podział mieszkania

[adwisnie]

Jaka jest procedura i jak wygląda w praktyce podział mieszkania na dwa w
dużej wspólnocie (art 22 p 4 uwl.).
Z góry dziękuję za wszelkie informacje.
Adam

[mieszkanie.i.wspolnota]

adwisnie napisał:

> Jaka jest procedura i jak wygląda w praktyce podział mieszkania na dwa w
> dużej wspólnocie (art 22 p 4 uwl.).
> Z góry dziękuję za wszelkie informacje.
> Adam

Rozumiem, że pytanie dotyczy podziału PRAWNEGO - bo tego właśnie (a nie
podziału fizycznego) dotyczy art.22 ust.4.

Procedura nie tyle JEST (bo nie słyszałem, żeby ktoś ją stosował), ile POWINNA
być wg. ustawy taka:
1. Właściciel zwraca się do wspólnoty o zgodę na podział lokalu.
2. Wspólnota podejmuje uchwałę wyrażającą zgodę - albo NIE: zależy to wyłącznie
od dobrego lub złego humoru sąsiadów.
3a. Jeżeli właściciel uzyskał zgodę wspólnoty - idzie do notariusza i składa
oświadczenie o podziale lokalu, a notariusz kieruje wniosek o dokonanie
odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
3b. Jeżeli zgody nie uzyskał - zgrzyta ze złości zębami, a jak mu tego
zgrzytania nie wystarcza, idzie do sądu, aby uzyskać orzeczenie sądowe
zastępujące uchwałę.
W praktyce stosuje się - i NALEŻY stosować - fakty dokonane. Po prostu: bez
pytania kogokolwiek o zgodę iść do notariusza i dokonać prawnego podziału
lokalu. To jest święte prawo właściciela, gwarantowane przez konstytucję RP i
rozwinięte w art.140 Kodeksu cywilnego. NATOMIAST ART.22 UST.4 UWL JEST
HANIEBNYM RELIKTEM KOMUNIZMU, sankcjonującym wtrącanie się "kolektywu" w moje
sprawy prywatne.
Przepis ten już dawno powinien być zaskarżony przed Trybunałem Konstytucyjnym,
jako sprzeczny z art.20 i art.64 Konstytucji.

[adwisnie]

Dziękuję za odpowiedż. Muszę jednak jeszcze trochę ponudzić:
- czy muszę wydzielić "trwałymi ścianami" część lokalu?
- czy muszę zlecić zrobienie inwentaryzacji nowowydzielonego i pozostałego po
widzieleniu lokalu?
- kto obliczy powierzchnię tych lokali i nowe udziały w powierzchni wspólnej?
- co powinna zawierać uchwała o wyrażeniu zgody na podział?
- jakie konsekwencje dla pozostałych właścicieli rodzi podjęcie takiej uchwały?
Jak rozumniem idąc do notariusza muszę mieć wszystkie dane o lokalach
powstałych w wyniku wydzielenia.
z góry dziękuję za pomoc,
pozdrowienia
Adam

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

>>> W praktyce stosuje się - i NALEŻY stosować - fakty dokonane. Po prostu: bez
> pytania kogokolwiek o zgodę iść do notariusza i dokonać prawnego podziału
> lokalu. To jest święte prawo właściciela, gwarantowane przez konstytucję RP i
> rozwinięte w art.140 Kodeksu cywilnego. NATOMIAST ART.22 UST.4 UWL JEST
> HANIEBNYM RELIKTEM KOMUNIZMU, sankcjonującym wtrącanie się "kolektywu" w moje
> sprawy prywatne.
> Przepis ten już dawno powinien być zaskarżony przed Trybunałem
Konstytucyjnym,
> jako sprzeczny z art.20 i art.64 Konstytucji.

