu chyba nie mamy, bo byłam na zebraniach i nic
mi na ten temat nie wiadomo... Oj.. źle to wygląda..prawda?

[13lale]

Barbus 2 - czytam twoją opowieść o problemach z zarządcą, i się zastanawiam, czy
Wasza wspólnota to jakiś bantustan czy coś innego - skąd takie nastawienie -
pracuję u zarządcy (sam nie mam uprawnień), ale taka sytuacja jest nie do
pomyślenia, w każdej zarządzanej przez nas Wspólnocie jest wybrany Zarząd (3- do
6 osób)zapisane jest w umowach o zarządzanie, że raz na kwartał Zarządca
przedstawia stan finansów Wspólnoty, w dowolnym czasie przedstawiciele Zarządu
mają wgląd do wszystkich faktur i dokumentów źródłowych na podstawie których
zostały wystawione (karty przcy, kosztorysy, umowy z firmami sprzątającymi,
konserwatorskimi itd, z czego zresztą w większości przypadków chętnie
korzystają, to Zarządy Wspólnot lub powołane przez Wspólnoty komisje dokonują
wyboru wykonawców większych robót (ocieplenie, remont dachu, wymiana wind), to
Wspólnoty każdorazowo co miesiąc sprawdzają z nami kart pracy i kosztorysy, to
Wspólnoty podpisują Umowy o większe roboty, czyb że na zebraniu Wspólnoty w
drodze Uchwały upoważnią do tego Zarządcę. Sądzę że powinniście się ostro zabrać
za tego Waszego "fachowca" z Ustawą w ręku, a szybko zacznie inaczej śpiewać. Na
marginesie - nie podam w jakim mieście pracuję, bo jest tu u nas firma
zarządzająca stosująca podobne metody, może bardziej wyrafinowane, a przy tym
mająca koneksje podbno nawet w naszy nowym Sejmie. Pozdrawiem - ustawa w rękę i
do dzieła - to Wy płacicie nam Zarządcom za rzetelną obsługę, a nie odwrotnie.

13lale !

[gosiakz]

CHAPEAU BAS !!!

Pojęcie zarządu w ustawie o własności lokali......

[babczyk]

Pojęcie zarządu w ustawie o własności lokali Wyrok SN z 2004.01 14, I CK 108/03

Teza:

1. Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że
pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch
różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu
podmiotowym.

2. Przewidziany w art. 18 ust. 2a Ustawy o Własności Lokali, obowiązek
zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały
właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością
wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub
kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej. z
uzasadnienia: Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18
Ustawy o Własności Lokali i w ujęciu art. 20 Ustawy o Własności Lokali. Analiza
treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U.
z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu,
którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach,
mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali, właściciele lokali mogą w
umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później
w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą
ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art.
29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a Ustawy o Własności Lokali).

W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi
w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności
faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości.

Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej
wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych
innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22,
art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 Ustawy o Własności Lokali.
Według art. 20 Ustawy o Własności Lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z
lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są
obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli
lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie
mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w
czynnościach lub odwołani (ust. 2).

Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali - kieruje
sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym,
bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z
art. 6 zd. drugie Ustawy o Własności Lokali - może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali,
nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej
struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem
samej wspólnoty.

Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach
ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26,
art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a Ustawy o Własności
Lokali.

Przewidziany w art. 18 ust. 2a Ustawy o Własności Lokali obowiązek
zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały
właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością
wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub
kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.

[13lale]

Nic dodać nic ująć - tak to powinno wyglądać

[barbus2]

... dzięki....

[ciec21]

java9 napisała:

> Jak czytam niektóre wątki, to mam wrażenie, że ludzie nie
> rozumieją,a ja do niedawna też nie bardzo się mogłam
> w tym połapać i dalej mi się miesza...
>
> Ustawa nie przewiduje jakiś miksów zarządowych,
> opcje sa dwie ( albo albo),
> albo osoby fizyczne (Zarząd), albo osoba prawna (Zarządca).
> Nie ma opcji i Zarząd i zarządca, czy tu się zgadzamy ?


No wiesz chyba się z Toba nie zgadzam. Jak zmiksujesz dwie ważne ustawy ,
to mozesz miec zarzadce w zarzadzie wspólnoty mieszkaniowej.

[java9]

za zgodą Wspólnoty, a nie dlatego, że zarząd sobie na własną rękę
tak wymyslił...

Nie do wiary!

[wprost5]

Jak czytam post 13lale, to zastanawiam się, czy to sen czy jawa, czy to prawda
czy może jakaś kpina!
Bo jeśli rzeczywiście 13lale pracuje u jakiegoś zarządcy, to w dobie ogólnego
cwaniactwa, kombinatorstwa, złodziejstwa jest to coś niezwykłego! Zstanawiam
sie czy jest jedyna taka osoba u zarządcy czy cala firma jest taka. Wielu
zarządców (tych szemranych)uzna zapewne, że jest to kalanie wlasnego gniazda.
Ja jestem tym postem niesamowicie zbudowany, szkoda tylko, że jest to niestety,
jakiś ewenement w obecnej sytuacji. Najlepszym dowodem na to jest obawa
ujawnienia miejscowości w obawie o negatywne skutki tego ze względu na
powiązania lokalnych krętackich zarządców z politykami najwyższego szczebla!
No ale pomijając to, wielu forumowiczów powinno byc wdzięcznych 13lale za
uzmysłowienie im, jak powinno wygladać uczciwe zarządzanie i kto jest dla kogo!
I pomyśleć, że prawda i uczciwe zarządzanie może tak zdumiewać niektórych, w
każdym razie mnie!
Pisze to pod wpływem wczorajszego zebrania przedstawicieli w swojej spółdzielni
będącego miejscem jakiejś niewyobrażalnej glupoty społdzielców głosujących jak
w jakimś amoku przeciwko sobie i interesom swoich sąsiadów np. zgoda na
nieuzasadnione wyciąganie im z kieszeni kilkunastu milionów złotych,
przyjmowanie nic nie wartych sprawozdań rady, zarządu, finansowego, udzielanie
absolutorium prezesowi przyslowiowemu zeru, o ktorym prezes zarządu powiedział
wcześniej, że ocenia jego działanie na przestrzeni ostatnich 5 lat na trzy z
minusem! I ten prezes-zero dostaje absolutorium największą ilością głosów. Ja
nie mogę zrozumieć tego mechanizmu. Może ktoś z mądrzejszych mi to wytłumaczy.

[wilga52]

Nie podniecaj się, tak działają właściciele we wspólnocie, tylko trzeba dbać o
własne interesy.