Odwołać zarządcę

[swisteczek]

Witam.
Jakie kroki powinniśmy uczynić,aby odwołać zarządcę i w jaki sposób wykreślić
go z księgi wieczystej?
Będę wdzięczny za wszelkie rady.
Pozdrawiam,świstek

[babczyk]

Z treści zapytania należy wnioskować, iż obecny zarządca nieruchomości został
wybrany w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 uwl. W takiej sytuacji zmiana
obecnego zarządcy może nastąpić w drodze uchwały właścicieli lokali
zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a uwl).

Należy przy tym zaznaczyć, iż w omawianej sytuacji miarodajność powyższego
twierdzenia jest zależna od treści zapisu zawartego w akcie notarialnym -
umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

Często bowiem zdarza się tak, iż w umowach zarządcy, zastrzegają sobie
nadmiernie długie okresy pełnienia przez nich funkcji zarządcy nieruchomością
wspólną.
Jednak nawet w takiej sytuacji zmiana zarządcy jest możliwa albowiem
zastosowanie tu będą miały zwyczajowe zasady dotyczące okresów wypowiedzenia
umów, o ile taki okres wypowiedzenia umowy o zarządzanie nie został zawarty w
samym akcie notarialnym

[swisteczek]

Dziękuję babczyk.
Problem w tym,że my już nie chcemy zarządcy.Chcemy wybrać zarząd i usunąć wpis w
księdze wieczystej.W aktach notarialnych ani słowa na temat wypowiedzenia umowy.
pozdrawiam,swistek

[babczyk]

Powtórzę i dodam to że….

W takiej sytuacji zmiana obecnego zarządcy może nastąpić w drodze uchwały
właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a uwl).

Jeśli już odwołacie tak powołanego zarządcę to nic nie stoi na przeszkodzie,
aby powołać zarząd właścicielski zgodnie z Art. 20. ustawy o własności.

Jak wybrać zarząd wspólnoty, nie zaszkodzi zapoznać się z tymi informacjami.

www.infochoty.waw.pl/405/i405s2.html

Pojęcie zarządu w ustawie o własności lokali

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2004-01-14, I CK 108/03

Teza:

1. Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie
zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych
znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.
2. Przewidziany w art. 18 ust. 2a WłLokU obowiązek zaprotokołowania uchwały
przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie
ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast
uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem
wspólnoty mieszkaniowej.
z uzasadnienia: Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18
WłLokU i w ujęciu art. 20 WłLokU.
Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie
zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych
znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 WłLokU, właściciele lokali mogą w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą
ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art.
29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a WłLokU).).
W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi
w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności
faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości.
Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej
wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych
innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22,
art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 UoWL
Według art. 20 U.o WŁ.Lok, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie
wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć
uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli
lokali lub spoza
ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej
chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub
odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 U.o WŁ.Lok - kieruje
sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym,
bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art.
6 zd. drugie U.o WŁ.Lok - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i
być pozywana.
Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 U.o WŁ.Lok, nie jest
podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury
organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej
wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych
przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24,
art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a U.o WŁ.Lok.
Przewidziany w art. 18 ust. 2a U.o WŁ.Lok obowiązek zaprotokołowania uchwały
przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie
ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast
uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem
wspólnoty mieszkaniowej.

Jak mało masz jeszcze wiadomości w tym temacie, pytaj. Sądzę że nie tylko ja
pomoge w Twym problemie.

Pozdrawiam

[swisteczek]

O.K.dzięki serdeczne babczyk za obszerne wyjaśnienie z przytoczonym
orzecznictwem.Gdybyś miał chwilę czasu,możesz zająć jakieś stanowisko w sprawie
wykreślenia tego wpisu osoby zarządcy?
Liczę na twoją pomoc,pozdrawiam,swistek.

Re jeszcze jedno pytanie

[swisteczek]

babczyk napisał:

> Powtórzę i dodam to że….
>
> W takiej sytuacji zmiana obecnego zarządcy może nastąpić w drodze uchwały
> właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a uwl).
> Ale w tych aktach notarialnych sposób zarządu nie był określany.Powierzono
zarząd osobie prawnej WAM
>
> Pozdrawiam

[qix]

babczyk napisał:

> Powtórzę i dodam to że….
>
> W takiej sytuacji zmiana obecnego zarządcy może nastąpić w drodze uchwały
> właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a uwl).
>
>Art. 32. 1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed
terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W
wypadku zamierzonej ZMIANY WE WZAJEMNYCH PRAWACH I OBOWIĄZKACH właścicieli
lokali należy wskazać treść tej zmiany.
>
Jakie twoim zdaniem WZAJEMNE PRAWO I OBOWIĄZEK ma osoba niezwiązana żadnym
stosunkiem prawnym?

pozdr,qix

[qix]

forma kwalifikowana użyta w art 18.2a jest zastrzeżona jedynie dla dokonania
wpisu(dokument z podpisem notarialnie poświadczonym)jeśli przepis szczególny nie
przewiduje "lepszej" formy(formę aktu notarialnego).Tym przepisem szczególnym
jest art.18.1 rozsiany po całej uwl i nie tylko
po trzecie:zarządca działa na podstawie umowy"pod rgorem nieważności"


pozdr,qix

[mrozik.jarek]

swisteczek napisał:

> Dziękuję babczyk.
> Problem w tym,że my już nie chcemy zarządcy.Chcemy wybrać zarząd i usunąć
wpis
> w
> księdze wieczystej.W aktach notarialnych ani słowa na temat wypowiedzenia
umowy

A czy jest jakieś zdanie dotyczące okresu zawarcia umowy?

