Wybór zarządu

[ulot]

Witam.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 października 2002
r.II CKN 1479/2000 OSN 2004/1/8
Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad
zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23
ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst
jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) wymaga dla swej
skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.
Sędzia SN: Helena Ciepła (przewodniczący).

Sędzia SN: Bronisław Czech (sprawozdawca).

Sędzia SN: Henryk Pietrzkowski.
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta Ł. - Pełnomocnika do
spraw Wspólnot Mieszkaniowych przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej
Nieruchomości Organizacji „W" 61-65 i O.W. 12A-16A w Ł. o uchylenie
uchwał, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2002
r. na rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi
z dnia 24 sierpnia 2000 r. oddalił kasację i zasądził od pozwanej na
rzecz strony powodowej kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 25 lutego 2000 r. uchylił
uchwały nr 1 do nr 9 właścicieli lokali (mylnie nazwane
uchwałami „wspólnoty mieszkaniowej") nieruchomości Organizacji „W"
61-65 i O.W. 12A-16A z dnia 27 marca 1999 r.
Apelację pozwanej od powyższego wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w
Łodzi wyrokiem zaskarżonym kasacją.
Podstawą rozstrzygnięcia stały się następujące ustalenia i oceny
prawne.
W dniu 27 marca 1999 r. zwołane zostało zebranie pozwanej wspólnoty
o którym zawiadomiono wszystkich właścicieli lokali. Na zebranie
przyszło 19 właścicieli, a ponadto stawili się: Bohdan W., okazując
pełnomocnictwo od jednego właściciela, oraz Ewa N., okazując
pełnomocnictwo od 47 właścicieli. Pełnomocnicy zostali upoważnieni
do reprezentowania swoich mocodawców „w pełnym zakresie przepisów
ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na
zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w
trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd". Obecni
osobiście na zebraniu właściciele reprezentowali 64,18% udziałów, w
tym pełnomocnik Gminy Ł. 44,67%. Przewodniczący zebrania uznał, że
okazane pełnomocnictwa są ważne i wobec tego w zebraniu bierze
udział „49 właścicieli lokali, w tym 19 osobiście". Następnie
przewodniczący zebrania zaproponował inny porządek obrad niż wynikał
z zawiadomienia o zebraniu. Przewidziano m.in. podjęcie 9 uchwał, w
tym uchwałę nr 1 w sprawie trybu głosowania według zasady: jeden
właściciel - jeden głos. Uchwałę nr 1 poddano pod głosowanie jako
pierwszą; przeciwko jej przyjęciu głosował pełnomocnik Gminy, a
pozostali właściciele obecni na zebraniu i pełnomocnicy głosowali
za. Stwierdzono, że za przyjęciem uchwały głosowali właściciele
50,44% udziałów, a przeciw była Gmina posiadająca 44,67% udziałów. W
następstwie przyjęcia uchwały nr 1 dalsze uchwały, w tym m.in. w
kwestii wyboru zarządu, głosowane były według zasady: jeden
właściciel - jeden głos.

Zdaniem Sądów obu instancji, w myśl przepisów o współwłasności (art.
204 kc) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów.
Odstąpienie od takiej zasady głosowania, przyjęte w art. 23 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst
jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.- dalej: „uwl"),
stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu
nieruchomością, sprawowanego przez współwłaścicieli. Do czynności
takich, zdaniem wymienionych Sądów, należy również wybór zarządu
(art. 20 powołanej ustawy). Do podjęcia uchwały w tych przedmiotach
z udziałem pełnomocników potrzebne było udzielenie pełnomocnictwa
rodzajowego (art. 98 kc), tymczasem pełnomocnictwa Bohdana W. i Ewy
N. nie miały takiego charakteru. (...) W tej sytuacji uchwała nr 1
nie została przegłosowana większością głosów według wielkości
udziałów, albowiem za jej przyjęciem głosowało 18 właścicieli
obecnych na zebraniu, mających 19,51% udziałów, a przeciw - Gmina,
mająca 44,67% udziałów. Było to niezgodne z wymaganiem art. 23 ust.
2 ustawy o własności lokali. Uchwała ta - zdaniem Sądu Apelacyjnego -
jest zatem nieważna, co w konsekwencji powoduje również nieważność
uchwał od nr 2 do nr 9, jako podjętych niezgodnie z art. 23 ust. 2
uwl.

