nakaz administracyjny wykonania remontu

[mn72]

budynek posiada dwóch właścicieli
ze względu na wiek budynku i stan elewacji konieczne jest wykonanie jej
remontu, a przy okazji docieplenie budynku.
Ponieważ jeden ze współwłaścicieli nie wykazuje chęci do współpracy, wiem że
istnieje możliwość nałożenia wymogu administracyjnego na wykonanie nowej
elewacji, ze strony PINB lub innego odpowiedzialnego urzędu?
Czy w przypadku nałożenia takiego obowiązku w drodze decyzji administracyjnej,
odpowiedzialność za wykonanie spada proporcjonalnie na obu właścicieli czy też
urzędu wydającego decyzję nie interesuje kto poniesie koszty wykonania decyzji
a interesuje jej końcowy efekt.
Sytuacja hipotetyczna.
jeden z właścicieli wykonuje remont elewacji dwóch ścian budynku. Ponieważ
decyzja, jak również pozwolenie na budowę wymaga wykonania całości remontu,
nadzór budowlany z oczywistych względów nie dokona odbioru. Istnieje nakaz
administracyjny wykonania remontu elewacji. Kto zostanie pociągnięty do
odpowiedzialności?

[czajnik5]

współwłaściciele solidarnie.

[czajnik5]

oczywiście nadzór może nakazać wykonanie remontu, jeżeli zachodzą przesłanki, o
których mowa w ustawie prawo budowlane, nie może jednak nakazać administracyjnie
wykonania robót budowlanych polegających na dociepleniu elewacji.

[miro_mx]

1. Nowelizacja art. 61 p.bud. wynika z faktu unormowania przez ustawodawcę
koncepcji nakazu przestrzegania przez odpowiednie podmioty jednolitych zasad
zarówno na etapie budowania, jak i eksploatacji danego obiektu budowlanego. Z
tego względu generalne określenie warunków użytkowania obiektu budowlanego
zostało uregulowane w art. 5 ust. 2 p.bud. oraz dodatkowo doprecyzowane poprzez
odesłanie do unormowanych w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 p.bud. przesłanek
umożliwiających realizację zasady zgodności projektowania i budowania obiektów
budowlanych zgodnie z przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej (por.
kom. do art. 5 p.bud.). Umieszczenie ww. nakazu w jednym przepisie umożliwiło
jego szerokie zastosowanie poprzez każdorazowe odesłanie do art. 5 p.bud., przy
czym należy wskazać, iż wykładnia art. 5 ust. 2 p.bud. będzie następowała także
na podstawie dorobku doktryny i judykatury odnoszącego się do art. 61 p.bud.
sprzed nowelizacji. Nowy przepis art. 61 p.bud. przewiduje rozszerzenie nakazu
przestrzegania określonych zasad także w odniesieniu do utrzymywania danego
obiektu budowlanego, co jednoznacznie przesądza o wymogu nieprzerwanego dbania o
jego stan techniczny i estetyczny również w przypadku, gdy nie jest on na
bieżąco użytkowany. Oznacza to m.in. konieczność przeprowadzania stosownych
kontroli przez powołane do tego podmioty, a także niezwłoczne dokonywanie
odpowiednich napraw w przypadku zaistnienia niebezpieczeństwa konstrukcyjnego
czy pożarowego spowodowanego działaniem np. sił natury.