Ciekawe właśnie, że nikt go nie zaskarża, ani żadne stowarzyszenie (a jest ich
trochę, związanych z nieruchomościami) ani żaden ekspert od tych spraw (też
jest ich niemało) ani żaden obywatel bo prawo skargi konstytucyjnej
przysługuje każdemu obywatelowi. No ale jeżeli jak pisze ekspert:" NALEŻY
stosować - fakty dokonane" to po co składać skargę.
Pan ekspert nie dodał tylko w swojej poradzie, że notariusz musi być o
podobnych poglądach co i ekspert, żeby nie żądał spełnienia wymagań ustawowych.
O to nie będzie łatwo bo notariusz za swoje błędy odpowiada całym swoim
majątkiem a ekspert nie.

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:

> Pan ekspert nie dodał tylko w swojej poradzie, że notariusz musi być o
> podobnych poglądach co i ekspert, żeby nie żądał spełnienia wymagań
ustawowych.
>
> O to nie będzie łatwo bo notariusz za swoje błędy odpowiada całym swoim
> majątkiem a ekspert nie.

Tu mamy całkiem odmienne doświadczenia. Znam przypadki notariuszy, którzy - nie
bacząc na odpowiedzialność finansową - nie wnikają zbytnio w "wymagania
ustawowe", a przyklepują, jak leci, wszelkie umowy i oświadczenia podkładane
przez klientów, przewidując - całkiem słusznie - że, w razie wykrycia
niezgodności tych aktów z prawem, do odpowiedzialności będą pociągnięci
wyłącznie sygnatariusze, a nie notariusz.
Tytułem przykładu ciekawostka, jaką przekazał mi niedawno pewien nabywca
mieszkania w nowym budynku:
developer wpisał do umowy przeniesienia własności - oprócz metrażu lokalu i
pomieszczeń przynależnych - także 33 m kw. powierzchni użytkowych nieruchomości
(korytarzy, klatek schodowych, a może i podwórka) a notariusz - dość znany
notariusz! - tę umowę poświadczył. Takie umowy dostali wszyscy nabywcy lokali w
tym budynku. Kto np. ma mieszkanie 50 m, do tego pomieszczenie przynależne -
piwnicę - 5 m, to w umowie wpisano mu 88 m, i te 88 m potraktowano jako
podstawę do obliczenia wysokości udziału (88/4559). Kto ma naprawdę 100 m -
otrzymał w udziale 133/4559. Itd. Nikt w tej sprawie nie zadał sobie trudu
zbadania, co na ten temat mówi ustawa (konkretnie: ustawa o własności lokali,
art.3). Szczerze wątpię, czy pani notariusz beknie za ten błąd. Za nieodzowną w
tej sytuacji korektę zapłacą raczej nabywcy lokali, chyba że się wściekną i
wytoczą sprawę przeciwko nierzetelnemu notariuszowi.

[dozorca1]

asam11 napisał:

> mieszkanie.i.wspolnota napisał:
>
> >>> W praktyce stosuje się - i NALEŻY stosować - fakty dokonane. Po pr
> ostu: bez
> > pytania kogokolwiek o zgodę iść do notariusza i dokonać prawnego podziału
> > lokalu. To jest święte prawo właściciela, gwarantowane przez konstytucję R
> P i
> > rozwinięte w art.140 Kodeksu cywilnego. NATOMIAST ART.22 UST.4 UWL JEST
> > HANIEBNYM RELIKTEM KOMUNIZMU, sankcjonującym wtrącanie się "kolektywu" w m
> oje
> > sprawy prywatne.
> > Przepis ten już dawno powinien być zaskarżony przed Trybunałem
> Konstytucyjnym,
> > jako sprzeczny z art.20 i art.64 Konstytucji.
>
> Ciekawe właśnie, że nikt go nie zaskarża, ani żadne stowarzyszenie (a jest
ich
> trochę, związanych z nieruchomościami) ani żaden ekspert od tych spraw (też
> jest ich niemało) ani żaden obywatel bo prawo skargi konstytucyjnej
> przysługuje każdemu obywatelowi. No ale jeżeli jak pisze ekspert:" NALEŻY
> stosować - fakty dokonane" to po co składać skargę.
> Pan ekspert nie dodał tylko w swojej poradzie, że notariusz musi być o
> podobnych poglądach co i ekspert, żeby nie żądał spełnienia wymagań
ustawowych.
>
> O to nie będzie łatwo bo notariusz za swoje błędy odpowiada całym swoim
> majątkiem a ekspert nie.