Pozwana zarzuciła w kasacji naruszenie prawa materialnego „w
szczególności art. 98 kc, a także reguł interpretacyjnych
obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli, tj. przepisów art.
56 i 65 kc, art. 22 i 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (...), art. 64 w związku z art. 8 Konstytucji
Rzeczypospolitej Polskiej (...)" oraz naruszenie prawa
procesowego, „w szczególności art. 316 § 2 w związku z art. 233 § 1
kpc oraz art. 328 § 2 kpc przez pominięcie przez sądy obu instancji
przy wyrokowaniu okoliczności, że wysokość udziałów we
współwłasności została błędnie określona przez powoda, w wyniku
czego udziały ujawnione w księgach wieczystych nie odpowiadają
rzeczywistemu stanowi prawnemu". Wniosła o uchylenie wyroków Sądów
obu instancji i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z kasacji wynika, że zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy
przyjętej przez Sąd Apelacyjny wielkości udziałów, wynikającej z
księgi wieczystej, gdy tymczasem - zdaniem skarżącej - udziały te
nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, który powinien
zostać przyjęty w niniejszej sprawie. Zarzut ten nie jest zasadny.
Usunięcie ewentualnej niezgodności między stanem prawnym
przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić jedynie w drodze powództwa
z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (Tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz.
1361 ze zm.), nie zaś w sprawie niniejszej. Poprzestając na
wielkości udziałów we współwłasności wskazanych przez powoda,
wynikających z księgi wieczystej i nie prowadząc w tym kierunku
dowodów oraz nie rozważając bliżej tej kwestii w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku, Sąd Apelacyjny nie naruszył art. 233 § 1, art.
316 § 2 oraz art. 328 § 2 kpc.

Jest w sprawie niesporne, że pozwana wspólnota była w dacie
podejmowania przedmiotowych uchwał i jest nadal tzw. wspólnotą dużą
(art. 20 ust. 1 uwl). W związku z tym do zarządu nieruchomością
wspólną pozwanej mają zastosowanie art. 20-32, przy stosowaniu
przepisów kodeksu cywilnego w zakresie nie uregulowanym wymienioną
ustawą (art. 1 ust. 2 uwl).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny powołał się na
art. 204 kc. Ustawa o własności lokali w art. 1 ust. 2 stanowi, że w
zakresie w niej nie uregulowanym stosuje się przepisy kodeksu
cywilnego. W związku z tym skarżąca w uzasadnieniu kasacji trafnie
zauważyła, że w sprawie nie ma zastosowania art. 204 kc, według
którego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości
udziałów, albowiem kwestia ta w odniesieniu do dużych wspólnot
mieszkaniowych uregulowana jest w art. 23 ust. 2 uwl, stanowiącym,
że uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną
według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej
w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego
właściciela przypada jeden głos. Uchybienie to nie ma jednak wpływu
na wynik sprawy, skoro podstawowa zasada liczenia większości głosów
właścicieli jest taka sama w obu przepisach.

Skarżąca utrzymuje, że „sądy naruszyły przepis art. 23 ust. 2 uwl
przez to, iż uznały że głosowanie według zasady jeden właściciel
jeden głos przekracza zwykły zarząd, pomimo że sam ustawodawca w
ustawie przewidział możliwość takiego głosowania". Zarzut ten nie
jest trafny.

