długi lokalu

[dozorca1]

Lokal jest zadłużony. Obecny właściciel mówi, że nic go to nie obchodzi, bo
są to długi poprzedniego właściciela mieszkania. Gdzie jest napisane -
expresis verbis - że długi ciążą na lokalu i że wspólnota ma prawo ściągać
długi od aktualnego właściciela mieszkania (a on ma ewentualnie regres do
poprzednika) ?

[dorota111]

No właśnie gdzie? Też jestem ciekawa?
D.

[dozorca1]

a przecież niby to oczywiste, prawda ? Czekam na odzew ze strony expertów....

[dorota111]

A mnie się zdaje, że niestety nie jest to takie oczywiste:-)

Stąd pewnie brak odpowiedzi.

Dzekamy dalej:-)
D.

[partner2003]

Zgodnie z moją wiedzą - zadłużenie lokalu powstaje w chwili gdy Właściciel
lokalu nie uiszcza zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości a w efekcie
końcowym na koniec każdego roku powstaje zadłużenie Właściciela w stosunku do
Wspólnoty Mieszkaniowej.
To nie "lokal" jest zadłużony tylko Właściciel który jest zobowiązany na
bieżąco wpłacać należne zaliczki.
Wspólnota może wystąpić z roszczeniami tylko do osoby która w okresie w którym
powstało zdłużenie była Właścicielem lokalu.

Może się mylę? Jeśli tak, to proszę o komentarz.

[dozorca1]

szukamy odpowiedzi nie "na logikę", lecz podstawy prawnej do jednego z tych
dwóch stanowisk.

[dorota111]

Wydaje mi się, że wypowiedź partnera2003 była oparta właśnie na podstawach
prawnych. A, że dodatkowo logiczna? Każdemu może trafić się dobry dzień;-)

D.

[dozorca1]

Pytanie nie polega na tym, kiedy powstaje dług, tylko czy nowy właściciel
dzidziczy długi starego właściciela.

[partner2003]

W odpowiedzi na podanie podstawy prawnej /bez logiki i zdrowego rozumowania/

Art. 15 ustawy o własności lokali mówi :

1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie
bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Więc, przepraszam ale kto jest stroną w dniu np. 10.12.2002 ?
Przyjmując, że zmiana właściciela nastąpiła np. 31.01.2003 /nazwijmy go w tym
miejscu włascicielem nr.2./ a zaległość powstała przed 31.01.2003 to obowiązek
ciążył na właścicielu nr.1. i tylko od niego Wspólnota może dochodzić praw.
Odpowiedź jest prosta to Właściciel nr.1 nie dopełnił obowiązku który wynika z
ustawy a nie Właściciel nr.2. W art.15 jest mowa o UISZCZANIU ZALICZKI W FORMIE
BIEŻĄCYCH OPŁAT, PŁATNYCH Z GÓRY.

Pozdrawiam.

[dozorca1]

to jest subiektywna interpretacja zapisu w tej mocno "kompaktowej" w formie
ustawie. Proszę o dowód "wprost", tzn. bez zdrowego rozsądku, interpretowania
ogólnikowych sformułowań itp.: ma być czarno na białym

[dozorca1]

> Art. 15 ustawy o własności lokali mówi :
>
> 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie
> bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.


Pytanie nie polega na tym, kiedy powstaje dług, tylko czy nowy właściciel
dzidziczy długi starego właściciela.

[torun368]

A mnie się wydaje że nowy właściciel powinien sprawdziś czy stary właściciel
nie miał długu wobec wspólnoty . Kupił lokal wraz z zadłużeniem - to jest
logiczne .

[dozorca1]

Sprawdził i ....jest. A nawet umówili się miedzy sobą na temat sposobu jego
spłaty. Co z tego wynika dla wspólnoty lub jej administratora ?
Umówili się np. tak, że te długi obciążają poprzedniego właściciela. Nawet
zapisali to w akcie notarialnym. Ten były właściciel wyprowadził się gdzieś. I
teraz wspólnota ma go szukać po całej Polsce, żeby wyegzekwować długi ? Czy
raczej powinna powiedzieć: obciążony jest lokal. Ściągamy długi od obecnego
właściciela, a relacje między nimi nas nie obchodzą ?

