kto głosuje za współwłaścicieli

[nati1011]

głosowanie nad uchwałą. Udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest
niepodzielny. Ale udział do lokalu już tak.

1. Jeżeli włascicielami lokalu jest małżeństwo, a drugi małżonek jest obecny
na zebraniu, to podpis składa jeden czy oboje
2. Jeżeli włascicieli lokalu jest kilku (nie małżeństwo, lub układ mieszany),
to podpis muszą złożyć wszyscy czy wyznaczają 1 osobę spośród siebie do
głosowania?
3. Czy osoba głosująca w imieniu wszystkich współwłaścicieli musi posiadać
pisemne pełnomocnictwo od pozostałych czy wystarczy domniemywać, że posiada
takie upowąnienie skoro składa w ich imieniu oświadczenie woli,
4. CZy współwłaściciele wybierając przedstawiciela składają oświadczenie
wyrażające zgodę na głosowanie w ich imieniu czy musza udzielać pełnomocnictwa
5. od nowego roku nie ma znaków skarbowych czy pełnomocnictwa nie musza być
opłacane?
6. Jeżeli na karcie do głosowania podpis złoży 1 współwłasciciel lub 1
współmałżonek, któy nie dostarczył pisemnego pęłnomocnictwa pozostałych, to
jego głos jest ważny? Jeżeli jest nieważny, to musimy go potraktować jako
przeciw uchwale, i czy to nie byłoby gorsze niż przyjąć domniemanie, że
posiada zgodę pozostałych współwłaścicieli?

Nigdzie nie znalazłam konkretnych odpowiedzi na takie pytania. A jak
przejrzałam dokumentacje kilku wspólnot, to wprawdzie pisze się, że potrzebne
są np oświadzczenia od małżonków, to zawsze pojedyńcze głosy są traktowane
jako ważne, nawet jeżeli tego pełnomocnictwa nie ma. A ja mam dużą wspólnotę,
gdzie ok 1/3 lokal ma współwłaścicieli zwykłych (nie licząc małżeństw) i
często jest tak, że częśc tych współwłaścicieli wogóle nie mieszka, bo byli
potrzebni tylko do wzięcia kredytu. Uzyskanie podpisów lub pełnomocnictw pod
każdą uchwałą jest po prostu niewykonalne.

[asam11]

nati1011 napisała:

> głosowanie nad uchwałą. Udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest
> niepodzielny.

To duży skrót myślowy albo nieporozumienie. Udział w nieruchomości wspólnej
przysługuje włascicielowi albo współwłaścicielowi lokalu (nie lokalowi) Może on
być oczywiście inny niż to wynika z porównania powierzchni całego lokalu z sumą
powierzchni wszystkich lokali i w księdze wieczystej będzie taki podany - to
wynika z kc. Natomiast z uowlok wynika prawo głosu dla właściciela lokalu - i
tu nie ma znaczenia, czy lokal ma naprawdę jednego właściciela czy kilku
współwłaścicieli - wszyscy współłaściciele traktowani są razem jako zbiorowy
własciciel.
Na tym tle duża część problemów nati jest uzasadniona.

[serafin666]

"wszyscy współłaściciele traktowani są razem jako zbiorowy własciciel."

guzik prawda, za jakieś 150 zł przyzwoity adwokat-cywilista w 15 minut
wytłumaczy to nawet średnio przygotowanemu właścicielowi

[nati1011]

Wiem, że udział przysługuje właścicielowi, chodziło mi o sytuację, że z lokalem
związany jest udział np 10 %, to małżonkowie gosuję całym udziałem, a nie jeden
5% za a drugi 5% przeciw.
Ale nadal nie znam odpowiedzi na swoje pytania. Powiem więcej.. Konsultowałam
je z prawnikami, ale oni nie do końca czują sytuację wspólnoty. Oczywiste jest,
że do sprzedazy lokalu jest potrzebny udział wszystkich współwłaścicieli, ale
czy tak samo należy traktować glosowanie nad uchwłaą w sprawie zakazu
wyprowadzania psów na trawnik albo zabudowę balkonu przez sąsiada?

Jako zarządcy odpowiedzcie mi przynajmniej na 1 pytanie - czy jak na zebranie
przychodzi 1 małżonek bez oświadczenia drugiego i oddaje głos "za" uchwałą, to
traktujecie ten głos za ważny czy nie?

[kikibobo]

rozumiem Cie nati.
ja mam w akcie notarialnym, że mieszkanie kupuje mój mąż i oświadcza, że
nabycia tego dokonuje do wspólności ustawowej. Pewnie wszyscy w moim budynku
tak maja bo akty sporządzał ten sam notariusz.
Uważałam ,że obojętnie który z małżonków głosuje , bez oświadczenia drugiego (
czy to musiałoby byc pełnomocnictwo?), jest to głosowanie całym udziałem i głos
jest ważny.
Jeżeli się mylę to musielibysmy żądać podpisów po uchwałą obojga małżonków?