W prawie cywilnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia
czynności zwykłeg

[ulot]

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z kasacji wynika, że zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy
przyjętej przez Sąd Apelacyjny wielkości udziałów, wynikającej z
księgi wieczystej, gdy tymczasem - zdaniem skarżącej - udziały te
nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, który powinien
zostać przyjęty w niniejszej sprawie. Zarzut ten nie jest zasadny.
Usunięcie ewentualnej niezgodności między stanem prawnym
przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić jedynie w drodze powództwa
z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (Tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz.
1361 ze zm.), nie zaś w sprawie niniejszej. Poprzestając na
wielkości udziałów we współwłasności wskazanych przez powoda,
wynikających z księgi wieczystej i nie prowadząc w tym kierunku
dowodów oraz nie rozważając bliżej tej kwestii w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku, Sąd Apelacyjny nie naruszył art. 233 § 1, art.
316 § 2 oraz art. 328 § 2 kpc.

Jest w sprawie niesporne, że pozwana wspólnota była w dacie
podejmowania przedmiotowych uchwał i jest nadal tzw. wspólnotą dużą
(art. 20 ust. 1 uwl). W związku z tym do zarządu nieruchomością
wspólną pozwanej mają zastosowanie art. 20-32, przy stosowaniu
przepisów kodeksu cywilnego w zakresie nie uregulowanym wymienioną
ustawą (art. 1 ust. 2 uwl).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny powołał się na
art. 204 kc. Ustawa o własności lokali w art. 1 ust. 2 stanowi, że w
zakresie w niej nie uregulowanym stosuje się przepisy kodeksu
cywilnego. W związku z tym skarżąca w uzasadnieniu kasacji trafnie
zauważyła, że w sprawie nie ma zastosowania art. 204 kc, według
którego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości
udziałów, albowiem kwestia ta w odniesieniu do dużych wspólnot
mieszkaniowych uregulowana jest w art. 23 ust. 2 uwl, stanowiącym,
że uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną
według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej
w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego
właściciela przypada jeden głos. Uchybienie to nie ma jednak wpływu
na wynik sprawy, skoro podstawowa zasada liczenia większości głosów
właścicieli jest taka sama w obu przepisach.

Skarżąca utrzymuje, że „sądy naruszyły przepis art. 23 ust. 2 uwl
przez to, iż uznały że głosowanie według zasady jeden właściciel
jeden głos przekracza zwykły zarząd, pomimo że sam ustawodawca w
ustawie przewidział możliwość takiego głosowania". Zarzut ten nie
jest trafny.

W prawie cywilnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia
czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, nie
zostały zdefiniowane. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 i 4
wymienia przykładowo czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty,
które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W
piśmiennictwie dotyczącym wykładni wymienionych pojęć, występujących
np. w art. 98 i 201 kc, art. 36 kro oraz art. 935 kpc przyjmuje się -
co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację - że
zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i
dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu
wspólnego prawa. Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy przyjmując, że
zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych
dotyczących majątku wspólnego, a wśród nich czynności, których
treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego,
stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i do przeniesienia tego
prawa na inną osobę (uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 10
kwietnia 1991 r. III CZP 76/90 OSNCP 1991/10-12 poz. 117), oraz że
zarząd majątkiem wspólnym to całokształt okoliczności faktycznych i
prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio
przez osiągnięty skutek gospodarczy (uzasadnienie uchwały składu
siedmiu sędziów z dnia 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 OSNCP 1994/7-
8 poz. 146). Jakkolwiek obie cytowane uchwały dotyczyły bezpośrednio
zarządu majątkiem wspólnym małżonków, to wyjaśnienia te można
odpowiednio odnieść także do zarządu rzeczą wspólną, o którym mowa w
kodeksie cywilnym i w ustawie o własności lokali.

W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na czynności
faktyczne, czynności prawne z zakresu prawa materialnego i
czynności „procesowe", polegające na załatwianiu spraw urzędowych,
dotyczących rzeczy wspólnych, przed sądami, władzami i urzędami.

Przyjmuje się również, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą
wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją
rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej
aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności, nie mieszczące się w
tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających
zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie podkreśla się, że
rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu (por.
uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 25 marca 1994 r.
III CZP 182/93 OSNCP 1994/7-8 poz. 146) oraz wyrok z dnia 8
października 1997 r. II CKN 362/97 OSNCP 1998/2 poz. 33).