PS' Czy ktoś zna w Internecie jakieś inne forum poświęcone wspólnotom, gdzie
można uzykać odpowiedź eksperta na np. takie pytanie ?

[partner2003]

Witam Państwa jeszcze raz.
W odpowiedzi na długi lokalu pragnę zaznaczyć, że mylicie Państow pojęcia. To
prawda, że kupując mieszkanie Właściciel nr. 2. powinien sprawdzić czy lokal
nie jest zadłużony ale takie sprawdzenie dotyczy "ZASTAWU NA HIPOTECE" sprawdza
się to po to aby mieć pewność, że nie kupuje się lokalu łącznie z obciążeniami.
Dotyczy to udzielonych kredytów pod zastaw lokalu bądź np. współwłasności do
danego lokalu czy jakich kolwiek innych praw osób trzecich do wymienionego
lokalu. W części 4 Księgi wiczystej danego lokalu może pojawić się również
zapis iż na lokalu widnieje obciążenie w stosunku do osób trzecich i osobą taką
może być Wspólnota Miszkaniowa ale to uzyskuje się dopiero w chwili przekazania
sprawy do komornika poprzez uzyskanie nakazu płatniczego z Sądu. Jeżeli takiego
zapisu nie ma to właściciel nr. 2 nie kupił lokalu wraz z obciążeniami. Idźmy
dalej : jak właściciel nr.2 ma sprawdzić we Wspólnocie Mieszkaniowej stan
rozliczenia finansowego Właściciela nr.1 ? Istniej chyba coś takiego jak
ochrona danych osobowych - kto udzieli informacji iż Pan "X- Właściciel nr.1"
ma względem Wspólnoty ma jakie kolwiek zobowiązania ? Dalej twierdzę, że
zobowiązanie powstaje w dniu 10-go każdego miesiąca i w zależności kto w danym
dniu posiada tytuł prawny do lokalu jest stroną dla Wspólnoty. Na
pytanie "dozorcy" prosze wskazać czarno na białym to informuję, że w ustawie
nigdzie nie ma takie zapisu jakiego pan oczekuje, że przeczyta. Jedyne miejsce
to oczeczenia Sądowe w sprawie.

Pozdrawiam

[chutny]

Witam. Zauważyłem, iż eksperci owszem odpowiadają ale z podaniem podstawy
prawnej to już jest ciężko. A co do zadłużenia poprzedniego właściciela lokalu
to w akcie notarialnym sporządzanym w efekcie kupna-sprzedaży powinien znależdz
się zapis ( i przeważnie się znajduje) - wszystkie ciężary i obowiązki
przechodzą na kupującego. A swoją drogą zaliczki płatne są do 10-tego każdego
miesiąca.
Pozdrawiam.

[partner2003]

Oczywiście, że w akcie notarialnym powinien /i napewno znajduje się zapis
mówiący o obciążeniach które obciążają przedmiotowy lokal ale jeszcze raz
powtarzam jest różnica w : obciążeniach widniejących na lakalu zapisanych w 4
części księgi wieczystej /a o to chodzi gdy mówimy o obciążeniach na lokalu/ -
wtedy właściciel nr.2. kupuje lokal wraz z jego całym "obytkiem" czyli
obciążeniami, a jeżeli brak jest takiego zapisu w 4 c zęści który mówi, że
Wspólnota Mieszkaniowa jako osoba trzecia ma prawa do przedmiotowego lokalu z
tytułu nie zapłaconych zaliczek na koszty - w okreslonej kwocie.