2. Znowelizowany art. 61 p.bud. utrzymuje dotychczasowe rozwiązanie, nakładając
obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego na jego właściciela lub
zarządcę. Tym samym aktualne pozostają dotychczasowe poglądy wyrażone w
literaturze i orzecznictwie, które jednak wymagają modyfikacji wynikającej z
faktu obowiązywania nowych regulacji, pośrednio lub bezpośrednio wpływających
na stosowanie przepisów p.bud. W szczególności należy wskazać, iż obowiązek
utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami z art. 5 ust.
2 p.bud. może spoczywać – w zależności od swojego charakteru - wyłącznie na
właścicielu lub wyłącznie na zarządcy obiektu budowlanego albo równocześnie na
obu tych osobach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany
stosunek prawny (np. gdy zobowiązanie zarządcy wynika z zawartej umowy
użytkowania czy dzierżawy) [por. J. Siegień, Prawo budowlane. Komentarz,
Warszawa 2002, s. 281]. W przypadku współwłasności ww. obowiązek ciąży na
wszystkich współwłaścicielach [por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., IV SA
472/00, "Wspólnota" 2002, nr 8, s. 51]. W sytuacji gdy pomiędzy nimi nastąpił
podział danego obiektu budowlanego do użytkowania (tzw. podział ad usum), nakaz
realizacji obowiązku utrzymania w odpowiednim stanie technicznym określonej
części obiektu budowlanego może odnosić się tylko do tego ze współwłaścicieli,
który użytkuje ją z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Adresatem decyzji
nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 w zw. z art. 61
p.bud.) będą jednak także pozostali współwłaściciele obiektu budowlanego, gdyż
przysługuje im przymiot strony na mocy art. 28 k.p.a. [należy wskazać, iż w tym
wypadku nie znajdą zastosowania postanowienia p.bud. określające w sposób
odmienny od k.p.a. krąg podmiotów legitymowanych do udziału w szczególnych
postępowaniach unormowanych w p.bud. - postępowaniu w sprawie pozwolenia na
budowę (art. 28 ust. 2 p.bud.), postępowaniu o przeniesienie decyzji o
pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (art. 40
ust. 3 p.bud.), postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie (art. 59 ust. 7
p.bud.)]. Wydanie decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości
poprzedza wszczęte z urzędu przez właściwy organ postępowanie administracyjne. O
jego wszczęciu organ ten jest zobowiązany zawiadomić pozostałe strony zgodnie z
art. 61 § 4 k.p.a. [J. Siegień, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2002, s.
280; wyrok NSA z dnia 14 maja 1996 r., SA/Wr 2095/95, "Prokuratura i Prawo"
1997, nr 6, s. 45]. Nowelizacja p.bud. nie wprowadziła definicji legalnej
pojęcia zarządcy obiektu budowlanego. Przy
wyznaczeniu zakresu podmiotowego tego terminu znajdzie odpowiednie zastosowanie
normatywne określenie zarządcy nieruchomości zawarte w u.g.n. Na mocy art. 184 i
art. 185 u.g.n. zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca co do
zasady stosowną licencję zawodową (wydaną na podstawie przepisów rozdziału III
działu V u.g.n.), prowadząca działalność zawodową polegającą na podejmowaniu
wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do
utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Działalność ta jest
prowadzona na podstawie stosownej umowy o zarządzanie nieruchomością
(wymagającej formy pisemnej pod rygorem nieważności), zawartej z jej
właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką
organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym
bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Działalność w zakresie
zarządzania nieruchomościami może być prowadzona także przez przedsiębiorcę (w
rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 19 listopada 1999 r. - Prawo działalności
gospodarczej, Dz. U. Nr 101, poz. 1178 ze zm. (p.d.g.)), o ile zarządzanie
będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości. Ze względu na fakt, iż termin
"nieruchomość" posiada węższy zakres przedmiotowy od terminu "obiekt
budowlany", należy zgodzić się z zaprezentowanym w literaturze poglądem, iż
pojęcie zarządcy z art. 61 p.bud. powinno być interpretowane szerzej niż na
gruncie u.g.n. Tym samym poprawna jest definicja określająca zarządcę
zobowiązanego do właściwego utrzymywania obiektu budowlanego jako "osobę
władającą tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i
na której - z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa
- spoczywa taki obowiązek" [J. Siegień, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa
2002, s. 280-281]. Definicja ta obejmuje także osobę będącą zarządcą sądowym w
rozumieniu art. 203 i art. 269 k.c.

3. W orzecznictwie wskazuje się, iż art. 61 p.bud. nie może stanowić podstawy do
nałożenia obowiązku utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z
zasadami z art. 5 ust. 2 p.bud. na najemcę lokalu mieszkalnego, który znajduje
się w tym obiekcie [wyrok NSA z dnia 1 lutego 1991 r., IV SA 1341/90, OSP 1992,
nr 10, poz. 227; wyrok NSA z dnia 16 maja 1996 r., IV SA 1104/95, "Prokuratura i
Prawo" 1997, nr 5, s. 52; wyrok z dnia 23 października 1998 r., IV SA 1904/96].
Stanowisko to pozostaje aktualne także w świetle postanowień ustawy z dnia 21
czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego, Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm. (u.o.p.l.), które w
przeciwieństwie do wcześniej obowiązującej ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, tekst jedn. Dz. U. z 1998
r. Nr 120, poz. 787 ze zm., (zwłaszcza jej art. 9) nie przewidują
modyfikacji obowiązków wynajmującego i najemcy w taki sposób, który uzasadniałby
objęciem tych ostatnich zakresem podmiotowym art. 61 p.bud.