uchwały

[eccehomo]

Mam dwa pytania:
1. Czy w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali może
znaleźć się następujący zapis: "Zarząd nieruchomością wspólną powierza się
[......]. Uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej będą zapadały większością
głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Na potrzeby
głosowań udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości będący
stosunkiem powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
pomieszczeniami do nich przynależnymi będzie powiększany o udział wynikający z
własności miejsca postojowego tj. udziału w odrębnym lokalu w nieruchomości -
garażu wielostanowiskowym" ?
2. Czy w aktach notarialnych przenoszących własność można określić wysokość
wynagrodzenia zarządcy w pierwszym roku?

[xxxll]

eccehomo napisał:

> 1. Czy w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność
> lokali może znaleźć się następujący zapis: "Zarząd nieruchomością
> wspólną powierza się [......]. Uchwały dotyczące nieruchomości
> wspólnej będą zapadały większością głosów właścicieli lokali
> liczoną według wielkości udziałów. Na potrzeby głosowań udział
> właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości będący
> stosunkiem powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni pomieszczeń
> przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
> wraz pomieszczeniami do nich przynależnymi będzie powiększany o
> udział wynikający z własności miejsca postojowego tj. udziału w
> odrębnym lokalu w nieruchomości - garażu wielostanowiskowym" ?


Art. 18. UoWL
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu
notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez
dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością
wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością
wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali
zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu
do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w
ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują
zasady określone w niniejszym rozdziale.

> 2. Czy w aktach notarialnych przenoszących własność można określić
> wysokość wynagrodzenia zarządcy w pierwszym roku?

Tak. Ale zawsze można to zmienić podejmując stosowną uchwałę
właścicieli. W tym przypadku niezbędny będzie notarisz.

[eccehomo]

Dziękuję za pomoc. Tzn., że ten zapis zmieniający sposób liczenia udziałów można
uznać za poprawny?

[owner_wm]

eccehomo napisał:

> Dziękuję za pomoc. Tzn., że ten zapis zmieniający sposób liczenia
udziałów można uznać za poprawny?

Nie.
Udziałów w odrębnym lokalu nie można "doliczać" do udziałów w
nieruchomości wspólnej. Udziały w lokalu oznaczają, że jest kilku
(co najmniej 2) współwłaścicieli. Ich udział w głosowaniach
dotyczących całej nieruchomości wspólnej powinien wyglądać tak, że
uzgadniają oni swoje stanowisko i udzielają jednemu ze
współwłaścicieli pełnomocnictwa do reprezentowania ich na zebraniu
ogółu właścicieli lokali. Ich udział w NW jest niepodzielny.
Przykład: jeśli jeden współwłaściciel posiada 1/10 udziałów w lokalu
(garażu wielostanowiskowym), to nie oznacza, że ma on udział w 1/100
części nieruchomości wspólnej (złożonej z 10 lokali).

Uchwała SN z dnia 14.07.2005 III CZP 43/05:
"udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim
współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite
stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w
braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie
art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela
przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje
niepodzielnie."

Identyczne stanowisko zajął SN w uchwale z dn 3.10.2003 III CZP
65/03.

[fido85]

A oto "magiel" wykonaniu ownera.


Uchwała z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bogumiła K. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. o uchylenie
uchwał, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w
dniu 14 lipca 2005 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie
postanowieniem z dnia 31 stycznia 2005 r.:

"Czy współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych w
nieruchomości wspólnej posiada legitymację do zaskarżenia do sądu
chwały wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25.1 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r.,o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm.)?"

podjął uchwałę:

Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest
legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Uzasadnienie tu.
www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Orzecznictwo/SN/cyw/u_III_CZP_43_05.pdf

=============================================================

Uchwała z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sędzia SN Zbigniew Strus
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Kazimierza W. przy uczestnictwie
Emilii W., Henryka W., Marka B., Agnieszki O., Krzysztofa O., Pawła
P., Aleksandry P.-B., Andrzeja C., Ewy C., Joanny L., Adama S. i
Domokosa S.

o zniesienie
współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 3 października 2003 r., przy udziale prokuratora
Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Krakowie postanowieniem z dnia 25 czerwca 2003 r.:

"Czy współwłaściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
własność – mimo sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli tego lokalu –
może samodzielnie żądać zniesienia współwłasności niewydzielonych
części budynku polegającego na włączeniu do tego lokalu pomieszczeń
(piwnic), które nie są niezbędne do korzystania ze wszystkich
wydzielonych w tym budynku lokali ?"

podjął uchwałę:

Współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność nie może – bez
zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu – żądać zniesienia
współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic wchodzących w
skład nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie znajdziesz tu:
www.google.pl/search?num=100&hl=pl&q=III+CZP+65%2F03.&btnG=Szukaj&lr=

======================================================

WNIOSKI NALEŻĄ DO CIEBIE.