To jest oczywiste, że za zobowiązania odpowiada właściciel nr. 1. jeżeli
powstały w czasie gdy posiadał prawa własnościowe do lokalu. Kolejny przykład :
jeżeli Właściciel nr. 1 podpisał umowę na dostarczanie energii do lokalu a nie
płacił z tego tytułu rachunków to przepraszam na kim widnieje zadłużenie na
lokalu czy właścicielu ? Kogo Stoen będzie ścigał "lokal" czy właściciela. To
jest przykład z życia, Ja sama kupiłam mieszkanie z drugiej ręki. Pan "X -
Właściciel nr.1." miał zadłużenie w stosunku do Stoen w kwocie 24 złote. Miałam
dwie możliwości :
1. podpisuję umowę na dostarczanie energii i od dnia podpisania umowy wszystkie
powstałe od tego dnia obciążenia obciążają moją osobę co się z tym wiązało
trzeba było zmienić licznik - koszt wymiany = 80 zł.
lub
2. podpisuję umowę która zmienia tylko stronę czyli z Pana "X" przechodzi na
Mnie - w takim przypadku jestem zobowiązana pokryć zadłużenie w kwocie 24
złotych.

Ja wybrałam wariant nr.2 ponieważ 24 złote do zapłaty to i tak mniej niż 80 za
nowy licznik. Jednakże gdyby zadłużenie było wyższe niż 80 złotych to nigdy nie
podpisałabym takiej umowy z wariantem nr. 2 i wtedy Stoen dochodziłby swoich
praw z tytułu dostarczania energii od mojego poprzednika.

W przypadku Wspólnoty jest tak samo.
Musi dochodzić swoich praw od poprzednika bo tylko on jest stroną dla
Wspólnoty.

[dozorca1]

> To jest oczywiste, że za zobowiązania odpowiada właściciel nr. 1. jeżeli
> powstały w czasie gdy posiadał prawa własnościowe do lokalu.

Oczywiste jest raczej tylko to kiedy powstały i kto je spowodował. Ale ktoś
inny odkupił ten lokal i że odkupił bez długów to jest już mniej oczywiste.
Pytanie jest takie: czy nowy właściciel "dziedziczy" długi starego właściciela.

[dozorca1]

Czyli de facto kto tworzy prawo w Polsce ? Nie władza ustawodawcza, tylko sąd
zajmujący się wykładnią prawa ? Jaka jest granica między stanowieniem prawa a
jego interpretacją ? Co jest jeszcze wykładnią, a co już tworzeniem prawa ? Czy
prawo w Polsce ma charakter precedensowy ?

[sdkfz1]

Witam.
Pozwolę sobie na wywód. Wprawdzie odpowiedź (odpowiada właściciel, który
doprowadził do zaległości) została już podana, ale widziałem, że niektórzy
domagają się przytoczenia przepisów.
Obowiązek ponoszenia kosztów zarządu przez właściciela lokalu wynika z art. 12
i 13 w zw. z art. 15 ust. o wł. lok. Wierzycielem jest wspólnota, a
zobowiązanym (dłużnikiem) właściciel.

Zmiana dłużnika (w omawianym przypadku właściciela, KTÓRY DOPROWADZIŁ DO
ZALEGŁOŚCI na nowego właściciela) powinna nastąpić w trybie przepisów KC – art.
519 i n.. Przepisy te wyrażają zasadę, że przejście zobowiązania (zapłata
zaległych zaliczek) na inną osobę – przy czym dłużnik zostaje zwolniony – może
nastąpić przez:
- umowę między wierzycielem (wspólnota) a osobą trzecią (nowy właściciel), za
zgodą dłużnika, albo
- umowę między dłużnikiem a osobą trzecią ZA ZGODĄ WIERZYCIELA (WSPÓLNOTY)
Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a
wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest
odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał
spełnienia świadczenia (gwarancja)
Umowa o przejęcie długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo
dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu.


Dodatkowo zwrócę uwagę na treść art. 523 KC: Jeżeli w umowie o przeniesienie
własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z
własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o
przejęcie tych długów przez nabywcę.
Nieruchomością jest również lokal. Tak więc przejście długów związanych z tą
nieruchomością musi się odbyć na podstawie czynności prawnej (umowy), czyli
musi być wola stron. Nie następuje to samo z siebie tylko dlatego, że ktoś zbył
lokal.