Trafne jest zatem stanowisko zajęte przez Sąd Apelacyjny w
zaskarżonym wyroku, że zmiana zasady liczenia większości głosów przy
podejmowaniu uchwał właścicieli lokali według wielkości udziałów na
zasadę, według której na każdego właściciela przypada jeden głos
(art. 23 ust. 2 uwl), jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd
sprawowany przez właścicieli. Taka zmiana sposobu liczenia
większości głosów należy bowiem do istotnych czynności zarządu
sprawowanego przez właścicieli, tym bardziej - jak w sprawie
niniejszej - gdy dotyczy uchwał, które przekraczają zakres zwykłego
zarządu. (...)

W doktrynie jest przyjęte - co podziela Sąd Najwyższy w składzie
rozpoznającym kasację - że oddanie głosu w przy podejmowaniu uchwały
przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej organizacji jest
jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez
pełnomocnika, jeżeli możliwość taka nie została wyłączona przez
prawo. Z wyłączeniem takim mamy do czynienia np. w art. 36 § 2
ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Tekst
jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288 ze zm.), brak natomiast
takiego wyłączenia w ustawie o własności lokali, a przepisy
dotyczące spółek handlowych przewidują wprost możliwość działania
wspólnika na zgromadzeniu wspólników przez pełnomocnika (np. art.
243 i 412 ksh; poprzednio art. 234 i 405 kh; zob. również
uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1999 r.
II CKN 496/98 OSNC 2000/4 poz. 72). Ubocznie - pomijając występujące
w doktrynie różnice zdań co do charakteru prawnego uchwały organu
kolegialnego osoby prawnej - trzeba zauważyć, że przeważa pogląd, iż
uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej, jeżeli jej
celem jest wywołanie skutków prawnych.

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa
udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym
przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1
ust. 2 uwl), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych
pełnomocnictw występujących w sprawie.

Artykuł 98 kc stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie
do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich
rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa
rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się,
że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a
rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.
Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności
prawnych, do jakich pełno

[ulot]

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa
rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się,
że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a
rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.
Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności
prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast
pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej
objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności
prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla
ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie
reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli
(art. 56 i 65 kc) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada
1998 r. II CKN 866/97 OSNC 1999/3 poz. 66).

Według treści przedmiotowych pełnomocnictw, Bohdan W. i Ewa N.
zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców „w pełnym
zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach:
mojej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy
podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez
zarząd". Tak sformułowane umocowanie świadczy o tym, że przedmiotowo
odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących
właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych i „procesowych"),
wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także -
przez art. 1 ust. 2 uwl - z kodeksu cywilnego, nie świadczy zaś o
tym - nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących
przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 kc) - że mamy do
czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brakuje określenia
rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu.
Pełnomocnictwa te nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli
lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. (...).

Skoro uchwała właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu
liczenia większości głosów, przewidziana w art. 23 ust. 2 uwl, była
czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to
do udziału w głosowaniu nad nią wymagane było pełnomocnictwo
rodzajowe (art. 98 kc). Przedmiotowe pełnomocnictwa nie spełniają
tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i pozostałe uchwały
podjęte na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie
zostały uchwalone większością głosów liczoną według wielkości
udziałów. Uchylenie tych uchwał nie narusza zatem art. 23 ust. 2 uwl
(...).

Skoro podstawy kasacji okazały się nieusprawiedliwione, Sąd
Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 393[12] kpc).

Coś do przemyślenia podczas wekendu. Czy z treści tego wyroku da się
wywieść wniosek, że SN tak jak Sądy niższych instancji potwierdził
tym wyrokiem, że do czynności przekraczających zwykły zarząd, należy
również wybór zarządu (art. 20 powołanej ustawy?. Do podjęcia
uchwały z udziałem pełnomocników potrzebne było udzielenie
pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 kc),