[nati1011]

no właśnie o to mi chodzi. Dyskutujemy tu czasem o pierdołach. Poradników też
jest mase, a nikt nie rozstrzygnął tak ważnej kwestii. Powiem więcej, nawet
notariusz nie zakwestionował nam podpsiów 1 małżonka lub 1 wsółwłaściciela,
przy sprzedaży strychu. A mój prawnik np twierdzi, że (na wszelki wypadek) za
każdym razem powinny być 2-3 czy 4 podpisy w zależności ilu jest udziałówców.
tylko, że wtedy zarząd będzie zbierał podpisy chyba ze 2 lata.

[majkowa]

wyjaśniam:
Polskie prawo zna dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach
ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 kc).

Współwłasność łączna, w której nie wyróżnia się udziałów, jest zawsze stosunkiem
prawnym związanym z innym stosunkiem prawnym - jego prawną konsekwencją.
Współwłasność łączna nie jest instytucją jednolitą, każdy jej przypadek regulują
przepisy szczególne, które ją ustanawiają.

Najbardziej typowymi podstawami współwłasności łącznej są małżeńska wspólność
majątkowa (art. 31-46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego)
Współwłasność łączna z mocy prawa powstaje i ustaje wraz z powstaniem i ustaniem
tych stosunków prawnych.

Odnośnie małżonków, zasady głosowania wyjaśnia Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy:

<Art. 36.
§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie
majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o
zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym,
chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu
obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych
należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do
zachowania tego majątku.
Art. 361.
§ 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym
zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w
bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia
zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności
zarobkowej.

Inne szczegółowe regulacje szukać w KRiO.

Współwłasność w częściach ułamkowych, w której każdemu współwłaścicielowi
przysługuje udział w prawie własności określony ułamkiem, jest samoistnym
stosunkiem prawnym, regulowanym wyłącznie przez prawo rzeczowe.


Odnośnie współwłasności ułamkowej sytuacje wyjaśnia Kodeks Cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
współwłaścicieli (art. 198 kc) i jest uprawniony do współposiadania i
współkorzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, w jakim można to pogodzić z
posiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc).

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w
stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą
wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kc).

W sytuacji, gdy wiele podmiotów jest uprawnionych do rozporządzania rzeczą, może
między nimi dojść w tym zakresie do różnicy zdań. W celu jej rozwiązania
przepisy Kodeksu cywilnego (art. 199-203) regulują zarządzanie rzeczą wspólną.


Przede wszystkim każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do lojalnego
współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami w zarządzie rzeczą wspólną (art.
200 kc).
Natomiast uprawnienia współwłaścicieli w zakresie tego zarządu Kodeks różnicuje
w następujący sposób:

* do czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną
potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli; w jej braku każdy we
współwłaścicieli może żądać sądowego upoważnienia do dokonania określonej
czynności (art. 201 kc), podobnie każdy ze współwłaścicieli może żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli większość współwłaścicieli postanowi dokonać
czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (art.
202 kc),
* do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności do
rozporządzenia rzeczą, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; jeżeli
zgody tej nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 kc).

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 kc).
W sytuacjach permanentnego braku zgody między współwłaścicielami każdy z nich
może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy (art. 203 kc), czyli o powierzenie
zarządu nad rzeczą wspólną jednej osobie (niekoniecznie współwłaścicielowi).

Niezależnie od wielkości udziału i zgody pozostałych współwłaścicieli każdy ze
współwłaścicieli jest uprawniony do wykonywania wszelkich czynności i
dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa (art.
209 kc).

do majkowej

[lech66]

To są bardzo cenne rzeczy, które cytujesz, ale pytająca pozostaje dalej bez
odpowiedzi na swoje pytania. Na przykład czy jeśli lokal jest własnością dwojga
małżonków to czy ten jeden z nich, głosujący na zebraniu, ma przyjść na
zebranie z pełnomocnictwem tego drugiego, czy z notarialnym itp.
Formalnie rzecz biorąc sądzę (ale zadająca pytanie prosi o dowód prawny), że
powinien to wszystko mieć na zebraniu, ale się tego nie praktykuje, bo wtedy
chyba nic i nigdy wspólnota nie mogłaby uchwalić. I może to nie jest źle, bo
gdyby ten drugi współwłaściciel (np. współmałżonek) był niezadowolony z tego
głosowania swojej drugiej połowy, to zawsze może w ciągu 6 tygodni zaskarżyć
uchwałę.
Bardziej skomplikowana jest sytuacja współwłasności osób sobie obcych i
występujących w większej ilości, np. podziemnego garażu i ich głosowania. Ale
to już inna bajka.