Oczywiście przejście długu z starego właściciela na nowego może się też odbyć
na mocy przepisów szczególnych, ale ja ich nie znam. Sytuacja tak musi być
wyraźnie określona w przepisach. Tak jest np. z wierzytelnością zabezpieczoną
hipoteką. Obciąża ona nieruchomość niezależnie od każdoczesnego właściciela.

Pzdr.
Sdkfz1

[dozorca1]

Ja też gratuluję wiedzy. Byłem pewien, że dług ciąży na lokalu.

[zarzadca]

sdkfz1 napisał:

> (...)
> Wierzycielem jest wspólnota, a
> zobowiązanym (dłużnikiem) właściciel.
> (...)

Wydaje mi się, że wspólnota jako ułomna osoba prawna nie może byc wierzycielem.

Pozdrawiam

[partner2003]

BRAWO dla "sdfz1"

[sdkfz1]

Dziękuję bardzo :)

P.S. Żeby dokończyć wątek dodam jeszcze - zapomniałem o tym; wprawdzie nie
dotyczy to sytuacji opisanej, ale żeby była jasnośc w tym temacie - że istnieje
coś takiego jak sukcesja uniwersalna. Jeden podmiot wstępuje z całość praw i
obowiązków drugiego. Przykładem jest np. dziedziczenie. Tak więc jeżeli
spadkobierca nie odrzuci spadku albo nie przyjmie spadku z dobrodziejstwem
inwentarza, to całość długów, w tym np. zaległe zaliczek na koszty zarządu,
przejdą na niego.

Pzdr.

sdkfz1

[chutny]

BRAWO!- s1dkf2 BRAWO,BRAWO I chyba o to chodzi na tym forum, więcej takich
jasnych odpowiedzi, prawdziwy ekspert!!!.
POZDRAWIAM.

[dozorca1]

Porównanie z dziedziczeniem znów zamieszało mi w głowie. Przecież osoba
dziedzicząca dziedziczy i prawa i zobowiązania. A więc - per analogia - nowy
właściciel nabywa lokal, ale i dziedziczy długi starego. Czyż nie ?
Dlaczego nasze prawo nie może być jednoznaczne, spójne i nie wymagające
skomplikowanych i przeciwstawnych interpretacji ? W czym problem ?

[sdkfz1]

dozorca1 napisała:

> Porównanie z dziedziczeniem znów zamieszało mi w głowie. Przecież osoba
> dziedzicząca dziedziczy i prawa i zobowiązania. A więc - per analogia - nowy
> właściciel nabywa lokal, ale i dziedziczy długi starego. Czyż nie ?
> Dlaczego nasze prawo nie może być jednoznaczne, spójne i nie wymagające
> skomplikowanych i przeciwstawnych interpretacji ? W czym problem ?


Jeżeli namieszałem to biję się w pierś:)
Trzeba było jednak dodać ten punkt ponieważ kwestia dziedziczenia jest równie
często występująca jak sprzedaż.
Obie sytuacje są jednak odmienne - regulowane innymi przepisami. Inny jest
również cel obu instytucji.
No cóz, prawo musi uwzględniać i uwzględnia różne stany faktyczne i ich
konsekwencje.

Pzdr.

sdkfz1

[dozorca1]