:))))

[gizmo27]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> adwisnie napisał:
>
> > Jaka jest procedura i jak wygląda w praktyce podział mieszkania na dwa w
> > dużej wspólnocie (art 22 p 4 uwl.).
> > Z góry dziękuję za wszelkie informacje.
> > Adam
>
> Rozumiem, że pytanie dotyczy podziału PRAWNEGO - bo tego właśnie (a nie
> podziału fizycznego) dotyczy art.22 ust.4.
>
> Procedura nie tyle JEST (bo nie słyszałem, żeby ktoś ją stosował), ile
POWINNA
> być wg. ustawy taka:
> 1. Właściciel zwraca się do wspólnoty o zgodę na podział lokalu.
> 2. Wspólnota podejmuje uchwałę wyrażającą zgodę - albo NIE: zależy to
wyłącznie
>
> od dobrego lub złego humoru sąsiadów.
> 3a. Jeżeli właściciel uzyskał zgodę wspólnoty - idzie do notariusza i składa
> oświadczenie o podziale lokalu, a notariusz kieruje wniosek o dokonanie
> odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
> 3b. Jeżeli zgody nie uzyskał - zgrzyta ze złości zębami, a jak mu tego
> zgrzytania nie wystarcza, idzie do sądu, aby uzyskać orzeczenie sądowe
> zastępujące uchwałę.
> W praktyce stosuje się - i NALEŻY stosować - fakty dokonane. Po prostu: bez
> pytania kogokolwiek o zgodę iść do notariusza i dokonać prawnego podziału
> lokalu. To jest święte prawo właściciela, gwarantowane przez konstytucję RP i
> rozwinięte w art.140 Kodeksu cywilnego. NATOMIAST ART.22 UST.4 UWL JEST
> HANIEBNYM RELIKTEM KOMUNIZMU, sankcjonującym wtrącanie się "kolektywu" w moje
> sprawy prywatne.
> Przepis ten już dawno powinien być zaskarżony przed Trybunałem
Konstytucyjnym,
> jako sprzeczny z art.20 i art.64 Konstytucji.


Mam pewną wątpliwość. Podział mieszkania na dwa (lub więcej) może spowodować,
iż łączna powierzchnia takich mieszkań będzie mniejsza niż powierzchnia
mieszkania przed podziałem. Akt notarialny dzielącego będzie to uwzględniał.
Ale akty notarialne pozostałych członków wspólnoty podawać będą wartość starą.
Kto powinien zapłacić za ewentualną zmianę tych aktów jeżeli podział nastąpi na
zasadzie faktów dokonanych - bez uchwały wspólnoty?
Chyba, że błędnie zrozumiałem zdanie eksperta i każdy podział (w szczególności
połączony prawny i fizyczny) powodujący zmianę powierzchni łącznej lokali
wymaga jednak uchwały wspólnoty.
Na marginesie czy ktoś może mi wytłumaczyć na czym polega podział prawny
mieszkania na dwa lokale (a więc i dwie księgi wieczyste) bez jego podziału
fizycznego. Czy obydwa mają dokładnie ten sam adres.

STAROSTA W FORMIE ZAŚWIADCZENIA

[mieszkanie.i.wspolnota]

gizmo27 napisał:

> Mam pewną wątpliwość. Podział mieszkania na dwa (lub więcej) może spowodować,
> iż łączna powierzchnia takich mieszkań będzie mniejsza niż powierzchnia
> mieszkania przed podziałem. Akt notarialny dzielącego będzie to uwzględniał.
> Ale akty notarialne pozostałych członków wspólnoty podawać będą wartość
starą.
> Kto powinien zapłacić za ewentualną zmianę tych aktów jeżeli podział nastąpi
na
>
> zasadzie faktów dokonanych - bez uchwały wspólnoty?
> Chyba, że błędnie zrozumiałem zdanie eksperta i każdy podział (w
szczególności
> połączony prawny i fizyczny) powodujący zmianę powierzchni łącznej lokali
> wymaga jednak uchwały wspólnoty.
> Na marginesie czy ktoś może mi wytłumaczyć na czym polega podział prawny
> mieszkania na dwa lokale (a więc i dwie księgi wieczyste) bez jego podziału
> fizycznego. Czy obydwa mają dokładnie ten sam adres.