[na_biwaku]

Witaj
W moim przekonaniu również wadliwy!Przepisy uwl w zasadniczej części(część I)są
bezwzględnie obowiązujące i nie można ich zmienić z woli stron.Mało
przekonywujące jest też ustanowienie miejsca parkingowego

pozdrawiam

[eccehomo]

Czy jednak Art. 18. ust. 1 UoWL do takiego zapisu nie uprawnia? W końcu Art. 23
(zasady zapadania uchwał) ma chyba zastosowanie gdy w umowie nie określono tego
inaczej - (Art 18 ust. 3)?

[cento11]

Odpowiedż na pierwsze pytanie
Co do zapisu w akcie notarialnym ustanawiającym odrębna włąsność
lokali ,prawidłowy zapis powinien brzmieć -zarzad nieruchomością
wspólną powierza się..... ,oraz ,że będzie prowadzony zgodnie z
ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku.
Po co wpisywać ,że uchwały będą zapadać większością udziałów skoro o
tym mówi ustawa , przecież nie można powierzyć zarzadu inazcej niż
tylko zgodnie z ustawą .

Wyszczególnianie w akcie ,że uchwały będą zapadać większością
udziałów jest zatem głópotą .

Jeżeli chodzi o dodanie udziału wynikającego z posiadania własnego
garażu odpowiem tak -jeżeli udział własności tego garażu jest
ujawniony w księdze wieczystej łącznie z lokalem w tej nieruchomości
i jest przynależny do tej nieruchomości to przecież nie ma żadnego
sensu wpisywanie takich bzdur ponieważ zgodnie z ustawą każdy
właściciel głosuje udziałem za który ponisi przecież koszty zarządu
nieruchomością wspólną .
Jeżeli jednak zakładam oczywiście parking ten nie stanowi udziału w
tej nieruchomości lecz jakąś inną działkę niezwiązana z daną
nieruchomością czy wspólnotą w żaden sposób nie można dołączyć sobie
tego udziału do sojego już posiadanego i posługiwać się nim jest to
działanie nieprawne.

Jeżeli miejsce parkingowe taki delikwent otrzymał na podstawie umowy
ze wspólnotą i jest to część wspólna gruntu tej wspólnoty ,a umowa
jest tylko wewnętrzą sprawą wspólnoty i właściciela bez ujawnienia
udziału w księdze wieczystej również taki zapis jest nieprawny a
dany delikwent może głosować tylko i wyłącznie na podstawie
posiadanego udziału.

[cento11]

cdn. Zakładamy że garaż został zakupiony wraz z lokalem w jednej
konkretnej nieruchomości w takim przypadku klient posiada udział w
którym jest zawarty ten garaż więc pytam po co wpisywać takie rzeczy
w akt??
I co dać może taki zapis jeżeli na wniosek 1\5 właścicieli dokona
się zmiany głosowania z udziałów na głosy??
Wpis w akt nie zmieni tu nic bo będzie niezgodny z prawem ,ponieważ
będzie próbował ograniczać podstawowe prawa właściiceli , nie można
sobie wybiórczo wpisywać nowinki dla widzimisię paru klientów
pragnących ograniczyć prawa innych właścicieli z tego tytułu ,ze
posiadają większe udziały. Po to uwl wprowadziła przepis o
możliwości zmiany sposobu głosowania .

Drugie pytanie odpowiem ,że niepowinno się tego robić ,takie sprawy
ustala się na pierwszym zebraniu ,bo musi się ono odbyć i tam zwykłą
uchwałą ustala się wynagrodzenie dla zarzadcy lub zarządu a każdy
kolejny rok i zebranie roczne to korekta tego wynagrodzenia ,to
znaczy w dół ,na dół lub zostaje takie jakie było, wszystko zależy
od zgromadzenia właścicieli które jest władzą we wspólnocie nie
zarządca to jest tylko wasz pracownik .

Co do sposobu zarzadu nieruchomością to oczywiście nie ma przymusu
powierzania zarządu notarialnie ,zarząd można wybrać na pierwszym
zebraniu wspólnoty zgodnie z art20 uwl zwykłą uchwałą .Kompetencje
zarządu czy zarządcy powierzonego są takie same ,mogą one być
zwiększone uchwałą mieszkańców udzielającą zgodę na dokonywanie
czynności przekraczających zwykły zarzad.
Zarzad właścicielski powołany zwykłą uchwałą można w każdej chwili
również uchwałą odwołać lub zawiesić w czynnościach poszczególnych
jego członków ,jest to prostrze niż odwołanie zarządcy
powierzonego ,tu trzeba się trochę natrudzić zebrać tylu ilu trzeba
aby uchwała była prawomocna i ściągnąć notariusza i wtedy zmienić
sposób zarządu lub zmienić zarzadcę ,wasza wola .pozdrawiam cento