Czyli podsumowując: o ile nie ma umowy o przejęciu długów przez nowego
właściciela (czyli nowy właściciel kupił lokal zadłużony) wspólnota musi
egzekwować ewentualne długi powstałe za czasów poprzedniego właściciela od
tego poprzedniego właściciela. Długi idą za właścicielem, a nie za lokalem.
(Pomijamy sprawę dziedziczenia lokalu, mówimy o kupnie lokalu przez nowego
właściciela.) Tak ? A sprawę reguluje kodeks cywilny, a nie ustawa o własności
lokali.
A tak na marginesie: skoro mamy wątpliwości w tak elementarnej sprawie, a
wypowiadają się w większości ludzie "z branży" - to chyba nie najlepiej to
świadczy o poziomie uregulowań prawnych w sprawach mieszkaniowych. Odpowiedź
powinna być łatwa do uzyskania, a nie wymagająca olbrzymiej pracy śledczej,
szukania analogii, wykładni itd. Wracam do podstawowej kwestii: dlaczego nie
jest to napisane w ustawie o własności lokali "czarno na białym".
Podobne problemy mam z rękojmią. Na budynek rękojmia standardowo jest 3 lata
od "daty wydania rzeczy kupującemu". Tak jest w kodeksie cywilnym. Ale co jest
tą datą w sytuacji budynku wielorodzinnego ? Wydanie 1-szych kluczy ?
Ostatnich ? Data utworzenia wspólnoty ? O tym ustawodawca dyskretnie milczy.
Pozostaje wertowanie orzecznictwa, czyli miejsca, gdzie praktycznie powstaje
prawo, chociaż tak nie powinno być.

[sdkfz1]

dozorca1 napisała:

> Czyli podsumowując: o ile nie ma umowy o przejęciu długów przez nowego
> właściciela (czyli nowy właściciel kupił lokal zadłużony) wspólnota musi
> egzekwować ewentualne długi powstałe za czasów poprzedniego właściciela od
> tego poprzedniego właściciela. Długi idą za właścicielem, a nie za lokalem.
> (Pomijamy sprawę dziedziczenia lokalu, mówimy o kupnie lokalu przez nowego
> właściciela.) Tak ? A sprawę reguluje kodeks cywilny, a nie ustawa o
własności
> lokali.

Moim zdaniem, tak jak napisałem, tak.

> A tak na marginesie: skoro mamy wątpliwości w tak elementarnej sprawie, a
> wypowiadają się w większości ludzie "z branży" - to chyba nie najlepiej to
> świadczy o poziomie uregulowań prawnych w sprawach mieszkaniowych. Odpowiedź
> powinna być łatwa do uzyskania, a nie wymagająca olbrzymiej pracy śledczej,
> szukania analogii, wykładni itd. Wracam do podstawowej kwestii: dlaczego nie
> jest to napisane w ustawie o własności lokali "czarno na białym".

Bo wtedy jest rozdymanie przepisów. Zdaje się, że fachowo nazywa się to
superfluum ustawowe - zbędnośc, powtórzenie przepisu, regulacji, która już jest
i dotyczy danej sprawy. Po co jeszcze raz przepisywać treść innych przepisów.
Po to są akty prawne o generalnym, ogólnym charakterze, aby tworzyły
pwenien "szkielet", na którym się doczepia inne rzeczy. To są jak liscie na
drzewie - wyrastają z jakiegoś pnia. (Ale mnie wzieło na porówniania:)
W aktach szczegółowych, regulujących daną materię (np. uowłlok) NIE DA SIĘ
przepisach całego kodeksu cywilnego. Przecież wspólnota styka się praktycznie z
wszelkimi przejawami obrotu cywilnego, nie tylko z kwestią odpowiedzialności za
długi za lokal. A wymagalność roszczenia, a odsetki, a wygaśniecie roszczenia
itp. itd.
Przepisy szczegółowe zawierają tylko (poza oczywiście swoim meritum -
przedmiotem regulacji) tylko rozwiazania RÓŻNIĄCE się od zasad ogólnych,
odbiegające od przyjętych rozwiązań.


> Podobne problemy mam z rękojmią. Na budynek rękojmia standardowo jest 3 lata
> od "daty wydania rzeczy kupującemu". Tak jest w kodeksie cywilnym. Ale co
jest
> tą datą w sytuacji budynku wielorodzinnego ? Wydanie 1-szych kluczy ?
> Ostatnich ? Data utworzenia wspólnoty ? O tym ustawodawca dyskretnie milczy.
> Pozostaje wertowanie orzecznictwa, czyli miejsca, gdzie praktycznie powstaje
> prawo, chociaż tak nie powinno być.