Odpowiedź dotyczy wyłącznie podziału prawnego.
Podział fizyczny może rzeczywiście spowodować zmianę (zwykle nieznaczne
zmniejszenie) łącznej powierzchni lokali w nieruchomości. Właściciel lub
właściciele lokali powstałych w wyniku podziału mają wtedy trzy wyjścia:
1. albo powiadomią wspólnotę, że powierzchni "ubyło", po czym, w porozumieniu
ze wspólnotą - która określi ich udziały - pójdą do notariusza; bieda w tym, że
trzeba będzie wtedy pisać aneksy do WSZYSTKICH aktów notarialnych i zmieniać
wpisy w księgach wieczystych WSZYSTKICH lokali, bo zmieni się mianownik ułamka,
określającego wielkość każdego udziału; ta procedura kosztuje - i bardzo bym
się dziwił wspólnocie, która chciałaby wziąć na siebie koszt spowodowany czyjąś
prywatną decyzją; zapłaci więc właściciel (właściciele) podzielonego lokalu;
2. albo umówią się, że żadnych zmian powierzchni lokali nie ma (choć de facto
są) i taką informację przekażą wspólnocie, a następnie notariuszowi; informacja
będzie fałszywa, ale wygodna zarówno dla właściciela (właścicieli) podzielonego
lokalu, jak i dla wspólnoty - a szkodliwa tylko dla notariusza i sądu, którzy
dużo mniej zarobią;
3. albo wreszcie w ogóle nie będą legalizować podziału - nie będzie więc
podziału prawnego - i zadowolą się cichą umową co do sposobu głosowania we
wspólnocie i rozliczania się z nią.
Trzecie wyjście jest oczywiście najtańsze - ale może się okazać bardzo
kosztowne w przyszłości, kiedy dzisiejsza "cicha" umowa przestanie się podobać
któremuś z partnerów, a nie będzie żadnego wiarygodnego dokumentu, który
poświadczałby prawa nowych właścicieli do PODZIELONEGO LOKALU.
Tę ostatnią nazwę napisałem wielkimi literami, bo jest to jedyna poprawna
nazwa dla lokalu podzielonego wyłącznie fizycznie, ale nie prawnie; o dwu
lokalach można mówić dopiero wtedy, gdy istnieje dokument stwierdzający tę
odrębność (zaświadczenie starosty, albo, jak to zabawnie określa ustawa o
własności lokali - art.2 ust.2 - "starosta w formie zaświadczenia";
kwalifikuje się do gabinetu osobliwości antropologicznych).
Z filologicznym pozdrowieniem

[asam11]

adwisnie napisał:

> Jaka jest procedura i jak wygląda w praktyce podział mieszkania na dwa w
> dużej wspólnocie (art 22 p 4 uwl.).
> Z góry dziękuję za wszelkie informacje.
> Adam
Potrzebna będzie opinia inżyniera z uprawnieniami budowlanymi o powstaniu dwu
samodzielnych mieszkań (o tym, że spełniają wymagania techniczne i użytkowe),
oczywiście niezbędny szkic, wtedy wniosek do wspólnoty mieszkaniowej; w razie
sprzyjającej uchwały do notariusza z uchwałą i pieniędzmi na opłaty. Warto
zapytać notariusza jakie dokumenty jeszcze będą mu potrzebne, na pewno wyciąg z
księgi wieczystej, pewnie i wypis z rejestru gruntów.