[swisteczek]

Witaj jarek

> A czy jest jakieś zdanie dotyczące okresu zawarcia umowy?

Na temat czasu trwania umowy(chyba o to chodzi?)żadnej wzmianki.Napisane jest,że
zarząd nieruchomością jest sprawowany przez WAM.

pozdrawiam,swistek

[mrozik.jarek]

swisteczek napisał:

> Witaj jarek
>
> > A czy jest jakieś zdanie dotyczące okresu zawarcia umowy?
>
> Na temat czasu trwania umowy(chyba o to chodzi?)żadnej wzmianki.Napisane
jest,ż
> e
> zarząd nieruchomością jest sprawowany przez WAM.
>
> pozdrawiam,swistek


Witam

To juz chyba wszystko jasne. Należy postępowac zgodnie z opinią Babczyka.

[qix]

> To juz chyba wszystko jasne. Należy postępowac zgodnie z opinią Babczyka

Panie mrozik!Jesteś licencjonowanym zarządcą i
zarządzasz nieruchomościami bez umowy o zarządzanie?
W przypadku jakiegokolwiek sporu sąd z urzędu(bez potrzeby składania wniosku)
stwierdzi bezwzględną nieważność tej czynności!
Warto się zastanowić nad konsekwencjami

pozdrawiam,

[wenus305]

Witam,
Niestety z WAM-em nie jest łatwo. Domyślam się, że większość tam mieszkająca to
wojskowi czynni zawodowo, bądź w stanie spoczynku. Więc radzę:
- na początku dowiedzieć się kto ma większość np. WAM - jako właściciel
mieszkań lokatorskich, czy Wy - poszczególni właściciele
- jeżeli okaże się, że WAM ma większość to radzę uchwalić głosowanie 1
właściciel - 1 głos. Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. To
może dać wam większość
- jeżeli macie większość i wiesz, że zbierzecie 51% głosów za zmianami, to
dobry początek
- następnie zwołajcie zebranie - możecie je zwołać na wniosek właścicieli
lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej,
zebranie na wasz wniosek musi przeprowadzić obecny zarząd lub zarządca, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. W
piśmie do Zarządu musicie wskazać tematy jakie chcecie omówić, zobligować go do
przygotowania odpowiednich uchwał np. o zmianie zarządu (jednak radzę abyście
przygotowali to sami) i nakazać, aby na zebraniu był notariusz. Dajcie mu jakiś
termin np. miesiąc czasu, żeby miał możliwość przygotowania całej dokumentacji
(wytrącając mu w ten sposób argument, że miał mało czasu)
- w waszym przypadku macie zarząd powierzony. Jeżeli w księdze wieczystej
wskazany jest WAM (zapewne uzurpuje sobie to prawo ze względu na to, że był
właścicielem) jako Zarząd, a chcecie zarządzać sami (ewentualnie przy pomocy
firmy administrującej, która może prowadzić wam księgowość na podstawie
zawartej umowy - wtedy wy jako Zarząd Właścicielski będziecie o wszystkim
decydować i egzekwować wykonanie wskazanych przez was zadań)to na zebraniu
musicie przy udziale notariusza zmienić formę zarządu na właścicielski i
wskazać osoby, które będą sprawowały Zarząd
- następnie musicie przejąć całą dokumentację techniczną, finansową itp.,
rozliczyć obecny zarząd i przejąć władzę (radzę to zrobić przy pomocy firmy)
Tak to wygląda pokrótce. W razie wątpliwości proszę pytać. Dla niedowiarków
odpowiadam, że mój znajomy jest byłym wojskowym, mającym własnościowe
mieszkanie z zasobów WAM-u. Ich wspólnota za radą właśnie tak zrobiła i teraz
zarządzają sami. Nie mają długów, a nawet zrobili sobie elewację, zaciągając
kredyt termoizolacyjny.
Pozdrawiam

[bl-42]

Moim zdaniem winniście mieć świadomość, że możecie zarządzać sami lub
zatrudnić zarządcę(administratora).W tym celu przed zebraniem musicie się
zdecydować jak chcecie zarządzać.W zależności od wielkości waszej WM,znajomości
przez przyszlościowy Zarząd problematyki związanej z zarządzaniem wiele WM
podejmuje się tego zadania.W waszym przypadku radzilbym porozumięć się
z dobrym zarządcą i dokonać "skrupulatnego,bardzo doklądnego,protokólarnego"
przyjęcia wszystkiej dokumentacji technicznej,księgowej(sprawdzając jak jest
prowadzona,szczególnie przeglądy techniczne,wszelkie zmiany itp.),stanu techni-
cznego nieruchomości i jej urządzeń.Unikniecie wielu niespodzianek, które
mogą okazać sie bardzo kosztowne (najczęściej jest brak aktualnej dokumentacji
technicznej).Pracownicy ZZN WAM (dawni kolesie z WAM )będą Wam rzucać klody
pod nogi.Ja osobiście uważam, że należy zmienić tego niby "zarządcę" i nie jest
to takie trudne.
Pozdrawiam i życzę powodzenia.

[qix]

swisteczek napisał:

> Witam.
> Jakie kroki powinniśmy uczynić,aby odwołać zarządcę i w jaki sposób wykreślić
> go z księgi wieczystej?
> Będę wdzięczny za wszelkie rady.
> Pozdrawiam,świstek
wybierzcie zarząd.skoro zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi
właścicielami lokali to powinien on:
1.wypowiedzieć i rozwiązać umowę o zarządzanie
2.złożyć wniosek (na formularzu urzędowym)o wykreślenie "prawa wykonywania
zarządu"w księdze wieczystej.


pozdr,qix