No cóż nie da się wszystkiego szczegółowo uregulować. Chyba to lepiej niż mieć
przepisy kazuistyczne (wzorzec niemiecki) - więcej przepisów, które mozna sp...
Kto by to wszystko objął. A tak można liczyc na sensoną wykładnie sądu (no nie
zawsze :)
Tak poza tym, to oczywiście jest moje subiektynwe spojrzenie na prawo, bo sam
jestem prawnikiem i jest mi trochę łatwiej się poruszać :)

Pzdr

sdkfz1

[dozorca1]

Napisałem Panu odp. ale się nie ukazała, musiałem na coś źle kliknąć. W
skrócie chodzi mi o to, że teoretycznie ma Pan rację, ale praktyka jest taka
jak z tymi długami lokalu/właściciela, rękojmią, garażem wielostanowiskowym,
czy wieloma innymi kwestiami poruszanymi na tym forum. Mimo wszystko nie
rozumiem dlaczego w ustawie o własności lokali te kwestie nie mogą być
jednoznacznie roztrzygnięte.
Wydaje mi się, że często przyczyną takiego prawodawstwa w Polsce jest to, że
prawnicy, którzy piszą projekty tych uchwał nie znają się na stronie
merytorycznej zagadnienia. Nie są w stanie ocenić co, jakim i dlaczego może
być problemem w praktycznym funkcjonowaniu - w naszym przypadku - wspólnot
mieszkaniowych. Ustawa o szczególnej ochronie lokatorów to zupełny bubel
prawny, a nowelizacja ustawy o spółdzielczości praktycznie uniemożliwia
wyodrębnienie się ze spółdzielni wspólnoty mieszkaniowej (czy nie jest to
ograniczenie naszych praw obywatelskich, co na to konstytucja ?).
Dla mnie wniosek z tego wszystkiego jest taki, że trzeba czytać orzecznictwo.
Ale wtedy zbliżamy się do tak wyszydzanego (i słusznie) przez Pana modelu
niemieckiego czy brytyjskiego...

[sdkfz1]

dozorca1 napisała:

> W skrócie chodzi mi o to, że teoretycznie ma Pan rację, ale praktyka jest
taka
> jak z tymi długami lokalu/właściciela, rękojmią, garażem wielostanowiskowym,
> czy wieloma innymi kwestiami poruszanymi na tym forum. Mimo wszystko nie
> rozumiem dlaczego w ustawie o własności lokali te kwestie nie mogą być
> jednoznacznie roztrzygnięte.
> Wydaje mi się, że często przyczyną takiego prawodawstwa w Polsce jest to, że
> prawnicy, którzy piszą projekty tych uchwał nie znają się na stronie
> merytorycznej zagadnienia. Nie są w stanie ocenić co, jakim i dlaczego może
> być problemem w praktycznym funkcjonowaniu - w naszym przypadku - wspólnot
> mieszkaniowych. Ustawa o szczególnej ochronie lokatorów to zupełny bubel
> prawny, a nowelizacja ustawy o spółdzielczości praktycznie uniemożliwia
> wyodrębnienie się ze spółdzielni wspólnoty mieszkaniowej (czy nie jest to
> ograniczenie naszych praw obywatelskich, co na to konstytucja ?).

Nic dodać, nic ując. Teoria jest zawsze piekna, a wychodzi jak każdy widzi.
Zbyt wiele interesów do pogodzenia.

> Dla mnie wniosek z tego wszystkiego jest taki, że trzeba czytać orzecznictwo.
> Ale wtedy zbliżamy się do tak wyszydzanego (i słusznie) przez Pana modelu
> niemieckiego czy brytyjskiego...

Nie tylko orzecznictwo, ale i poglądy doktryny. A tak w ogóle to najlepiej
zostać mgr. prawa :)
Modelu nie wyszydzam. To samo można na rózne sposoby osiągnąć. A jak już ktoś
tak ma, a nie inaczej, to oczywiście inne modele mu nie pasują. Podejrzewam, że
kwestia przyzwyczajenia.
Pzdr.

sdkfz1

[dozorca1]

> Modelu nie wyszydzam.

Nasz model, to model mieszany :-), tzw. miszung !